Často panuje názor, že pronajímatelé přenášejí veškeré náklady vzniklé jakýmkoli způsobem na nájemce paušálně. To však není tento případ. Jaké náklady mohou být přeneseny na nájemce a do jaké míry je přesně definováno zákonem. Pronajímatel hradí část nákladů sám. Chtěli jsme vědět od odborníků na kontrolu nákladů, jaké náklady jsou rozděleny a jaké nájemníky vlastně musí platit.
Otázka: Jaké náklady lze přenést na nájemce?
Expert na kontrolu nákladů: Toto je regulováno velmi podrobně. Rozhodující je vyhláška o provozních nákladech (BetrKV).
V zásadě platí pro alokaci nájemcům toto: Všechny průběžné a pravidelné náklady vyplývající z vlastnictví nemovitosti . Typickými náklady jsou například roční daň z nemovitosti, náklady na likvidaci odpadků a náklady na čištění ulic nebo provozní náklady na výtah, včetně roční údržby pod dohledem odborné společnosti. Lze také rozdělit náklady na topení a teplou vodu, mzdové náklady a vedlejší mzdové náklady pro správce, pojištění budov a osvětlení obecného systému.
Jednorázové náklady
V zásadě jsou vyloučeny všechny jednorázové náklady (např. Instalace vzorkovacích míst pro povinný test Legionella). S některými jednorázovými náklady je rozdělitelnost často hraničním případem: například když si pronajímatel koupí větší sekačku. Pokud se tím sníží pracovní zátěž zaměstnaných asistentů a tím se sníží skutečné náklady na pracovní dobu, mohou být v jednotlivých případech pořizovací náklady sekačky na trávu rozdělitelné. Zde však musíte věnovat velkou pozornost přiměřenosti. Pokud je to nutné, může pronajímatel také vyúčtovat a přidělit vlastní práci , kterou sám provádí, za přiměřenou cenu, pokud zahrnuje pravidelné práce (např. Sekání trávníku, práce na zahradě).
Oprava a údržba
Zejména náklady na opravy a údržbu nepředstavují provozní náklady, a proto je nelze rozdělit. Náklady na opravy a údržbu jsou zákonem definovány jako náklady, které jsou vynaloženy na zachování zamýšleného užívání nemovitosti a vznikají jako strukturální vady opotřebením, stárnutím a povětrnostními vlivy.
S modernizacemi je situace jiná: Zde může pronajímatel přenášet náklady na nájemce až do fixního procenta ročně (obvykle 8% až 11%) prostřednictvím zvýšení nájemného . To je možné při instalaci kouřových hlásičů v bytě. Není však možné přidělit náklady na modernizaci prostřednictvím účtování provozních nákladů.
Praktické příklady
Podíváme se na některé z nedávno vzniklých nákladů a zvážíme, které z nich najdeme na našem dalším účtu za služby.
| Nákladový bod | přisuzovatelný? |
|---|---|
| Náklady na instalaci kabelového připojení | Ne |
| poskytovatel kabelových služeb s průběžnými poplatky | Ano |
| Obnova přípravy teplé vody (byla zastaralá) | Ne |
| Instalace vzorkovacích míst pro testování legionel | Ne |
| Náklady na povinný test na přítomnost legionel každé 3 roky | Ano |
| Pronajímatel zadal službu čištění a posypu | Ano |
| Speciální úklid po renovaci domu | Ne |
| průběžné náklady na úklidovou společnost | Ano |
| provozní náklady pro zahradníka | Ano |
| Přepracování zahrady | Ne |
| správní výdaje | ne, s odpovídající dohodou někdy s pevnou roční částkou |
| Ztráta pojištění nájemného, pojištění právní ochrany pronajímatele | Ne |
| Pojištění budov, požární pojištění | Ano |
| kominík | ano (prostřednictvím fakturace topení) |
| Kominík se stávajícím plynovým topením | ano (pro obecný systém, samostatný účet za vlastní vytápění) |
| Ovládání škůdců | Ne |
O tom, co je v jednotlivých případech splatné a co nikoli, lze vždy polemizovat. Zde se vždy vyplatí nejprve nechat nezávislý a příslušný orgán (např. Poradenské centrum pro spotřebitele) zkontrolovat výkaz provozních nákladů vypracovaný pronajímatelem. Pokud byly účtovány nepřiměřené náklady, příslušná odborná kancelář vám poradí s dalšími možnými kroky.
Otázka: Jaký je rozsah provozních nákladů, které mají být zaplaceny?
Ne všechny náklady nájemci lze přiřadit.
Odborníci na kontrolu nákladů: Nájemníci v Německu platí v průměru 2,16 EUR za m² provozních nákladů. To se může lišit v závislosti na typu a vybavení domu a regionálně. V jednotlivých případech je docela možné (a přípustné) až 2,80 EUR za m² a více.
Náklady na vytápění a ohřev vody tvoří celostátní průměr 1,03 EUR za m² , zbývající náklady jsou obecné provozní náklady. V závislosti na stávajícím topném systému se tyto náklady také mohou velmi lišit - zde se pohybuje mezi 0,75 EUR za m² a 1,90 EUR za m² ,
Otázka: Co závisí na tom, zda lze náklady rozdělit?
Expert na kontrolu nákladů: Klíč je:
- zda se jedná o pravidelné náklady (základní požadavek)
- zda je alokace nákladů podle BetrKV přípustná (administrativní náklady jsou například zákonně vyloučeny)
- zda je v nájemní smlouvě dohoda o rozdělení těchto nákladů
- zda ve sporných případech existuje dohoda s pronajímatelem nebo odpovídající rozsudek soudu
Přesto lze polemizovat o rozdělovatelnosti jednotlivých nákladů. Poměrně nedávným příkladem je pronájem kouřových hlásičů. Pronajímatel může s poskytovatelem uzavřít paušální smlouvu, která zahrnuje nejen pronájem kouřového hlásiče od poskytovatele, ale také náklady na roční údržbu a kontroly.
Z právního hlediska by na nájemce měla být ve skutečnosti přenesena pouze část nákladů na údržbu - s pronajímatelem se samozřejmě můžete dohodnout na něčem jiném. Pokud náklady na údržbu poskytovatel ani neukáže, nemusí pronajímatel jednoduše přenést celé náklady na pronájem na nájemce paušálně. Pronajímatelé a nájemci to však mohou vidět jinak. Jednoznačné právní rozhodnutí pro všechny případy stále čeká.
Otázka: Je možné jako nájemce odečíst provozní náklady zaplacené pro daňové účely?
Náklady na zimní službu jsou nepřiměřené.
Expert na kontrolu nákladů: V zásadě je to možné - ale pouze s určitými částmi vedlejších nákladů. Tyto jsou:
- náklady na úklid budovy
- náklady na zahradnictví
- náklady na zimní odklízení silnic
- náklady na čištění ulic
- náklady na služby řemeslníků (zde pouze mzdové náklady bez DPH, cestovní náklady, náklady na stroje a spotřební materiál)
První čtyři položky jsou považovány za služby související s domácnostmi, které jsou daňově zvýhodněny. 20% nákladů na služby spojené s domácností a na placené části služeb pro řemeslníky lze odečíst až do maximální výše 1 200 EUR ročně. Podrobnější informace získáte od daňového poradce nebo od úřadu pro daň z příjmu.