Nový zákon o nájmu platí v Německu od začátku tohoto roku. Brzda nájemného byla vylepšena, protože po modernizaci již nájemné nemůže stoupat tak prudce. Výhody také pro pronajímatele: zvýšení nájemného je u menších modernizací snazší.
Mnoho lidí přijímá hluk a nedostatek prostoru jako menší zlo. Nájemníci ve velkých městech, kterým se podařilo získat cenově dostupný byt, se neradi odstěhují. Protože po přestěhování se náklady na bydlení často značně zvyšují. Například v Berlíně vzrostly ceny nových nájmů za deset let o 104 procent (graf). Pohyb však není pojištěním proti drastickému zvýšení nájemného: po rozsáhlé modernizaci se ceny nájemného dosud zvýšily stejně prudce. Nový zákon o nájmu, který je v platnosti od začátku roku 2019, má nyní tento vývoj zpomalit.
Poplatek za modernizaci
Ať už jde o renovaci koupelny, výměnu starých oken nebo zlepšení izolace - taková opatření stojí spoustu peněz a z výsledku mají obvykle prospěch nájemci. Pronajímatelé, kteří modernizují svůj nájemní majetek, se proto mohou o výdaje podělit se svými nájemci. Doposud bylo přípustné trvale zvyšovat roční nájemné o jedenáct procent stavebních nákladů. Zákonodárce nyní snížil tento takzvaný modernizační poplatek na osm procent. Kromě toho mohou modernizační opatření do šesti let zvýšit měsíční nájemné maximálně o tři eura za metr čtvereční. Levné apartmány požívají zvláštní ochrany: pokud je nájemné nižší než sedm eur za metr čtvereční, je zvýšení nákladů v důsledku modernizace omezeno maximálně na dvě eura za metr čtvereční do šesti let.Průměrné nájemné v Německu je (podle Německé asociace nájemců) kolem sedmi eur za metr čtvereční. „Přípustné zvýšení o tři eura za metr čtvereční stále znamená zvýšení o více než 40 procent,“ zdůrazňuje Ulrich Ropertz, výkonný ředitel Německé asociace nájemců. I přes změnu zákona může nájemné po modernizaci znatelně dále růst. „Už nebudou 100% cenové skoky, například při luxusní renovaci,“ říká Ropertz.například v luxusní renovaci již nebudou existovat, “říká Ropertz.například při luxusní renovaci již nebude existovat, “říká Ropertz.
Vývoj cen nájemného za metr čtvereční u nově pronajatých bytů v letech 2008 až 2018.
Pomoc soukromým pronajímatelům
Je třeba zabránit drastickému zvyšování nájemného, aniž by vlastníci zároveň ztratili chuť modernizovat. Aby zákon usnadnil zejména soukromým pronajímatelům, snížil zákonodárce právní překážky pro menší opatření. Pronajímatel nyní může vymáhat práce, které stojí maximálně 10 000 eur na obytnou jednotku, takzvaným „zjednodušeným postupem“. Výhoda: Nájemce již nemůže vznést námitku, že zvýšené nájemné je ohromující.
Vypočítejte méně
Zjednodušený postup rovněž osvobozuje pronajímatele od povinnosti provádět složité výpočty. Stejně jako u velké modernizace musí pronajímatel ohlásit stavební práce tři měsíce před zahájením výstavby a informovat nájemce o předpokládaném zvýšení nájemného. Nepotřebuje však vysvětlovat, jak plánované opatření ovlivní provozní náklady. Také je ušetřen dalších výpočtů. Pronajímatel nesmí přenášet náklady na údržbu budovy na své nájemce - tyto náklady musí obvykle oddělit od čistých nákladů na modernizaci. Zde si nyní pronajímatelé mohou odečíst paušální částku ve výši 30 procent z celkových nákladů na údržbářské práce.
více transparentnosti
Zákonodárce také vylepšil brzdu ceny nájemného. Pronajímatelé, kteří chtějí o více než deset procent vyšší než místní srovnatelné nájemné, je nyní musí při podpisu nájemní smlouvy informovat, zda existuje výjimka z limitu nájemného. Pouze pokud to pronajímatel udělá, může se dovolávat výjimky. „Nový zákon poskytuje nájemcům větší transparentnost: Mohou rychleji vidět, zda mají pravdu,“ vysvětluje Ropertz. Nájemníci nyní mohou požadovat zpět nájem, který byl přeplacen, prostou stížností, aniž by museli vysvětlovat, proč je nájemné příliš vysoké. Existují však určité výjimky z cenové brzdy pronájmu: Nevztahuje se na pronájem nových budov, na první pronájem po rozsáhlé rekonstrukci a stejně tak málo, pokud pronajímatel dříve dosáhl nájemného, které bylo vyšší než místní nájemné.Brzda nájemného neplatí všude, ale ve většině metropolitních oblastí. Od zavedení v roce 2015 bylo známo pouze 180 případů, kdy nájemci dostávali zpět nájem, který platili příliš mnoho.
Snižte nájem kvůli vadám
"Pronajímatel je povinen udržovat pronajatý byt." Pokud se vyskytnou závažné nedostatky, například pokud v zimě nefunguje vytápění, nájem se zákonem snižuje. Byt již není plně použitelný, takže již nemusíte platit plnou cenu pronájmu. V případě závažných závad může nájemce okamžitě snížit nájem, jakmile je o tom informován pronajímatel.
S výhradou, i když mají nájemci zákon na své straně: Je lepší neomezovat nájemné předčasně. Na jedné straně to nedělá náladu mezi nájemcem a pronajímatelem k ničemu. Na druhé straně mohou být následky fatální: Pokud nájemce neoprávněně dluží nájemné delší než dva měsíce, může ho pronajímatel bez výpovědi ukončit. K tomu může dojít, pokud nájemce během delší doby příliš klesá. Jak vysoký je správný odpočet nájemného, mohou často rozhodnout pouze odborníci v jednotlivých případech. Lepším řešením je podmíněné zaplacení celého nájemného. Postačuje odpovídající poznámka o převodu. Jakmile bude nedostatek odstraněn, nájemce má stále právo zpětně snížit nájemné. “
Ulrich Ropertz, výkonný ředitel Deutscher Mieterbund eV
Ulrich Ropertz, výkonný ředitel Německé asociace nájemců