Záložní práva na nemovitosti hrají důležitou roli při čerpání půjček, jako je stavební úvěr, a proto k nim dochází opakovaně při nákupu nemovitosti. Ale jen málo lidí ví, co přesně to je a co přesně odlišuje pozemkovou daň od hypotéky. Poskytujeme odpovědi na nejdůležitější otázky, od pozemkových poplatků a jejich různých forem po předání až po uzavření trhu.
Pojem zástavní právo k nemovitosti zahrnuje mimo jiné hypotéku, poplatek za pozemek a dluh z důchodu. V každodenním životě však jako kolektivní pojem převažuje především pozemkový poplatek, takže hypotéky a dluhy z důchodů hrají pouze podřízené role. Pozadí zástavních práv k nemovitostem je zajištění pohledávek, jako jsou půjčky. Hypoteční zástavní práva se také označují jako skutečná práva na vykořisťování, protože se obvykle jedná o právo na pozemek nebo majetek. Pokud dlužník není schopen splácet úvěr nebo je zcela v platební neschopnosti, banka získá peníze zpět prostřednictvím exekuční aukce. Takovéto podřízení k uzavření trhu bylo předem zaznamenáno v kupní smlouvě na Your-Best-Home.net.
Co je to poplatek za pozemek?
Poplatek za pozemek je jedním z poplatků za pozemek a je definován v německém občanském zákoníku následovně: „Nemovitost může být zatížena tak, že z nemovitosti bude vyplacena určitá peněžní částka osobě, v jejíž prospěch je věcné břemeno provedeno.“ (§ 1191 ) Poplatek za pozemek podle definice poskytuje bance jistotu v tom, že výplata peněžní částky je zajištěna právem k nemovitosti. Nemusí však existovat nárok na zajištění (např. Stavební úvěr), jako je tomu u hypotéky. Výše poplatku za pozemek obvykle odpovídá výši půjčky. Zatímco dluh z úvěru se v důsledku splácení v průběhu času snižuje, pozemkový poplatek zůstává v zadané výši. I když byl dluh zcela splacen,poplatek za pozemek nemusí být vymazán. Spíše může pozemkový poplatek v katastru nemovitostí existovat i po splacení úvěru a v budoucnu ho lze znovu použít jako zajištění úvěru. Zvláštní variantou je poplatek za pozemek bez dopisu.
Jak se projeví poplatek za pozemek?
Poplatek za pozemek by měl být vždy objednán rychle po uzavření kupní smlouvy, protože věřitel splácí úvěr obvykle až tehdy, když je pozemkový poplatek již zapsán v katastru nemovitostí. Nejprve se tedy musí banka a vlastník nemovitosti dohodnout na stanovení poplatku za pozemek. Za tímto účelem je vyžadován „formulář objednávky pozemkového poplatku“ financující úvěrové instituce, který musí být předložen notáři. Teprve poté může být dohodnuto datum certifikace. Notářské osvědčení poté předá do katastru nemovitostí notář se žádostí o zápis do katastru nemovitostí. Na konci věřitel obdrží kopii tohoto dokumentu od notáře a aktuální výpis z katastru nemovitostí.
Náklady na stanovení poplatku za pozemek závisí na faktorech, jako je poplatek za pozemek, poplatky a náklady na certifikaci a notářství. Částky od několika set eur do více než tisíc eur nejsou neobvyklé.
Možnosti objednání pozemkových poplatků
Při objednávce pozemkového poplatku je třeba rozlišovat mezi dvěma různými možnostmi: knižní nebo dopisní pozemkový poplatek. Která z těchto dvou forem je nakonec zvolena, obvykle závisí na věřiteli nebo bance.
- Kniha pozemkového
poplatku Jak název napovídá, kniha pozemkového poplatku je uvedena v oddíle III katastru nemovitostí a vyžaduje souhlas vlastníka. Zápis musí provést notář. Výhodou tohoto záznamu je, že informace byly pro všechny zúčastněné strany transparentně uloženy v katastru nemovitostí a nelze je ztratit. Je také mnohem snazší zjistit, kdo je skutečným vlastníkem. - Dopisní hypotéka
U listinné hypotéky se provádí zápis do katastru nemovitostí, ale věřitel také obdrží tzv. Hypotéční list. Jsou v něm uvedeny všechny informace o nemovitosti, částce, věřitelích, úroku a vedlejších nákladech. V případě převodu listinné hypotéky na jiného věřitele však není třeba provádět žádný záznam do katastru nemovitostí, takže stačí sepsat smlouvu o postoupení a předat dopis. V případě listové hypotéky má právo nárokovat pouze osoba, která list vlastní a může jej předložit.
Knižní hypotéka je transparentnější než hypotéka listová: vlastnická struktura může být vyjasněna snadněji.
Formy pozemního poplatku
Existuje několik typů pozemkových poplatků, v závislosti na příslušném nároku a věřiteli.
- Zabezpečený poplatek za pozemek Zabezpečený poplatek za
pozemek je nejčastějším případem poplatku za pozemek. Půjčka od banky je obvykle zajištěna. - Izolovaný pozemní poplatek
S izolovaným pozemním poplatkem není zajištěn žádný nárok, ale lze jej v případě potřeby použít. - Individuální / celkový poplatek
za pozemek Poplatek za pozemek lze zaregistrovat u jedné nebo více nemovitostí, a to jak jednorázový, tak i celkový. Vyšší částku půjčky lze získat rozdělením poplatku za pozemky na několik nemovitostí. Předměty nemusí patřit stejné osobě, aby se mohli sejít i členové rodiny nebo přátelé. Ale buďte opatrní: každý odpovídá společně a nerozdílně. To znamená, že v případě nouze si banka může vybrat, která nemovitost má být zabavena, aby mohla vyrovnat všechny dluhy. - Poplatek za pozemek třetí strany / poplatek za pozemek vlastníka
Kromě toho se rozlišuje mezi poplatkem za pozemek od třetí strany a poplatkem za pozemek vlastníka. V běžném právním případě, v případě cizího pozemkového poplatku, je do katastru nemovitostí zapsána třetí strana jako věřitel. Příležitostně však existuje i hypotéka vlastníka, ve které je vlastník nemovitosti zapsán jako věřitel. Jedná se většinou o zajištění určité pozice v katastru nemovitostí, takže, přísně vzato, pozemkový poplatek vlastníka je také izolovaným pozemkovým poplatkem. Majitelský pozemkový poplatek také vzniká, pokud banka po úplném splacení postoupí pozemkový poplatek vlastníkovi.
Jaký je rozdíl mezi pozemkem a hypotékou?
Hypotéku i poplatek za pozemek je třeba vložit do katastru nemovitostí prostřednictvím notáře. Na rozdíl od hypotéky však při objednávce poplatků za pozemky nemusíte nutně požadovat reklamaci. Pozemní poplatek slouží k zabezpečení osobního dluhu a obvykle se používá jako zabezpečovací pozemkový poplatek. Ve své existenci je však nezávislá na osobních požadavcích. Hypotéka je naproti tomu vždy spojena s konkrétní půjčkou a vychází také z její výše. Na rozdíl od poplatku za pozemek hodnota hypotéky klesá a končí, jakmile je půjčka zcela splacena.
Na první pohled se hypotéka jeví jako výhodnější, ale z dlouhodobého hlediska to není pravda. Pozemní poplatek je mnohem flexibilnější. To lze například převést na nového vlastníka nemovitosti v případě prodeje. Pozemní poplatek lze u nové půjčky použít několikrát. To především šetří vedlejší náklady, jako jsou notářské poplatky nebo náklady na zápis do katastru nemovitostí.
Hierarchie pozemního poplatku
Je docela možné, že do katastru nemovitostí je zapsáno několik pozemkových poplatků od různých věřitelů. Není-li dlužník v určitém okamžiku schopen splácet své splátky, určuje datum vstupu do pozemkového poplatku (§ 879 BGB), který věřitel bude odškodněn jako první. Může se také stát, že se v aukci zabavení nedostane dost peněz a věřitel nižšího stupně žádné peníze nedostane.
Jak vysoký je poplatek za pozemek?
Poplatek za pozemek se do katastru nemovitostí zapisuje s poplatkem za pozemek a pohybuje se kolem 12 až 20 procent. To se výrazně liší od úroku z půjčky, který je výrazně nižší. Poplatky za pozemky však nemusí být spláceny k splátkám úvěru a úrokům. Jedná se pouze o zajištění pro banky, takže poplatek za pozemek zvyšuje celkovou částku, kterou může banka požadovat při uzavření trhu. Úroková sazba zpravidla platí po dobu pěti až deseti let, poté je opět sjednána.