Koupě staré budovy: to musíte vědět
Někteří přísahají na nový dům. Všechno je nejmodernější, splňuje dnešní požadavky a předpisy. Pokud kupujete na klíč, cena je do značné míry pevná. Jiní dávají přednost staré budově. Domy s historií mají často velmi individuální kouzlo. Ale také velmi individuální rizika.
Neexistuje tedy žádné obecně platné pravidlo, zda je stará nebo nová budova lepší. Často to také záleží na osobě majitele. Pokud však uvažujete o staré budově, měli byste při rozhodování vzít v úvahu několik bodů. Aby se nákup nezměnil v nevyčíslitelné dobrodružství. Zde je přehled všech kritických bodů.
Staré budovy mají často zvláštní kouzlo. Je však třeba pečlivě zvážit nákup. © Adrian von Allenstein, stock.adobe.com
Největším faktorem nejistoty je struktura budovy. Prodávající nemusí zadržet známé vady. Ale s mnoha nedostatky bude těžké dokázat, že byly známy. Prodejce nemusí poukazovat na ty, které lze snadno rozpoznat. „Koupeno, jak je vidět“ - to je princip při koupi domu.
Je zapotřebí odborníka
Nejdůležitější radou je proto konzultace s odborníkem. To je užitečné pro druhou návštěvu poté, co jste při první schůzce získali přehled a poté jste se rozhodli přiblížit se nákupu. K tomu získáte služby stavebního inspektora, architekta nebo stavebního inženýra. Většina makléřů nepřichází v úvahu. Expert není levný , splatná je třímístná částka. Ale investice se vždy vyplatí.
Jmenování na místě na stavbě © BSB eV
Proč stavitel? Pouze odborník může spolehlivě určit, zda lze v suterénu tolerovat vlhkost nebo zda nepoškodí konstrukci budovy. Zda existují statické problémy s jednotlivými součástmi. Ať už střecha nějakou dobu vydrží, nebo ji je třeba znovu zakrýt. Které problémy mohou nastat při plánované a nutné tepelné izolaci.
Geodet může také vypracovat výpočet nákladů na renovaci, které by banky chtěly mít před schválením úvěru. Existuje určitá volnost pro nepředvídatelné. Některé problémy si všimneme, až když začneme s renovačními pracemi. Výpočet profesionála je ale jednoduše spolehlivější než pro laika - kalkulačky nákladů na renovaci na internetu prostě nejsou dostatečně spolehlivé.
Co dělá stavební dozor
Možná budete chtít získat představu o nákladech na renovaci po první kontrole, ještě předtím, než si najmete odborníka. To může případně vést k poznání, že projekt selhává kvůli financím - pak můžete ušetřit náklady na odhadce. Pro tento případ velmi hrubého, prvního posouzení platí pravidlo.
Pravidlo pro náklady na renovaci (bez zvláštních případů)- U nemovitostí z 90. a 90. let 20. století se očekávají náklady na opravy a renovace ve výši 20 procent kupní ceny.
- U domů ze 70. nebo 80. let lze za renovace a renovace přidat jednu třetinu kupní ceny.
- Domy z poválečných let stojí při renovaci nejméně 40 procent kupní ceny.
- Rekonstrukce stojí nejméně 50 procent kupní ceny ještě starších domů.
Kromě toho byste samozřejmě neměli během počáteční prohlídky slepě proběhnout domem a jen se podívat, kolik plevelů je na trávníku. Existují problémy, které může laik rozpoznat - nikoli proto, aby odhadl náklady na renovaci, ale aby získal další informace a mohl o nich mluvit s odborníky.
Dokonce i laici vidí, že tato střecha už dlouho není dobrá. V mnoha případech je ale lepší důvěřovat úsudku profesionála © JFsPic, stock.adobe.com Kontrolní seznam konstrukční vady
- Výkvět a poškozená omítka na stěnách, plísně a zatuchlý zápach v suterénních místnostech naznačují problémy s vlhkostí. To by mohlo být neškodné nebo vážné.
- Stopy kapek a vody v podkroví naznačují, že střecha prosakuje. Problémy mohou naznačovat také sesunuté dlaždice a rozbité latě.
- Je třeba zkontrolovat okna a dveře, zda nejsou popraskané, praskliny okenních rámů nejsou poškozené. Díky jednoduchému zasklení je výměna oken téměř nezbytná.
- Pokud vidíte jen několik zásuvek, ale staré vypínače světel, musí být elektrická instalace obvykle úplně obnovena.
- Praskliny ve stěnách mohou naznačovat statické problémy, i když ne nutně. Je obtížné, když jsou spojité zevnitř ven.
Problémy, jako je tento, nemusí vést k rozhodnutí zdržet se koupě daného domu. Musí být zohledněny v celkovém výpočtu před nákupem. To je důležité jednak pro financování prostřednictvím banky, jednak pro kupní cenu. Odkaz na jednotlivé škody může být případně použit ke snížení kupní ceny.
Tip: Najděte nejlevnější regionální řemeslníky a specializované společnosti, porovnejte nabídky a ušetřete až 30%. Zeptejte se nyní nezávazněDodržujte zákonné požadavky
Kromě čistě strukturálních podmínek je třeba vzít v úvahu také řadu právních požadavků, protože mají dopad na náklady. Jedná se o renovační povinnosti, ochranu památek a územní plánování. Finanční důsledky těchto požadavků lze vypočítat odlišně ve třech oblastech.
ENEV stanoví pokyny pro nové majitele domů © marco2811, fotolia.com
Náklady, které vyplývají ze závazků k energeticky účinné renovaci, lze vypočítat poměrně dobře . Každý, kdo je spokojen s velmi hrubými odhady, si může vyhledat informace na internetu. Každý, kdo by chtěl vědět více závazných informací, se může obrátit na energetického poradce. Při koupi domu dnes existují tři specifické povinnosti - izolace stropu v nejvyšším patře, izolace topení a potrubí teplé vody v nevytápěných místnostech a výměna starých topných systémů. Zde nemůžeme zacházet do podrobností, to je téma samo o sobě. Mimochodem, člověk by měl rychle zvážit úplnou izolaci neizolovaných obytných budov, i když je to vždy spojeno s pětimístnými náklady.
To je povinné, ale ne tak nákladné - v neizolovaných místnostech musí být potrubí pro vytápění a ohřev vody izolováno. © André Reichardt, stock.adobe.com
Před koupí staršího domu byste si měli určitě ujasnit, zda se jedná o památkově chráněnou budovu. Je třeba rozlišovat mezi tzv. Souborovou ochranou, ve které má památkový úřad slovo pouze v exteriéru domu, a individuální památkou, ve které musí být projednána také všechna stavební opatření. Požadavky mohou být značné, například ceny nových oken se snadno ztrojnásobí. Skutečnost, že památkové úřady poskytují s obnovou také technickou pomoc, je pozitivní, ale často nepomůže ani finančně.
Je stará budova památkově chráněnou budovou? © Doc Rabe, stock.adobe.com
Rovněž je nutné vyjasnit právní situaci plánování . Pokud pro daný čtvrtletí existuje plán rozvoje, můžete vidět, co lze na nemovitosti postavit - ale také co je možné v sousedství. Pokud není plán rozvoje, musí každá budova zapadat do sousední zástavby. Pokud plánujete změny, důrazně doporučujeme konzultovat místní stavební úřad. Mimochodem, mnoho obcí zpřístupňuje aktuální plány rozvoje na svých webových stránkách.
Role také hraje roli
Dalším faktorem při rozhodování o koupi domu je umístění - to však platí pro všechny domy, a proto by zde mělo být řešeno pouze jako orientační. V každém případě byste jako potenciální kupující měli zkontrolovat důsledky situace pro svou vlastní životní situaci - musíte si koupit další auto, protože obchody nebo zařízení péče o děti nejsou v docházkové vzdálenosti? Existují podniky, od restaurací po autoservisy, které dělají hluk? Jsou v sousedství plánovány nějaké projekty, které zhoršují kvalitu života? Tyto otázky také hrají roli, pokud chcete nemovitost zcela nebo zčásti pronajmout.
Faktor, který je v souvislosti s financováním často přeceňován, souvisí také s osobní situací - osobními příspěvky . Teoreticky toho můžete udělat hodně sami, zejména proto, že mnoho potřebných informací je snadno přístupných na internetu. Ale máte čas a výdrž? Při rozhodování o koupi staré budovy byste měli být opatrní, pokud jde o vaše vlastní příspěvky - mohou však také hrát určitou roli. Mnozí se na tom také baví!
Rekonstrukce: Pro které obchody má smysl to dělat sami? 
Osobní příspěvek na staveništi: výhody a nevýhody
Existují však i jiné faktory, které je třeba vážit odlišně. Vyhovuje uspořádání pokojů v domě vaší rodinné situaci a potřebám? Hodí se do domu stávající nábytek, zejména možná kuchyň? Ceníte si garáže nebo přístřešku pro auto a může být nutné ji ještě postavit? Ale také: Chcete instalovat solární systém a umožňuje to vůbec statika střechy?
Nezapomeňte na dotace a vedlejší náklady
Dalším faktorem při financování, a tedy i při rozhodování o koupi staré budovy, jsou granty . Pro památkově chráněné budovy existují různé předpisy; Společné je však to, že v žádném případě nevykompenzují dodatečné náklady, a neměly by proto být brány v úvahu. Pro energetické renovace jsou k dispozici také granty nebo levnější půjčky - ty již lze zohlednit.
Financování renovace starých budov: Dobré vědět
A je tu ještě jedno téma, na které byste mohli navzdory veškerému nadšení pro velkou starou budovu zapomenout - kromě skutečné kupní ceny jsou zde i nějaké vedlejší náklady . V případě potřeby se jedná o náklady pro makléře, v každém případě však daň z převodu nemovitosti, poplatky za zápis do katastru nemovitostí a poplatek za notáře.
Často zapomenuté - ale nikdy finanční úřad: Daň z převodu nemovitostí © Stockwerk Fotodesign, stock.adobe.com
Občas se také občas ignoruje problém, který během renovace nemůžete přesunout, ale banka by chtěla splácet úroky a jistinu. To se může stát zátěží, pokud má ušetřené nájemné poskytnout finanční příspěvek. Může to být úleva, pokud banka poskytne odkladnou lhůtu - ale to je nutné sjednat.
