I když byly zvýšeny stavební náklady, dům nadále generuje náklady. V rozhovoru odborník na kontrolu nákladů podrobně vysvětlí, jaké náklady musíte v praxi očekávat.
Otázka: Na co byste měli věnovat pozornost, pokud jde o provozní náklady na dům?
Expert na kontrolu nákladů: V praxi životní náklady představují lví podíl na životních nákladech mnoha lidí.
Život se neobejde bez. Tyto náklady jsou zásadní. Všechno ostatní přijde později.
Pro jakékoli soukromé finanční plánování je proto zásadně důležité nejprve vypočítat celkové životní náklady . Rozumný základ pro dlouhodobé finanční plánování bude mít pouze ten, kdo dokáže spolehlivě a spolehlivě odhadnout současné a budoucí náklady.
Náklady, které může vlastnictví domu způsobit, jsou často podceňovány. V mnoha případech je z hlediska provozních nákladů rodinný dům ještě dražší než nájemní byt - i když mnoho lidí staví svůj rodinný dům právě proto, aby každý měsíc ušetřilo drahé náklady na pronájem.
Je také velmi důležité nahlédnout do budoucnosti, pokud jde o náklady na pomocný dům : rodinný dům nemusí vždy zůstat nový a plně funkční. Opravy a údržbářské práce jsou pro každý dům nepostradatelné, peníze na ně by měly být odloženy hned od začátku, aby se později zabránilo finančním problémům. Lidé zde často jednají příliš naivně - když čeká na zásadní opatření na opravu nebo renovaci, často nastane nouzová situace a na financování oprav nebo údržby je třeba si vzít drahé půjčky.
Do fáze plánování by měly být zahrnuty dlouhodobé vedlejší náklady
Dalším důležitým bodem, pokud jde o náklady na vedlejší dům, je důsledná práce během výstavby, aby se co nejvíce snížily dlouhodobé vedlejší náklady . Luxusní je docela pohodlný - ale ve společnosti často způsobuje výrazně vyšší náklady, které dlouhodobě zatěžují rozpočet domácnosti. V praxi by se mělo vždy zajistit plánování domu tak, aby náklady na provoz, opravy a údržbu byly co nejnižší.
Toho lze dosáhnout v mnoha oblastech - například cinkáním fasády, což dlouhodobě šetří nákladné malování a omítky fasád. Pokud to plánujete předem, možná jste investovali o něco více, ale z dlouhodobého hlediska jste odstranili faktor údržby. Počítáno za 40–50 let, často to zjevně stojí za to. Totéž platí pro podlahové krytiny, střešní krytiny a další komponenty.
Pasivní dům je obecně považován za konečný v nízkých provozních nákladech : Zdá se, že ti, kteří nemají žádné nebo extrémně nízké náklady na vytápění, z dlouhodobého hlediska ušetří spoustu peněz. Nenechte se však zmást: provozní náklady zahrnují víc než jen náklady na vytápění. Vyšší investice do pasivního domu (kolem 10% - 15% ve srovnání s běžným nízkoenergetickým domem) jsou často kombinovány s výrazně vyššími náklady na údržbu a opravy komplikované technologie (centrální ventilační systémy, ovládací prvky atd.). Pokud zde vezmete v úvahu všechny náklady, nejen náklady na vytápění, je pasivní dům v některých případech z dlouhodobého hlediska dokonce dražší než mnohem jednodušší nízkoenergetický dům s mírně vyššími náklady na vytápění.
Stručně řečeno, pokud jde o náklady na vedlejší dům, je důležité vypočítat celkové vedlejší náklady v rané fázi , důsledně zajistit nízké provozní náklady a nízké náklady na údržbu všech komponent během výstavby a především zajistit budoucí náklady na opravy a renovace s dostatečně vysokou rezervou na údržbu hned od začátku . Pak máte své pomocné náklady opravdu pod kontrolou - a můžete spát mnohem uvolněněji.
Otázka: Jaké další náklady na dům musíte očekávat u typického rodinného domu?
Expert na kontrolu nákladů: Další náklady vynaložené v praxi samozřejmě závisí na samotném domě, jeho stáří a vybavení.
V praxi však můžete bezpečně předpokládat, že se vám téměř nikdy nedostanete s méně než 400 až 600 EUR měsíčně . Zatím nejsou zahrnuty žádné náklady na financování (splátky splátek domu) .
Pokud například v praxi stále musíte platit splátky 500 EUR, máte v nejlepším případě celkovou zátěž kolem 1 000 EUR až 1 100 EUR , kterou musíte každý měsíc spolehlivě zvládnout. Při současné úrovni mezd tvoří náklady na bydlení velkou část platu.
Čím starší je dům, tím dražší je jeho údržba
V mnoha případech - zejména u starších domů nebo domů vyžadujících opravu nebo u méně nákladného zařízení - pak mohou být měsíční náklady výrazně vyšší. Pak může být často velmi obtížné uhradit tyto náklady i v obtížných životních situacích (ztráta zaměstnání, nezaměstnanost, nemoc).
Malý příklad nákladů z praxe
Vypočítali jsme náklady na průměrně velký rodinný dům na středně velké nemovitosti. Jedná se o moderní dům nedávné výstavby bez zvláštního úsilí údržby. Je přiměřeně izolovaný a přiměřeně energeticky úsporný.
Náš dům je na okraji metropolitní oblasti, nijak zvlášť centrální a v oblasti s poměrně mírnými náklady.
| Pošta | Náklady za měsíc |
|---|---|
| Daň z nemovitosti | 65 EUR |
| Odpadní poplatky | 43,75 EUR |
| Likvidace odpadu a čištění ulic (obci) | 45 EUR |
| GEZ (individuální domácnost) | 17,50 EUR |
| Spotřeba energie (zde velmi ekonomická) | 47,50 EUR |
| Zamete a zkontrolujte krb | 8,33 EUR |
| Pojištění obytných budov, pojištění přírodních rizik a pojištění obsahu domácnosti | 44,17 EUR |
| Pojištění odpovědnosti za škodu | 6,25 EUR |
| náklady na vytápění | 66,67 EUR |
| Telefonní připojení, připojení k internetu, televize | 40 EUR |
| Rezerva na údržbu a opravy | 140 EUR |
| Celkové měsíční náklady | 524,17 EUR |
Jde samozřejmě o pouze příkladné náklady, které se vztahují pouze na velmi konkrétní dům a nemovitost ve velmi konkrétní lokalitě.
Náš příklad domu je relativně levný dům, pokud jde o vedlejší náklady: v metropolitních oblastech, s vyšší spotřebou elektřiny a tepla a očekávanými vyššími náklady na opravu domu, může být měsíční zátěž rychle vyšší.
500 EUR za měsíc je však již úctyhodná částka - pokud k tomu přidáte náklady na financování domu, velmi rychle se překročí hranice 1 000 EUR za měsíční poplatek, a to i při těchto poměrně nízkých vedlejších nákladech.
Otázka: Na čem v praxi závisí náklady na dům?
Expert na kontrolu nákladů: Zde přirozeně vstupuje do hry řada faktorů:
- umístění domu (umístění, region)
- velikost domu
- velikost nemovitosti
- jednotková hodnota domu
- Věk a technický stav domu
- individuální vybavení domu
- výše placeného pojistného (zde zde hraje roli mimo jiné i umístění domu)
- očekávané náklady na renovaci a údržbu v jednotlivých případech (zejména s ohledem na náležité energetické renovace, které mohou být extrémně nákladné)
- Další náklady vzniklé v jednotlivých případech (bazén, údržba zahrady atd.)
- splátky, které jsou za dům stále splatné
Při zahájení výpočtu skutečných vedlejších nákladů na dům musíte mít na paměti všechny tyto faktory . Zde byste neměli zapomenout na žádný bod - mnoho nákladů se v počáteční kalkulaci často nezohledňuje nebo se jejich skutečná výše odhaduje nesprávně.
Otázka: A co daň z nemovitosti - jaké náklady musíte očekávat?
Daň z nemovitosti se v jednotlivých státech značně liší
Expert na kontrolu nákladů: Při výpočtu daně z nemovitosti hraje roli takzvaná standardní hodnota domu.
Výpočet jednotkové hodnoty je v praxi poměrně komplikovaný, takže byste určitě měli vyhledat pomoc od odborníka. Výpočet jednotkové hodnoty je v zásadě o výpočtu hodnoty nemovitosti až do konkrétního roku (na západě platí rok 1964, na východě rok 1935). Tím se vytvoří jednotná a srovnatelná hodnotová základna.
Pro oficiální výpočet majetkové daně se na jednotkovou hodnotu poté použije tzv. Index daně z nemovitosti - tento index se liší v závislosti na typu využití nemovitosti a na ní navazující.
Jakmile je stanoven index daně z nemovitostí , může každá obec na tento index použít jinou sazbu daně z nemovitosti a určit tak aktuální daň z nemovitosti, která má být zaplacena.
Existují však velké rozdíly v míře hodnocení od obce k obci - mezi metropolitními oblastmi a venkovskými oblastmi různých zemí, což může znamenat rozdíly 100% nebo dokonce více . Například je takový 100% rozdíl mezi Berlínem a malými venkovskými komunitami v Bavorsku.
Otázka: Obecní poplatky se mohou také velmi lišit, že?
Expert na kontrolu nákladů: Máte pravdu: náklady na čištění ulic, likvidaci odpadků a poplatky za odpadní vody se také mohou v jednotlivých obcích značně lišit.
Pokud se podíváte pouze na poplatky za odpadní vodu , může to stát 260 EUR nebo více než 1 000 EUR ročně - prakticky čtyřnásobek nákladů.
To, co jednotlivé obce vyžadují pro likvidaci komunálního odpadu a čištění ulic, se také může velmi lišit.
Celkově lze říci, že umístění domu je velmi důležité pro pozdější vedlejší náklady . Vždy byste měli pečlivě přemýšlet o tom, kde stavět nebo koupit. Během období 40 - 50 let se rozdíly v nákladech mezi oblastmi s celkově nízkými poplatky a oblastmi s celkově vyššími poplatky významně sčítají.
Otázka: Pojistné může být také zcela odlišné, že?
Expert na kontrolu nákladů: Ano - vycházejí na jedné straně z umístění a umístění domu (např. Počet silných dešťů, možné poškození bouřkou nebo povodně, městská oblast nebo venkovská komunita) a na druhé straně samozřejmě vždy na vybavení a jednotlivci Nebezpečí poškození.
Z dlouhodobého hlediska však pojištění nabízí dobrý způsob úspory vedlejších nákladů: prostřednictvím individuálního srovnání pojištění, vyjednávání s pojišťovnou a spojování pojistných smluv s jednou společností.
Za žádných okolností byste neměli šetřit pomocí podpojišťování - to může být těžké se pomstít v případě poškození. V případě rozsáhlého nedostatečného pojištění budovy mohou pojišťovny chtít v případě poškození zaplatit podstatně méně nebo vůbec ne. Toto riziko byste rozhodně neměli podstupovat - nestojí to za malou úsporu z nižšího pojistného.
Ve svém vlastním zájmu byste se měli ujistit, že máte dostatečné pojistné krytí. V důsledku změny klimatu se v Německu v současné době stále častěji vyskytují nejsilnější bouře a silné silné deště, a to i na místech, kde se nic takového předtím nestalo. Ani to se v budoucnu nezmění.
Otázka: Není možné z dlouhodobého hlediska něco ušetřit na poplatcích za odpadní vodu?
Expert na kontrolu nákladů: Určitě existují možnosti.
Ve většině případů je poplatek za kanalizaci také založen na velikosti uzavřených ploch na pozemku - nejedná se pouze o střešní plochy, ale také o příjezdové cesty, zpevněné cesty nebo asfaltové povrchy před domem.
Ti, kteří shromažďují dešťovou vodu, platí méně poplatků za odpadní vodu
Pokud je dešťová voda, která ji zasáhne, odváděna a prosakuje buď do výkopu na pozemku, nebo je shromažďována v cisterně a použita k zalévání zahrady, lze již výrazně snížit náklady na splašky. Samozřejmě se také sníží spotřeba pitné vody.
Pokud však jde o instalaci, skutečné systémy pro sběr dešťové vody jsou poměrně drahé - shromážděná dešťová voda může být použita pouze pro zalévání zahrady, splachování toalet a praček - vše ostatní je zakázáno. Za tímto účelem musí být v domě položen kompletní paralelní instalační obvod, což způsobuje vysoké náklady. V praxi musíte vždy velmi přesně spočítat, zda se to stále vyplatí.
Další možností může být vybudování zelené střechy - to také dlouhodobě snižuje poplatky za odpadní vodu a lze ji také postavit s vysokými dotacemi v některých obcích.
Pokrytí příjezdových cest a předpolí předsakovací dlažbou může být také způsobem, jak dlouhodobě a trvale zmenšit velikost uzavřených ploch a tím i poplatků za odpadní vodu.
To vše však platí pouze pro ty obce, které rovněž provádějí rozdělený výpočet poplatků za odpadní vody - v Německu je to však zatím většina.
Otázka: A co náklady na údržbu? V příkladu nákladů byly vypočítány rezervy na údržbu ve výši 140 EUR měsíčně, odkud to pochází?
Expert na kontrolu nákladů: Majitelé bytových domů v Německu jsou ze zákona povinni hradit přiměřenou část nákladů na údržbu budovy, aby měli v případě nouze k dispozici dostatek peněz.
Pokud si myslíte logicky, samozřejmě to platí i pro jakýkoli jiný dům: žádný dům se z dlouhodobého hlediska neobejde bez oprav a renovačních opatření.
Výpočet lze odvodit z obvyklé metody výpočtu pro bytové domy - platí v zásadě pro každý dům.
Základním předpokladem je, že do 80 let (průměrná doba životnosti budovy) může vzniknout zhruba 1,5násobek stavebních nákladů budovy (bez pozemků a nákladů na vývoj).
To říká Petersův vzorec . V praxi se to ukázalo jako docela realistické.
Pokud náš dům nyní má čisté stavební náklady 120 000 EUR, celkové náklady na údržbu by za 80 let dosáhly přibližně 180 000 EUR. To by bylo přibližně 2250 EUR ročně a 187,50 EUR měsíčně.
Vzhledem k tomu, že sami nebudeme zažít a financovat celou dobu životnosti našeho vzorového domu a nebudeme také dostávat dobrý úrok ze svých rezerv, stanovili jsme pro nás měsíční částku na 140 EUR.
U staršího, dražšího nebo ještě většího domu by však tato rezerva musela být podle Petersova vzorce výrazně zvýšena.
Metoda výpočtu zákonodárců však předpokládá minimálně 7 EUR na m² až 9 EUR na m² obytné plochy za rok u bytových domů, které mohou být staré až 30 let = "" (pokud jsou všechny opravy aktuální).
S ohledem na vysoké náklady na renovace související s energií vyžadované zákonem a neustále se zvyšující náklady v řemeslném sektoru se zdá, že jde o bezpodmínečnou dolní hranici , která zohledňuje pouze obytný prostor bytových domů, nikoli však pomocné místnosti.
Výsledné roční rezervy ve výši 980 EUR až 1 260 EUR ročně se nám zdají z hlediska nákladů v praxi trochu příliš nízké, a proto se raději držíme Petersova vzorce. To nám dává alespoň určitou bezpečnostní rezervu.
