Komunita vlastníků se pro vás stává nezbytnou, pokud uvažujete o koupi bytu nebo městského domu. Poté byste se měli podrobně zabývat tématem společenství vlastníků a všemi souvisejícími otázkami a fakty, abyste byli později chráněni před nepříjemnými překvapeními.
Na první pohled se téma jeví složité - i když jen kvůli objemnému názvu. Komunita vlastníků však není tak složitá, pokud jste se seznámili s několika základními základními pojmy. V této malé příručce jsou zvýrazněny všechny důležité základní informace o daném tématu a jsou zodpovězeny základní otázky týkající se komunity vlastníků.
Co je komunita vlastníků?
Společenstvím vlastníků se rozumí právně „celek všech vlastníků bytů v obytném komplexu“. Pokud tedy chcete koupit byt v obytném komplexu nebo získat řadový dům, automaticky se stanete členem společenství vlastníků.
Komunita vlastníků je někdy také označována pojmem společenství vlastníků bytů a poté zkrácena na „WEG“. Aby nedocházelo k nejasnostem, je třeba poznamenat, že „WEG“ je také zkratka pro slovo „Act of Ownership Act“. Proto je důležité při „WEG“ věnovat pozornost přesnému kontextu.
Jak se stanete součástí společenství vlastníků?
Jako kupující bytu nebo řadového domu nejen sami získáte byt nebo Your-Best-Home.net, ale také se stanete spoluvlastníkem celé nemovitosti. Váš osobní podíl na tom se počítá z počtu metrů čtverečních vašeho bytu, měřeno podle velikosti celé nemovitosti. Nemůžete tedy sami rozhodovat a regulovat určité věci, jako byste to mohli dělat s majetkem, který patří pouze vám.
O čem rozhoduje společenství vlastníků?
Pokud je třeba například překrýt střechu nebo obnovit přístupové cesty, musí o tom společně rozhodnout vlastníci. A v závislosti na velikosti vašeho bytu pak budete muset přispět na náklady.
V zásadě vše, co souvisí s celou nemovitostí, projednávají a regulují společně všichni vlastníci. Obvykle je jmenován správce, který pravidelně zve vlastníky na schůzky, kde jsou diskutována všechna nevyřešená témata, návrhy nebo problémy. V zápisech ze schůze vlastníků jsou rozhodnutí sdružení vlastníků přesně zdokumentována i pro účastníky, kteří nebyli přítomni.
V každém případě je vhodné si před koupí bytu pečlivě přečíst zápis z posledních schůzí vlastníků. Zde najdete základní informace o opatřeních na rekonstrukci domu, o nichž se diskutuje, je plánováno nebo dokonce již bylo rozhodnuto. Můžete také získat lepší představu o tom, jak je komunita vlastníků strukturována. Dokážete se rychle dohodnout na důležitých rozhodnutích a jednat pragmaticky, konstruktivně a cíleně na cíl? Nebo existují výtržníci a boční řidiči, kteří by vám mohli v budoucnu rychle zkazit zábavu z vašeho majetku? Finančně se vyplatí podívat se blíže a je to na nervy.
Hodně z prací, které čekají na řadový dům nebo na něm, musí být schváleny všemi vlastníky.
Jaký je právní základ společenství vlastníků?
Všechna práva a povinnosti v souvislosti s koupí kondominia nebo řadového domu jsou přesně upraveny v zákoně o kondominiu (WEG) z roku 1951, který byl naposledy částečně změněn v roce 2014. Zaznamenané odstavce obsahují předpisy o právech a povinnostech jednotlivých vlastníků v rámci společenství vlastníků, jakož i požadavky na správu majetku a předpisy o úkolech správní rady. V roce 2020 plánuje federální vláda reformu WEG.
Co je individuální majetek, společný majetek a částečný majetek?
Jak již bylo zmíněno, s vaším bytem nebo městským domem kupujete také části celé nemovitosti. Zde je však třeba rozlišovat, které části celkového majetku jsou používány kým a jak. Protože teprve potom je jasné, kdo musí co platit a jaké náklady. Proto se rozlišuje mezi individuálním majetkem, společným majetkem a částečným majetkem.
Co zahrnuje oddělené a částečné vlastnictví?
Samostatným majetkem je vlastnictví vašeho samostatného bytu nebo domu. Kromě toho existuje výlučné vlastnictví všech pokojů patřících k bytu, které však nejsou využívány k obytným účelům, jako je garáž nebo sklep. Tyto místnosti nebo oblasti - tj. Jednotlivá nemovitost spolu s výhradním vlastnictvím - společně vedou k tomu, co je známé jako částečné vlastnictví celé nemovitosti.
Cokoli jiného, co vám patří jako individuálnímu vlastníkovi, se také označuje jako samostatný majetek. Tuto samostatnou nemovitost můžete odstranit podle vlastního uvážení nebo můžete přidat něco, pokud to neruší spoluvlastníky v obytném komplexu nebo nezmění vnější vzhled nemovitosti. Vaše soukromé vlastnictví zahrnuje například:
- Podlahové a stěnové krytiny, parkety, laminát, dlaždice, tapety
- Sociální zařízení včetně veškerého vybavení
- Vybavené kuchyně
- Všechny interiérové dveře vašeho bytu
- Všechny nenosné stěny
- Všechna přívodní vedení ve vašem kondominiu nebo městském domě
Co zahrnuje společné vlastnictví?
Naproti tomu oblasti nemovitosti, které jsou stejně přístupné všem vlastníkům a mohou je také využívat všichni spoluvlastníci, se označují jako společný majetek. To znamená například schodiště nebo fasádu bytového domu. Vnější dveře bytu jsou také součástí společného majetku a nelze je bez povolení vyměnit. Společný majetek zahrnuje také:
- Výtahy
- střechy
- Topné systémy
- Všechny nosné stěny celé budovy i ve vašem bytě
- Přívodní potrubí až po vstup do kondominia
- Potěr
- Okna a francouzské dveře
- Pokrýt
- Fasády
Okna a francouzské dveře v řadovém domě patří všem, takže jsou součástí komunitního majetku.
Něco z toho bude pro vás jistě samozřejmostí, ale můžete se divit, že okna a francouzské dveře jsou také součástí komunitního majetku. A je tomu tak teprve od rozsudku soudu Hamm Higher Regional Court (OLG Hamm, rozsudek ze dne 22. srpna 1991, Az. 15 W 166/91). Okna a francouzské dveře bývaly součástí individuálního majetku každého jednotlivého majitele. Každý za to byl odpovědný a mohl žít svou individualitu. Dnes je to jiné: okna a dveře jednotlivých bytů nebo řadových domů patří ke komunitě.
I když máte před sebou staré prohlášení o rozdělení, z důvodu nových právních požadavků již není právně účinné. Pokud tedy chcete ve svém bytě nechat vyměnit stará dřevěná okna za nová plastová okna bez společného rozhodnutí, změníte vnější vzhled obytného souboru a v nejhorším případě budete povinni jej demontovat komunitou vlastníků. To je samozřejmě více než otravné a často to vede k nesrovnalostem a nedorozuměním, zejména ve sdruženích vlastníků s méně homogenními zájmy.
Všechny náklady spojené se společným majetkem jsou vlastníkům rozděleny úměrně k příslušnému spoluvlastnickému podílu. O všech opatřeních údržby společného majetku musí rovněž rozhodnout většina společně na schůzi vlastníků.
I když je zde střešní terasa přístupná všem majitelům, bazén, fitness místnost nebo pokud mohou všichni majitelé využívat zahradu, všechna tato zařízení patří do takzvaného komunitního majetku. To bude přesně uvedeno ve vašem prohlášení o rozdělení (více níže). Jako kupující bytu byste si je měli pečlivě přečíst a zvážit, zda jsou pro vás přijatá opatření přijatelná.
Co jsou zvláštní užívací práva?
Měli byste také pečlivě prozkoumat zvláštní užívací práva. To znamená terasy a zahrady, které může využívat pouze vlastník příslušných bytů v přízemí, ale přesto patří ke komunitě. Pokud se pohráváte s koupí zahradního bytu v komunitě vlastníků, zjistěte přesně, zda předpisy zakotvené v prohlášení o rozdělení odpovídají vašim představám o budoucnosti.
Zvláštní práva na použití vždy nahradí samostatnou vlastnost, pokud ji nelze legálně implementovat nebo pokud si ji vlastník sdílení nepřeje. Developer nemovitostí, jako první vlastník rezidenčního komplexu, může zpočátku ponechat určité části nemovitosti v komunitě a poskytnout zvláštní užívací právo. Často to udělá pro terasy a zahrady nebo pro parkovací místa nadzemních vozidel.
Jaké je prohlášení o rozdělení?
Pokud je celá nemovitost rozdělena na částečné vlastnictví, musí být vypracováno tzv. Prohlášení o rozdělení. To se pak zapisuje přímo do katastru nemovitostí, a je tedy právně závazné pro každého spoluvlastníka.
V prohlášení o rozdělení můžete například vidět, které skladovací místnosti nebo suterénní oddíly patří ke kterým bytům. Vlastnické podíly musí být rozlišeny, aby bylo možné jasně definovat rozdělení nákladů na společný majetek. Objednávka komunity je často součástí prohlášení o rozdělení. Je to pro vás naprosto zásadní dokument při nákupu bytu nebo řadového domu (více o tom níže). Proto byste je měli předem pečlivě zkontrolovat a v případě pochybností vyhledat odbornou radu.
Deklarace o rozdělení také přesně reguluje, co patří jednotlivému majetku nebo částečnému majetku a co bylo definováno jako společný majetek. Je důležité vědět, že prohlášení o rozdělení, která nesplňují požadavky zákona o kondominiu, jsou právně neúčinná. Například „části budovy, které jsou nezbytné pro její existenci nebo bezpečnost, jakož i systémy a zařízení sloužící běžnému užívání vlastníků bytů“, nikdy nemohou být soukromým majetkem podle § 5 odst. 2 WEG. Je nepřípustné zahrnout nebo použít jiné prohlášení o rozdělení do katastru nemovitostí s ohledem na tyto části budovy.
Kromě prohlášení o rozdělení je třeba předložit komunitní a domovní řád a tzv. Plán rozdělení. To vám ukáže přesné umístění, velikost a rozložení nemovitosti. Prohlášení o rozdělení lze později změnit pouze se souhlasem všech vlastníků. Každé nové prohlášení o rozdělení pak musí být, stejně jako první, notářem ověřeno a zapsáno do katastru nemovitostí.
Jaká jsou pravidla komunity a domu?
Objednávka komunity, také zkráceně GemO, je vedle prohlášení o rozdělení dalším důležitým kritériem při koupi bytu nebo řadového domu. Podle zákona o kondominiu jsou upravena všechna práva a povinnosti vlastníků. Pokud neexistují žádné zvláštní předpisy Společenství, platí předpisy zákona o kondominiu.
Veškeré informace a předpisy, které jsou důležité pro společné bydlení a organizaci v obytném komplexu, jsou stanoveny v předpisech komunity:
- zvláštní předpisy ovlivňující soukromé vlastnictví
- Předpisy pro užívání bytového komplexu
- přesné rozdělení hlasovacích práv jednotlivých spoluvlastníků
- Rozdělení nákladů mezi vlastníky
- zvláštní předpisy pro registraci podniků v obytném domě
- konkrétní pravidla pro chov domácích zvířat
- Předpisy pro opravy bytového domu
- Předpisy pro jmenování správce
- Předpisy pro používání zahradních ploch nebo střešních teras
- Předpisy týkající se dětských hřišť a zařízení pro volný čas v objektu
- Předpisy pro domácí hudbu
Všechny informace a předpisy týkající se soužití jsou stanoveny v předpisech Společenství, například v pravidlech pro dětské hřiště.
Pravidla komunity lze kdykoli upravit. To však musí být jednomyslně schváleno na schůzi vlastníků. Zkušenosti ukazují, že v případě velkých sdružení vlastníků bude velmi obtížné změnit podstatné věci. Jako hráč na klavír v rezidenčním komplexu s dalekosáhlým zákazem domácí hudby pravděpodobně nebudete šťastní a měli byste si více než pečlivě promyslet, zda je byt - i když všechno ostatní vypadá úžasně a dokonale - opravdu pro vás vhodný.
Měli byste také věnovat pozornost, pokud je používání dětských hřišť a zahrad velmi přísně regulováno. Jako rodiče malých dětí si děláte medvědí službu, pokud si váš potomek nemůže hrát venku, jak se mu zlíbí. Neměli byste tedy doufat v toleranci spoluvlastníků, protože ta pravidla vytvořili, a proto o ně mají zájem. Dalekosáhlou změnu v komunitním systému lze jen zřídka očekávat, pokud se významně nezměnila také vlastnická struktura.
Před zakoupením bytu byste si měli velmi pečlivě projít stávající pravidla domu. Zde je denní soužití vlastníků regulováno ještě přesněji než v komunitním řádu. Soukromé právo nicméně vždy platí v souladu s aktuálně obecně platnými zákony. Nelze tedy uvést žádné předpisy, které by odporovaly platným zákonům.
Mimochodem, všechna pravidla domácího řádu nejsou platná pouze pro vás jako vlastníka, ale samozřejmě je musí dodržovat i vaši nájemníci a jejich návštěvníci. Každý, kdo poruší pravidla domácího řádu, může být nejprve varován. Dokonce můžete svého nájemce vyhrožovat ukončením později.
Jako vlastník bytu můžete společně s ostatními vlastníky nastavit domovní řád a v případě potřeby je kdykoli upravit. Rozhodně byste měli zahrnout domovní řád jako součást své nájemní smlouvy a / nebo jej zobrazit přímo v obytné budově, aby ho všichni viděli.
Je společenství vlastníků a správa majetku stejné?
Ne, vlastnická společnost a společnost pro správu nemovitostí nejsou stejné. Každá komunita vlastníků však musí mít správce nemovitosti. To je předepsáno v Condominium Act. Jinak by různí vlastníci za normálních okolností nebyli schopni řádně řídit všechny probíhající obchody společně ke spokojenosti všech. Dává proto více než smysl, aby vlastníci našli a vybrali společného správce nemovitostí, který je následně odpovědný za všechny organizační a další úkoly společenství vlastníků.
Například manažer se stará o úklidovou službu, provádění nezbytných oprav pověřováním společností, aby to provedly, veškerou fakturaci a mnoho dalšího. Úkolem společnosti pro správu nemovitostí je také zaručit majitelům profesionální poradenství ve všech otázkách týkajících se komunálního majetku. Správce nemovitosti by měl vždy uspět v tom, že pod jednu střechu přivede různé zájmy vlastníků. Poté musí rychle a rutinně zavést společná rozhodnutí do praxe.
Váš tým správy nemovitostí také každý rok připravuje obchodní plán a vyúčtování příspěvku na bydlení pro všechny vlastníky. Tyto dokumenty obvykle zasílá všem zúčastněným před schůzí vlastníků. Takto mohou členové společenství vlastníků předem získat přesné informace a opravit případné nesrovnalosti. V opačném případě můžete jako vlastník tyto dokumenty kdykoli zobrazit od správce.
Na výročních schůzích vlastníků se ulehčuje správě i poradní radě. Zprávy správce a kontroly poradního výboru pro správu. Pokud není nic nepříjemného, navrhuje se absolutorium správci. To znamená, že je za své činy schválen a nelze za něj již být stíhán.
Důležité: Za správu soukromého majetku nese výhradní odpovědnost jednotlivý vlastník. Pokud si chcete svůj byt pronajmout, jste za to zodpovědní a nemůžete se spolehnout na podporu správy vašeho majetku. Rovněž nesete výhradní organizační a finanční odpovědnost za opravy a nezbytné údržbářské práce ve vašem soukromém vlastnictví.
Vlastnická komunita: Jaké jsou úkoly poradního výboru?
Mnoho sdružení vlastníků vybírá takzvanou správní poradní radu. To podporuje a kontroluje správce ve všech věcech. Pokud není v předpisech Společenství stanoveno jinak, společenství vlastníků si může zvolit spoluvlastníka hlasováním prostou většinou.
Hlavním úkolem správní poradní rady, která mimochodem pracuje dobrovolně, je kontrola finanční situace a kontrola roční účetní závěrky správce. Má také funkci mediátora, která spočívá v moderování mezi vlastníky a manažerem. Z důvodu právní účinnosti musí být zápis ze schůze vlastníků podepsán poradním sborem.
Jaký význam má schůze vlastníků?
Správce společenství vlastníků svolává schůzi vlastníků jednou ročně nebo v případě potřeby i častěji. To má velký význam, protože právě zde se přijímají veškerá rozhodnutí týkající se údržby nebo modernizace bytového domu.
Ať už se má střecha znovu zakrýt, má se instalovat moderní topný systém nebo se musí fasády natřít jinou barvou - to vše vyžaduje rozhodnutí sdružení vlastníků. Za tímto účelem správce zařadí všechna navrhovaná témata, která mají být projednána, na pořad jednání, protože společenství vlastníků může přijmout pouze právně účinné rozhodnutí o bodech, které jsou na pořadu jednání.
Kromě toho je schůze vlastníků usnášeníschopná, pouze pokud přítomní vlastníci představují alespoň 50 procent spoluvlastnických podílů. Přesné podrobnosti hlasovacích práv jsou upraveny v prohlášení o rozdělení. Majitelé větších bytů tak získávají vyšší procento hlasů na schůzi vlastníků. O strukturálních změnách však vždy musí být rozhodnuto jednomyslně, zatímco většinové rozhodnutí je právně účinné i pro opatření obnovy.
Kromě renovace a problémů s renovací se na programu schůze vlastníků pravidelně objevují také následující položky:
- Ekonomický plán
- Výroční zpráva
- Účetnictví
- Volba správce
- Volba správní rady
Co mohu vznést proti rozhodnutí většiny?
Jako kupující bytu nebo městského domu si musíte být vědomi toho, že se stáváte součástí společenství vlastníků. Mohou tedy existovat řešení, která nejsou ve vašem zájmu. Obzvláště nepříjemné je, že stále budete proporcionálně zapojeni do případných vzniklých nákladů.
Po takovém rozhodnutí lze obvykle udělat jen málo. Nejlepším řešením je získat před hlasováním co nejvíce voličů na vaši stranu. Pokud se přesto chcete postavit proti rozhodnutí většiny, můžete pouze zkontrolovat, zda je právně neúčinné kvůli formální chybě.
Pokud chcete vzbudit obavy sami, je vždy užitečné promluvit si se zúčastněnými stranami před schůzí vlastníků. Tím se zvyšuje pravděpodobnost, že ostatní spoluvlastníci budou hlasovat pro vaše obavy. Vzhledem k tomu, že schůze vlastníků se obvykle konají pouze jednou ročně, ztratili byste jinak, kdyby byl váš návrh zamítnut.
Obecně je vhodné být ochoten dělat kompromisy v zájmu dobré komunity a být otevřen návrhům čas od času ve svém vlastním zájmu. To také zvyšuje pravděpodobnost, že ostatní vlastníci budou ochotni zaujmout prostřední místo, pokud jde o váš konkrétní problém.
Otázky týkající se strukturálních změn musí být vždy vyřešeny jednomyslně. V případě renovačních opatření je většinové rozhodnutí společenství vlastníků již právně účinné.
Účtování energií, roční podnikatelský plán a příspěvek na bydlení
Jak je sestaven účet za služby?
Pro komunitu vlastníků, stejně jako pro obyvatele pronajatého bytu, je pravidelně připravován výkaz provozních nákladů. To ukazuje, kolik z nákladů musíte nést.
Pokud jde o provoz vedlejších nákladů na údržbu vašeho bytu, jasně rozlište mezi náklady pro komunitu vlastníků (např. Poplatek za správu) a náklady na běžné použití (např. Náklady na odvoz odpadu). Ten je také známý jako provozní náklady.
Nařízení o provozních nákladech (BetrKV) přesně reguluje, které vedlejší náklady patří k provozním nákladům. Pro majitele-obyvatele to nic nezmění, ale pokud si pronajmete svůj byt nebo městský dům, je správné rozlišení velmi důležité, protože provozní náklady můžete přenést pouze na svého nájemce.
Správce obvykle vytváří prohlášení o příspěvcích na bydlení tak jasně, že vy jako vlastník vidíte přesně na první pohled provozní náklady, které můžete přenést na svého nájemce. Díky tomu je velmi snadné připravit účet za služby pro vašeho smluvního partnera.
Jaký je roční podnikatelský plán?
Každý manažer vypracuje roční obchodní plán pro svůj rezidenční komplex. Zde jsou uvedeny všechny výdaje a příjmy, které lze očekávat pro společenství vlastníků v kalendářním roce. Vlastníci musí tento plán schválit na schůzi vlastníků. Přitom se zavazují platit měsíční příspěvek na bydlení (někdy také nazývaný „příspěvek na bydlení“). Tyto peníze se používají k úhradě průběžných provozních nákladů a v případě potřeby se vytvářejí rezervy.
Obchodní plán se obecně vztahuje na aktuální kalendářní rok nebo se prodlužuje, dokud nebude rozhodnuto o dalším obchodním plánu. Skládá se z celkového ekonomického plánu, který platí pro společenství vlastníků jako celku, a z individuálního ekonomického plánu, který je vypracován pro každého jednotlivého spoluvlastníka. Náklady jsou obvykle rozděleny v poměru k spoluvlastnickému podílu.
Jak se počítá příspěvek na bydlení pro společenství vlastníků?
Příspěvek na bydlení nebo příspěvek na dům vyplácený jednotlivými členy společnosti vlastníka se skládá mimo jiné z těchto faktorů:
- Náklady na správu a poplatky (poplatek správce)
- Náklady a poplatky za údržbu společného majetku (správce, zahradník, úklidový personál)
- Odpadky a poplatky za odpadky
- Rezervy na údržbu nemovitosti
Pro rezervu na údržbu se při výpočtu příspěvku na bydlení často používá hodnota 0,8 až 1,0 procenta z kupní ceny od dokončení. - Úrokové výnosy ze stávajících rezerv na údržbu
Daň z nemovitosti pro váš dům není zahrnuta v příspěvku na bydlení. Jako vlastník to platíte přímo.
Pokud existuje společný systém vytápění, lze náklady na vytápění zahrnout také do příspěvku na bydlení. Než si tedy koupíte byt, pečlivě zkontrolujte, jaké další náklady jsou ve skutečnosti zahrnuty do vašeho příspěvku na bydlení, aby vás nepřekvapily další, výrazně vyšší dodatečné náklady.
Jsou služby spojené s domácností odpočitatelné pro komunitu vlastníků?
Jako vlastník bytu nebo vlastník řadového domu si můžete odpočítat část svého příspěvku na bydlení od daně jako služby související s domácností. V daňovém přiznání můžete za určitých podmínek uvést 20 procent mzdových a cestovních nákladů a snížit tak svoji daňovou povinnost.
Je důležité, aby se všechny nákladové položky zobrazovaly samostatně ve výkazu provozních nákladů, ale také ve fakturách poskytovatele služeb. Lze vzít v úvahu například služby odstraňování sněhu, čističe oken, úklidové služby nebo zahradníky.
Z tohoto pravidla jsou vyloučeny veškeré náklady na správu společenství vlastníků. Odborné náklady nelze uplatnit ani pro daňové účely. Aby vlastník mohl odečíst náklady na služby spojené s domácností od daně, je nezbytné, aby správce nemovitosti vydal osvědčení uvádějící váš konkrétní podíl na vzniklých nákladech.
Vlastníci musí společně nést náklady na údržbu a správu.
Jak je pojištěno společenství vlastníků?
Když kupujete svůj byt nebo řadový dům, zkontrolujte, jaké pojistné smlouvy již uzavřela komunita vlastníků, protože si je můžete sami uložit. Podle § 21 odst. 5 bodu 3 WEG je požární pojištění obytných budov povinné pro každou komunitu vlastníků. Zákon také vyžaduje pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou domem a majitelem pozemku. O toto pojištění se musí postarat správce nemovitosti. Tyto politiky nemusíte uzavírat samostatně - samozřejmě za předpokladu, že je vše spravováno správně -, ale obvykle se do nich zapojujete prostřednictvím plateb za bydlení.
Pojištění skla a pojištění elektroniky není pro sdružení vlastníků povinné. Proto byste měli být opatrní, pokud se v objektu nacházejí velké skleněné plochy nebo zvedací systémy. V takovém případě byste měli zjistit, jak lze tento problém vyřešit společně s příslušnou pojišťovnou, jinak by se mohl rychle stát nákladným.
Také by stálo za zvážení uzavřít takzvané pojištění příspěvků na bydlení. To platí, pokud by se jeden ze spoluvlastníků dostal do platební neschopnosti. Pro vaši komunitu vlastníků je možná možnost uzavřít pojištění právní ochrany. To však neplatí náklady ve sporech v rámci společenství vlastníků, ale pouze v případě, že společenství vlastníků vede právní spory s třetími stranami.
Jaké potíže mohou nastat v komunitě vlastníků?
V mnoha sdruženích vlastníků vždy existují spory o rozdělení nákladů, které neovlivňují všechny vlastníky ve stejném rozsahu. Například obyvatelé bytů v přízemí se často cítí znevýhodněni, pokud dostávají poměrný podíl na nákladech na výtah, přestože výtah nikdy nepoužívají. V zákoně o kondominiu je však stanoveno, že všichni vlastníci nesou břemena podle svých spoluvlastnických podílů, ale také mají prospěch z výhod v komunitě. Toto je založeno na principu solidarity.
Prohlášení o rozdělení někdy stanoví, že někteří vlastníci nikdy nepoužívají systémy, a proto nejsou zahrnuti do nákladů. Pokud by to nebylo uspokojivě vyřešeno - jako v příkladu výtahu - lze to v jednotlivých případech později změnit. Následné úpravy však vždy závisí na souhlasu ostatních vlastníků. Většinovým rozhodnutím může být princip solidarity potlačen. Předpokladem však je, že je stále zaručena správná správa objektu. Je také důležité, aby nařízením nebyl nikdo svévolně znevýhodňován.
Odchylka od principu solidarity je myslitelná i pro podzemní parkoviště. Pokud je podzemních parkovacích míst více než bytů, měla by být oddělena a vypořádána na základě odpovídajícího prohlášení o rozdělení.
V mnoha sdruženích vlastníků panuje rovněž neshoda ohledně rozdělení nákladů na údržbu zelených ploch a zahrad v obytném komplexu. Pokud má vlastník zvláštní užívací právo k částem zahrady, musí uhradit veškeré náklady, které na jeho zahradě vzniknou. Bez ohledu na to, zda jde o výsadbu, údržbu trávníku nebo kácení mrtvého stromu na vaší straně zahrady. Pokud zde existují další dohody, musí být výslovně zaznamenány v prohlášení o rozdělení.
V komunitě vlastníků často panují neshody ohledně nákladů na údržbu zelených ploch. Jedna věc je jistá: pokud má majitel zvláštní užívací právo na části zahrady, zaplatí také náklady na svou zahradu.
Často se také vyskytují problémy při používání společných prostor. Pravidla domu regulují, co je povoleno nebo zakázáno na společných zelených plochách. Někdy je vstup na zelené plochy zcela zakázán nebo si děti mohou hrát na hřištích pouze v určitých časech. I když si svůj byt pronajmete, musíte zajistit, aby váš nájemce dodržoval pravidla hry. Pokud máte děti a pokud by jim bylo dovoleno hrát si na zahradě, musíte pracovat na změně prohlášení o rozdělení. K tomu obvykle potřebujete dvoutřetinovou většinu. Pokud je třeba změnit pouze domovní řád, stačí prostá většina.
Některým bytům je přidělena zahrada, kterou majitel využívá výhradně. Rozhoduje, které rostliny zasadit a zda jeho děti dostanou houpačku. Pokud na balkoně stavíte květináče nebo je sezónně zdobíte, nepotřebujete ani povolení. Svoboda však může mít své limity. Je-li
požadována výška živého plotu nebo mříž pro popínavé rostliny, musí se jí majitel držet.
Harmonické soužití nezávisí pouze na konstrukčních problémech. Hluk je často příčinou hádek. Je obzvláště důležité být ohleduplný na zahradě a na balkoně. Je lepší pořádat oslavu uvnitř od 22:00 a snižovat hluk na hlasitost místnosti. Příležitostnému grilování obvykle nic nestojí v cestě, ale pokud se do místností dostane kouř, může být také grilování na uhlí zakázáno. Elektrický gril je v každém případě lepší volbou pro klid v duši.
V komunitě vlastníků také často panuje neshoda ohledně potřeby a rozsahu opravných a renovačních opatření. Někteří by rádi utratili spoustu peněz za novou fasádu, zatímco spoluvlastník považuje renovaci za zcela předčasnou nebo dokonce za naprosto zbytečnou. Zejména pokud je uložená rezerva údržby příliš krátká na plánované opatření renovace, často vznikají hořké spory mezi členy společenství vlastníků.
Obzvláště obtížné to je, když manažer stanoví zvláštní příspěvek od spoluvlastníků, aby mohl realizovat společně rozhodnutý projekt renovace. Zejména pokud jeden nebo více vlastníků nemůže nebo nechce zaplatit požadovanou částku, lze očekávat další problémy v komunitě. A sám správce někdy vede k nesrovnalostem, pokud řádně neplní své povinnosti.
Co je třeba vzít v úvahu při změně vlastnictví?
Pokud někdo z komunity vlastníků prodá svůj byt nebo řadový dům, stává se opět důležitým zákon o kondominiu. Stanovuje, že před prodejem bytu v obytném komplexu je třeba získat písemný souhlas od správce nemovitosti. Tento souhlas má chránit komunitu vlastníků před přijetím pochybných kupců do komunity.
Rezervy jsou také důležité pro prodej vašeho bytu. Jakýkoli úvěr, který jste jako předchozí vlastník přinesli s příspěvkem na bydlení, jde přímo kupujícímu bytu. Správce poté musí připravit prohlášení o příspěvku na bydlení, z něhož je poměrným způsobem jasné, jaké náklady ponese předchozí vlastník (tj. Vy) a které budou mít budoucí vlastník.
Pokud bylo o zvláštním poplatku rozhodnuto na schůzi vlastníků před prodejem, ale je splatné až po změně vlastníka, nesou náklady za to kupující nemovitosti. Rovněž musí nahradit stávající příspěvky na bydlení předchozího vlastníka. Jako kupující byste zde měli být opatrní, aby vám nevznikly vysoké náklady v případě domnělé výhodné ceny z důvodu neuhrazených plateb od předchozího vlastníka nebo z důvodu okamžitého zaplacení zvláštních poplatků.
Společenství vlastníků: případové studie a příklady rozsudků
Postavit přístřešek pro auto na ochranu vozu?
Pokud vlastníte auto a musíte ho zaparkovat venku, stromům se obvykle vyhýbáte. Protože padají všechny druhy věcí, které by mohly poškodit auto: listy, plody, větve a někdy pryskyřice. Podle zákona o informačních službách a daní LBS však vlastník bytu musel bydlet se svým parkovacím místem poblíž kaštanu.
Případ: Člen WEG byl unavený z opakovaného odstraňování padlých kaštanů a mízy ze střechy a kapoty svého zaparkovaného auta. Muž chtěl postavit přístřešek pro auto na ochranu vozu. Ostatní majitelé však nesouhlasili. Viděli to jako strukturální změnu, která vyžadovala plné schválení WEG. „Klient“ naproti tomu hovořil pouze o opatření údržby nebo opravy, pro něž kritéria nebyla tak přísná.
Rozsudek:Kaštany a jejich plody jsou „realitou přírody“, rozhodla občanská komora krajského soudu v Norimberku-Fürthu. Majitel bytu to musí přijmout, zejména proto, že to již znal při koupi nemovitosti. Prohlášení o rozdělení obsahovalo odpovídající zobrazení polohy stromů. Problémy s kaštanem se navíc vyskytují pouze v určitých obdobích v létě a na podzim. Ostatní vlastníci by mu nemuseli dovolit postavit přístřešek pro auto.
(Okresní soud Norimberk-Fürth, spisová značka 14 S 6188/17)
Kdo má právo na blokovací plán?
I bez výslovného smluvního předpisu musí developer předat uzamykací kartu a uzamykací plán obytného komplexu společenství vlastníků. Jedná se o tzv. Vedlejší závazek ze smlouvy o stavbě. (Vrchní zemský soud ve Stuttgartu, spisová značka 3 U 98/16)
Věc:Uzamykací plán a karta mohou být v každodenním životě v obytném komplexu nesmírně důležité. Jmenovitě, když dojde ke ztrátě klíče nebo je třeba jej zkopírovat z jiných důvodů. Bez těchto dokumentů to není možné. Komunita vlastníků a odpovědný vývojář nemovitosti nemohli souhlasit s předáním plánu a mapy. Proto WEG vedla spor s touto společností a pokusila se vynutit předání pomocí soudu. Vzhledem ke sporu vývojář pouze nabídl zničení dokumentů.
Rozsudek:Ve druhém případě Stuttgartský vyšší zemský soud rozhodl, že zamykací plán a karta by měly být předány komunitě vlastníků. To je příslušný orgán. Důvod: „Je v zájmu všech vlastníků, aby duplikáty klíčů nemohl vyrobit každý vlastník bytu, ale správce.“
Příspěvek na bydlení pro prázdné podkroví neplatí
Majitelé nevyvinuté jednotky v nejvyšším patře nemusí nutně přispívat na provozní náklady a zvláštní příděly. Pravidla prohlášení o rozdělení, která vás osvobozují od plateb, jsou účinná. O tom rozhodl okresní soud v Berlíně-Mitte.
V projednávaném případě bylo v prohlášení o rozdělení společenství vlastníků stanoveno, že vlastníci jednotek v nejvyšších patrech museli platit příspěvek na bydlení až po jejich rozšíření. Podle usnesení schůze vlastníků byli rovněž vyloučeni ze zvláštního příspěvku. Spolumajitelé proti tomu žalovali - bez úspěchu. Stanovené předpisy jsou účinné, rozhodl soud. Výjimka z nákladů je oprávněná, protože přířezy v nejvyšším patře ještě nelze použít jako samostatný majetek a neexistují žádné náklady na spotřebu.
Spisové číslo: 22 C 42/17
WEG komerčně aktivní
Elektřina prodávaná v komunitě z jednotky kombinované výroby elektřiny a tepla
Sdružení vlastníků domů může být zapojeno do provozu jednotky kombinované výroby elektřiny a tepla, která dodává elektřinu externím zákazníkům. Podle zákona o informačních službách a daní LBS se jedná o rozhodnutí nejvyššího soudu. (Federální finanční soud, spisová značka IV R 6/16)
Věc:Hlavním účelem tepelné elektrárny bytového komplexu bylo zajistit vlastní zásobování teplem. Ale přebytek elektřiny byl za poplatek dodáván do sítě dodavatele energie. Finanční úřad byl toho názoru, že se tedy jedná o obchodní podnik, a vydal příslušné oznámení WEG. Dotčené osoby to považovaly za nezákonné. Nanejvýš GbR založený vlastníky mohl být komerčně aktivní, takže jejich argumentace.
Rozsudek:S ohledem na nezávislost občanského práva prostřednictvím prodeje elektřiny lze společenství vlastníků považovat za společné podnikání. Důsledek rozhodnutí: Obchodní příjem musel být stanoven v samostatném řízení proti WEG. Správce nemovitosti musí podat daňové přiznání.
Parkování ve společných prostorách
Krajský soud v Dortmundu rozhodl, že společné prostory sdružení vlastníků bytů nejsou vhodné k parkování. Podle informací od LBS Law and Tax Information Service se jedná o nepřípustné užívání komunálního prostoru. Pro krátkou vykládku nebo nakládku vozidla je povoleno parkování na ploše, pokud je v prohlášení o rozdělení označen společný prostor jako „vchod“. Každý, kdo tam své vozidlo zaparkoval roky a chtěl by v tom pokračovat, musí splňovat vysoké požadavky - měl by například být schopen prokázat, že všichni zúčastnění věděli o takové regulaci používání, která nebyla písemně stanovena.