Číslo základní plochy (GRZ) určuje maximální procento vaší nemovitosti, na které lze stavět. Vysvětlíme, jak se počet počítá a co je třeba vzít v úvahu.
Výpočet čísla základní plochy: nejdůležitější věci na první pohled
- Číslo základní plochy, zkráceně GRZ, popisuje vztah mezi maximální zastavitelnou plochou a celkovou plochou nemovitosti. Je obsažena v nařízení o používání budov.
- V případě pomocných systémů bez přímého připojení k hlavní budově lze GRZ překročit maximálně o 50 procent až do hodnoty 0,8.
- Počet podlahových ploch je rozhodujícím faktorem při určování hodnoty nemovitosti. Určuje také hustotu budov v dané oblasti.
Co znamená číslo základní plochy (GRZ)?
Jako vlastník nemovitosti obvykle nesmíte stavět na celé ploše. Z ekologických důvodů je důležité, aby zůstalo dostatek neuzavřených ploch, aby mohla dešťová voda prosakovat. Příliš vysoká hustota budov má navíc negativní dopad na kvalitu bydlení a estetiku.
GRZ vyjadřuje míru využití oblasti nemovitosti: Na jakém procentu plochy lze stavět? Vypočítává se z maximální velikosti zastavitelné plochy podle velikosti nemovitosti a je dána desetinnou hodnotou, která se pohybuje od 0,2 do 1.
GRZ = maximální zastavitelná plocha (m²) / velikost pozemku (m²)
Informace o tom, jak vypočítat základní plochu, najdete v oddíle 19 vyhlášky o užívání budov (BauNVO), která vstoupila v platnost v roce 1962. Poslední, aktuálně platná verze pochází z roku 2017. GRZ nemovitosti závisí na typu jejího strukturálního využití, který je uveden v první části BauNVO. Například základní plocha půdy v oblasti vesnice je 0,6, zatímco v městských oblastech je to 0,8. GRZ 1,0 je k dispozici pouze pro základní oblasti. To znamená městské prostředí, ve kterém jsou převážně obchody, kanceláře nebo kulturní instituce.
Jaké je číslo podlahové plochy?
Kromě čísla podlahové plochy je důležitým parametrem vyhlášky o užívání budovy také číslo podlahové plochy (GFZ). Vypočítává se z celkové plochy všech plných pater přes celou plochu nemovitosti a stejně jako GRZ se udává jako desetinná hodnota.
U nemovitosti o rozloze 1 000 metrů čtverečních s GFZ 1,2 může být celková plocha plných pater 1 200 metrů čtverečních. To například znamená, že lze postavit tři patra, každé o ploše 400 metrů čtverečních, nebo dvě, z nichž každé má 600 metrů čtverečních.
GFZ neurčuje počet povolených podlaží. Tzv. Počet pater je v rozvojovém plánu obsažen jako římské číslo, které stanoví obec nebo město.
Jaký je rozdíl mezi GRZ I a GRZ II?
Za určitých okolností je možné překročit hodnotu základní plochy o 50 procent. Tato výjimka však nemá vliv na hlavní budovu, ale pouze na pomocné stavby, jako jsou zahradní domky a garáže, a na podzemní zařízení.
Číslo oblasti pro pomocná zařízení se nazývá GRZ II, číslo oblasti z plánu rozvoje je GRZ I. Součet GRZ I a GRZ II nesmí nikdy překročit absolutní limit 0,8.
Hlavní systémy (GRZ I) jsou:
- hlavní budova
- Přístřešky pro auto, garáže a podzemní garáže spojené s hlavní budovou
- Zimní zahrady a bazény propojené s hlavní budovou
- Terasy, balkony, arkýři, arkády
- Nadzemní vnější schody, vstupní schody
Pomocné systémy (GRZ II) jsou:
- Solární systémy
- samostatně stojící garáže a podzemní garáže, parkovací místa a přístřešky pro auto
- Zahradní domky, stáje
- Hřiště, bazény
- Šachty, jámy, olejové nádrže, čistírny odpadních vod
U pomocných struktur, jako jsou bazény, mohou stavitelé překročit GRZ až o 50 procent.
Vypočítejte povolenou základní plochu pomocí čísla základní plochy: příklady výpočtu
Pokud chcete vypočítat maximální podlahovou plochu vašeho budoucího domu s počtem podlahových ploch, platí následující vzorec:
maximální zastavitelná plocha (m²) = velikost nemovitosti (m²) x GRZ
Koupit nemovitost o rozloze 900 metrů čtverečních s GRZ 0,6 , maximální přípustná podlahová plocha hlavní budovy je:
900 m² x 0,6 = 540 m²
Pokud plánujete garáž, bazén a zahradní domek, vaše podlahová plocha se počítá z GRZ II, což je polovina GRZ I:
GRZ II = 0 , 6 x 0,5 = 0,3
900 m² x 0,3 = 270 m²
Součet hlavní budovy a vedlejších zařízení by však v tomto případě přesáhl absolutní strop 0,8.
900 m² x 0,8 = 720 m²
540 m² + 270 m² = 810 m²
Z tohoto důvodu je maximální plocha pomocných zařízení:
720 m² - 540 m² = 180 m²
Proč je základní číslo důležité?
Výpočet GRZ je relevantní jak pro kupujícího, tak pro prodejce nemovitosti. Kupující chce vědět, na jakém procentu nemovitosti může stavět. Pokud již existuje jedna nebo více budov, určí GRZ, zda mohou plánovat další pomocná zařízení, jako jsou garáže nebo zahradní domky.
Jako kupující byste si měli uvědomit, že počet podlahových ploch není v žádném případě stejný jako obytný prostor domu. Tato oblast zahrnuje také vnější stěny a venkovní schody. Kromě toho se na rozdíl od obytného prostoru ne všechny podlahové plochy sčítají.
U prodávajícího zvyšuje vysoký počet podlahových ploch hodnotu jeho nemovitosti. U pozemku v městské oblasti s GRZ 0,8 lze dosáhnout vyšší ceny než u pozemku v malé sídelní oblasti s GRZ 0,2.
