Princip objednávání platí od 1. června 2015 do 22. prosince 2020 a upravuje převzetí nákladů na provizi zprostředkovatele mezi nájemcem a pronajímatelem. V následujícím textu zjistíte, jaké jsou rozdíly oproti předchozí právní situaci a jaké jsou problémy.
Pokud hledáte nový byt nebo chcete prodat svůj vlastní byt, obvykle si najmete makléře. Ale kdo vlastně platí provizi makléře? Před zavedením principu objednávání bylo možné, aby si majitel nemovitosti najal makléře a přenesl své náklady na provizi na dalšího nájemce. Zákonodárce uznal, že to představuje nákladovou nevýhodu, zejména pro nájemce, a proto vznikl princip objednávání.
Jaký je princip objednávání?
Stručně řečeno, prostřednictvím principu objednávání bylo rozhodnuto: „Kdokoli objedná, zaplatí.“ Pokud tedy majitel využije pomoc makléře k nalezení nového nájemce, musí také zaplatit provizi. Současně to platí i pro nájemce, který s pomocí realitní kanceláře najde nový byt. Jako pronajímatel tedy již není legálně povoleno jednoduše předávat provizi zprostředkovatele nájemci. Federální ústavní soud nové nařízení odůvodnil prohlášením, že „působí proti sociálním a ekonomickým nerovnostem“.
Na koho se vztahuje zásada objednávání?
V zásadě je třeba rozlišovat mezi třemi kategoriemi: pronájem nemovitostí soukromým osobám, prodej nemovitosti a pronájem komerčních nemovitostí. Oficiálně se zásada objednávání vztahuje pouze na pronájem soukromým osobám. Například pokud se jedná o prodej, zásada zákazníka se nepoužije. V praxi kupující obvykle platí celou provizi za zprostředkování. V některých případech se však kupující a prodávající také rozhodnou rozdělit provizi zprostředkovatele. Třetí kategorií jsou komerční nemovitosti. Zásada objednávání zde rovněž neplatí. Pokud si tedy chcete pronajmout kancelářskou budovu, musíte zaplatit celý poplatek za zprostředkování.
Kritika principu objednávání
Po zavedení zákaznického principu si stěžovala zejména sdružení nemovitostí a makléřů. Realitní asociace Německo (IVD) - ke které patří realitní agenti, realitní poradci, správci a další profesní skupiny - se stále obává, že byty budou stále častěji rozdávány pod střechou a že bude ohrožena existence realitních agentů. Existuje také riziko, že provize makléře bude v budoucnu jednoduše přidělena k cenám nájmu, což bude i nadále znevýhodňovat nájemce.
Jako pronajímatel to musíte vědět
Pronajímatel si obvykle najme makléře, a proto musí nést také náklady. Upozorňujeme, že není legální převádět provizi zprostředkovatele nepřímo na nájemce, například pomocí příliš vysokého poplatku za převod za vybavenou kuchyň. Bylo právně stanoveno, že poplatek za převod nesmí překročit aktuální hodnotu o více než 50 procent.
Musíte si také uvědomit, že výše provize makléře pro pronajímatele není upravena zákonem. Pokud nájemce najme makléře, protože hledá nový byt, provize makléře nesmí být vyšší než dva čisté měsíční nájemné plus DPH.
Dobrou zprávou pro všechny pronajímatele je, že si mohou ve svém přiznání k dani z příjmu nárokovat poplatek za zprostředkování zaplacený ve formě výdajů souvisejících s příjmy. Za předpokladu, že byl nájemní majetek získán za účelem získání zdanitelného příjmu z pronájmu.
Musíte to vědět jako nájemce
Princip objednávání je primárně určen k odlehčení nájemníků. I zde však platí určitá pravidla:
Jako nájemce musíte platit náklady na zprostředkování pouze v případě, že jste zprostředkovateli záměrně pověřili hledáním bytu se znalostí provizního závazku a jeho zprostředkováním byla uzavřena smlouva.
Pokud máte pocit, že se váš pronajímatel snaží obejít zásadu objednávání pomocí vysokých dodatečných nákladů na pronájem, máte možnost tyto peníze získat zpět. Podle zákona o agentuře pro bydlení jsou platební dohody „neúčinné, pokud jsou znatelně nepřiměřené hodnotě zařízení“.
V určitých případech mají nájemci také možnost odečíst provizi zprostředkovatele pro daňové účely. Máte dobrou šanci, pokud byste kvůli nové práci museli hledat nový byt a najali jste si pro to makléře.
Obejití zásady objednávání: Co je nepřípustné?
Pronajímatelé se pravidelně snaží obejít zásadu objednávání. Mnoho případů je však nezákonných. Níže uvádíme několik příkladů:
- Není neobvyklé, že lidé, kteří hledají ubytování, jsou pod zvláštním tlakem. Pak se rychle stane, že zoufalý potenciální nájemce při prohlížení bytu dobrovolně podepíše, že si najal realitku.
Určitě si přečtěte drobný tisk na inzerátech o bydlení. Často je zde uvedeno, že požadavek na vyhledávání je zadán s požadavkem na kontakt. Zde zaniká nárok na provizi i po uzavření smlouvy. - Vzhledem k vysoce konkurenčnímu trhu s bydlením je stále častější, že se některé realitní reklamy již nezobrazují na běžných realitních portálech, které si každý může prohlédnout. Spíše se nyní reklamy nahrávají na soukromé stránky, ke kterým mají výhradní přístupová práva pouze makléři. V takovém případě se potenciální nájemce nemůže vyhnout najímání makléře.
- Kromě toho je jako zprostředkovatel nezákonné, aby majitel domu zadal objednávku a zároveň počkal, až si ho najme nájemce, aby je následně sloučil. Výsledkem je, že makléř je placen oběma stranami, což je nezákonné.
Dobré vědět: Pokud máte obavy, že provize makléře není legální, a můžete to legálně odůvodnit, máte tři roky na vrácení platby v souladu s oddílem 5 WoVermittG (zákon upravující zprostředkování bydlení).
