Ani ti, kteří již svůj dům splatili, nežijí zdarma - stejně jako nájemníci, i majitelé domů musí brát v úvahu provozní náklady. Tyto náklady jsou často podceňovány. Expert na kontrolu nákladů v rozhovoru podrobně vysvětlí, jaké náklady lze v praxi očekávat.
Otázka: Proč jsou provozní náklady tak často podceňovány - a proč je důležité mít přehled?
Expert na kontrolu nákladů: V mnoha případech přicházejí faktury pouze v nepravidelných intervalech - přibližně každých šest měsíců nebo ročně. S většími účty se potom zachází jako s neplánovanými výdaji a mohou roztrhat díru v rozpočtu domácnosti. Pokud máte od samého začátku přehled o tom, co vás váš dům celkově stojí, můžete se takovým situacím snadno vyhnout. Náklady na dům jsou součástí přímých životních nákladů - nákladům na bydlení se obvykle nelze vyhnout ani je ušetřit (až na malé výjimky). Vždy byste tedy měli být pevně naplánovaní.
Dobrý přehled o pozdějších nákladech je také důležitý, pokud jde o hypoteční úvěry. Často se dívají pouze na výši splátky, ale ve skutečnosti existují další provozní náklady, které musí nést také dům. Pokud tyto náklady přehlédnete nebo je odhadnete příliš nízko, bude dům každý měsíc výrazně dražší, než jste původně plánovali. Sčítají vždy splátky splátek za stavební úvěr.
Dobrý přehled o všech průběžných nákladech je proto důležitý hned od začátku - a dává smysl. Vždy byste měli vědět, jaká břemena dům přináší.
Otázka: Jak vysoké jsou v praxi provozní náklady na rodinný dům?
Expert na kontrolu nákladů: To samozřejmě do značné míry závisí na samotném domě a také na jeho umístění. Obecné informace jsou proto vždy obtížné.
U většiny rodinných domů však musíte předpokládat provozní náklady ve výši nejméně 5 000 až 8 000 EUR ročně. U starších domů to může být často podstatně více.
Malý příklad nákladů z praxe:
Podrobně jsme prozkoumali a uvedli náklady na typický rodinný dům na obvykle velké nemovitosti:
| Pošta | vzniklé náklady za rok |
|---|---|
| Daň z nemovitosti | 780 EUR ročně (v určitých oblastech to může být více) |
| náklady na vytápění | 800 EUR ročně (náš dům je energeticky efektivní, relativně nová budova - to může být podstatně více) |
| Odpadní poplatky | 525 EUR ročně |
| náklady na elektřinu | 570 EUR ročně |
| Poplatky za odpadky | 240 EUR ročně |
| Čištění ulic | 300 EUR ročně |
| kominík | 100 EUR ročně |
| Základní poplatek za pevnou linku a internet | 480 EUR ročně |
| Pojištění domácnosti | 200 EUR ročně |
| Pojištění majitelů domů | 150 EUR ročně |
| Pojištění přírodních škod | 180 EUR ročně |
| GEZ ročně | 210 EUR |
| Rezerva na údržbu | 1 680 EUR ročně (u starších domů je to výrazně více) |
| Celkové náklady za rok | 6215 EUR |
| rozděleny měsíčně | 517,91 EUR měsíčně |
Dokonce i provozní náklady na ekonomický rodinný dům jsou obvykle vyšší než 500 EUR měsíčně
Jde samozřejmě o pouze příkladné náklady na typický moderní rodinný dům. Náklady mohou být také výrazně vyšší u ostatních domů, zejména v případě umístění v metropolitních oblastech nebo u domu, který je starší.
V našem příkladu nákladů již vidíte, že dům je v mnoha oblastech optimalizovaný na spotřebu a docela ekonomický - ale vynaložené náklady jsou již značné. Vyšší náklady na vytápění, vysoké náklady na elektřinu nebo četné opravy, které je třeba provést ve starších domech, mohou tyto náklady výrazně zvýšit.
Pokud k tomu přidáte průměrnou splátku úvěru, náklady na bydlení se zvyšují až k vysoké částce, kterou je třeba každý měsíc zvyšovat.
Otázka: Od jakých faktorů závisí provozní náklady domu?
Expert na kontrolu nákladů: Zde musíte vzít v úvahu mnoho faktorů:
- umístění domu (umístění)
- jednotková hodnota domu
- Věk a technický stav domu
- energetický stav domu
- vybavení domu
- výši pojistného podrobně
- Jakékoli další náklady, které je ještě třeba vzít v úvahu (např. Údržba venkovních zařízení, roční údržba ploché střechy, odklízení sněhu atd.)
Každý z těchto faktorů může způsobit dům od domu zcela odlišné náklady - celkové náklady, které je třeba u domu zohlednit, jsou odpovídajícím způsobem odlišné.
Otázka: Proč je umístění domu tak rozhodující pro náklady?
Expert na kontrolu nákladů: Zde musíte vzít v úvahu dvě věci:
- umístění budovy z hlediska státu a obce
- skutečné umístění budovy z hlediska výšky a umístění na pozemku
Skutečné umístění domu má vliv na náklady na vytápění: ve vyšších nadmořských výškách je obvykle chladnější a je zapotřebí více vytápění. Rodinný dům s velkými okny orientovanými na jih často potřebuje podstatně méně energie na vytápění, protože je také v zimě často ohříván slunečními paprsky.
Poloha z hlediska federálního státu a obce je obzvláště rozhodující pro poplatky, které se mohou od obce k obci zcela lišit:
- Daň z nemovitosti
- Odpadní poplatky
- Poplatky Společenství za odvoz odpadu a úklid ulic
Daň z nemovitosti je v metropolitních oblastech často výrazně vyšší než ve venkovských komunitách. Rozdíly zde jsou až dvakrát tolik - například mezi Berlínem a malou bavorskou obcí.
Poplatky za odpadní vody jsou stanoveny příslušným sdružením odpadních vod, do jehož oblasti patříte. Výdaje, které sdružení má na likvidaci komunálních odpadních vod, často hrají hlavní roli v nákladech.
Poplatky za odpadní vodu se velmi liší v závislosti na lokalitě
Pokud jsou stejně jako v některých východních oblastech na vzdálené čistírny odpadních vod připojeny pouze velmi malé vesnice s několika domy, může to znamenat výrazně vyšší náklady než v hustě osídlených oblastech. Délka potrubí nezpůsobuje jen vysoké stavební náklady, ale také vysoké náklady na údržbu, které jsou poté předávány několika účastníkům připojení.
Zejména v ročních poplatcích za odpadní vody dochází k velkým výkyvům - v celostátním srovnání se u průměrného rodinného domu mohou pohybovat mezi 250 až 1 000 EUR - jedná se o nákladové rozdíly téměř čtyřnásobné.
Pojišťovny také počítají své pojistné podle individuálního rizika poškození - v oblastech s častými silnými dešťovými událostmi nebo jinými možnými hrozbami je pojištění odpovídajícím způsobem dražší. I zde vždy hraje roli umístění a umístění budovy.
Otázka: Je pak jednotková hodnota také významná pro komunální daně?
Expert na kontrolu nákladů: Ano, zejména u daně z nemovitosti. Jednotková hodnota domu je důležitá pro výpočet daně z nemovitosti.
Výpočet standardní hodnoty může být komplikovaný - zhruba řečeno, hodnota domu je snížena na hodnotu 1935 (nebo 1964 v nových spolkových zemích). Tato hodnota se používá, pokud jde o daň z nemovitosti.
S pomocí tohoto zmenšení na minulé hodnoty by měla být hodnota domu srovnatelná bez ohledu na rok výstavby a kupní cenu.
Otázka: Mohou existovat velké rozdíly v nákladech na vytápění a elektřinu, že? Proč?
Expert na kontrolu nákladů: Ano - jde od velmi levné k velmi drahé.
Na jedné straně je to způsobeno typem topného systému: i při stejné potřebě vytápění (předpokládáme například 10 000 kWh / rok) se náklady na teplo mohou pohybovat mezi 3,5 centů / kWh a více než 10 centů / kWh , v závislosti na typu vytápění . Pokud byste měli topit pouze elektřinou (což nikdo nedělá), náklady na vytápění by se pohybovaly mezi 20 centy / kWh a 28 centy / kWh .
Pokud to stručně extrapolujete, náklady na vytápění mohou být u běžných topných systémů buď 350 EUR, nebo 1 000 EUR ; u elektřiny by to bylo 2 000 EUR až 2 800 EUR ročně . Existují obrovské rozdíly - i při stejné potřebě vytápění, pouze kvůli typu topného systému.
Dále musíte vypočítat účinnost vytápění. Moderní systémy s kondenzační technologií často potřebují až o 15% - 20% méně energie na vytápění, protože se také využívá odpadní teplo ze spalin. Náklady na vytápění lze proto snížit o stejné procento.
Pokud se solární tepelná energie využívá také k podpoře vytápění, lze v příznivých lokalitách ušetřit dalších 15% - 20% nákladů na vytápění .
Kolik lze očekávat u nákladů na vytápění, závisí především na typu topného systému
Pokud využijete všechny dostupné možnosti - stále se stejným požadavkem na vytápění - náklady na vytápění se mohou pohybovat kolem 180 EUR nebo 1 000 EUR ročně. V jednom případě je to více než pětkrát více než ve druhém - to má samozřejmě také významný dopad na měsíční finanční zátěž domu.
Snížení nákladů na vytápění je samozřejmě spojeno s odpovídajícími investicemi, ale z dlouhodobého hlediska se to může vyplatit, zvláště pokud máte vyšší požadavek na vytápění než velmi úsporných 10 000 kWh za rok. Kromě toho můžete využít odpovídající dotace na upgrade na tyto energeticky úsporné technologie vytápění.
Nejlevnější technologií vytápění je obvykle biomasa (pelety, dřevní štěpka), následovaná zemním plynem, který je stále poměrně levný a pohybuje se kolem 6 centů / kWh . Cena oleje může způsobit výkyvy v systémech ohřevu oleje - v závislosti na ceně oleje se náklady pohybují mezi 6,5 centů / kWh a 10 centů / kWh . Zkapalněný ropný plyn má také podobné fluktuační rozmezí, zatímco dálkové vytápění se obvykle pohybuje na horním konci tohoto cenového rozpětí.
Otázka: Zde se však o izolaci nebo energeticky účinné renovaci ani neuvažuje, že?
Expert na kontrolu nákladů: Ne - výše uvedené rozdíly v nákladech jsou založeny pouze na typu vytápění.
Pokud se podíváte na účinky moderní izolace, uvidíte, jak efektivní to může být:
| Energetický standard | Potřeba vytápění na m² a rok |
|---|---|
| Postaven před rokem 1977, nezrenovován | 300 kWh / m² za rok nebo i více |
| Nařízení o tepelné ochraně z roku 1977 | 200 kWh / m² - 250 kWh / m² ročně |
| podle vyhlášky o tepelné izolaci z roku 1995 | přibližně 100 kWh / m² ročně |
| EnEV 2009 | přibližně 60 kWh / m² - 100 kWh / m² ročně |
| aktuální EnEV (nová budova) | přibližně 50 kWh / m² - 70 kWh / m² |
| Nízkoenergetický dům / dům s účinností | přibližně 20 kWh / m² - 50 kWh / m² ročně |
| Pasivní dům | méně než 20 kWh / m² za rok |
To ukazuje, jaké velké rozdíly mohou být způsobeny izolací.
Dům o rozloze 140 m² ze 60. let má požadavek na vytápění nejméně 42 000 kWh / rok, zatímco moderní dům podle aktuálního standardu EnEV má pouze 7 000 kWh - 10 000 kWh / rok stejné velikosti.
To opět vede k významným rozdílům v nákladech na vytápění.
Pokud sečtete jak typ vytápění, tak izolační standard, stojí starý dům se starým drahým topným systémem až 4 200 EUR ročně, zatímco stejně velká budova s účinným topným systémem, izolovaná podle stávající normy, stojí 180 EUR - 250 EUR Náklady za rok. Existují obrovské rozdíly.
Otázka: Jak vypočítáte náklady na údržbu?
Renovační práce jsou obvykle velmi drahé, zejména na starých budovách
Expert na kontrolu nákladů: U starších budov v nezrenovovaném stavu je samozřejmě třeba počítat s výrazně vyššími náklady na údržbu než u moderní, nově postavené budovy.
Výpočet rezervy na údržbu je ve skutečnosti vyžadován pouze pro pronajímatele vícegeneračních domů - vzhledem ke stejnému problému s rodinnými domy, a to, že opravy, údržbu a opravy je nutné platit v pravidelných intervalech, má výpočet smysl i tam.
Ani pro pronajímatele neexistuje zákonem předepsaná metoda výpočtu - zákon hovoří pouze o „vhodné rezervě“.
V praxi si však můžeme vystačit s tím, co je známé jako Petersův vzorec .
Výrobní náklady (stavební náklady) budovy na m² x 1,5 / 80 = roční náklady na údržbu na m²
Pokud tento výsledek vynásobíte čtvercovými záběry a vydělíte 12, budete vědět, jakou měsíční částku si vyhradit pro budoucí opravy. Výrobní náklady na m² zjistíte ze stavebních plánů budovy. V případě domů starších 80 let je však nutné tento výpočet používat opatrně.
Vzorec je založen na statisticky stanovené průměrné hodnotě, což znamená, že opravy a údržba musí být provedeny na budovách přibližně 1,5násobku hodnoty výroby do 80 let.
Petersův vzorec je pro starší budovy často docela správný; faktor 1,5 je často příliš nízký kvůli rozdílům v nákladech na práci v jednotlivých oblastech. Pokud jsou ve vaší oblasti stavební práce dražší než jinde (např. V metropolitních oblastech), dovolte si zde bezpečnostní rezervu.
S novou budovou si to můžete také usnadnit:
Jednoduše vezměte 0,8% až 1% z kupní ceny nebo nákladů na stavbu po dokončení jako roční rezervu na údržbu a jste vždy na bezpečném místě a můžete z rezervy zaplatit téměř všechny opravy, které k ní patří.
