Pokud dvě nemovitosti přímo sousedí, je v určitých případech nezbytná spolupráce sousedů. Aby byla jasně objasněna práva a povinnosti, je tu věcné břemeno.
Věcnost: stručně nejdůležitější body
- Vlastníci nemovitostí si mohou navzájem udělit určitá práva ke svému majetku.
- Tyto dohody by měly být zapsány do katastru nemovitostí jako věcná břemena.
- Kupující nemovitostí by se měli o těchto možných záznamech informovat před podpisem smlouvy.
- Mezi věcným břemenem a užívacím právem existují významné rozdíly.
Věcnost: co to je?
Věcné plnění je dohoda mezi dvěma vlastníky nemovitostí. Často jde o bezprostřední sousedy. Věcné břemeno je upraveno v německém občanském zákoníku (BGB) v §§ 1018 až 1029 a je zapsáno v katastru nemovitostí. Na věcném břemenu se majiteli jedné nemovitosti udělují určitá užívací práva k nemovitosti druhého vlastníka. Osoba, která se vzdá přesně definovaného užívacího práva ke svému majetku, je vlastníkem tzv. „Sloužícího majetku“. Osoba, které jsou práva přiznávána, je vlastníkem takzvaného „vládnoucího majetku“. V souvislosti s věcným břemenem je také možné, že práva nejsou přiznávána, ale že se jich vzdává.
Příklady věcného břemene
Obzvláště běžné je dohodnout se na věcném břemenu, pokud je jednou ze dvou dotčených nemovitostí takzvaná „kladivová vlastnost“. Toto není přímo na ulici a lze se k němu dostat pouze přes hotel v první řadě.
V kontextu věcného břemene se například zaznamenávají tyto věci:
Přednost v jízdě / právo průchodu Vlastníkovi kladiva je přiznáno právo zřídit a používat vchod nebo příjezdovou cestu do obsluhujícího majetku tak, aby bylo možné se dostat k majetku ve druhé řadě.
Vedení vpravo Kladivo musí být připojeno k elektrické a vodní síti. Přímka stanovená na věcném břemenu umožňuje majiteli vládnoucího majetku položit tyto řádky pod obsluhující majetek.- Stavební
omezení Vlastník vládnoucí nemovitosti je někdy zbaven určitých možností, jak svůj majetek s věcným břemenem využívat. Například je možné, že věcné břemeno stanoví, že na dominantním pozemku nesmí být postaveny žádné další budovy. Je také možné omezení na určitý počet pater. - Práva na nadstavbu
Při stavbě budov na dominantním majetku je třeba dodržovat určitá pravidla pro rozvoj hranic. To znamená, že je třeba dodržovat určitou vzdálenost od obsluhujícího majetku. U věcného břemene však lze konstatovat, že tyto hranice mohou být postaveny. - Přijímání znečištění nebo znečištění hlukem
U věcného břemene lze také konstatovat, že vlastník jedné ze dvou nemovitostí musí přijmout určité znečištění ve formě hluku nebo nečistot. To může být obzvláště užitečné, pokud vlastník jiné nemovitosti například provozuje farmu na této nemovitosti.
Jak je věcné břemeno zaznamenáno?
Věcné břemeno je notářsky ověřeno a zapsáno do katastru nemovitostí sloužících. Existuje-li v katastru nemovitostí také záznam o vládnoucí nemovitosti, označuje se to jako vládnoucí poznámka. Než bude věcné břemeno notářsky ověřeno, musí se vlastníci dohodnout na dohodě, která má být uzavřena. Je nezbytné, aby z toho měl prospěch vlastník vládnoucího majetku. Zároveň však nesmí být znevýhodněn vlastník sloužícího majetku.
Proč je zápis věcného břemene do katastru nemovitostí důležitý pro kupce nemovitostí?
V zásadě by také bylo možné, aby se vlastníci obou nemovitostí dohodli ve smlouvě podle soukromého práva, že ostatním přiznají určitá práva nebo se těchto práv sami vzdají. Tato dohoda se však vztahuje pouze na dvě jmenované strany. Pokud je jedna z nemovitostí prodána, vyprší také dříve dohodnutá práva nebo vzdání se práv. Kupující pak může čelit problému, že se nemůže dostat ke svému kladívku, protože právo přednosti a průjezdu nebylo zaznamenáno na věcném břemenu.
Pokud plánujete koupi pozemku, je nutné se informovat o možném věcném břemenu. To platí jak pro nákup nemovitosti na kladivu, tak pro nemovitost, která může sloužit. Protože za určitých okolností byla budoucímu sousedovi vládnoucího majetku udělena práva, která jsou v rozporu s vašimi zájmy a plány na sloužící majetek.
Před nákupem nemovitosti zjistěte, zda věcné břemeno existuje.
Jak může věcné břemeno skončit?
Věcné břemeno v zásadě končí, pouze pokud vlastník vládnoucího majetku souhlasí s výmazem. Existují však i výjimky, kdy není vyžadován souhlas. Jedná se například o:
- Časový limit
Kromě základních informací o věcném břemenu lze do katastru nemovitostí zaznamenat také datum ukončení platnosti. Tímto končí platnost dohodnutých práv nebo vzdání se práv. - Aukce uzavření trhu
Pokud je sloužící majetek zabaven, vlastník vládnoucího majetku může čelit významnému problému. Protože pokud bylo věcné břemeno zapsáno do katastru nemovitostí až po poplatku za pozemek, vyprší s exekuční dražbou. Vyplývá to z § 52 odst. 1 zákona o aukcích uzavření trhu (ZVG). Podle § 92 odst. 1 ZVG má však vlastník dominantní nemovitosti nárok na náhradu hodnoty zaniklého práva. - Strukturální změna
Pokud například v důsledku strukturální změny přestane platit potřeba věcného břemene a v budoucnu k tomu již nemůže dojít, věcné břemeno také zanikne. - Uplynutí promlčecí lhůty
Pokud je věcné břemeno omezeno nebo znemožněno překážkou po celá léta a vlastník dominantního majetku se proti němu nebude bránit, může věcné břemeno zaniknout podle § 1028 odst. 1 BGB. Federální soudní dvůr to potvrdil rozsudkem (BGH, rozsudek ze dne 18. července 2014, V ZR 151/13). - Ztráta výhody
Pokud vlastník dominantní nemovitosti již nemá žádné výhody z věcného břemene zapsaného v katastru nemovitostí, zaniká také v souladu s § 1019 BGB.
O ukončení věcného břemene žádá notář v katastru nemovitostí.
Jaký je rozdíl mezi věcným břemenem a užíváním?
Hlavní rozdíl mezi věcným břemenem a užívacím právem spočívá v tom, že v případě věcného břemene jsou práva udělena jinému vlastníkovi nemovitosti. Tato práva se v případě prodeje převádějí na nového vlastníka, pokud je věcné břemeno zapsáno do katastru nemovitostí.
Užívací právo je naproti tomu vázáno na konkrétní osobu, a proto není na prodej. Přetrvává i při prodeji nemovitostí. S právem užívacího práva může příjemce také využívat nemovitost v plném rozsahu. V případě věcného břemene se může domáhat pouze určitých práv pro sebe.
