Srovnávací nájemné obvyklé v této oblasti se stává zvláště důležitým, pokud má být vynuceno zvýšení nájemného. Zde si můžete přečíst, jaké je typické místní srovnávací nájemné, jak se určuje a jaké úskalí můžete překonat.
Nejdůležitější věci na první pohled
- Místní srovnávací nájemné naznačuje, jaké ceny nájemného lze v určité oblasti očekávat.
- Existuje několik způsobů, jak to zjistit.
- V případě zvýšení nájemného až po místní srovnávací nájemné je třeba dodržovat určitá pravidla.
- Spotřebitelé mohou také získat přehled o místním nájemném.
Jaké je místní srovnávací nájemné?
Srovnávací nájemné, které je v místě obvyklé, označuje poplatky za nájemné byty v příslušné nebo srovnatelné obci za posledních šest let za obytný prostor. Průměr těchto částek odpovídá místnímu srovnávacímu nájemnému. To je upraveno v § 558 odst. 2 německého občanského zákoníku (BGB). Srovnání se nevztahuje na byty, jejichž výše nájemného byla stanovena zákonem nebo na základě finančního závazku.
Při určování typického srovnávacího nájemného pro konkrétní byt, který se má pronajmout pro danou lokalitu, je nezbytné, aby byty použité pro srovnání byly srovnatelné z hlediska typu, velikosti, vybavení, stavu a umístění, jakož i s ohledem na energetické požadavky.
Při určování místního srovnávacího nájemného se používají pouze podobně postavené domy v této oblasti.
Jaké je zvýšení nájemného až do místního srovnávacího nájemného?
V případě zvýšení nájemného až do srovnatelného nájemného obvyklého pro danou lokalitu se pronajímatel odvolává na skutečnost, že za srovnatelný životní prostor v dané oblasti jsou v průměru účtovány vyšší nájemné, než jaké doposud požadoval.
Možnost zvýšení mu nabízí § 558 odst. 1 BGB. Je však také třeba poznamenat, že nájemné muselo zůstat nezměněno po dobu nejméně 15 měsíců až do bodu zvýšení.
Jaké podmínky platí pro zvýšení nájemného?
Pronajímatel je povinen písemně oznámit zvýšení nájemného podle § 558a odst. 1 BGB a také jej zdůvodnit. Ve svém dopise proto porovná hodnotu místního srovnávacího nájemného s dříve požadovaným nájemným a bude požadovat odpovídající zvýšení měsíčního nájemného. Nájemce s tím potom musí souhlasit do tří měsíců. Pokud tak neučiní, nadále platí dříve dohodnuté nájemné. Pronajímatel však může žádat o schválení zvýšení nájemného.
V případě zvýšení nájemného až k místnímu srovnávacímu nájemnému se kromě výše uvedených podmínek nemusí nájemné do tří let zvýšit o více než 20 procent. Tento takzvaný limit stropu proto platí také v případě, že je nájemné zvýšeno na standardní místní nájemné. V některých regionech, jako je Berlín nebo Kolín nad Rýnem, je tento limit o něco nižší, 15 procent.
V případě nového pronájmu musí pronajímatel zohlednit také limit ceny pronájmu, který se může vztahovat na odpovídající region.
Zvýšení nájemného musí pronajímatel písemně oznámit a odůvodnit - zde hraje významnou roli také místní srovnávací nájemné.
Jak se určuje místní srovnávací nájemné?
Existují čtyři různé způsoby, jak určit místní srovnávací nájemné:
- prostřednictvím indexu nájemného,
- o srovnatelných bytech,
- znalecký posudek,
- prostřednictvím informací z databáze pronájmu.
Tyto čtyři postupy mohou pronajímatelé použít také v souladu s § 558a odst. 2 německého občanského zákoníku (BGB) jako odůvodnění zvýšení nájemného až po místní srovnávací nájemné.
Srovnávací nájemné obvyklé v této oblasti: Stanovení pomocí indexu nájemného
Pokud je pro město k dispozici index nájemného, je mnohem snazší určit místní srovnávací nájemné. Index nájemného zveřejňuje příslušné město nebo obec ve spolupráci s nájemními a pronajímatelskými sdruženími. Poskytuje informace o nájemném za obytný prostor v příslušné oblasti v době analýzy. Zde se rozlišuje mezi jednoduchým a kvalifikovaným indexem nájemného:
- Jednoduchý index nájemného: Jednoduchý index nájemného poskytuje přehled místního nájemného nebo poplatků, které se platí ve srovnatelných oblastech, v souladu s § 558c odst. 1 BGB. Tento přehled vytváří příslušné město nebo místo společně se zástupci nájemců a pronajímatelů. Jednoduchý index nájemného je třeba každé dva roky přizpůsobovat vývoji na trhu (§ 558c odst. 3 BGB).
- Kvalifikovaný index nájemného: Kvalifikovaný index nájemného také poskytuje přehled nájemného, které se má platit na příslušném místě. Vypracovalo jej také město spolu se zástupci pronajímatele a nájemce. U indexu kvalifikovaného nájemného se to však provádí podle uznávaných vědeckých zásad (§ 558d, odst. 1 BGB). Kvalifikovaný index nájemného musí být každé dva roky přizpůsoben vývoji na trhu. Po čtyřech letech je povinné vytvořit nové (§ 558d odst. 2 BGB).
Pokud jsou splněny všechny zákonné požadavky na index kvalifikovaného nájemného, předpokládá se z právního hlediska, že hodnoty, které v něm lze číst, skutečně odrážejí místní srovnávací nájemné.
Vypočítejte místní srovnávací nájemné se srovnávacími byty
Pokud ve městě není žádný index nájemného, lze obvyklé srovnávací nájemné alternativně určit pomocí srovnávacích bytů (§ 558a odst. 2 bod 4 BGB). Pokud chce pronajímatel zvýšit nájem za určitý byt, musí najít tři různé byty, které se co nejvíce podobají jeho vlastnímu.
Mimo jiné jsou rozhodující tyto faktory:
- Velikost : Metry čtvereční srovnatelných bytů by se měly co nejvíce blížit hodnotě daného bytu. Čím větší je odchylka, tím obtížnější je tento byt použít jako platné srovnání.
- Počet pokojů : Samotný počet metrů čtverečních však není rozhodující. Je také důležité, na kolik místností je obytný prostor rozdělen. Koneckonců, byt o rozloze 70 metrů čtverečních se dvěma pokoji je pohodlnější než byt stejné velikosti se čtyřmi pokoji.
- Poloha : Apartmány musí být také srovnatelné z hlediska umístění. Byt v buržoazní oblasti nelze srovnávat s bytem v problematické oblasti, a proto je stěží srovnatelný.
- Rok výstavby : Věk srovnávacích bytů musí zhruba odpovídat věku dotyčného bytu, aby bylo možné smysluplné srovnání.
- Vybavení : V neposlední řadě je vybavení také nezbytné při porovnávání bytů. Pokud jsou na podlahové topení instalovány kvalitní parkety, je zde výborně vybavená kuchyň nebo má byt moderní okna, musí být tento standard co nejpřesněji přítomen i ve srovnatelných bytech.
Místní srovnávací nájemné lze určit pomocí srovnávacích bytů. Rozhodujícími faktory zde jsou velikost, počet pokojů, umístění, rok výstavby a vybavení.
V případě zvýšení nájemného až k místnímu srovnávacímu nájemnému založenému na třech srovnávacích bytech musí pronajímatel vybrat byty tak, aby byl nájemce schopen ověřit správnost informací. K tomu obvykle stačí, když pronajímatel uvede přesnou adresu s patrem a umístěním bytu (vpravo, vlevo, uprostřed).
Důležité: Pokud má být standardní místní nájem stanoven pomocí tří srovnatelných bytů, průměrná hodnota těchto tří bytů se nepočítá. Nájemné lze poté zvýšit pouze na nejnižší hodnotu ze tří stanovených nájemných.
Určete místní srovnávací nájemné se zprávou odborníka
Místní srovnávací nájemné lze určit také pomocí znaleckého posudku (§ 558a odst. 2 bod 3 BGB). Podle zákona musí být tento expert jmenován a složen místopřísežně (tamtéž) a zdůvodnit svůj znalecký posudek.
Například musí vysvětlit, jak určil místní srovnávací nájemné. Zpravidla také znalec využívá srovnatelné byty a určuje za to potřebné nájemné. Ve své zprávě nemusí tyto byty konkrétně pojmenovávat, musí však uvádět rozsahy cen nájemného stanovené během jeho práce.
Znalecký posudek musí rovněž prokázat, že znalec stanovil místní srovnávací nájemné pomocí nového a stávajícího nájemného a již dříve prohlédl byt, za který se nájemné má zvýšit. Ve větších obytných komplexech je rovněž přípustné, aby znalec zkontroloval srovnatelný byt.
Pronajímatel je povinen připojit ke svému dopisu o zvýšení nájemného úplné znění znaleckého posudku.
Pokud je k určení místního srovnávacího nájemného přizván znalec, zákon stanoví, že musí svůj znalecký posudek odůvodnit.
Místní srovnávací nájemné: Výpočet pomocí databáze pronájmu
Místní srovnávací nájemné lze také určit pomocí databáze nájemného v souladu s § 558a odst. 2 bod 2 BGB. Podle § 558e německého občanského zákoníku (BGB) se jedná o „nepřetržitý výběr nájemného, který je společně spravován nebo uznáván magistrátem nebo zástupci pronajímatelů a nájemců“.
U jednotlivých bytů v uvažované obytné oblasti lze z databáze nájemného vyvodit závěr o aktuálním místním srovnávacím nájemném. Vzhledem k tomu, že data jsou průběžně zaznamenávána do databáze pronájmu, jsou aktuálnější než index nájemného.
Jak zjistím místní srovnávací nájemné?
Nejen podnikatelé, ale i soukromé osoby mohou nahlédnout do místního srovnávacího nájemného, protože podle § 558c odst. 4 věty 2 německého občanského zákoníku by měl být zveřejněn index nájemného a jeho změny.
Pokud je pro příslušné místo k dispozici index nájemného, lze jej zobrazit v příslušné obci nebo ve správě města.
Je také možné nahlédnout do databází pronájmu: v případě potřeby je spotřebitelům za poplatek umožněno nahlédnout do informací v databázi. V závislosti na tom, kdo udržuje databázi nájemních prostor, je k dispozici ke kontrole městem nebo sdruženími nájemců nebo pronajímatelů.