Stavební pozemky jsou stále dražší a ještě menší. Stavba dvojdomku je dobrým řešením pro efektivní využívání cenově výhodného pozemku a sdílení fixních nákladů. Your-Best-Home.net shrnul, co musíte vzít v úvahu níže.
Stavba dvojdomku: nejdůležitější věci na první pohled
- Ziskovost: U dvojdomu lze stavební a fixní náklady rozdělit mezi dva vlastníky; takže každá strana šetří.
- Financování: Pronajatý dvojdomek pomáhá financovat celý dům.
- Náklady: Dvojdomek je o třetinu levnější než rodinný dům.
- Schválení: Územní plán poskytuje informace o tom, zda je rodinný dům nekomplikovaným způsobem schválen v oznamovacím řízení, nebo zda je ve schvalovacím řízení nutná stavební žádost, kterou lze v nejhorším případě zamítnout.
- Pronájem: Návratnost investice určuje, zda se vyplatí pronajmout jako byt babičky. Pokud je toto procento příliš nízké, může být výhodnější prodat dvojdomek.
Jaké typy dvojdomků existují?
Dvojdomy jsou v zásadě dva soběstačné rodinné domy, které stojí přesně na hranici pozemku a jsou většinou vzájemně propojeny na štítovém konci. Obvykle jsou obě poloviny domu symetricky zrcadleny a tvoří optickou jednotku.
V posledních letech se vyvinuly také nové typy dvojitých domů. Například nedochází k oddělení nemovitosti a rodinný dům je postaven jako samostatný dům s vnitřní dělící stěnou mezi obytnými jednotkami. Kromě toho existuje možnost sdílení služeb v budově, jako je topný systém. Přísně vzato, už se nemluví o dvojdomku, ale o rodinném domě nebo - v závislosti na rozdělení a poměru obyvatel - o domě se samostatným bytem.
Dvojdomky nemusí být „ucpané“ - existuje mnoho moderních typů.
Výhody a nevýhody rodinného domu
výhody
- Menší velikost pozemku dostatečná ve srovnání se dvěma rodinnými domy
- Společné stavební služby nabízejí úsporu nákladů
- Fixní náklady, jako jsou zemní práce nebo přípojky domů, vznikají pouze jednou - proto jsou levnější pro obě bytové jednotky
- Nižší spotřeba energie než rodinný dům
- Druhý byt umožňuje vytvoření vícegeneračního bytu
- Jako byt pro babičky vytváří dvojdomek pasivní příjem po splacení půjčky
nevýhoda
- Při budování s jinou stranou lze rozhodovat pouze společně
- Zvýšené požadavky na zvukovou izolaci
- Méně soukromí než u samostatně stojícího rodinného domu
- Okna jsou možná pouze ve třech směrech
Co je třeba vzít v úvahu při plánování dvojdomku?
Ve srovnání s rodinným domem je při plánování dvojitého domu třeba vzít v úvahu více problémů. Začíná to u nemovitosti: Je daný limit budovy dostatečně velký pro dvojdomek a garáže? Jaká je orientace nemovitosti? Obě strany by měly mít přístup ke světlu a ne jedna strana by měla být zcela znevýhodněna. Oba stavební partneři se samozřejmě musí shodnout také na tvaru domu. Začíná to základy, jako je tvar střechy nebo otázka, zda Your-Best-Home.net bude mít 1,5 podlaží nebo dvě plná podlaží.
Jedno z nejdůležitějších rozhodnutí se týká úvah, zda by Your-Best-Home.net měl být postaven jako optický dvojdomek, nebo zda může každá strana navrhnout svou polovinu domu zcela volně. V tomto případě je nutná pouze shoda na společné koncové stěně.
Před první plánovací schůzkou by měly být mentálně definovány následující body. S čím se můžete smířit a kde jsou osobní problémy bez nošení:
- Požadovaná nemovitost: Je nemovitost vhodná pro vaše vlastní nápady?
- Měl by být Your-Best-Home.net postaven na podlahové desce nebo v suterénu?
- Lze architektonický styl sladit s tvarem střechy a vnějším pohledem?
- Harmonizují se půdorysy?
Při výběru pozemku se musíte ujistit, že je možné jej rozdělit ve směru sever-jih.
Kdo se přestěhuje do dvojdomku?
A na závěr nejdůležitější otázka: S kým postavím dvojdomek? Pamatujte, že nejlepší přátelství se může zlomit, pokud jde o cihlové nebo fasádní barvy. Možných způsobů stavby domu je vždy několik: Na jedné straně můžete postavit dvojdomek jako jednu osobu a poté prodat nebo pronajmout druhou polovinu domu. Klient přebírá druh vývojářské funkce a může svobodně rozhodovat o designu. Rovněž však nese plné náklady, které jsou zase vyšší než u čistě rodinného domu. Alternativně mohou dvě strany spojit své síly a budovat společně.
Čisté smluvní vymezení všech práv a povinností je alfou a omegou této konstelace. V neposlední řadě je zde také možnost, že developer postaví dvojdomek a prodá jednotlivé jednotky jednotlivě. Většinou nevíš, kdo bude tvůj budoucí soused.
Jaké jsou náklady na dvojdomek?
Celkově se potenciál úspor dvojdomku ve srovnání s rodinným domem pohybuje kolem 10 až 35 procent. S náklady na rodinný dům kolem 250 000 eur se náklady na dvojdomek pohybují kolem 350 000 eur. To znamená náklady pouze 175 000 eur na každou polovinu domu. Musíte si však uvědomit, že ceny se velmi liší v závislosti na domě a nelze je určit plošně.
Po otázce dodatečných nákladů vždy následuje otázka, s čím je porovnat. V porovnání se dvěma rodinnými domy je duplex vždy levnější, protože fixní náklady vznikají pouze jednou místo dvakrát. Pokud porovnáte dvojdomek s rodinným domem, náklady na tento rodinný dům budou vždy vyšší.
Existuje potenciál pro úspory v následujících oblastech:
- Náklady na pozemky se dělí dvěma
- Zemní práce, zejména vybavení staveniště, musí být provedeny pouze jednou
- Náklady na čistou skořápku domu, jako je střecha, omítka, sdílená vnější stěna, okno, izolace
- Náklady na údržbu stavebních služeb, například na vytápění
Dodatečné náklady v souvislosti s rodinným domem:
- Topný systém: Náklady jsou zde přibližně o 20 procent vyšší než u rodinného domu.
- Elektrika: U dvojdomu jsou zapotřebí dvě měřicí zařízení.
- Přední dveře: Pokud je technická místnost přístupná zvenčí, jsou zapotřebí další přední dveře.
Pokud neexistuje žádný plán rozvoje, musí plánovaný typ budovy zapadat do okolí.
Co je třeba vzít v úvahu se stavební žádostí a stavebním povolením?
Zda lze dvojdomek postavit na pozemku, lze vidět v plánu rozvoje. Předpokladem je, že vůbec existuje. Pokud neexistuje plán rozvoje, musí stavební projekt zapadat do prostředí. Pokud zde již byly postaveny dvojdomky, šance na získání povolení jsou velmi dobré.
V plánu rozvoje naznačují možnost dvojdomu různá označení:
O = otevřená konstrukce
G = uzavřená konstrukce
D = dvojdomek
ED = jednoduchý nebo dvojitý dům (pozor, „E“ označuje pouze jeden dům)
Pokud požadovaný design není uveden, nelze ve zjednodušeném oznamovacím postupu požádat o Your-Best-Home.net. Při kolaudaci plánovaného domu je třeba podat žádost o stavbu. V nejhorším případě není udělen žádný souhlas a Your-Best-Home.net musí být přeplánován.
Dalším kamenem úrazu je číslo oblasti (GRZ). Udává, na jaké procento nemovitosti lze stavět. Jelikož dvojdomek vyžaduje větší plochu než rodinný dům, lze jej zde překročit.
Tip: Pokud by dům, který chcete, mohl narazit na plán rozvoje, proveďte předběžný dotaz na stavbu. Tímto způsobem brzy víte, zda může být Your-Best-Home.net dokonce implementován v plánované variantě.
Co je třeba vzít v úvahu během fáze výstavby dvojdomku?
Obecně platí, že klient by měl být na stavbě co nejčastěji, aby mohl zkontrolovat jednotlivé fáze výstavby.
Tip: Lepší je změřit okenní nebo dveřní otvory, pokud se měření zdají chybná.
Dvojdomek má velkou výhodu v tom, že se o stavební dozor mohou společně starat dvě strany. Přítomnost jednotlivce není nutná pro každý stavební krok, protože na to dohlíží i druhá strana - to samozřejmě platí, pouze pokud je vzájemná komunikace správná. WhatsApp obrázky a videohovory to nyní velmi usnadňují. Obě strany by měly vědět, kde leží zvláštní přání toho druhého. Pokud mají například dlaždice ležet v určitém vzoru, může stavební partner v rané fázi také rozpoznat a kritizovat odchylku.
Tip: Oba úředníci by měli být vždy k dispozici pro oficiální přijetí jednotlivých stavebních sekcí nebo obchodů. Čtyři oči zde vidí více než dvě!
Nejlepší je předem si vyjasnit vlastnickou strukturu, aby se náklady později nemuseli sdílet a kompenzovat. Kromě toho nepotřebujete ke své práci souhlas svých sousedů.
Granny flat: Takto se vyplácí rodinný dům
Pro financování dvojdomku je zřejmou volbou pronájem druhé poloviny domu. Aplikované nájemné musí - pokud je k dispozici - odpovídat místnímu indexu nájemného. Toto nesmí být překročeno. V nejhorším případě je tak nízká, že nepokrývá stavební náklady domu. V takovém případě je vhodné nemovitost místo jejího pronájmu znovu prodat.
Abyste mohli objektivně posoudit ziskovost dvojdomku, potřebujete následující údaje o projektu:
- Celkové náklady rozdělené na vlastní kapitál a dluh
- Roční příjem z pronájmu
- Vzniklé provozní náklady (např. Opravy)
- Získaný roční úrok
Součet příjmů z pronájmu a úroků vydělíte celkovými náklady a výsledek vynásobíte 100. Poté získáte celkovou návratnost investice do nemovitosti.
Návratnost aktiv = (příjem z pronájmu + úroky - související náklady) / (vlastní kapitola + dluh) x 100
Příklad:
- Celkové náklady: vlastní kapitál 80 000 EUR a dluh 80 000 EUR
- Příjem z pronájmu: 1 000 eur měsíčně = 12 000 eur ročně
- Úroky: 100 eur za měsíc = 1 200 eur za rok
Příklad výpočtu 1:
(12 000 eur + 1 200 eur) / (80 000 eur + 80 000 eur) x 100 = 8,25%
To znamená, že použitý kapitál vydělává úrok 8,25 procenta. Platí pravidlo: čím vyšší ziskovost, tím lepší.
S příjmem z pronájmu 1 200 eur za měsíc se ziskovost mění takto:
Příklad
výpočtu 2: (14 400 eur + 1 200 eur) / (80 000 eur + 80 000 eur) x 100 = 9,75%
Celková návratnost investice může být použita k určení, zda by měl být byt babičky raději pronajat nebo prodán.
Tipy na pronájem dvojdomku
Pokud si pronajmete dvojdomek nebo byt v babičce, pokud v něm sami bydlíte, je třeba vzít v úvahu několik věcí:
Záznam spotřeby je nutné v rané fázi projednat s obchodem s elektřinou a topením / instalatérstvím. Pro dům obývaný majitelem a druhou pronajatou obytnou jednotku se na účet za služby vztahují zjednodušená pravidla. Je tedy možné přidělit náklady na vytápění a ohřev vody čistě podle obytných prostor nebo obyvatel. Skutečná spotřeba nemusí být měřena. Tato varianta však musí být výslovně dohodnuta v nájemní smlouvě.
Pokud mají být vzniklé náklady účtovány podle skutečné spotřeby, musí oba obchody nainstalovat příslušná měřicí zařízení. V případě topení / sanitární techniky se zde spojuje několik měřičů teplé a studené vody a měřičů tepla pro (podlahové) vytápění a teplou vodu.
Důležité: Pokud stavíte s rodinným příslušníkem a chcete si navzájem vyjasnit vedlejší náklady, nechte si nainstalovat dodavatele topení, abyste mohli později dovybavit vodomery.
Pro elektrikáře je naopak důležité vědět, zda obě strany domu dostávají svůj vlastní měřič od energetické společnosti, aby si každá strana mohla vybrat svého vlastního poskytovatele elektřiny. V takovém případě je třeba objasnit, jak postupovat s obecnou elektřinou, například pro světlo v technické místnosti nebo společné schodiště. Je možné, že je toto přiřazeno straně domu a odpovídající čáry jsou připojeny k dalšímu mezilehlému měřiči. Pokud je pro celý dům vyžadován pouze jeden metr, je druhá strana vždy závislá na volbě poskytovatele elektřiny druhým rezidentem. Zde je třeba nastavit odpovídající mezičítače, aby bylo možné navzájem správně účtovat.
Šťastní sousedé, dobrý život
Dlouhodobí nájemníci, kteří s domem zacházejí opatrně, jsou pro byt babičky vždy pozitivní. V případě nové budovy lze dosáhnout dlouhodobého emocionálního pouta s budoucími nájemci tím, že jim umožníme podílet se na výběru jednotlivých produktů interiérového designu, jako jsou lamináty, dlaždice a kuchyně.
