Každý, kdo chce postavit budovu podle svých vlastních představ, se nemůže vyhnout službám architekta. I když je třeba podat žádost o stavbu, pro předepsané plánování obvykle potřebujete architekta. V našem rozhovoru expert na kontrolu nákladů podrobně vysvětluje, jaké náklady mohou architektům vzniknout a jak jsou složeny.
Otázka: Pracuje architekt pouze jako plánovač budov?
Expert na kontrolu nákladů: To je jeho hlavní úkol - nebo jeho volání, pokud chcete -, ale nemusí to nutně být jeho jediná aktivita.
Kromě navrhování budov jsou architekti aktivní také v mnoha dalších oblastech stavby:
- provádějí nejen strukturální, ale také technické a ekonomické plánování budov
- mohou provádět statické výpočty
- pomáhají při výběrových řízeních na staveništi a při výběru příchozích nabídek
- Pracují jako stavební dozor v monitorovací funkci a jsou také kontaktní osobou pro všechny důležité stavební záležitosti
- koordinují práci jednotlivých obchodů a vytvářejí a monitorují harmonogramy tak, aby bylo možné budovu skutečně dokončit v plánovaném čase
- pomáhají vypátrat, dokumentovat a prosadit všechny možné stavební vady
- mohou pomoci najít potenciální úspory energie a také působit jako energetičtí konzultanti
- mohou provádět všechny potřebné technické výpočty pro budovu (například požadavek na teplo nebo požadavek na energii) a pomáhají optimalizovat budovu ekonomicky nebo z hlediska provozních nákladů
- Vytvářejí právně platné důkazy o tom, že pro budovu byla dodržena všechna zákonná ustanovení (například EnEV)
Oblasti odpovědnosti jsou proto extrémně různorodé - téměř vždy můžete s architektem mluvit o jakémkoli stavebním problému.
Každá služba architekta je samozřejmě spojena s odpovídajícími náklady.
Otázka: Co stojí práce architekta? Může určit, kolik žádá?
Architekt je vázán harmonogramem poplatků pro architekty a inženýry
Expert na kontrolu nákladů: Ne Pokud jde o náklady, které si architekt může účtovat, je vždy vázán takzvaným HOAI , tarifem pro architekty a inženýry.
Náklady architekta v zásadě vycházejí z typu budovy a složitosti projektu budovy.
U stavby běžného rodinného domu můžete zhruba odhadnout přibližně 10% celkových nákladů na stavbu jako náklady na architekta, u bytového domu zhruba zhruba 8% z celkových nákladů na stavbu .
To se samozřejmě může mírně lišit nahoru a dolů, v závislosti na tom, jak moc architekt pracuje a jaké služby přijímá. Pokud je pověřen plněním služeb, ve většině případů vám tyto hrubé orientační hodnoty pro plánování již docela dobře vyhovují.
Malý příklad nákladů z praxe:
Najmeme si architekta, aby postavil poněkud rodinný dům, jehož celková cena je 350 000 EUR.
| Napájení | cena |
|---|---|
| Celkové náklady na všechny služby architekta (střední sazba) | 42 115,63 EUR |
Upozorňujeme, že se jedná pouze o jediný příklad nákladů pro konkrétní případ. V závislosti na typu budovy a objednaných službách mohou být náklady také vyšší nebo nižší.
Rozsah, který by měl architekt s naší budovou, není příliš velký: Kdyby účtoval podle minimální sazby, náklady
by činily 38 250,50 EUR , ale v našem případě by mohl účtovat maximálně 45 710,75 EUR .
K těmto částkám se připočítává daň z přidané hodnoty .
Při tom všem je třeba také poznamenat, že poplatek za architekta samozřejmě není splatný najednou a předem: platí se v jednotlivých splátkách v závislosti na postupu výstavby.
Otázka: Na čem přesně závisí náklady pro architekta?
Expert na kontrolu nákladů: Zde je několik faktorů:
- typ budovy a obtížnost plánování
- rozsah zadaných služeb
- úsilí, které má architekt při plánování a
- tzv. „zúčtovatelné stavební náklady“ budovy jako ujednání pro účtování poplatků
Nakonec náklady na architekta závisí na všech těchto faktorech - i přes „standardizované“ poplatky mohou stále existovat velké rozdíly v jednotlivých nákladech.
Otázka: Jak se hodnotí typ budovy a obtížnost stavby?
Cena pro architekta závisí na složitosti stavby
Kontrola expert Náklady: Takzvaný poplatek zóny K tomu se používají v HOAI . K dispozici je celkem 5 honovacích zón od I - V.
Budova má při plánování vždy jinou úroveň obtížnosti, v závislosti na jejím typu.
Protože je poměrně snadné naplánovat jednoduchý sklad, jsou tyto budovy přiřazeny do zóny poplatků I.
Rodinný dům je mnohem obtížnější postavit - podle složitosti stavebního projektu jsou takové budovy v poplatkových zónách III až IV.
Vysoce složité budovy, jako jsou vědecké ústavy s vysoce technickým vybavením, pak představují vyšší třídu plánovacích výzev, a proto se nacházejí v zóně poplatků V.
Každá zóna poplatků má své vlastní tabulky nákladů pro jednotlivé stavební služby. Stejně jako v našem příkladu je pro každou tabulku jedna
- Minimální sazba
- Střední hnutí a
- Maximální sazba
Architekt pak může tyto věty použít podle úsilí, které pro něj vyvstane. Samozřejmě existují pravidla a pokyny i pro toto - architekt nemůže jednoduše použít maximální paušální sazbu všude, aby optimalizoval svůj poplatek. Uvedené předpoklady týkající se jeho úsilí musí být již splněny.
Otázka: Typ budovy zásadně určuje, která tabulka nákladů HOAI se použije - jaké služby si můžete například za provizi postavit?
Expert na kontrolu nákladů: Zde poskytuje HOAI jednotlivé podoblasti, které jsou rozděleny do celkem 9 servisních fází:
| Fáze výkonu | Činnosti architekta | Procento z celkových nákladů architekta |
|---|---|---|
| 1 | Úvodní konzultace, základní výzkum | 2% |
| 2 | Předběžný návrh | 7% |
| 3 | Podrobný koncept, odhad nákladů | 15% |
| 4. místo | Žádost o stavební povolení | 3% |
| 5 | Tvorba plánování staveniště, plánování času, plánování obchodu | 25% |
| 6. | Vyhlášení jednotlivých prací | 10% |
| 7. | Zkoumání nabídek a pomoc s oceněním | 4% |
| 8. | Stavební dozor, dozor nad stavebními pracemi | 32% |
| 9 | Následná podpora, dokumentace, identifikace stavebních vad, pomoc se záručními reklamacemi stavitele | 2% |
Architekt není nutný ve všech fázích plánování a výstavby
Klient samozřejmě musí platit pouze za rozsah služeb, které si objednal.
Pokud bychom měli v nákladech architekty, pouze s fázemi práce 1 - zadanými 4, mělo deklarovaných pouze 24% nákladů , takže 10 100 EUR vzniklo na náklady architektů.
Zpravidla se nelze vyhnout prvním 4 fázím služby, pokud již nebyly vypracovány podrobné plány.
U servisní fáze 4 musíte také přidat oficiální náklady na aplikaci budovy, obvykle 0,5% až 0,7% celkových nákladů na stavbu.
Od fáze 5 máte v zásadě svobodnou volbu, pro které služby chcete architekta použít - ale měli byste mít na paměti, že jako laik je obtížné posoudit mnoho věcí - a že později můžete samozřejmě nést odpovědnost za služby pouze pro architekta, který z nich si vlastně objednal.
Otázka: Co se vlastně stane, když architekt udělá chyby nebo dojde k chybě při provádění, které sleduje? Kdo pak nese škodu?
Expert na kontrolu nákladů: V mnoha případech zde platí takzvaná odpovědnost architektů .
Architekt v zásadě dluží bezchybnou a bezchybnou budovu se smlouvou architekta. Architekt není přímo odpovědný za provedení díla, ale pouze za plánování. Pokud tedy obchod (například tesaři) udělá chybu, musí dotyčná společnost také provést zlepšení na vlastní náklady. To však platí pouze v omezeném rozsahu.
Architekt odpovídá pouze za vše, co je v jeho popisu služby - právně jde o „umožnění vzniku budovy“, nikoli však „stavbu budovy“. Tento malý jazykový rozdíl představuje důležitý rozdíl pro jurisprudenci.
V každém případě jsou architekti odpovědní za:
- Chyby v plánování (často také nesprávné základní určení)
- Chyba ve výpočtech
- Chyby plánování schválení (např. Pokud není schválení uděleno)
- Chyby v plánování výstavby (např. Nedodržení zvláštních rysů podloží, jako je vysoká hladina podzemní vody)
- volba nehospodárných řešení a následně vyšší stavební náklady, než je nutné (architekt je povinen levně plánovat)
V takovém případě má klient vždy právo požadovat opravu. Pokud architekt odmítne následné vylepšení nebo pokud chybu již nelze napravit přepracováním, má klient právo odpovídajícím způsobem snížit náklady architekta .
Trochu komplikovanějším bodem je odpovědnost, která je zmíněna také v otázce, v případě chyb způsobených jednotlivými obchody. Jak jsem již uvedl, vykonávající společnost nese v první řadě odpovědnost.
Architekt může nést odpovědnost za chyby ve výstavbě
Pokud však architekt převezme stavební dozor a nebude věnovat dostatečnou péči, může nést také odpovědnost. Ze zákona je zásadně povinen okamžitě zasáhnout, pokud zaznamená známky vady. Pokud tak neučiní nebo nezaznamená známky stavebních vad, které si měl všimnout, nese v mnoha případech také odpovědnost.
V rámci svého dozoru nad budovou musí také zajistit, aby byla zajištěna bezpečnost a ochrana zdraví při práci - to je také součást jeho povinností.
Soud také rozhodl, že architekt nese odpovědnost, i když klient budovy změní plány budovy podle vlastního uvážení. (OLG Hamm, 12 U 117/93)
Rovněž nesmí dojít k vyloučení odpovědnosti v případě vlastní práce klienta - pokud je architekt povinen monitorovat, nemůže kvůli své vlastní práci jednoduše vložit do smlouvy ustanovení o vyloučení odpovědnosti.
Otázka: Co se stane, když si jako klient všimnete chyb až později?
Expert na kontrolu nákladů: V zásadě máte právo nechat architekta zodpovědným za chyby do 5 let .
Toto období obvykle začíná poté, co vlastník budovy budovu přijal. Pokud nedojde k přijetí prostřednictvím zprávy o převzetí, začíná pětileté období a úplnou platbu poplatku architekta lze považovat za začátek období.
I když se klient přestěhuje do budovy a nepodá stížnost, je přijetí považováno za „automaticky provedené“ o 6 měsíců později , přičemž právní termín je „implicitně“.
Během pětiletého období může architekt požadovat „kompenzaci za neplnění“ nebo „kompenzaci za pozitivní porušení smlouvy“ v závislosti na existující chybě.
Kompenzace za pozitivní porušení smlouvy se poskytuje pouze v případě, že škoda je způsobena chybami v plánování, ale nenastane přímo na samotné budově. Tyto nároky na náhradu škody jsou rovněž vyloučeny z pětiletého období - nároky na náhradu škody lze podávat až o 30 let později.
Kromě nároků na náhradu škody existuje i náhrada honoráře architekta.
V jednotlivých případech se taková otázka náhrady pravděpodobně vždy dostane k příslušnému soudu, který pak musí podle toho rozhodnout.