Itálie znamená dobré jídlo a dobré víno. Pokud si chcete ze svého hotelu víc než jen užívat středomořského vzduchu, dáme vám tipy, jak se dostat do svého vlastního domu nebo prázdninového domu v Itálii. Nemusí to být přímo u moře.
Když Hannibal řídil svou armádu přes Alpy, porazil Římany - skvělý tah, který se uchytil. O více než 2000 let později je invaze přes alpský hřeben samozřejmostí. Dnes jej používáme k podvádění počasí - a Italové nás srdečně vítají. Nejprodávanější italské rekreační nemovitosti jsou u Gardského jezera, také u jezera Maggiore, v Toskánsku na Riviéře.
Požadavek na dům v Itálii
Nabytí nemovitostí pro soukromé použití nepodléhá v Itálii žádným omezením a je možné i pro cizince. Pro občany EU v Itálii rovněž neexistují žádná omezení pobytu. Itálie však obecně přijímá pouze jedno místo pobytu. Pokud se tedy chcete stát „rezidentem“ a emigrovat do Itálie, musíte se odhlásit z Německa a od nynějška budete považováni za rezidenta v Itálii. Pro občany EU je snadné začít pracovat v Itálii, ať už jako samostatně výdělečně činná osoba nebo jako zaměstnanec. Daňové účinky místa bydliště nebo předmětu v zahraničí jsou založeny na dohodě o zamezení dvojího zdanění mezi Spolkovou republikou Německo a Itálií. Daňový úřad odpovědný za vás v Německu vám může poskytnout více informací.
Jak najít perfektní domov v Itálii
Zprostředkovatelé pracují regionálně v Itálii a velmi dobře znají trh. Na rozdíl od této země musí studovat nebo se učit v komoře realitky.
Zprostředkovatelé prokazují svůj souhlas registračním číslem. Provize makléře stojí kupujícího mezi dvěma a čtyřmi procenty. Podle toho, zda zaplatí celou částku (jako u opatření na rozvoj nemovitostí), nebo zda ji prodávající převezme. V každém případě by se zúčastněné strany měly písemně dohodnout, kdy je která částka splatná. Nejlepší je platit poplatek za zprostředkování až po podpisu notářské smlouvy, převodu vlastnictví a zápisu do rejstříku. Pro vaši bezpečnost je nejlepší se zeptat na místní zprostředkovatelskou organizaci, například obec nebo obchodní a průmyslovou komoru. Úvěrové instituce v Itálii za to nemohou.
Pokud chcete hledat sami, procházejte německé noviny. Ty jsou pravidelně doprovázeny realitní sekcí se zahraničními nabídkami. Nebo můžete hledat online: Na internetu najdete nabídky velkých makléřů nebo realitních společností. Nemovitosti soukromých prodejců nebo malých makléřských kanceláří najdete v místních novinách ve vámi preferovaném regionu.
Spravedlnost
U nemovitostí v zahraničí byste měli mít s sebou 40 až 50 procent svých vlastních prostředků. Zbytek lze financovat například prostřednictvím úvěru na bydlení a smlouvy o spoření. Výhoda: pevné úrokové sazby, žádné měnové riziko, žádné náklady na měsíční převody peněz.
Financování prázdninového domu v Itálii
Chcete si užít „la dolce vita“? Před vyplacením půjčky je nutné ohodnotit nemovitost v Itálii. K dispozici jsou také notářské poplatky a mnoho dalšího.
Spolu se žádostí o půjčku vyžaduje vaše stavební spořitelna / banka následující dokumenty:
- Předběžná kupní smlouva (kompromesso / promessa di vendita); pokud ještě nejste vlastníkem
- notářská kupní smlouva (contratto di compravendita per atto pubblico)
- Doklad o registraci v katastru nemovitostí / katastru nemovitostí (NCEU), pokud již jste jeho vlastníkem (certificatezione ipocatastale)
- Plán stránek (estratto di mappa),
- Fotografie objektu
- Italské daňové číslo (codice fiscale)
- Kopie občanského průkazu / pasu účastníků
- Příslušný certifikát požárního pojištění, požár, výbuch, úder blesku (certificateto di assicurazione antincendo) s platební povinností ve prospěch příslušného institutu.
Pro nové budovy / úpravy: - schválené stavební plány (progetto approvato)
- Stavební výkresy (piantine / progetti di costruzione)
- Seznam stavebních nákladů (preventivo delle spese di costruzione)
- Výpočet obytného prostoru a převedeného prostoru (calcolazione della superficie abitabile e cubatura)
- Prohlášení o dokončení stavby od stavbyvedoucího
- Zpráva o zahájení výstavby
- Osvědčení o obyvatelnosti po dokončení.
Kterýkoli občan EU může získat majetek v Itálii bez zbytečné byrokratické snahy.
Ocenění majetku, výplata půjčky
Hodnota hypotéky se stanoví na základě zprávy o ocenění, která je zpracována vaším jménem. Náklady na to se liší v závislosti na regionu, ve kterém se nachází váš prázdninový dům, a na tom, kolik času váš odhadce do ocenění investuje. Pokud jsou splněny všechny podmínky pro půjčení vaší nemovitosti a hypoteční smlouva byla podepsána italským notářem, nic nestojí v cestě financování. Pokud notář potvrdí správnou registraci hypotéky, může být půjčka splacena.
Dodatečné náklady
Nákup ze soukromého sektoru (počítáno z kupní ceny):
- Notářské poplatky až 3,5 procenta (v závislosti na kupní ceně)
- Daň z hypotéky dvě procenta
- Katastrální poplatek jedno procento
- Registrační poplatek sedm procent v závislosti na typu nemovitosti
- Zprostředkovatelský poplatek dvě až čtyři procenta
Nákup od vývojáře (počítáno z kupní ceny):
- Notářské poplatky až 3,5 procenta (v závislosti na kupní ceně)
- DPH deset procent
- Poplatky z katastru nemovitostí
Náklady na financování
- Poplatky za posouzení
- Notářské poplatky do výše dvou procent z výše úvěru
- Replační daň: 0,25 procenta z výše půjčky na hypotéku
- Zrušení hypotéky: V závislosti na výši hypotéky
U prázdninového domu v Itálii byste si měli vzít s sebou 40 až 50 procent svých finančních prostředků.
Převod vlastnictví
Nejprve notář zajistí převod vlastnictví. To trvá nejméně čtyři týdny. Kromě toho prodávající nebo notář předá hlášení místnímu bezpečnostnímu orgánu - to je požadavek, pokud je nemovitost převedena na cizince.
Objednejte si hypotéku
Hypoteční příkaz, o který může požádat pouze jeho vlastník, je ověřen notářem za přítomnosti zástupce vaší banky. Avšak pouze v případě, že byla vyjasněna vlastnická struktura a byl vytvořen katastr nemovitostí. Hypotéka je registrována čtyři až osm týdnů po zaznamenání notářsky ověřené hypoteční smlouvy. Teprve poté lze půjčky vyplatit. Aby měl prodejce jistotu až do splatnosti kupní ceny, přiřadíte prodejci platební nároky od vaší stavební spořitelny nebo banky (delegazione di pagamento / cessione del credito). Vaše stavební spořitelna / banka poté nepřevede zůstatek na vás, ale přímo na prodejce.
Pokud je kupní cena splatná před tím, než nemovitost vlastníte, budete muset k výplatě půjčky poskytnout další zajištění, například životní pojištění nebo cenné papíry.
Práva a břemena
Z daňových důvodů je v kupní smlouvě v Itálii často uvedena nižší kupní cena, než ve které byla skutečně sjednána (subsekuritizace). Výpočet minimální notářsky ověřené částky vychází z katastrální hodnoty určené katastrem nemovitostí. Italské daňové orgány mají právo znovu zdanit příliš nízkou kupní cenu.
Protože je však pro laika téměř nemožné ovládat vlastnickou strukturu včetně hypoték a dalších břemen, doporučujeme vám ověřit si u notáře nebo právníka vhodnost notářsky ověřené kupní ceny. Kromě toho byste se měli s pomocí profesionála ujistit, že Your-Best-Home.net odpovídá stavebním zákonům. Ačkoli úřady stěží povolí demolici nelegálních budov, majitel vždy riskuje potíže a náklady. I ti, kteří chtějí renovovat Your-Best-Home.net, by měli před zakoupením získat stavební povolení nebo je zahrnout do smlouvy jako podmínku.
Vaše nemovitost v Itálii
Vlastnické právo je upraveno v italské ústavě a italské občanské zákoníku (Codice Civile). Převod vlastnictví v katastru nemovitostí funguje odlišně v závislosti na regionu. V bývalých rakouských oblastech Jižního Tyrolska, Trientu (Gardské jezero), Furlansko-Julské Benátsko, platí právní proces podobný našemu v Německu: Vlastníkem se stanete pouze tehdy, když jste zapsáni do katastru nemovitostí (libro fondiario). Všude v Itálii přechází vlastnictví na kupujícího, jakmile podepíše notářsky ověřenou kupní smlouvu.
Poplatky za notáře, daně a poplatky se platí přímo na místě během notářské notifikace. Kdo předloží kupní smlouvu jako první, má delší páku. I přes poplatky, které je třeba zaplatit, je proto nejlepší nechat se při zápisu notářsky ověřené předběžné smlouvy zapsat do registru nemovitostí. To se doporučuje z důvodu italského zákona o bankrotu, zejména u nemovitostí, které se právě staví. Po podpisu byste měli být vždy zapsáni jako vlastník v katastru nemovitostí a co nejdříve v katastru nemovitostí. Převod vlastnictví v katastru nemovitostí není nezbytně nutný, aby byl nákup legální, ale důrazně se doporučuje. To je jediný způsob, jak jednat jako aktuální vlastník vnějšího světa a chránit se před nímže prodejce následně hypotéku na nemovitost nebo prodá Your-Best-Home.net třetí straně.
Pokud si chcete koupit pozemek v zemi, potřebujete od svých budoucích sousedů výjimku.
Koupíte dům ve třech krocích
Abyste mohli provést právní transakci, jako je nákup nemovitosti v Itálii, musíte požádat o daňové číslo (codice fiscale) od italského daňového úřadu. Toto daňové číslo budete potřebovat také k otevření účtu u italské banky. Musí to být uvedeno i v kupních smlouvách.
Před podpisem předběžné smlouvy zaplatíte zálohu - „per fermare l´oggetto“, což znamená „zablokovat nemovitost“. Potvrzujete svůj záměr nákupu.
Dále kupující a prodávající obvykle uzavírají předběžnou smlouvu(contratto preliminare), který vám dá čas na vyřízení zbývajících formalit. Předběžná smlouva zavazuje obě strany dohody. Doporučuje se proto kromě údajů katastru nemovitostí zaznamenat všechny dohody písemně a nechat si je notářsky ověřit. Změny ve váš prospěch jsou později těžko vymahatelné. Standardní formuláře vždy pečlivě zkontrolujte. Obvykle je vytváří sám prodejce a upřednostňují ho. Při uzavírání předběžné smlouvy je v Itálii obvyklé složení zálohy ve výši deseti až 30 procent kupní ceny v hotovosti. Pokud se později rozhodnete pro jiný dům nebo pokud nemůžete peníze včas vyzvednout, může prodejce zadržet zálohu - pokud ve smlouvě nestanovíte jinak.I přes výběr je třeba zaplatit náklady na zprostředkování. Pokud prodejce odstoupí, může kupující požadovat náhradu škody až do výše dvojnásobku zálohy. Je možné, že žaloba bude možná vymáhána soudně. U notářsky ověřené předběžné smlouvy dochází k výhradě vlastnictví v katastru nemovitostí.
Notářsky ověřená kupní smlouva musí mít základní vlastnosti předběžné smlouvy, jako jsou údaje katastru nemovitostí , osvobození od břemen, údaje o vlastníkovi. K převodu vlastnictví dochází podpisem kupní smlouvy před notářem. Zbývající kupní cena je obvykle splatná. Než podepíšete notářsky ověřenou kupní smlouvu, dohodněte se s prodejcem, že zbývající částku kupní ceny převedete později, protože k financování potřebujete hypotéku. Hypotéku na objekt však může poskytnout pouze majitel - v době podpisu smlouvy ještě nejste. Trvá nějakou dobu, než jsou vyřízeny formality.
Další tipy pro váš prázdninový dům v Itálii
Úvěryhodnost dodavatele stavby, vedlejší náklady, práva cesty: faktory, na které se při koupi rekreačního domu často zapomíná. Přečtěte si tyto tipy, abyste byli zcela zabezpečeni:
- Vzhledem k rozdílným daňovým sazbám při nákupu nemovitosti byste si měli daně před nákupem určitě ujasnit.
- U nových budov zkontrolujte bonitu dodavatele stavby. Bankovní záruka za platby, které mají být provedeny, je doporučena a vyžadována zákonem. U nových budov můžete také požádat o stavební pojištění svou stavební společnost.
- V případě zemědělské půdy mají obyvatelé obecně předkupní právo. Před podpisem notářské smlouvy od nich potřebujete písemné prohlášení.
- V případě bytů se zeptejte na podíl na obecním majetku a zjistěte další náklady.
- Měli byste převzít pouze byty a domy bez nájemců.
- Vždy se informujte o existujících záznamech v katastru nemovitostí, jako je věcné břemeno nebo přednostní právo.
- Pokud je váš prodejce ženatý, musí manžel s nákupem vždy souhlasit a podepsat ho. Výjimka: Your-Best-Home.net je vlastníkem pouze jednoho z manželů, kteří mají manželskou smlouvu s přísným rozdělením majetku.
- Získejte potvrzení, že pokud prodejce odstoupí od smlouvy, bude schopen zaplatit váš vklad a jakoukoli splatnou náhradu.
- Poptejte se na přírodní rizika v regionu - například zemětřesení nebo sesuvy půdy.
Všechny zde uvedené informace jsou poskytovány podle našich nejlepších znalostí. Nelze však poskytnout žádnou záruku za správnost nebo úplnost informací.
