Pokud si chcete koupit a pronajmout rekreační dům, měli byste pečlivě vypočítat kupní cenu, příjem z pronájmu a financování, aby se investice vyplatila. V našem průvodci vás seznámíme s nejdůležitějšími aspekty rekreačního objektu, ukážeme vám, na co si při koupi rekreačního domu dát pozor a jak nejlépe postupovat.
Připravte se na důkladný nákup rekreačního domu
Pokud nevidíte, proč byste měli ve volných dnech zůstat pouze v jedné místnosti (ložnici), pokud k snídani bezpodmínečně potřebujete svůj oblíbený druh čaje nebo prostě nechcete platit ceny za hotel s dětmi, je nejkomplikovanější dovolená ve vašem vlastním prázdninovém domě Způsob poznávání země a jejích obyvatel. Nejlépe uděláte, když si vyzkoušíte to, o čem jste vždy snili: v horské chatě, v domě u moře, v bytě s bazénem pod palmami, ve venkovském domě v Toskánsku …
Nenechte se ale vrhnout na koupi domu pokoušet tě z rozmaru! Před zakoupením prozkoumejte útočiště stejně kriticky jako vaše hlavní bydliště a věnujte pozornost umístění, okolí a kvalitě. Je kupní cena a náklady, vybavení a umístění správné? Kdo se bude starat o Your-Best-Home.net na místě?
Dobré místní znalosti vám pomohou správně posoudit cenu a umístění. Když oba faktory spolupracují, můžete si prázdninový dům nejlépe užít a pronajmout si ho výhodně. Jelikož však v zahraničí platí jiné právní podmínky, měli byste se určitě předem informovat!
Tip 1: zkontrolujte své potřeby
Než podepíšete kupní smlouvu na svůj vlastní rekreační dům, měli byste zjistit, co si na nemovitosti ceníte.
- Potřebujete auto na dovolenou? Jak se tam dostanu? Jaké je spojení veřejnou dopravou? Kde si mohu půjčit auto?
- Kde je nejbližší supermarket pro rychlé občerstvení, nejbližší rybí trh nebo bioobchod pro zkažené chutě?
- Kde je další místo s nákupní mílí?
- Jak daleko jsou jezdecké stáje, golfová hřiště a potápěčské stanice?
- Pokud chcete dělat to, na co byste jinak nikdy neměli čas na dovolené: Kde mohu navštívit kosmetický salon / fitness centrum, procházet knihkupectví, pronajmout jednostopá vozidla na projížďku na kole nebo skútru?
- Kde je nejbližší dětské hřiště - a má místní turistická kancelář dokonce hlídání dětí?
- Je k dispozici topení pro chladné dny?
- Potřebujete troubu nebo jen používáte mikrovlnnou troubu?
- Chcete si jít vyprat prádlo do staré dobré prádelny nebo má prázdninový dům vlastní pračku?
Ve svém vlastním rekreačním domě můžete určit, co je v nabídce.
Tip 2: Jak najít správné místo pro vaši rekreační nemovitost
Prázdninový dům, který si chcete koupit, by měl být snadno dostupný, i když je daleko od shonu. Protože pokud si chcete pronajmout rekreační dům, úspěšný pronájem a stabilní návratnost závisí na výběru místa, kde si lidé dovolenou užívají. Pokud chcete později strávit svůj důchod ve svém vlastním rekreačním domě, oceníte dobrou infrastrukturu. To znamená, že obchody, ordinace a volnočasové aktivity by měly být poblíž.
V ideálním případě je pláž a obchody blízko domu. Lze však také očekávat výrazně vyšší ceny. Pokud uděláte kompromis v situaci, měli byste raději zářit speciálním vybavením: moderní krb nebo sauna zvyšují celoroční obsazenost.
Tip 3: Před zakoupením rekreačního domu zkontrolujte kvalitu stavby
V jižní Evropě se kriticky a profesionálně podívejte na kvalitu budovy obecně. Pokud si chcete koupit rekreační dům v Portugalsku, Španělsku nebo Itálii, měli byste si určitě předem prokázat stavební povolení a osvědčení o obyvatelnosti. Pokud tyto dokumenty nejsou k dispozici, musí být budova v nejhorším případě zbořena. Ujistěte se, že katastr nemovitostí obsahuje úplné důkazy o všech předchozích majitelích vaší požadované nemovitosti.
Navštivte požadovanou nemovitost společně se stavebním odborníkem nebo architektem. V jakém strukturálním stavu je nemovitost? Co stojí modernizace nebo renovace? Prázdninové nemovitosti je také třeba udržovat nebo energeticky zrekonstruovat - zejména pokud je chcete později změnit na domovy důchodců. Prázdninové apartmány jsou obvykle byty. Promluvte si s odpovědným manažerem a zkontrolujte, zda společenství vlastníků také jedná ekonomicky.
Tip 4 pro nákup rekreačního domu: zohledněte regionální cenové trendy
Ceny rekreačních domů se v jednotlivých regionech velmi liší. Je zřejmé, že v regionech hot-spot nemůžete očekávat nízké ceny. Obecně jsou rekreační domy daleko od turistických atrakcí výrazně levnější. Pokud je však lokalita méně atraktivní, musíte počítat s tím, že pronájem bude obtížnější.
Například v Německu jsou prázdninové domy na ostrovech v Baltském moři, jako je Rujána, velmi populární a tudíž drahé. Na druhou stranu, pokud budete hledat dostatečně dlouho, najdete levný obchod na pobřeží pevniny v Meklenbursku-Předním Pomořansku, které má stále přístup k moři.
Blízkost pláže může být důležitým kritériem při výběru vlastního rekreačního domu.
Před zakoupením nemovitosti byste navíc měli získat komplexní obraz o příslušném trhu. Ve Španělsku ceny nemovitostí v posledních letech šlapaly na místě, v některých případech dokonce poklesly. V současné době zde existuje široká škála nemovitostí. Naproti tomu nemovitosti na jezeře Garda v Itálii zdražily. Také ve Francii ceny nemovitostí stále rostou, zejména ve Štrasburku; na Azurovém pobřeží a v Paříži jsou již roky trvale vysoké. Každý, kdo si zde koupí dům nebo byt, stěží bude muset v dohledné době očekávat pokles hodnoty.
Pokud hledáte levnější variantu koupě rekreačního domu, měli byste se podívat na východoevropské země. V každém případě jsou levnější než země jako Švédsko, Velká Británie, Dánsko nebo Belgie. Protože tam se turistická infrastruktura stále vyvíjí. S trochou štěstí zde můžete získat smlouvu, která v budoucnu přinese dobré výnosy, pokud se region stane oblíbenou turistickou destinací a ceny odpovídajícím způsobem vzrostou.
Tip 5: Zahrňte služby údržby a oprav pro váš prázdninový dům
Měli byste si předem ujasnit, kdo se bude starat o váš prázdninový dům v době vaší nepřítomnosti. Kdo provádí opravy a zimní údržbu? Kdo pro vás správně větrá, topí a udržuje zahradu?
Tip 6: Jak financovat svůj vlastní prázdninový dům
Prázdninový dům byste si nikdy neměli kupovat, aniž byste si nejprve vyjasnili financování. Je naprosto nezbytné vědět: Kolik vlastního kapitálu potřebuji k nákupu rekreačního domu? Jakou částku stavebního spoření bych měl mít? Zkontrolujte kupní cenu, vedlejší a provozní náklady nemovitosti. Můžete si nemovitost dovolit trvale?
Pro mnohé je vila s vlastním bazénem vysněným prázdninovým domem! Ale také odpovídajícím způsobem drahé.
Kupní cena plus vedlejší stavební náklady, příjmy z pronájmu a financování se musí shodovat. Zde je třeba vzít v úvahu také vedlejší náklady na údržbu a správu a ztrátu nájemného. Po poklesu hotovosti si ujasníte, jakou částku půjčky potřebujete. S online kalkulačkami půjček můžete získat počáteční přehled o výši půjčky a splátkách. K tomu potřebujete informace, jako je termín, úroková sazba, pevná úroková sazba a výše financování. Poté si s úvěrovým ústavem ujasněte, zda vám může být částka poskytnuta. Pokud stávající smlouva o půjčce na bydlení a spoření ještě není připravena k alokaci, můžete toto období překlenout předběžným financováním.
Pokud si chcete koupit rekreační dům, měli byste normálně vypočítat 40 až 50 procent vlastního kapitálu, včetně vlastního majetku v Německu nebo jiného majetku. Zbývající zůstatek nejlépe pokryje smlouva o půjčce ze stavebního spoření. Zaručuje dlouhodobě nízké úrokové sazby půjček v celé Evropě a chrání před výkyvy úrokových sazeb v zahraničí.
Tip 7: Toto byste měli věnovat pozornost při koupi rekreačního domu
Různé země, různé zvyky: v závislosti na umístění vašeho budoucího rekreačního domu se na kupní smlouvu vztahují různá pravidla.
V Itálii je důležité požádat o daňové číslo na místním finančním úřadu před nákupem, protože toto musí být uvedeno v kupní smlouvě a je to také předpoklad pro otevření účtu. Kromě toho je v jihoevropských zemích a ve Francii běžná předběžná smlouva, při jejímž uzavření kupující zaplatí zálohu ve výši až 30 procent. Tato předběžná smlouva je již závazná ve Francii, Itálii a Španělsku, v Portugalsku pouze v případě, že jsou podpisy notářsky ověřeny. Ke změně vlastnictví však dochází pouze prostřednictvím smlouvy s notářem. Poté je splatná i zbývající kupní cena.
V Rakousku potřebujete ke koupi nemovitosti souhlas imigračních úřadů příslušné vlády. Musí být k dispozici před převodem vlastnictví nebo před registrací zástavního práva (hypotéky). Jinak funguje proces nákupu jako v Německu.
Pamatujte však, že při financování nemovitostí ve druhé domovské oblasti se z tržní hodnoty počítá vyšší riziková sleva, protože je obtížnější je znovu prodat. Tím se snižuje možný úvěrový limit.
Před zakoupením rekreačního domu byste měli pečlivě zkontrolovat kupní smlouvu. Upozornění: V jiných zemích platí odlišné zákony.
Tip 8: Jak ušetřit daně s vlastním prázdninovým domem
Pokud je rekreační dům zakoupen za účelem jeho pronájmu na nejméně 75 procent obvyklého času, může vlastník požadovat veškeré výdaje jako výdaje na podnikání nebo výdaje na podnikání. Započítáte ztráty oproti ostatním kladným příjmům - a ušetříte tak daně. Místní sdružení cestovního ruchu ví, kolik týdnů nebo měsíců je to v roce. Pokud svůj rekreační dům využíváte částečně sami a částečně jej pronajímáte, můžete náklady na pronájem odečíst na poměrném základě. Daňovému úřadu musíte pomocí prognózy zisku na 30 let prokázat, že si chcete dlouhodobě vydělat peníze z pronájmu.
Čerpání dovolené a úspora daní zní rozporuplně, ale za určitých podmínek to funguje. Z dlouhodobého hlediska však daňové orgány očekávají, že pronájem takové nemovitosti způsobí zdanitelné přebytky.Ukázkové výpočty
Koupíte si rekreační dům za 150 000 eur (bez pozemků). Zpravidla odepisujete výdaje rozložené na 50 let s roční sazbou 2 procenta, v tomto případě 3 000 eur. Kromě toho existují finanční náklady, například 4,5 procenta ročního úroku z předpokládané půjčky ve výši 120 000 EUR, tj. 5 400 EUR. Pokud začnete s příjmem z pronájmu 6 000 eur ročně, jste již v mínusu 2 400 eur. S administrativními náklady a majetkovou daní, jakož i dalšími povinnostmi a výdaji rychle dosáhnete daňové ztráty kolem 4 000 eur, kterou můžete započíst proti ostatním příjmům. Tímto způsobem ušetříte (v závislosti na individuální sazbě daně) například 1 200 eur nebo 1 800 eur na daních ročně.
"Je důležité, abyste z pronájmu dlouhodobě vydělali." Pokud jsou ve výše uvedeném příkladu úrokové sazby po několika letech trvale nižší (nebo dokonce přestanou existovat) a pokud jsou zahrnuty i zvýšení nájemného, dosáhnete přebytků, které musíte zaplatit, “říká Wolfgang Wawro z Německé asociace daňových poradců.
