Právo pronajímatele na přístup opakovaně vytváří nejistotu jak pro nájemce, tak pro vlastníky nemovitostí. Koneckonců, je jedním z obyvatel nájemní nemovitosti, má v bytě svoji domácnost, a proto je ve velmi soukromé oblasti. Na druhé straně je pronajímatel vlastníkem nemovitosti a má oprávněný zájem na návštěvě bytu každou chvíli. Kdy má však pronajímatel právo vstoupit do bytu? Jak často to může dělat? Z jakýchkoli důvodů? A jak dlouho? Máme všechny odpovědi na téma „Přístupové právo pronajímatele“.
Existuje právo na přístup pro pronajímatele?
Práva pronajímatele, na která se vztahuje obecná judikatura, dávají majitelům nemovitostí určité příležitosti. Pronajímatel však obecně nemá právo na prohlídku svého pronajatého bytu.
Pokud však existuje platný důvod, proč je vstup nebo prohlídka bytu naprosto nezbytný, má pronajímatel právo na přístup do bytu. Nájemce mu poté musí umožnit vstup do bytu. Pokud existuje jeden nebo více z těchto důvodů, nelze pronajímateli odepřít přístup do bytu:
- Byt má být prodán nebo pronajat a předán zájemcům.
- Aby bylo možné jej opravit, je třeba vzít v úvahu poškození bytu.
- Existuje podezření, že hrozí bezprostřední poškození. Aby se tomu zabránilo, je třeba byt zkontrolovat.
- Modernizace nebo údržba jsou plánovány nebo by měly být zkontrolovány, zda jsou nezbytné.
- Byt je třeba měřit.
- Měly by se odečítat údaje měřiče (plyn, voda, elektřina …).
- Je třeba provést opravy.
- Pronajímatel má podezření, že byt není užíván v souladu se smlouvou.
Pokud žádný z těchto důvodů neexistuje, nemá pronajímatel právo na přístup do bytu. To potvrzuje i rozhodnutí Spolkového soudního dvora (BGH, rozsudek ze dne 4.6.14, Az. VIII ZR 289/13): Uvádí se v něm, že pronajímatel nemá právo na přístup k bytu, i když to bylo uvedeno v nájemní smlouvě. Jelikož je takové nařízení v rozporu s čl. 13 odst. 1 základního zákona (nedotknutelnost bydliště), je taková doložka neplatná.
Ale i když existují výše uvedené důvody, je pronajímatel povinen vykonávat své právo na přístup do bytu uvážlivě. Měl by udržovat nízký počet domových inspekcí tím, že se bude zabývat několika problémy v jednom jmenování. Pokud má být byt změřen během několika příštích týdnů a odečty měřičů mají být odečteny současně, je třeba tyto dvě data kombinovat.
Je nezbytné, aby pronajímatel předem oznámil přístup do bytu. V ideálním případě by to mělo být provedeno písemně as dostatečným předstihem. Soudy považují oznámení mezi 24 hodinami a 14 dny před jmenováním za vhodné. Vzor dopisu oznamujícího prohlídku bytu si můžete stáhnout zde:
Jak často může pronajímatel vstoupit do bytu?
Nelze jasně odpovědět na to, jak často má pronajímatel právo na přístup do bytu, protože není možné uvést žádné konkrétní číslo. V případě opakovaných důvodů pro prohlížení bytu může mít pronajímatel přístup do bytu několikrát ročně. Jak již bylo uvedeno výše, měl by být nájemce zvážen v tom smyslu, že pronajímatel sdružuje několik schůzek, pokud je to možné.
Pokud má být byt znovu pronajat nebo prodán, musí stávající nájemci umožnit prohlídky až třikrát měsíčně podle platné legislativy. Tyto schůzky pak nesmí trvat déle než 45 minut a měly by se konat ve „obvyklých časech“ (LG Frankfurt / Main, rozsudek ze dne 24. května 2002, Az. 2/17 S 194/01). Obvyklé časy jsou:
- pracovní dny od 10:00 do 13:00
- pracovní dny od 15:00 do 18:00
- všední dny od 19:00 do 20:00
Sobota je obvykle pracovní den, takže nájemci musí také umožnit návštěvy v obvykle víkendový den zdarma. Pronajímatel má přístupová práva pouze v neděli a ve svátky, pokud hrozí bezprostřední nebezpečí (například prasklo vodovodní potrubí).
Mimochodem, pronajímatelé mohou vytvářet a publikovat fotografie pro expozici pouze se souhlasem nájemce, protože to ovlivňuje soukromí nájemce. Fotografie poškození nebo vad jsou však obecně povoleny, i když nájemce nesouhlasí.
Bez ohledu na výše uvedené platné důvody, které dávají pronajímateli právo na přístup k bytu, má také právo prohlížet si svůj majetek každých pět let bez zvláštního důvodu. O tom rozhodl místní soud v Mnichově (AG Mnichov, rozsudek ze dne 8. ledna 2016, Az. 461 C 19626/15). Podle soudu musí mít vlastník nemovitosti možnost pravidelně kontrolovat stav svého majetku.
Pokud neexistují platné důvody pro kontrolu, může nájemce odepřít pronajímateli právo na přístup.
Mohou nájemci odmítnout vstup pronajímateli?
Pokud neexistují platné důvody nebo pokud se schůzky ke sledování mají konat mimo obvyklou dobu, může nájemce odepřít pronajímateli právo na přístup. Zde se však doporučuje opatrnost: Pokud nájemci bezdůvodně odmítnou žádost pronajímatele o prohlídku nemovitosti, má pronajímatel právo získat přístup prostřednictvím soudního příkazu a soudního příkazu. Na druhé straně má pronajímatel právo ukončit smlouvu bez předchozího upozornění (BGH, rozsudek ze dne 5.10.10, Az. VIII ZR 221/09).
Pokud nájemce odmítne přístup do bytu, pronajímatelé by za žádných okolností neměli získat přístup do bytu bez souhlasu. Místo toho je vhodné vyhledat právní radu a nechat právníka stanovit lhůtu pro případné návrhy jmenování. Pouze pokud to nepomůže, měla by se vydat cesta k soudu.
Bezprostřední nebezpečí: kdy může pronajímatel vstoupit do bytu?
Pokud v pronajatém bytě existuje značné riziko, může pronajímatel vstoupit do bytu bez souhlasu nájemce. Tak by tomu bylo například v případě prasknutí vodovodu, požáru nebo požáru.
I na takových místech je vhodné předem získat souhlas nájemce se vstupem do bytu - pokud to však není možné, má pronajímatel právo byt otevřít a projít bez předchozího upozornění.
Může pronajímatel vstoupit do bytu bez souhlasu nájemce?
Vstup do bytu pronajímatelem bez předchozího souhlasu nájemce je povolen pouze v naléhavých případech uvedených výše. Pokud nájemce odmítne pronajímateli vstoupit do takové situace, může nést odpovědnost za jakoukoli vzniklou škodu.
Současně by se však pronajímatelé měli vždy ujistit, že je to skutečně nouzová situace, díky níž je vstup do bytu povinný. Pokud tomu tak není, mohl by nájemce nahlásit vlastníka nemovitosti za neoprávněný vstup v souladu s § 123 StGB.
Jaká je právní situace, pokud pronajímatel vstoupí do bytu tajně?
Pokud pronajímatel získá přístup do bytu bez souhlasu nájemce, dopustí se přestupku, který může být právně stíhán. Nájemce má kromě oznámení možnost ukončit nájemní smlouvu bez předchozího upozornění.
Může si pronajímatel nechat klíč od bytu?
Je rozšířená mylná představa, že pronajímatel má právo ponechat si duplikát klíče od bytu. To je však povoleno pouze s výslovným souhlasem nájemce. Pokud si stále ponechá klíč a získá tak neoprávněný přístup do bytu, může ho nájemce nahlásit za neoprávněný vstup, bez předchozího upozornění vypovědět nájemní smlouvu a dokonce nechat vyměnit zámek dveří.
Právo pronajímatele na přístup: Co se změní po ukončení?
Pokud nájemce nebo pronajímatel dal právo vypovědět smlouvu, ale nájemce se z bytu ještě nevysťahoval, platí pro přístupová práva pronajímatele stejná pravidla, která platí i pro aktuální nájem.
Pokud na druhou stranu stále není jasné, zda je ukončení (např. Z důvodu osobního použití) zákonné a kdy může nabýt platnosti, má to dopad na možné schůzky se sledováním. Protože nájemce je má tolerovat, až když je výpověď účinná a kdy je možné byt pronajmout nebo prodat jinde.
