Boom nemovitostí v Německu: Každý, kdo hledá rozumnou investici, by měl zvážit pronájem nemovitosti. Při koupi bytu, ať už jde o pronájem nebo investici do nemovitosti, byste měli zvážit cenu, umístění, stav budovy a společenství vlastníků - vašemu bytu jako investici pak už nic nestojí v cestě.
Trvale nízké úrokové sazby představují pro mnoho střadatelů problémy. Bezpečné investice, které přinášejí úrok více než jedno procento, se těžko hledají. Koupě nájemního bytu pro pozdější osobní potřebu proto může být pro soukromé osoby rozumnou volbou.
Nemovitosti jako investice: dobré důvody
Pronájem vlastní nemovitosti nabízí několik výhod: Majitelé mají jistotu, že budou mít na svůj věk čtyři správné stěny a budou je moci navrhnout zcela volně, například bezbariérově. To také šetří daně: „Pronajímatelé mohou provádět opravy nebo investovat do renovace odpovídající věku, pokud jsou tyto výdaje stále daňové,“ nabízí jako tip expert LBS Markus Lang. „Když odejdete do důchodu, sazba daně obvykle klesá a jako vlastník nemovitosti si takové náklady nemůžete odečíst.“
Odpovídající objekt
1. Místo:
Zkontrolujte velikost, půdorys a pohodlí, obytnou a dopravní situaci i infrastrukturu. Jsou v okolí nějaké byty? Pak kupte někde jinde!2. kontrola:
Zeptejte se, jaké renovace čekají. Jsou rezervy dostatečné, plánují se zvláštní odvody? Jak funguje manažer? Harmonizuje společenství vlastníků?3. Odborné poradenství:
Získejte pomoc - stavební odborník nebo zkušený architekt zkontroluje, zda na webu Your-Best-Home.net nejsou skryté vady.4. Kupní cena:
LBS každoročně zveřejňuje ceny pro 640 měst na „trhu rezidenčních nemovitostí“.5. Nájemné:
Kolik nájemného můžete očekávat, zjistíte z místních indexů nájemného.6. Výnos z pronájmu:
Udává, jaké procento investičních nákladů můžete získat zpět prostřednictvím ročního nájemného. Včetně všech vedlejších nákupních nákladů by čistý výnos z pronájmu měl být vyšší než 4 procenta.7. Financování:
Pomocí úvěru na bydlení a smlouvy o spoření si můžete zajistit půjčku s nízkým úrokem. Ideální: investujte 20 procent vlastního kapitálu.8. Daně:
Daňový profesionál vám před zakoupením řekne, zda je vaše investice matematicky vhodná.Tyto myšlenky také dojaly Dietmara a Edith Pfaffenbergerové. Rodiče dvou dětí již mají svůj vlastní domov a chtěli bezpečně investovat dalších 70 000 eur. Našli pěkně řezaný a umístěný dvoupokojový byt s dobrým obytným prostorem 55 metrů čtverečních za 175 000 eur, který chtějí koupit a původně pronajmout. „Můžeme se nastěhovat později, až přestaneme být mobilní a zahradnictví pro nás bude příliš,“ souhlasili manželé. Předpokladem bylo solidní financování, které je nepřemohlo. Koneckonců, pár chtěl v příštích letech finančně podporovat své děti při studiu.
Pronájem nemovitosti: Chytré financování
Z celkové ceny (včetně vedlejších nákladů) 189 000 eur přinesl Pfaffenbergers 69 000 eur vlastního kapitálu. Zbývající částku zaplatili půjčkou na předfinancování LBS bez amortizace. Tuto půjčku na předběžné financování později nahradí smlouvou o stavební spořitelně, která byla mezitím uložena. Váš měsíční poplatek je 600 eur po dobu 21 let. Za prvních deset let si pár může z nájemného ve výši 500 EUR odečíst úrokové náklady ve výši 180 EUR a odpisy budov ve výši 275 EUR měsíčně. Zbývá 45 eur jako zdanitelný příjem z pronájmu. Za to Pfaffenbergovi platí pouze 14 eur na daních se sazbou daně 30 procent (přepočteno na měsíc). Jejich celkové čisté náklady jsou 114 eur.
Nádherný výhled
Po deseti letech je úvěr na předběžné financování splacen s vyplacenou částkou úvěru a poté je část úvěru splácena s každou další splátkou. To snižuje úrokové náklady a daňové odpočty. Jinými slovy, daňové zatížení se mírně zvyšuje - a tak se zvyšuje i měsíční čisté zatížení. Za první rok půjčky stavební spořitelny to je 123 eur. Do splatnosti se zvyšuje na 168 eur. Pfaffenbergerové učinili dobrá opatření pro svou budoucnost.
… Načítání
| Kupní cena | 170 000 eur |
| Dodatečné náklady (makléř, notář, daň z převodu nemovitosti) | 14 000 eur |
| Celková kupní cena včetně nemovitosti | 189 000 eur |
| Spravedlnost | 69 000 eur |
| Potřeby financování | 120 000 eur |
1) včetně pořizovacího poplatku (1% ze částky stavebního spoření) a 9,60 EUR ročního poplatku
2) počáteční úrok. Snižují se s každou splátkou splácení. Tím se do konce financování zvýší čistá zátěž na 168 EUR.
3) Náklady na financování minus výnosy z pronájmu a plus daně.
Budování peněz je levnější než kdy dříve. S dnešními nejlepšími podmínkami je lákavé plné financování dluhu při akvizici nemovitostí. Ale pozor: Každý, kdo si vezme úvěr na více než 60 procent hodnoty hypotéky, postupně platí bance stále vyšší rizikovou prémii. Obecně platí pravidlo: čím více spravedlnosti, tím lepší podmínky.
Půjčky v šeku: Zeptejte se, o kolik klesnou úrokové sazby, když zvýšíte svůj vlastní kapitál. Investice s vyšším úrokem by se však neměly prodávat ve prospěch vlastního kapitálu. Nejprve porovnejte čistý výnos ze stávajících investic s úrokem z půjčky na odpovídající částku. Zeptejte se na nabídky vyšších částek půjčky - ve výjimečných případech jsou levnější úrokové sazby.
Výhoda pro střadatele stavební spořitelny: půjčky stavební spořitelny jsou také poskytovány bez rizikových příplatků, pokud překročí 60 procent hodnoty hypotéky.
Markus Lang, daňový expert LBS
Příjmy z pronájmu musí být zdaněny. Náklady na pronajatý majetek (například úroky, odpisy nebo opravy) však lze započítat proti příjmu z pronájmu. To umožňuje pronajímatelům snížit zdanitelný příjem z pronájmu a leasingu.
Odpisy: Dvě procenta z pořizovacích nebo výrobních nákladů (bez nákladů na vlastnictví) lze odepisovat ročně. S nájemním bytem zakoupeným za 150 000 eur se zdanitelný příjem z pronájmu ročně snižuje o 3 000 eur.
Opravy: Náklady na údržbu (například na nové obklady v koupelně nebo nová okna) lze okamžitě odečíst z daní. Finanční úřad vyhodnotí tyto náklady jako výdaje související s příjmy. Upozornění: Opatření lze případně vyhodnotit jako náklady související s náklady, a proto se odepisují pouze lineárně po dobu 50 let. Pro finanční úřad platí základní pravidlo: Pokud úsilí o modernizaci přesáhne 15% bez nákladů na pořízení budovy do tří let od nákupu, již ji nelze odečíst pod výdaji na reklamu. To pak platí pro všechna opatření během těchto tří let.
Pronájem bytu: doba neobsazenosti a daň
Norbert Schönleber, odborný právník pro právo nájmu a vlastnictví, radí:
Bydleli jste poprvé ve svém bytě sami a chtěli jste si ho po přestěhování pronajmout? Abyste si u prázdného bytu mohli od daňového úřadu nárokovat výdaje spojené s příjmy, musíte prokázat, že si chcete byt pronajmout a neprodat ho.
Pouze nájem: Podle Federálního finančního soudu (Aktenz IX R 1/07) jsou náklady na reklamu výdaji na zajištění příjmu. Soudci rozhodli, že k získání příjmů se používá pouze leasing, nikoli prodej. Rozhodnutí o pronájmu tedy musí být rozeznatelné - není to tak dlouho, dokud si majitel nemovitost nejen chce pronajmout, ale také ji prodat.
Důkaz:Pokud chcete po odstěhování využít odpočet výdajů souvisejících s příjmy, hledejte nájemce, nikoli kupce. Dokažte daňovým úřadům, že si nemovitost chcete pronajmout - například inzeráty o bytech, pronájem makléře a doklad o potenciálních nájemcích. “
Bezpečně investujte do investiční nemovitosti
Každý, kdo si koupí nemovitost jako investici v hotovosti, počítá jinak než majitel-vlastník. Pro oba je však důležitá vyvážená kombinace financování. Pronajímatelé mohou také využít smlouvy o půjčce ze stavebního spoření.
Vzhledem k nízkým úrokovým sazbám si střadatelé kladou otázku, jak investovat své úspory. Stavitelé a kupující těží z levných půjček. Není tedy divu, že stále více lidí přemýšlí o pronájmu nemovitosti. Ukazují to průzkumy, jako je barometr bohatství, který každoročně zveřejňuje Německá asociace spořitelen a sporožirů: Nejnověji 27 procent dotázaných považovalo majetek využívaný třetími stranami za ideální prostředek k vytváření bohatství. Před deseti lety to bylo jen 7 procent. Zprostředkovatelé tento trend potvrzují. Před začátkem finanční krize v roce 2007 společnost LBS Immobilien GmbH NordWest prodala pouze deset procent bytů za účelem kapitálových investic; v roce 2017 dosáhla hodnota téměř třicet procent.
Vlastnictví domu je považováno za bezpečnou investici. Zde je důležité solidní financování.
Oplatí se koupit?
Aby se investice vyplatila, musí být poměr příjmů z pronájmu k kupní ceně správný:
Roční studený nájem / kupní cena x 100 = hrubý výnos z pronájmu
Kupní cena je například 25násobek ročního základního nájemného, což má za následek hrubý výnos z pronájmu ve výši 4%. Beton:
12 000 EUR / 300 000 EUR x 100 = 4%
Čistý výnos z pronájmu poskytuje lepší orientaci. Zde jsou zahrnuty náklady na nákup, správu a údržbu (příklad vpravo). Daňové platby a úspory ani financování nejsou brány v úvahu. *
* Na webu Stiftung Warentest najdete bezplatnou kalkulačku, která zahrnuje tyto a další faktory (např. Paušální sazba za ztrátu nájemného): www.test.de/vermietete-eigentumswohnung
| náklady | |
| Kupní cena | 300 000 eur |
| plus vedlejší pořizovací náklady | plus 30 000 eur |
| Celkové úsilí | 330 000 eur |
| Čisté nájemné | 12 000 eur |
| správa | minus 600 eur |
| údržba | minus 1 000 eur |
| Roční příjem z pronájmu | 10 400 eur |
Čistý
výnos z pronájmu: 10 400 EUR / 330 000 EUR x 100 = 3,15% Úroveň návratnosti
Mnoho lidí oceňuje nemovitosti, protože jsou hmatatelnější než abstraktní cenné papíry. Investoři doufají ve stabilní hodnotu a stabilní příjem z pronájmu. Aby bylo možné očekávání splnit, musíte investovat čas - nejprve do výběru nemovitosti. Okresní manažer LBS Konstantinos Stylianos říká, co je důležité: „Místo, místo, místo. Kupující věnují pozornost fungující infrastruktuře, sociálnímu prostředí a dobrým předpovědím populace. “Kromě toho je velmi důležitý stav a vybavení, aby se zabránilo volným místům.
Koneckonců, zda se investice vyplatí, do značné míry závisí na příjmu z pronájmu. Ty by měly nejen spolehlivě plynout, ale také být v rozumném vztahu k kupní ceně. Například pokud je cena 25násobkem měsíčního nájemného, návratnost je 4 procenta. „V žádném případě by neměly být z výpočtu vynechány vedlejší pořizovací náklady,“ zdůrazňuje Stylianos. Ty ovlivňují - stejně jako výdaje na správu a údržbu - čistý výnos z pronájmu. Dosahování vysokých výnosů je v poslední době obtížnější. Protože na mnoha místech rostly nákupní ceny rychleji než nájemné. „Ale návratnost 2–3% se v současné době jeví jako docela atraktivní ve srovnání s jinými investicemi,“ říká Stylianos.
Výhody pro pronajímatele
Pro kupující, kteří potřebují půjčku, je současná úroková situace velmi příznivá. Protože: „Investoři získávají skvělé podmínky, zejména pokud přinášejí vysoké jistoty - například vlastnickou nemovitost,“ říká expert na financování LBS. Úroky z půjčky pak můžete (na rozdíl od vlastníků - obyvatel) odečíst jako výdaje související s příjmy - jako téměř všechny náklady na pronajatý majetek (například výdaje na opravy a správu, poplatky za správu účtu). Investoři mohou odpisovat největší položku, pořizovací náklady (kromě pozemků) po dobu 50 let. Daňové výhody jsou tedy argumentem pro koupi investiční nemovitosti.
Ještě důležitější však je, že bezdluhové vlastnictví domu je ideální jako dodatečný důchod. K dosažení tohoto cíle pomáhá vyvážené a dlouhodobé financování s kombinací vlastního kapitálu, anuitního úvěru a smlouvy o úvěru ze stavebního spoření. Konstantinos Stylianos zdůrazňuje: „Úspory stavební spoření jsou užitečné i pro soukromé investory, aby se ochránili před rostoucími úrokovými sazbami.“ Jinak by vyšší náklady na následné financování mohly pokazit jejich vlastní výpočty.
Vhodný pro budoucnost
Je také důležité, aby pronajímatelé dlouhodobě udržovali nemovitost v dobrém stavu. K tomu by si měli vytvořit rezervy, nejlépe pomocí smlouvy o půjčce ze stavebního spoření. Když je nutná rekonstrukce, nezachránily se jen kredity. Můžete financovat za podmínek, které budou platit tu a tam. „Výše stavebního spoření je druhořadá,“ říká Stylianos. „Podle toho, jaká opatření čekají na vyřízení, lze smlouvu o půjčce ze stavební spořitelny zkrátit.“ Spořitel ze stavební spořitelny může smlouvu dobít, aby získal vyšší úvěrovou žádost, nebo ji rozdělit, pokud potřebuje pouze nižší částku.
Soukromí investoři by měli svůj majetek pečlivě prozkoumat a udržovat, realisticky kalkulovat a důkladně ho financovat. Pak může nemovitost splnit svou pověst bezpečné investice.
Odborné rady od okresního manažera LBS Konstantinos Stylianos:
Okresní manažer LBS Konstantinos Stylianos.
"I ve věku 50 nebo 55 let se může důchodová nemovitost vyplatit." Jako kupce, který kupuje poprvé, byste měli upřednostnit dům obývaný majiteli. Ti, kteří již nebudou muset platit nájem ve stáří, pocítí měsíc po měsíci úlevu. Neexistuje lepší ochrana - za předpokladu, že majetek není ve vysokém dluhu. Pokud již žijete ve svém vlastním domě, může se vyplatit koupit investiční nemovitost. Za prvé, příjem z pronájmu pomáhá vyrovnat se s úroky a splátkami. Později vylepšují důchod.
financování
Lidé ve věku kolem padesáti let musí obvykle splňovat vyšší poměr vlastního kapitálu než průměrný kupující ve svých 40 letech. Ale ti, kteří jsou v práci po celá desetiletí, mají často něco na špičce. Starší vyhlídky však v poslední době prožívaly obtížné období: Vzhledem k blížícímu se poklesu příjmu s odchodem do důchodu byli stěží schopni splnit požadavky na kreditní kontroly, které vstoupily v platnost v roce 2016. Od května mají finanční instituce opět více volnosti - také v reakci na jednotlivé argumenty: například životní pojistka, která má pomoci s oddlužením, nebo vážná ochota prodat nemovitost za účelem splacení zbývajícího dluhu. “
