Indexové nájemné je pohodlný způsob, jak pronajímatelé pravidelně zvyšují nájemné za nemovitosti. Nájemné je spojeno s indexem spotřebitelských cen, a tak se obvykle rok od roku zvyšuje. Přečtěte si zde, zda je indexové nájemné také vhodné pro vaši nemovitost a na co byste měli věnovat pozornost.
Jaký je indexový nájem?
Na zvýšení nájemného v Německu se vztahují přísné předpisy. Na jedné straně platí brzda v ceně nájmu v mnoha městech a regionech a na druhé straně je nutné dodržovat strop v případě zvýšení nájemného. S indexovým nájemným můžete tato omezení částečně obejít a pravidelně dosahovat vyšších příjmů z pronájmu.
V § 557b německého občanského zákoníku (BGB) je poskytována možnost indexového nájemného. Splatné nájemné je založeno na indexu spotřebitelských cen pro Německo. Toto je každoročně publikováno Federálním statistickým úřadem a poskytuje informace o průměrných životních nákladech v soukromých německých domácnostech. Pokud tento index stoupne, nájemné se odpovídajícím způsobem zvýší, pokud je dohodnuto indexové nájemné.
Jaké podmínky musí být splněny pro pronájem indexu?
Indexové nájemné je proto především velmi výhodným prostředkem pro pronajímatele, jak zvýšit nájemné. U zákonně platného indexového nájemného jsou vyžadovány následující body:
- Nájemné musí zůstat nezměněno po dobu nejméně jednoho roku po každém zvýšení. Výjimkou jsou pouze úprava platby provozních nákladů a rozdělení nákladů nájemcům po oficiálně nebo legálně objednané modernizaci.
- Indexové nájemné musí být dohodnuto písemně.
- Pokud má být nájemné zvýšeno, musí být výpočet, který vede k požadovanému zvýšení, proveden písemně a také zveřejněn, aby tomu nájemce rozuměl. Chcete-li to provést, měli byste svému nájemci poskytnout přehled o indexu spotřebitelských cen a srozumitelně vysvětlit výpočet nového nájemného.
Indexové nájemné: Jak se počítá nájemné?
K výpočtu nového nájemného pro smluvně dohodnuté indexové nájemné jsou vyžadovány dvě hodnoty:
- Hodnota indexu při podpisu smlouvy nebo při posledním zvýšení nájemného
- Aktuální hodnota indexu
Pokud jsou tyto dvě hodnoty k dispozici, procento zvýšení nájemného se vypočítá vydělením nové hodnoty indexu starou hodnotou indexu, poté vynásobením 100 a nakonec od něj odečtením 100. Takto určená procentní hodnota označuje výši možného zvýšení nájemného.
Vzorec pro výpočet nového nájemného pro indexové nájemné je:
(nová hodnota indexu / stará hodnota indexu x 100) -100 = procentní nárůst nájemného
Pokud je nová hodnota indexu například 112,4 a stará 109,8, výsledkem je Zvýšení o 2,4 procenta, protože
(112,4 / 109,8 x 100) - 100 = 2,4%
Pokud by tedy předchozí nájemné bez topení činilo 1 000 eur, nájemné by se zvýšilo o 24 eur na 1 024 eur. Toto zvýšení však vstoupí v platnost až na začátku měsíce následujícího po měsíci po oznámení zvýšení nájemného.
Přestože jsou současné hodnoty indexu a hodnoty z minulosti k dispozici od Federálního statistického úřadu, je stále vhodné zaznamenat hodnotu indexu do smlouvy o pronájmu po uzavření smlouvy.
Extra tip: Federální statistický úřad na své webové stránce rovněž uvádí procentuální změnu indexu ve srovnání s předchozím rokem. To vám ušetří nějakou aritmetickou práci.
Procentní zvýšení nájemného můžete získat tak, že novou hodnotu indexu vydělíte starou hodnotou indexu, poté vynásobíte 100 a nakonec od něj odečtete 100.
Kdy má pronájem indexu smysl?
Pro pronajímatele je vždy vhodné dohodnout se na indexovém nájemném, pokud lze předpokládat, že index spotřebitelských cen poroste rychleji než místní srovnatelné nájemné podle indexu nájemného.
Indexové nájemné se nedoporučuje, pokud v bytě nebo v budově čekají velká modernizační opatření. V případě sjednaného indexového nájemného mohou být náklady na toto přeneseny na nájemce, pouze pokud byla modernizace provedena na základě úředního požadavku nebo zákonného ustanovení.
Příkladem může být instalace nových rozdělovačů nákladů na teplo z důvodu vyhlášky o nákladech na vytápění nebo výměna kotle z důvodu přísnějších předpisů o výfukových plynech.
Vztahuje se renta na rentu indexu?
Brzda nájemného platí pouze v případě, že je nemovitost znovu pronajata. U indexového nájemného je tedy pouze nezbytné, aby nájemné dohodnuté při uzavření smlouvy odpovídalo požadavkům nájemné brzdy. Neexistuje žádný zákonný maximální limit pro roční zvýšení.
Pokud v regionu, který vás zajímá, již platí brzda nájemného, nebo pokud to lze v blízké budoucnosti očekávat, měli byste přesně zjistit, jaké může být počáteční nájemné, až bude smlouva uzavřena.
Jaké výhody nabízí pronajímatelům indexové nájemné?
Dohoda o indexovém nájemném vám jako pronajímateli přináší následující hlavní výhody:
- Zvýšení nájemného není nutné schvalovat.
Po zaslání prohlášení o úpravě nájemci je nájemce povinen zaplatit zvýšené nájemné od následujícího měsíce po obdržení prohlášení. - Šetříte úsilí.
Při „normálním“ zvýšení nájemného jste vázáni na místní srovnávací nájemné. Museli byste vyhodnotit index nájemného a zdůvodnit plánované zvýšení nájemného na základě tří srovnávacích nájemných. Toto úsilí není vyžadováno pro zapůjčení indexu. - Vyhýbají se konfliktům.
Protože výše zvýšení nájemného je smluvně stanovena a hodnota indexu neponechává žádný prostor pro diskusi, úpravy nájemného jsou bezkonfliktní záležitostí. - Využíváte finanční výhody.
Vzhledem k tomu, že index spotřebitelských cen léta roste (a jeho změnu nejdříve nelze předvídat), jste s indexovým nájemným ziskoví. - Obcházíte víčko.
Vzhledem k tomu, že limit limitu platí v souladu s § 558 odst. 3 německého občanského zákoníku, může být indexové nájemné ideálním způsobem, jak ze své nemovitosti vytěžit maximum, protože vám umožňuje zvýšit maximální nájemné maximálně o 20 nebo 15 procent stanovené s limitem limitu na tři Let.
Index rent může být ideálním způsobem, jak vytěžit ze své nemovitosti maximum. Protože: Můžete se vyhnout maximálnímu zvýšení nájemného o 20 nebo 15 procent za tři roky.
Jaké nevýhody má indexové nájemné pro pronajímatele?
Indexové nájemné je poměrně snadnou formou přípravy smlouvy. Dohodnutí indexového nájemného však není zcela bez rizika. Pronajímatelům mohou vzniknout tyto nevýhody:
- Nájemné může také klesnout.
Jelikož nájemné vychází z indexu spotřebitelských cen, je teoreticky také možné, že je nižší než v předchozím roce. To je v současné době nepravděpodobné, ale v zásadě existuje možnost, že budete muset upravit nájemné směrem dolů. - Náklady na modernizaci nelze přidělit.
U „běžných“ nájemních smluv je možné přenést část veškerých nákladů na modernizaci, které mohou nájemci vzniknout. V zásadě to není možné u indexového pronájmu, pokud nebyla modernizace provedena z důvodu oficiální objednávky nebo zákonného požadavku (viz výše). - Rychlé úpravy nájemného nejsou možné.
Zejména v případě, že je dohodnuté nájemné výrazně pod místním srovnávacím nájemným, není při dohodnuté smlouvě o pronájmu indexu možné prudké zvýšení nájemného. Pro srovnání: Při běžné nájemní smlouvě byste jako pronajímatel byli vázáni pouze omezením, které vás omezuje, protože nájemné se nemůže do tří let zvýšit o více než 20 procent (v některých regionech pouze 15 procent). Navíc typické místní srovnatelné nájemné ve vysoce konkurenčních obytných oblastech může růst rychleji než index spotřebitelských cen. Tady by vám tedy bylo lepší poradit s normální nájemní smlouvou. - Hledání nájemce je ztěžováno
Mnoho nájemců se vyhýbá odstupňovaným nebo indexovaným nájemním smlouvám, protože u „běžných“ nájemních smluv lze obvykle očekávat méně výrazné zvýšení nájemného. V regionech, kde je poptávka po bytech poměrně nízká, bude proto obtížné najít nájemce pro takový model smlouvy. V metropolích, kde je trh s bydlením extrémně omezený, máte mnohem větší šanci najít nájemce, který souhlasí s odstupňovaným nebo indexovaným leasingem.
Kdy je odstupňované nájemné výhodnější než indexované nájemné?
Jako alternativu k indexovému nájemnému se někteří pronajímatelé spoléhají na odstupňované nájemné. Naleznete jej v § 557a BGB. Pravidelné zvyšování nájemného u ní není založeno na indexu spotřebitelských cen, ale na hodnotách stanovených při podpisu smlouvy. Jakmile nájemce podepíše nájemní smlouvu, ví, kdy bude očekáváno, jaké zvýšení nájemného bude očekáváno. I při odstupňovaném nájemném musí nájemné zůstat nezměněno po dobu nejméně jednoho roku, než bude možné provést další zvýšení.
Kdy se však doporučuje indexové nájemné, kdy odstupňované nájemné? Závisí to hlavně na regionu, ve kterém se nemovitost k pronájmu nachází. Místní trh a ekonomický vývoj spolu s dalšími faktory rozhodují o tom, která z těchto dvou alternativ je pro pronajímatele lepší. Odstupňované nájemné se zvláště doporučuje, pokud jako pronajímatel chcete mít jistotu při plánování. Indexové nájemné se doporučuje vždy, když index spotřebitelských cen roste ještě rychleji než místní srovnatelné nájemné.
Pokud čeká na rozsáhlejší modernizace, oba typy kontraktů se méně doporučují, protože, jak již bylo uvedeno výše, nelze náklady na modernizaci předat nájemcům v odstupňovaném a indexovaném pronájmu.
