Při nákupu nemovitostí nebo pozemků je obvykle splatná daň z převodu nemovitostí v řádu tisíců eur. Znalost předpisů může znatelně snížit náklady.
Další překonaný rekord: prodej nemovitostí ve federálních státech v roce 2019 prostřednictvím daně z převodu nemovitostí v hodnotě 15,8 miliardy eur. Třikrát tolik jako před deseti lety. Ministři financí jsou potěšeni. Kupující nemovitostí však mají méně důvodů k oslavám. Je otázkou dohody, zda prodejce nebo kupující zaplatí daň z transakce na základě kupní ceny. Obvykle však platí kupující. S každým eurem vynaloženým na nemovitost se zvyšuje také daňové zatížení daňového úřadu. To platí zejména ve federálních státech s vysokou sazbou daně z převodu nemovitosti. Po celé republice se pohybuje mezi 3,5 a 6,5 procenty (viz tabulka níže). Zákonodárce však otevřel příležitosti, jak trochu odvrátit daňový šroub: Daně z převodu nemovitostí podléhají pouze podstatné části nemovitosti.Ti, kteří tuto problematiku znají, mohou v notářsky ověřené kupní smlouvě předložit inventář samostatně. Tím se zmenší základ daně a kupující může ušetřit několik tisíc eur na dani z převodu nemovitostí.
Výše daně z převodu nemovitostí
Výše daně z převodu nemovitostí se liší v závislosti na spolkové zemi. Kupující v Durynsku platí téměř dvakrát vyšší daně než kupující v Bavorsku nebo Sasku.
|
Stát |
Sazba daně z převodu půdy * |
Daň z kupní ceny |
|---|---|---|
|
Bavorsko |
3,5 procenta |
10 500 eur |
|
Sasko |
3,5 procenta |
10 500 eur |
|
Hamburg |
4,5 procenta |
13 500 eur |
|
Bádensko-Württembersko |
5 procent |
15 000 eur |
|
Brémy |
5 procent |
15 000 eur |
|
Dolní Sasko |
5 procent |
15 000 eur |
|
Porýní-Falc |
5 procent |
15 000 eur |
|
Sasko-Anhaltsko |
5 procent |
15 000 eur |
|
Berlín |
6 procent |
18 000 eur |
|
Hesse |
6 procent |
18 000 eur |
|
Meklenbursko-Přední Pomořansko |
6 procent |
18 000 eur |
|
Brandenburg |
6,5 procenta |
19 500 eur |
|
Severní Porýní-Vestfálsko |
6,5 procenta |
19 500 eur |
|
Sársko |
6,5 procenta |
19 500 eur |
|
Schleswig-Holstein |
6,5 procenta |
19 500 eur |
|
Durynsko |
6,5 procenta |
19 500 eur |
* Od července 2020
Inventář snižuje daňové zatížení
Cokoli, co není ústředním prvkem nemovitosti a které lze odstranit, aniž by to zničilo, spadá do inventáře. Pokud tuto smlouvu uzavřete samostatně s částečnou kupní cenou, snížíte cenu nemovitosti. Možné položky jsou:
- Sauna, kuchyň, nábytek, světla
- Zahradní bouda, zahradní nářadí
- Markýza, přístřešek pro auto, popelnice
Daňové orgány uznávají částky v kupní smlouvě bez ocenění, pokud jsou přiměřené a nepřesahují celkem 15 procent kupní ceny, nejvýše však 50 000 eur. Chcete-li být připraveni na dotazy od daňového úřadu, nechte prodejce, aby vám dal faktury.
Extra tip na kupní smlouvu na byt: samostatně uveďte rezervy údržby předchozího vlastníka. Pak není splatná žádná daň z převodu nemovitosti.
Nižší daň z převodu nemovitostí: Daňové úřady tedy nedostanou nic
Dědičství a dary jsou osvobozeny od daně z převodu nemovitostí, stejně jako prodeje mezi manželi. „To platí i pro majetkové spory po rozvodu,“ říká Jörg Strötzel, daňový poradce a předseda představenstva United Wage Tax Aid eV (VLH). Přímí přímí příbuzní jsou také osvobozeni. To zahrnuje prarodiče, rodiče a děti, ale ne sourozence. Ještě jedna výjimka: pokud kupujete například několik metrů čtverečních jejich zahrady od souseda, daňové úřady často odcházejí s prázdnými rukama. Daňová povinnost začíná až od kupní ceny 2 500 eur.
Jen nepodváděj
Ne každá naděje na snížení daně z převodu nemovitosti je splněna. Vezměte si například anuitu nemovitosti: Pokud si předchozí vlastník ponechá právo žít v nemovitosti, sníží se tím kupní cena o mnoho tisíc eur. Z této hodnoty je však splatná i daň z převodu nemovitostí.
A pozor: Může to být nebezpečné, pokud pochybní developeři slibují, že daň z převodu nemovitosti se bude vztahovat pouze na cenu nemovitosti za předpokladu, že budou vypracovány samostatné kupní smlouvy na výstavbu nemovitostí a domů. Nákup nemovitosti nechali notářsky ověřit, ale smlouvu o stavbě ne. Daňový úřad by si koneckonců neměl nic všimnout. Pokud se kupující zúčastní, obě smlouvy jsou neplatné a jejich předchozí platby mohou být ztraceny. Protože: Jakmile lze identifikovat ekonomickou souvislost mezi prodejem nemovitosti a stavbou domu, obě patří na stůl notáře. Doporučení v prodejním prospektu již prokazuje ekonomické spojení mezi prodejcem nemovitosti a developerem. Pouze pokud si koupíte pozemek a zadáte stavbu samostatně,daňový úřad je spokojen s daní z převodu nemovitosti.
Rada odborníka: Co byste měli vzít v úvahu, pokud jde o daň z převodu nemovitosti
Odborné rady od Jörga Strötzela, daňového poradce a předsedy představenstva United Lohnsteuerhilfe eV:
Kdo kupuje nemovitost, obvykle musí zaplatit daň z převodu nemovitosti. Daň je splatná ihned po nákupu. Nezbytné právní procesy upravuje notář. Informuje příslušný finanční úřad o uzavření kupní smlouvy. Daňový úřad poté vystaví vyměřovací daň k dani z převodu pozemku a zašle ji kupujícímu.
Rychlá výplata: Daň z převodu nemovitostí musí být zpravidla zaplacena nejpozději jeden měsíc po obdržení daňového výměru. Pokud se tak nestane, finanční úřad odmítne vydat tzv. Osvědčení o povolení. Na jedné straně to může vést k příplatkům za pozdní platbu. Zadruhé, nabyvatel nemovitosti může být zapsán do katastru nemovitostí pouze v případě, že finanční úřad vydá toto osvědčení o povolení. Kupující je jako vlastník nemovitosti doložen, pouze když je zapsán v katastru nemovitostí. Prodávající i kupující však v zásadě podléhají dani z převodu nemovitostí. Pokud kupující ve skutečnosti nezaplatí, může daňový úřad také požádat prodávajícího o platbu.
