Pronajímatelé si musí zachovat své vlastnosti. Výdaje za to můžete odečíst z daně jako výdaje na údržbu. Ale existují limity. Vysvětlíme, jaké možnosti máte a co musíte zvážit.
Nejdůležitější věci na první pohled
- Pronajímatelé si mohou náklady na údržbu nemovitosti odečíst od daně.
- Tzv. Náklady na údržbu jsou jedním z nákladů na reklamu a snižují daňové zatížení.
- Ne všechna opatření na budově se však považují za výdaje na údržbu. Poté s nimi bude zacházeno odlišně pro daňové účely.
- Limit 15 procent omezuje odpočitatelnost daně jako výdaje na údržbu během prvních tří let po zakoupení.
- Pomocí pravidla zjednodušení mohou pronajímatelé také odečíst výrobní náklady jako náklady na údržbu.
Jaké je úsilí údržby?
Snaha o údržbu popisuje finanční zdroje, které se používají k údržbě budovy. Pronajímatelé mohou odečíst částky vynaložené v daňovém přiznání k dani z příjmů jako výdaje související s příjmy, porovnat je s příjmy z pronájmu, a snížit tak daňové zatížení v příslušném roce.
Ti, kteří si nechali vyměnit okna, mají možnost odečíst náklady z daně jako výdaje na údržbu.
Příklady úsilí údržby
Opatření, která slouží k obnově stávajících částí nebo zařízení nebo systémů v budově nebo na ní, se považují za náklady na údržbu v souladu se směrnicí 21.1 odst. 1 směrnice o daních z příjmů (EStR).
Příklady opatření, která se považují za náklady na údržbu, jsou:
|
Stavební plocha |
opatření |
|---|---|
|
Okna / dveře |
Výměna oken, výměna dveří Rozšíření jednoho nebo Instalace bezpečnostních zámků |
|
koupelna |
Renovace koupelny Výměna průtokových ohřívačů vody připojením |
|
ohřívač |
Výměna kamen na uhlí Výměna ohřívače oleje za Připojení k síti dálkového vytápění |
|
Elektrická instalace |
Obnova instalace |
|
fasáda |
Rekonstrukce fasády pro lepší tepelnou a Fasádní malba |
|
různé rostliny |
Připojení k širokopásmové síti Instalace soukromého širokopásmového systému Instalace měřicí technologie pro |
|
dokázat |
Opravy střech Nové pokrytí Přestavba například z ploché střechy nebo |
|
Společný prostor |
Opravy výtahů Výměna vadných dlaždic nebo koberců |
Náklady na údržbu je třeba odlišovat od nákladů na pořízení nebo výrobu. Rovněž nejsou zahrnuty do výrobních nákladů blízkých akvizici.
Jaké jsou pořizovací náklady a (téměř pořizovací) výrobní náklady?
V souvislosti s budovou a její údržbou je třeba odlišovat tři pojmy od úsilí údržby:
1. Pořizovací náklady
Pořizovacími náklady se v souladu s § 255 odst. 1 obchodního zákoníku (HGB) rozumí výdaje „vynaložené na pořízení aktiva a uvedení do provozuschopného stavu (…)“. pořizovací náklady kupní cena včetně vedlejších nákladů, jako je provize za zprostředkování, daň z převodu nemovitosti atd.
2. Výrobní náklady
Význam výrobních nákladů je rovněž definován zákonem. Podle § 255 odst. 2 německého obchodního zákoníku (HGB) se jedná o „výdaje, které (…) vznikají při výrobě aktiva, jeho rozšíření nebo při (…) významném zlepšení.“ vzniklé náklady se nepočítají jako náklady na údržbu, ale jako výrobní náklady. Totéž platí, pokud je budova rozšířena, například s rozšířením.
Pokud je budova prokazatelně vylepšena, například střešním nástavcem nebo balkonem, jsou tyto náklady součástí výrobních nákladů a nelze je odečíst z daně jako náklady na údržbu.
3. Blízké pořizovací náklady
V souladu s § 6 odstavec 1 číslo 1a zákona o dani z příjmů (EStG) jsou výrobní náklady blízké nákupu ty náklady, které jsou vynaloženy na opravy a modernizaci do tří let od zakoupení, pokud přesahují 15 procent pořizovacích nákladů budovy bez daně z prodeje.
Tyto tři nákladové položky musí být odděleny od výdajů na údržbu, protože je nelze v daňovém přiznání okamžitě uznat jako výdaje související s příjmy. Místo toho musí být odepisovány po dobu životnosti budovy. To je obvykle 50 let.
Jaký je 15% limit pro úsilí údržby?
Je-li budova získána a rozsáhle modernizována nebo renovována do tří let po koupi, měli by vlastníci nemovitostí pečlivě sledovat celkové výdaje na ni.
Výdaje na to lze považovat za výdaje na údržbu, a tedy uznané přímo v daňovém přiznání jako výdaje související s příjmy, pokud netvoří více než 15 procent pořizovacích nákladů. Pokud jsou vyšší, musí být odepisovány po celou dobu životnosti budovy.
Příklad: Paní Schmidtová koupila 1. července 2017 byt za 350 000 EUR. 15 procent kupní ceny odpovídá 52 500 eurům.
Ihned po koupi realizuje modernizační a renovační práce. Například má položeny nové parkety, vyměněna okna a nainstalován systém interkomu. Náklady na tuto částku činí celkem 65 000 eur.
Paní Schmidtová tak překračuje 15procentní hranici o 12 500 eur. Nemůže tedy zaznamenat výdaje v daňovém přiznání přímo jako výdaje na údržbu a následně ne okamžitě jako výdaje související s příjmy, ale musí je odepisovat po dobu 50 let.
Pokud chce vlastník nemovitosti využít možnosti okamžitého odečtení nákladů na údržbu v daňovém přiznání, měl by přesně vypočítat a naplánovat náklady. Pokud lze opatření odložit o několik let, aby nebyla překročena 15procentní hranice, může to mít pozitivní daňové účinky.
Abyste mohli odečíst náklady jako náklady na údržbu od daně, musíte dodržet hranici 15 procent.
Kdy neplatí 15procentní limit?
Je důležité vědět, že 15procentní limit nákladů na údržbu platí pouze v případě, že byla nemovitost zakoupena, tj. Získána ve smyslu daňového práva. Například pokud byla budova darována, nemusí být dodržena hranice 15 procent za vynaložené náklady a daňové přiznání.
Jaké je pravidlo zjednodušení pro úsilí údržby?
Za určitých podmínek mohou pronajímatelé na požádání odečíst opatření, která se skutečně počítají jako výrobní náklady, jako náklady na údržbu.
Jediná věc, kterou je třeba poznamenat, je, že náklady na každé jednotlivé opatření, které přináší výrazné zlepšení nebo rozšíření budovy, nesmí překročit 4 000 eur (bez daně z prodeje). To je stanoveno v pokynu 21.1, odstavec 2, věta 2 EStR.
Toto takzvané pravidlo zjednodušení však není použitelné, pokud provedené opatření slouží ke konečnému dokončení nově postavené budovy. Pokud nelze Your-Best-Home.net použít předem, opatření se vždy počítá jako výrobní náklady.
V případě nařízení o zjednodušení nebo limitu 4 000 EUR však daňové úřady někdy hledí velmi pečlivě: Pokud se standard nemovitostí v důsledku takových opatření výrazně zlepší do pěti let, náklady se obvykle považují za výrobní náklady. Pronajímatelé pak mohou odečíst pouze částky po dobu životnosti budovy.