Při hledání obytného prostoru člověk často přehlíží zřejmé, dobré možnosti. Přestavba staré stodoly na obytný prostor s půdním charakterem může být v mnoha případech dobrou volbou, ale náklady jsou často podceňovány. V rozhovoru odborník na kontrolu nákladů podrobně vysvětluje, co může konverze stodoly v praxi skutečně stát.
Otázka: Proč se staré stodoly vyplatí přeměnit na obytný prostor - a na co musíte předem věnovat pozornost?
Expert na kontrolu nákladů: U starých stodol se často neuvažuje o pocitu života, kterého v nich lze dosáhnout při renovaci. Po rekonstrukci má stará stodola rozhodně charakter loftu - který se jen málo liší od tovární architektury tak vyhledávané v městských lokalitách.
Vysoké, prosvětlené pokoje s velkorysým pocitem prostoru a množstvím prostorových, velmi individuálních designových možností jsou při přestavbě staré stodoly stejně možné jako u opuštěných továren, které jsou přizpůsobeny jako půdní obytné prostory. U stodol je však často přehlížen stávající potenciál pro skvělý a jedinečný životní prostor.
Samozřejmě musíte nejprve investovat hodně plánování předem. Nejprve jde o to, zda lze podle stavebního zákona povolit rozšíření stodoly a změnu využití jako obytného prostoru. U mnoha stodol, které jsou venku, je velmi obtížné, ne-li nemožné, získat takové povolení.
Vzhledem k tomu, že stodoly jsou všechny staré až velmi staré budovy, je jich mnoho. V praxi to znamená velké množství požadavků, které je třeba splnit - včetně udržování správného stylu fasády, což může být někdy výzva (například pokud jde o instalaci oken).
Dále potřebujete architekta, který má potřebnou kvalifikaci - a na jehož styl si můžete zvyknout. Je také důležité, aby architekt měl hluboké zkušenosti se starými a památkově chráněnými budovami.
Není také chybou, pokud má architekt nejlepší možný vztah s příslušnými stavebními úřady - s ohledem na potřebná povolení se vyplatí dobrá dohoda mezi architektem a orgány. Jinak může být provádění plánů a získání příslušných povolení velmi zdlouhavé a časově náročné.
Neměly by být podceňovány ani náklady na takovou konverzi. Zpravidla budete muset do tohoto projektu vstoupit s obdobným rozpočtem jako u nové budovy - pokud mají být prováděny také údržbářské a renovační opatření na konstrukci stodoly, může to být ještě nákladnější. Vzhledem k velmi speciálnímu a vysoce kvalitnímu životnímu prostoru, který získáte později při přestavbě stodoly, je výpočet nákladů a přínosů v mnoha případech docela pozitivní.
Otázka: Jaké náklady obvykle musíte při převodu stodoly v praxi očekávat?
Náklady na rozšíření stodoly se velmi liší
Expert na kontrolu nákladů: Je samozřejmě obtížné vyvodit obecný údaj, protože náklady vždy velmi závisí na samotné budově a vašich vlastních plánech pro pozdější obytný prostor.
V praxi však bude i za příznivých podmínek a s malými osobními příspěvky stěží možná konverze nižší než 1 000 EUR na m² . To je možné pouze v případě, že můžete zcela převzít práci jednotlivých větších obchodů sami - ai při tom je otázné, zda můžete výrazně klesnout pod tuto hranici.
Obecně platí, že stavební náklady se ve většině případů budou pohybovat kolem 1 500 EUR za m² , zejména pokud musí být zavedeny požadavky na ochranu památek a jsou nutná i opatření na obnovu samotné budovy.
Co dělá věci jednodušší, pokud jde o náklady, je to, že na renovaci je obvykle menší časový tlak a že stará stodola může být také „po etapách“ přeměněna na kompletní obytný prostor. Tím se také vytváří čas na osobní práci a celý rozpočet nemusí být vynaložen ve velmi krátké době.
Malý příklad nákladů z praxe
Stará stodola v Schwarzwaldu (uvedená užitná plocha 500 m²) bude přeměněna na samostatný byt (300 m²) a byt (150 m²), který bude pronajat později.
Vzhledem k potřebným rozsáhlým opatřením jsou celkové stavební náklady 2 000 EUR na m² .
Stodola je památkově chráněná budova - to znamená, že lze získat odpovídající dotace a je možné provést speciální odpisy.
| Pošta | náklady |
|---|---|
| Budova stojí vlastní byt | 600 000 EUR |
| Náklady na pronájem bytového domu | 300 000 EUR |
| Celkové stavební náklady | 900 000 EUR |
| Financování komunitou (sanace centra města) | 22 500 EUR |
| Náklady na financování obou bytů ročně | 39 960 EUR |
| Odpisy památkové ochrany vlastní byt (AfA) | 48 600 EUR ročně po dobu 10 let |
| Památkový odpis nájemního bytu (AfA) | 24 300 EUR ročně po dobu 7 let, poté 18 900 EUR ročně po dobu 4 let |
| Vrácení daní celkem za 11 let | méně 256 095 EUR |
| Příjem z pronájmu za měsíc | 1125 EUR |
| roční zátěž s tím spojená (náklady na financování minus nájemné a odpisy památkové ochrany) | 945 EUR ročně |
Jedná se samozřejmě pouze o jediný příklad nákladů, který se vztahuje pouze na velmi konkrétní budovu a některá renovační opatření.
U uvedených stodol existují granty na renovaci
Náš příklad nákladů mimo jiné velmi jasně ukazuje, že požadavky na ochranu památek nemusí být vždy zátěží, ale mohou představovat velmi důležitou finanční pomoc na renovaci kvůli možnému znehodnocení.
I bez příjmu z pronájmu by v tomto případě byla měsíční zátěž stěží vyšší než u typického rodinného domu - ale s méně než polovinou obytného prostoru.
Pokud jde o náklady, vždy to závisí na nejlepším možném a komplexním celkovém plánování předem. Budovy uvedené na seznamu by neměly být od začátku ignorovány.
Otázka: Od jakých faktorů v praxi závisí náklady na přestavbu stodoly?
Expert na kontrolu nákladů: Zde samozřejmě hraje roli mnoho faktorů. Nejdůležitější z nich jsou:
- možná kupní cena za budovu a nemovitost
- strukturální stav budovy
- zda je stodola památkově chráněnou budovou
- jaké požadavky existují na změnu využití jako obytného prostoru ze strany orgánu
- jaká renovační opatření budou přijata přesně
- jaká omezení platí pro přestavbu (např. zachování fasády)
Zpravidla stojí za to plánovat na základě povoleného použití a přizpůsobit své vlastní nápady možného designu těmto specifikacím. I z finančního hlediska to obvykle stojí za to. Na druhou stranu, snaha realizovat své vlastní nápady může být v jednotlivých případech často nepřiměřeně nákladná.