Existuje mnoho důvodů pro varování pro nájemce: Mezi ně patří například opakované narušení míru, ale také nedoplatky na nájemném nebo neoprávněné podnájmy. Zde si můžete přečíst, jak majitelé v těchto případech postupují správně a jak správně vydat varování.
Kdy je splatné varování pro nájemce?
Varování pro nájemce je vždy nutné, pokud poruší smlouvu. S varováním je požádán, aby se zdržel jednání, které je v rozporu se smlouvou, a aby v budoucnu znovu splnil své závazky. V takovém případě funguje varování jako varování před vážnými následky, pokud nájemce nezmění své chování.
Pronajímatel učiní první a důležitý krok vydáním varování svému nájemci, které je nezbytným předpokladem pro jakékoli budoucí ukončení nájemní smlouvy bez předchozího upozornění z důležitého důvodu v souladu s § 543 BGB.
Protože v ideálním případě by měl existovat přátelský a důvěryhodný vztah mezi nájemcem a pronajímatelem, je vždy vhodné kontaktovat nájemce před vydáním varování a zjistit důvody chování v rozporu se smlouvou. Často je to jen chyba nebo dočasný problém, který bude brzy vyřešen. Varování pro nájemce by zde mohlo způsobit špatnou krev, která ovlivňuje budoucí vztah důvěry.
Jaké jsou důvody pro varování pro nájemce?
Pokud pokus o smírné urovnání selže, měli by pronajímatelé rozhodně jednat a vydat varování. To je možné a oprávněné z následujících důvodů:
1. Varování před porušením domovního řádu
Důmový řád obsahuje řadu pravidel, která mají nájemcům umožnit pokojný a ohleduplný život. Nájemce se zavazuje dodržovat domovní řád v okamžiku, kdy podepíše nájemní smlouvu. Pokud poruší pravidla v něm stanovená, nájemce riskuje varování.
Nejčastěji porušované domácí předpisy, které vyžadují varování, jsou tyto:
- Hluk: Každý chce mít doma klid. Hluk od ostatních obyvatel domu může vést k značnému stresu a rozporům v domácnosti. Varování kvůli neustálému vytváření hudby, cvičení mimo povolené časy nebo kvůli hlasitým párty až do pozdních nočních hodin jsou proto často důvodem pro varování.
- Povinnost uklízet: Zejména v jižním Německu je běžné, že se nájemníci střídají při čištění chodby nebo schodiště. Pokud nájemce tuto povinnost nesplní, může to být také důvodem pro varování.
- Využití venkovních zařízení: děti si hrají míč, grilování na nádvoří nebo smluvně dohodnuté práce v zahradě - existují práva a povinnosti i mimo byty. Jakmile to nájemce ignoruje, může obdržet varování.
- Vytápění a větrání: Nájemci jsou povinni zacházet se smluvní položkou, tj. S bytem, opatrně. Pokud nájemce riskuje růst plísní v bytě nesprávným vytápěním a větráním, může to také vést k varování.
2. Varování před nedovoleným držením
zvířat Pronajímatel může v určitém rámci určit, zda lze zvířata chovat v pronajatém bytě. Ačkoli nemůže zakázat malá zvířata, jako jsou křečci nebo ptáci, může například zakázat chov psů. Pokud to nájemce poruší a stále má psa, hrozí také varování.
3. Varování z důvodu nedoplatků na nájemném
Nájemce je povinen včas platit měsíční nájem. Pokud tak neučiní, a tak se dostane do prodlení s nájemným, hrozí mu zpočátku varování a v případě dalšího nezaplacení is vyklizením až do vystěhování včetně. Pokud nájemce bezdůvodně sníží nájemné, je to také důvod pro varování.
4. Podnájem
Pokud nájemce pronajme byt třetí osobě bez konzultace s pronajímatelem, jedná se o neoprávněný podnájem. Pronajímatel je poté oprávněn vydat varování.
Jak by měl vypadat varovný dopis nájemci?
Varování lze obecně podat ústně nebo písemně. Aby bylo možné v případě nouze prokázat, kdy bylo vydáno varování, za jakých okolností, je naprosto vhodné nájemce písemně varovat.
Často je ve smlouvě uvedeno jako pronajímatel několik osob. Je důležité, aby každý podepsal varování, jinak je neúčinné. Pokud existuje několik pronajímatelů, například společenství dědiců, mohou mít ostatní pronajímatelé také vystavenou plnou moc. Důležité: Tato plná moc musí být připojena k varování a podepsána všemi pronajímateli. Při přepravě také hrajte na jistotu: aby pronajímatel mohl v případě sporu prokázat doručení varování, mělo by být vždy zasláno doporučeně.
Jaké informace musí obsahovat varovný dopis nájemci?
- Aby nemohlo dojít k nedorozuměním, mělo by se v dopise objevit slovo „varování“.
- Jasně poukázat na chování nájemce v rozporu se smlouvou. Například napište: „Vrtné práce 15. dubna 2018 po 22:00 v pronajatém bytě“. Důležité: Uveďte datum, čas a případně svědky nevhodného chování.
- Popište pravidlo porušené nesprávným jednáním (například „Činnosti, které narušují ticho, lze provádět pouze ve všední dny od … do … a vůbec ne v neděli a ve svátky.“
- Stanovte termín, do kterého musí být pochybení vyřešeno.
- Uveďte důsledky dalšího zneužití (např. Ukončení smluvního vztahu).
Aby nemuseli v případě nouze u soudu kvůli drobným formálním chybám pokračovat ve smluvním vztahu s nevítaným nájemcem, měli by pronajímatelé hledat právní pomoc v otázkách varování.
Komu by mělo být varování určeno?
Aby bylo varování právně správné, musí být adresováno všem nájemcům, kteří podepsali nájemní smlouvu na pronajatou nemovitost. Pokud je například známo, že rušení nočního klidu pochází pouze od jednoho nájemce bytu, musí být varování stále adresováno všem nájemcům, kteří jsou uvedeni v nájemní smlouvě a se kterými tedy smluvní vztah existuje.
Kdy není varování nutné?
V některých případech není pronajímatel povinen zaslat nájemci varování, může však okamžitě ukončit smluvní vztah. To je případ v těchto případech:
- Nelze očekávat, že pronajímatel bude pokračovat ve smluvním vztahu. Tak je tomu například v případě, že byl nájemcem fyzicky napaden.
- Nájemce je výrazně v prodlení a dva měsíce po sobě nezaplatil nájem v plné výši.
- Nájemce platí své nájemné pouze nepravidelně, takže se nahromadil celkový nedoplatek nájemného ve výši dvouměsíčního nájemného.
- Nájemce pronajal byt bez svolení.
- Nájemce užívá byt v rozporu se smlouvou tím, že v něm podniká.
Jaké jsou důsledky varování nájemce?
Pokud nájemce obdržel varování, nemělo by se to brát na lehkou váhu. Jak bylo uvedeno výše, varování je prvním krokem k rovnoměrnému ukončení bez předchozího upozornění. Čím častěji nájemce porušil smlouvu a čím více upozornění musel majitel domu rozeslat, tím větší byla šance na nápravu v procesu ukončení.
Pokud je nájemce pouze na okamžik nouze, je proto naprosto vhodné kontaktovat pronajímatele a vyjasnit si, jak k porušení smlouvy došlo a jak může vše v budoucnu opět běžet podle pravidel.
Pokud však nájemce navzdory stanovenému termínu pokračuje ve svém chování v rozporu se smlouvou, může pronajímatel dokonce požadovat náhradu škody. To platí zejména v případě, že pronajímateli vzniknou náklady z důvodu chování nájemce, které by nevzniklo, pokud by jednal správně. Pokud například nájemce zlikviduje nepovolený objemný odpad v sběrnicích, může pronajímatel převést náklady na jeho zneškodnění na odpovědného nájemce v souladu s § 280 BGB.