Dotýká se téměř každého, kdo vlastní byt: Nový zákon o vlastnictví bytů. Ať už se jedná o správu, rekonstrukci nebo schůzky vlastníků, pravidla hry pro soužití v bytových domech se výrazně změnila.
Bez ohledu na to, zda v něm žijete sami nebo jej pronajmete: Zákon o vlastnictví bytů (WEG) se vztahuje na většinu soukromých vlastníků bytů. Protože pokud nejste jediným vlastníkem obytného komplexu, mnoho rozhodnutí kolem domu a dvora je prováděno komunitou vlastníků. Obecné podmínky jsou stanoveny zákonem o bytových domech, který byl nyní významně obnoven. „Strukturální změny lze implementovat snadněji a manažer i správní poradní výbor dostávají více kompetencí,“ vysvětluje Edeltraud Reitzer, zástupce federálního manažera Verband Wohneigentum eV
Od nynějška stačí prostá většina
O strukturálních změnách, jako je instalace nových oken, zateplení fasády nebo instalace solárního systému, může nyní rozhodovat společenství vlastníků prostou většinou. „Zákonodárce chce dosáhnout toho, aby se v obytných komplexech prováděly energičtější renovace,“ vysvětluje Reitzer. Dosud to vyžadovalo větší většiny, v mnoha případech dokonce souhlas všech vlastníků. Aby individuální vlastník nebyl vydán na milost a nemilost většiny, musí strukturální změny obecně platit pouze ti vlastníci, kteří pro ně hlasovali. Existují však výjimky: Například pokud budou podle novely plánovaná opatření „amortizována v přiměřené lhůtě“. I kdyby bylo rozhodnutí přijato s více než dvěma třetinami hlasů a polovinou podílů spoluvlastníků,všichni jsou požádáni, aby zaplatili. „V praxi by to mělo vést k určitým konfliktům,“ obává se realitní profesionál Reitzer.
Tato stavební opatření lze realizovat také bez většiny
Určitá stavební opatření může dokonce provést jeden majitel domu proti vůli většiny. Například každý, kdo vlastní elektromobil, může požádat o instalaci nabíjecí stanice v obytném komplexu. Existuje také právo na konverze snižující bariéru, opatření na ochranu před vloupáním a instalace umožňující přístup k rychlému internetu. Ať už nabíjecí stanice, schodišťový výtah na chodbě nebo připojení optickými vlákny: „Náklady nesou pouze vlastníci, kteří si takové opatření objednají. A pouze oni mohou instalaci používat, “vysvětluje expert na sdružení Reitzer.
Schůze vlastníků může rozhodnout rychleji
Schůze vlastníků mají rychlejší kvorum, protože nyní lze v zásadě přijímat právoplatná rozhodnutí bez ohledu na počet přítomných osob. Před tím musela být přítomna alespoň polovina majitelů. „Nyní je ještě důležitější účastnit se schůzí vlastníků, aby menšina nerozhodovala,“ zdůrazňuje Reitzer. Proto byla lhůta pro pozvání na schůzku prodloužena ze dvou na tři týdny. Majitelé bytů se také mohou rozhodnout povolit online účast na schůzce pomocí systému videokonference. Na to však není právní nárok. "A technická implementace pravděpodobně způsobí problémy," říká Reitzer.
Největší podíl na těchto statistikách tvoří rodinné domy.
Inovace týkající se správce nemovitostí
O kvalifikaci správců nemovitostí se hodně diskutovalo. Podle nového zákona o rezidenčních nemovitostech může každý vlastník v zařízení s nejméně devíti stranami od konce roku 2022 trvat na správci, který má kvalifikaci IHK nebo srovnatelné školení. „To posiluje kompetence správních orgánů,“ chválí Reitzer. Zákon zároveň rozšiřuje svobodu jednání správce. Bez konzultace může uzavírat smlouvy jménem domácí komunity (kromě transakcí s nemovitostmi a půjček). „To mu umožňuje reagovat rychleji, například pokud je třeba po bouři opravit střechu,“ vysvětluje Reitzer. Na druhou stranu se komunita vlastníků může snadněji oddělit od správce. Stávající smlouvy lze ukončit kdykoli s výpovědní lhůtou šesti měsíců.Dříve existoval závažný důvod k odstranění.
Správce řídí poradní sbor
Poprvé je právně stanoveno, že správní rada kontroluje správce a nejen jej podporuje. Na tuto čestnou pozici se dříve museli postavit tři spoluvlastníci, počet je nyní neomezený. Angažovaný majitel v domě je dost. Edeltraud Reitzer ze sdružení rezidenčních nemovitostí: „Proto by mělo být snazší obsadit toto důležité místo.“
