Odstupňované nájemné je pro pronajímatele zajímavou možností. Protože nájemné obvykle není bezproblémové. Odstupňované nájemné naopak poskytuje větší jistotu plánování jednoduchým a pohodlným způsobem a není nutně nevýhodné pro nájemce, v závislosti na přesném návrhu smlouvy.
Níže jsou vysvětleny všechny základní podrobnosti o odstupňovaném nájemném. Jako pronajímatel máte všechny informace, které potřebujete k řádnému vypracování odstupňované nájemní smlouvy. Protože kromě požadavků zákona o nájmu jsou důležité i další body.
Co je odstupňované nájemné?
Odstupňované nájemné je dohoda o určité výši nájemného, která je písemně zaznamenána mezi pronajímatelem a nájemcem. Týká se konkrétního období a časově rozloženo zvýšení nájemného s přesnou částkou. Nájemné zůstává nezměněno po dobu nejméně dvanácti měsíců. Z jiných důvodů jej nelze v tomto období podle § 557a BGB zvýšit.
V případě odstupňovaného nájemného se pronajímatel a nájemce předem dohodnou, kdy se nájemné zvýší na jakoukoli částku. Pro pronajímatele to znamená možnost vynutit si zvýšení nájemného bez větších problémů. Účelem dohody je však také poskytnout nájemcům dlouhodobou jasnost ohledně nákladů na bydlení, kterým budou v budoucnu čelit.
Jak je odstupňované nájemné smluvně dohodnuto?
Aby bylo odstupňované nájemné s jeho zvýšením přípustné, musí být dohoda formulována písemně. Je také možné následně přiřadit odstupňované nájemné ke stávajícímu nájmu, ale pouze se souhlasem nájemce. Písemná dohoda o rozsahu musí být podepsána pronajímatelem a nájemcem, takže nestačí napsat e-mail.
Kdy je odstupňovaný leasing účinný?
Podle § 557a německého občanského zákoníku (BGB) zahrnují formální podmínky také přesnou specifikaci částky eura, o kterou se nájemné zvyšuje. Procenta zde nejsou dostatečná. Aby byla odstupňovaná nájemní smlouva platná, musí pronajímatel kromě zvýšení nájemného uvést i další podrobnosti. Mimo jiné je třeba definovat dobu, kdy dojde ke zvýšení nájemného. K tomu, aby byl odstupňovaný pronájem účinný, jsou nezbytné následující předpoklady:
- Smlouva musí být písemná a podepsaná oběma stranami. Zahrnuje tedy souhlas pronajímatele a nájemce.
- Cena nájmu a zvýšení musí být uvedeny v konkrétních hodnotách eura (ne v procentech).
- Interval mezi zvýšením nájemného musí být vždy nejméně dvanáct měsíců. Kratší váhy nejsou povoleny, ale jsou možná delší období.
- Ve smlouvě musí být uvedena alespoň jedna sezóna.
V odstupňované leasingové smlouvě musí být jasně uvedeno, v jakém okamžiku nastane následující leasing a v jaké výši se nájemné zvyšuje.
Legální a nelegální formulace v odstupňovaném pronájmu
Odstupňovaná nájemní smlouva musí jasně vyjasnit, kdy dojde k následujícímu zvýšení nájemného a do jaké výše se nájemné zvyšuje. Leasing, který stanoví roční nárůst o tři procenta, je neúčinný. Uvedení ceny za metr čtvereční je rovněž neplatné, protože celková výše nájemného není uvedena ve formě peněžní částky. Samotná výše zvýšení nájemného se může lišit, ale interval mezi příslušnými promocí musí být alespoň jeden rok.
Příklad smlouvy o pronájmu v reálném měřítku:
- Odstupňovaný pronájem začíná 1. ledna 2019 s čistým nájemným 800 eur. Toto čisté nájemné se každoročně zvyšuje: od 1. 1. 2020 na 830 EUR, od 1. 1. 2021 na 870 EUR, od 1. 1. 2022 na 900 EUR.
Příklady neúčinné dohody:
- Odstupňovaný pronájem začíná 1. ledna 2019 s čistým nájemným 800 eur. Poté se čisté nájemné bez topení ročně zvyšuje o dvě procenta.
- Nájemné se k 1. 1. 2020 zvýší na 9,20 eur za metr čtvereční.
Jak dlouho platí odstupňované nájemné?
V minulosti bylo pronajímatelům povoleno stanovovat zvýšení nájemného pouze na příštích deset let, ale tento limit již neexistuje. To znamená, že zvýšení lze také smluvně dohodnout na dobu 15 let nebo i více. Samotný odstupňovaný pronájem může být omezený nebo neomezený, podle vašich potřeb.
S ohledem na dobu trvání odstupňovaného pronájmu hraje roli také případné ukončení smlouvy. Protože kromě souhlasu s odstupňovaným nájemným má pronajímatel možnost vyloučit ukončení nájmu maximálně na čtyři roky od začátku odstupňovaného nájmu (viz § 557a odst. 3 věta 1 BGB). Taková klauzule však omezuje manévrovací prostor pro obě strany, tj. Pro nájemce a pronajímatele. Proto by obě strany měly přemýšlet o tom, zda má takové nařízení smysl a zapadá do plánování pro nadcházející roky.
Zvýšení nájemného je stanoveno v odstupňovaném pronájmu a obvykle se koná každoročně.
Je nutné oznámit zvýšení nájemného v případě odstupňovaného nájemného?
Protože zvýšení nájemného je již určeno v rámci odstupňovaného pronájmu při podpisu smlouvy, pronajímatel nemusí zasílat nájemci žádné další upozornění, pokud se nájem zvýší. Pokud nájemce nastavil trvalý příkaz k převodu nájemného, musí k příslušnému datu provést odpovídající úpravu. Pokud tak neučiní, může mu pronajímatel připomenout, že nájemné se zvýšilo - jak je stanoveno ve smlouvě - a je nutné provést dodatečnou platbu.
Pronajímatel však nemusí během odstupňovaného pronájmu požadovat žádné další zvýšení nájemného. A to ani v případě, že dojde k modernizaci. Tyto náklady nemusí být zpětně přeneseny, pokud vyprší odstupňované nájemné, rozhodl berlínský okresní soud. Při oznámení modernizace majitel informoval svého nájemce o budoucím zvýšení nájemného. To se úspěšně bránilo: pronajímatel by buď plánoval plánovanou modernizaci odstupňovaného nájemného, nebo by se vzdal odstupňované dohody (viz spis č. 65 S 225/17). Výjimka: modernizace byly povinné z důvodu zákonných požadavků nebo úředních požadavků. Poté mohou být také předány nájemcům s odstupňovaným leasingem.
Jaké zvýšení nájemného je povoleno v odstupňovaném pronájmu?
Pronajímatelé se často rozhodnou pro odstupňované nájemné, protože zde neplatí obvyklý strop. V případě běžných nájemních smluv to zajišťuje, že nájemné se po dobu tří let nezvýší o více než 20 procent. V některých regionech je horní hranice dokonce maximálně 15 procent. Tento strop se nevztahuje na odstupňované nájemné. V závislosti na dohodnutých stupnicích se může stát, že se nájemné zvýší za tři roky o více než 20 procent.
Ani při odstupňovaném nájmu však nelze jednotlivě zvyšovat nájemné bez omezení, protože na odstupňované nájemné se vztahují omezení § 5 ekonomického trestního zákoníku. místní srovnávací nájemné.
A na odstupňované nájemné existují další požadavky: V oblastech, kde je životní prostor omezený, je třeba zabránit zvýšení nájemného. Proto musí nově dohodnuté odstupňované leasingy splňovat limit ceny pronájmu.
V oblastech, kde je životní prostor vzácný, musí nově dohodnuté odstupňované leasingy splňovat požadavky brzdy ceny pronájmu.
Odstupňované nájemné: Platí nájemná brzda?
Tam, kde platí brzda cen nájemného, nesmí být nájem nově pronajatého bytu o více než deset procent dražší než místní srovnávací nájemné (viz § 557a odst. 4 BGB). To platí i pro odstupňované nájemné. Tento právní požadavek znamená, že u každé nové nájemní smlouvy lze přesně kontrolovat nájem na začátku smlouvy i jednotlivé stupnice. Tato kontrola probíhá v příslušné době zvětšení měřítka.
Pokud je jedna ze sjednaných stupnic nájemného o více než deset procent vyšší než obvyklé místní srovnávací nájemné na začátku jeho účinnosti, je v případě stížnosti nájemce stanoven strop. To znamená, že se stupnice projeví, částka, která přesahuje deset procent, ale nemusí ji platit nájemce. Smlouva zůstává v platnosti.
Vzhledem k tomu, že v příslušných městech nebo regionech lze brzdu ceny nájemného nastavit pouze na maximálně pět let, váhy, které jsou splatné později, již nemusí být ovlivněny, a proto nebudou omezeny. Pokud to příliš omezuje pronajímatele v jejich plánování, může být alternativou pronájem indexu, který může tento limit obejít. Index nájemného není založen na indexu nájemného obvyklého v dané oblasti, ale na indexu spotřebitelských cen a jeho vývoji.
Rostoucí nájemné je obzvláště zajímavé pro pronajímatele, kteří podepsali své odstupňované nájemní smlouvy dříve, než byla použita brzda nájemného.
Jaký je rozdíl mezi odstupňovaným nájemným a indexovým nájemným?
Odstupňované nájemné i indexové nájemné regulují, kdy a jak se nájemné v budoucnu mění nebo zvyšuje. Obsahují tedy přesný časový okamžik a odpovídající částku (v případě odstupňovaného nájemného) nebo indikaci, že budoucí nájem je založen na indexu spotřebitelských cen (v případě indexového nájemného). Tento index spotřebitelských cen je zveřejňován jednou ročně Federálním statistickým úřadem a nelze jej předvídat.
|
Odstupňované nájemné | Indexové nájemné |
|---|---|
| Přesné datum a výše budoucí úpravy nájemného jsou uvedeny v odstupňovaném pronájmu. | Změny cen nájemného přímo souvisejí s vývojem indexu spotřebitelských cen . Pokud tedy životní náklady vzrostou, zvýší se i nájemné. Leasing indexu lze sjednat na neomezenou dobu. |
|
Zvýšení nájemného lze nastavit na několik | Klauzule indexu je také známá jako klauzule o zachování kapitálu . Přesnou výši zvýšení nájemného nelze konkrétně předvídat. |
| Jakmile všechny dohodnuté stupnice vstoupí v platnost a v bytě bude nadále bydlet stejný nájemce , stane se nájem z rozsahu „běžným“ nájemem, ve kterém lze vynutit zvýšení nájemného v souladu s § 558 a 559 BGB . | Příklad formulace: Pokud se index spotřebitelských cen pro Německo změní o čtyři procenta nebo více ve srovnání s prvním měsícem nájmu , podle určení Federálního statistického úřadu se nájemné změní o stejné procento. |
S indexem nájemného může pronajímatel zvýšit nájem nezávisle na brzdě nájemného za předpokladu, že odpovídajícím způsobem vzroste index spotřebitelských cen . |
|
| Indexové nájemné tedy nabízí pronajímateli o něco větší svobodu i v oblastech s nedostatkem bydlení , protože zde je pouze počáteční nájemné založeno na nájemné brzdě, zatímco budoucí zvýšení nejsou tak omezena. |
Co se stane, když odstupňované nájemné skončí?
Po poslední dohodnuté úrovni nájmu se odstupňovaná nájemní smlouva změní na „normální“ smlouvu. Poté lze použít obvyklé typy zvýšení nájemného, například ve formě modernizace zvýšení nájemného nebo úpravou podle místního srovnávacího nájemného.
Po uplynutí doby sjednaného odstupňovaného pronájmu má pronajímatel možnost sjednat další odstupňované nájemné. Taková dohoda je možná, pouze pokud s ní nájemce souhlasí. Jednostranné stanovení této nové sezóny však není účinné. To znamená, že nová smlouva musí být sepsána a podepsána oběma stranami.
Pokud je zapůjčení otevřené a váhy jsou vypsány pouze do zadaného data, zůstane posledně jmenovaná stupnice. Tímto způsobem lze odstupňovaný leasing přeměnit na klasický leasing. Po ukončení odstupňovaného nájemného má pronajímatel možnost pracovat s dalšími zvýšeními nájemného. To znamená, že se může například přizpůsobit místním srovnávacím nájemným nebo přenést náklady na modernizaci na nájemce.
Jaká je výjimka?
Jednostranné vzdání se výpovědi lze dohodnout v odstupňované nájemní smlouvě. Zde nájemce podepíše, že po stanovenou dobu byt neukončí, zatímco pronajímatel si ponechává právo na ukončení. Toto jednostranné vzdání se ukončení může platit maximálně po dobu čtyř let, jinak se stane neúčinným (viz § 557a odst. 3 BGB). Pro pronajímatele toto jednostranné vyloučení z ukončení poskytuje dobré zabezpečení plánování, ale jen málo nájemců je ochotno zavázat se k životu v nemovitosti po stanovenou dobu.
Mnoho nájemců by chtělo použít následující klauzuli nájemce, když souhlasí s ukončením platnosti, aby si stále zachovalo určitou míru svobody. Tato klauzule vám dává příležitost v případě potřeby předčasně ukončit stávající nájem. Tuto novou klauzuli nájemce často doprovází povinnost navrhnout spolehlivého náhradního nájemce.
Výhody a nevýhody odstupňovaného nájemného pro nájemce
Odstupňované nájemné také poskytuje nájemcům jistotu. Protože během dohodnutého rozloženého období nemusí pronajímatel požadovat další zvyšování nájemného, a to ani v případě opatření na renovaci nebo modernizaci, pokud nebyla nařízena úřady nebo zákonem (například proto, že z důvodu nové vyhlášky o nákladech na vytápění musí být instalovány nové měřiče nákladů na vytápění). Úpravy jsou možné až po vypořádání vedlejších nákladů, ale pouze s odpovídajícím zdůvodněním. Odstupňovaný pronájem také zaručuje nájemcům nájemné, které zůstává konstantní po dobu nejméně jednoho roku a nezvyšuje se.
Výhody na první pohled
- Plánování zabezpečení nákladů na bydlení v příštích několika letech.
- U renovace nebo modernizace již není možné žádné další zvýšení nájemného.
- V ekonomicky silných oblastech je odstupňované nájemné stále levnější než indexové nájemné, které by zahrnovalo rychlejší zvýšení nájemného.
Nevýhody na první pohled
- Roční nájemné se zvyšuje, úpravy ve sjednaných letech již nejsou možné.
- Po skončení sjednané promoce se smlouva na dobu určitou obvykle převádí na jinou odstupňovanou smlouvu. Pouze smlouvy na dobu neurčitou se stávají běžnými nájemními smlouvami.
- Pokud místní srovnatelné nájemné klesne, odstupňování na tom zůstane nezávislé.
S odstupňovaným leasingem můžete sledovat náklady na nájem včetně zvýšení nájemného v příštích několika letech a desetiletích.
Výhody a nevýhody odstupňovaného nájemného pro pronajímatele
Odstupňovaný pronájem se vyplatí všem pronajímatelům, kteří chtějí dosáhnout co nejvyššího příjmu z pronájmu. Když se dohodnete na vahách, můžete odhadnout místní srovnávací nájemné a jeho vývoj, a tak předem naplánovat svůj příjem. V závislosti na poptávce po bydlení v odpovídající oblasti by měl ohromující ve větší či menší míře zohledňovat místní srovnávací nájemné, aby se předešlo problémům s možným zvýšením nájemného.
V zájmu dobrého zabezpečení plánování mohou opatrní pronajímatelé do odstupňované nájemní smlouvy zahrnout jednostranné vzdání se výpovědi. V této souvislosti může být užitečné zvolit nižší stupnice, aby byla smlouva pro nájemce atraktivní. Nižší stupnice pravděpodobněji povzbudí nájemce, aby podepsali jednostrannou výjimku z ukončení.
Rostoucí nájemné je obzvláště zajímavé pro pronajímatele, kteří podepsali své odstupňované nájemní smlouvy dříve, než byla uplatněna brzda cen pronájmu. Pokud naopak při podpisu smlouvy již platí brzda nájemného, pronajímatelé již nemají tolik možností, jak zvýšit příjem z pronájmu. Alespoň odstupňované nájemné umožňuje růst s brzdou nájemného, která je až o deset procent vyšší než místní srovnávací nájemné.
Výhody na první pohled
- Automatická úprava nájemného bez dalšího administrativního úsilí: Údaje o zvýšení nájemného jsou již nastaveny na začátku nájmu, takže již nebudou žádné otázky ani potíže.
- Zjednodušený typ úpravy nájemného.
- Smluvní dohoda umožňuje plánování na několik let.
- Je možné překročit místní srovnávací nájemné (v závislosti na možném limitu ceny nájemného v určitém rámci).
- Je možné souhlasit s jednostranným vzdáním se ukončení (až na čtyři roky).
Nevýhody na první pohled
- Další zvýšení nájemného není možné.
- Modernizace nebo renovace nemusí být vyváženy zvýšením nájemného (výjimka: modernizace nařízená úřady nebo zákonem).
- Ne všichni nájemci dodržují dohodnuté zvýšení nájemného v odstupňovaném pronájmu. O tento chybějící příjem lze žádat až tři roky po této skutečnosti. Jedinou alternativou je ukončení a v případě potřeby vyklizení s vystěhováním.
- V případě odstupňovaného nájemného se nebere v úvahu míra inflace, protože výše nájemného je nezávislá na poklesu hodnoty. To ukazuje rozdíl oproti indexu rent.
Závěr
Odstupňované nájemné nabízí pronajímatelům zejména vysokou úroveň zabezpečení, i když ponechává jen omezený rozsah. Vzhledem k nedostatku bytů v mnoha městech je to však jen spravedlivé. Různé perspektivy pronajímatele a nájemce se projeví, jakmile bude vypracován odstupňovaný nájem. S nezbytným zabezpečením na jedné straně a uspokojivou kompenzací prostřednictvím ceny pronájmu by měly být respektovány obě strany. V tomto smyslu je odstupňované nájemné dobrým řešením pro budoucí plánování.