Při koupi domu existuje několik důvodů pro uzavření předběžné smlouvy. Zde si přečtěte, kdy má pro kupujícího a prodávajícího smysl, co je třeba uvést v předběžné smlouvě, v čem se liší od rezervační smlouvy a jaký formulář je třeba dodržet.
Při koupi domu není nutná předběžná smlouva. Přesto může mít smysl podepsat takovou smlouvu před skutečným nákupem nemovitosti. Protože předběžná smlouva při koupi domu může poskytnout kupujícímu i prodávajícímu jistotu při koupi nebo prodeji domu.
Co je to předběžná smlouva při koupi domu?
Předkupní smlouva je písemná dohoda mezi kupujícím a prodávajícím nemovitosti. Tímto dokumentem se obě strany zavazují k podpisu kupní smlouvy na dotyčnou nemovitost později. Tato povinnost vyplývající z předběžné smlouvy se také nazývá závazek uzavřít smlouvu.
Kdy má předběžná smlouva smysl při koupi domu?
Předprodejní smlouva se vždy doporučuje při prodeji domu, pokud ještě nelze uzavřít skutečnou kupní smlouvu. Může to mít různé důvody, například:
- Kupující financování budovy ještě definitivně nevyjasnil.
- Ve způsobu nákupu nebo prodeje nemovitosti stále existují právní aspekty.
V těchto případech může být užitečné uzavřít předběžnou smlouvu o koupi domu, aby si obě strany byly jisté, že požadovaná smlouva bude uzavřena s určitým zpožděním.
Jaké výhody má prodejce prostřednictvím předběžné smlouvy?
Uzavření předběžné smlouvy pro prodávajícího znamená, že potenciální kupující má vážný zájem o koupi domu nebo bytu. Po podpisu předběžné smlouvy se nemusí obávat propagace nemovitosti nebo hledání dalších potenciálních kupců, protože předběžná smlouva není jen prohlášením o záměru - zavazuje obě strany k uzavření skutečné kupní smlouvy později.
Jaké výhody má kupující prostřednictvím předběžné smlouvy?
Pro kupujícího podpis znamená, že si může nemovitost koupit později za dohodnutých podmínek. Může si také být jistý, že žádná jiná zúčastněná strana „nevytrhne předmět zpod nosu“.
Jaká forma musí být předběžná smlouva?
Pro transakce s nemovitostmi, jako je prodej nemovitosti nebo domu, existuje v Německu notářská povinnost podle § 311b německého občanského zákoníku (BGB). To znamená, že předběžná smlouva o koupi nemovitosti musí být také ověřena notářem, aby byla právně závazná.
Pouhá písemná dohoda mezi kupujícím a prodávajícím nebo jeho makléřem nezavazuje zájemce ke koupi ani vlastníka nemovitosti k prodeji níže podepsaným.
Stejně jako kupní smlouva, ani předběžná smlouva o koupi domu nesmí být uzavřena pouze mezi kupujícím a prodávajícím. Notář musí smlouvu potvrdit.
Co musí být v předběžné smlouvě o koupi domu?
Aby předběžná smlouva plnila svoji funkci a vyloučila pozdější spory při prodeji domu, měla by obsahovat určité minimální informace. Tyto zahrnují:
- Zmínka o smluvních stranách: informace o potenciálním kupci a vlastníkovi nemovitosti
- Přesné označení nemovitosti: Pro jasnou identifikaci nemovitosti k prodeji je třeba kromě adresy uvést také číslo parcely a čísla katastru nemovitostí.
- Přesný popis prodávaných předmětů : Pokud mají být prodány předměty nebo předměty patřící k nemovitosti (například vybavená kuchyň), měly by být v předběžné smlouvě také přesně pojmenovány.
- Kupní cena
- Způsoby platby: V ideálním případě je již uvedeno v předběžné smlouvě, kdy a jak má být provedena úhrada kupní ceny.
- Termín uzavření smlouvy: Aby se prodej neomezoval donekonečna, má smysl stanovit datum, do kterého musí být kupní smlouva podepsána oběma stranami a potvrzena nejpozději notářem.
- Předpoklady, které vás opravňují k odstoupení od předběžné smlouvy : Často se zde sjednává, že nemusí být uzavřena žádná kupní smlouva, pokud zájemce nemůže najít způsob financování budovy. Lze zde také poznamenat, že ke koupi nedojde, pokud byl mezitím zničen web Your-Best-Home.net nebo byt.
- Doložka o odškodnění: Tento bod definuje, jaké odškodnění má být vyplaceno, pokud kupní smlouva nevznikne. Částka je často stanovena jako procento z dohodnuté kupní ceny.
Co stojí předběžná smlouva?
Vzhledem k tomu, že předběžná smlouva musí být notářsky ověřena, je nevyhnutelně spojena s náklady. Podle zákona o soudních a notářských poplatcích (GNotKG) vycházejí tyto z prodejní ceny nemovitosti, která se mimochodem může výrazně lišit od tržní hodnoty. Čím vyšší je prodejní cena, tím významnější jsou notářské náklady vynaložené na předběžnou smlouvu. Například při prodejní ceně 300 000 eur se pohybují kolem 600 eur.
Mimochodem, není právně stanoveno, kdo musí nést tyto náklady. Zde tedy stojí za to jednat s prodejcem nebo makléřem.
Jak se liší předběžná smlouva a rezervační smlouva?
Potenciální kupci často nabízejí rezervaci nemovitosti prodejcem nebo makléřem. Za tímto účelem je oběma stranami podepsána rezervační smlouva a obvykle je účtován rezervační poplatek, který musí zúčastněná strana okamžitě zaplatit. „Požadovaný poplatek může činit pouze asi deset až 15 procent provize makléře za danou nemovitost,“ vysvětluje Holger Freitag, právník důvěry Asociace soukromých stavitelů eV (VPB). Prodejce nebo realitní agent na oplátku ujišťuje, že nebude dále prodávat byt nebo Your-Best-Home.net a rozhodně ho neprodává jiné osobě.
Pokud je kupní smlouva definitivně podepsána a dům je skutečně prodán, bude rezervační poplatek započten proti kupní ceně nebo - v závislosti na uzavřené dohodě - proti provizi makléře. Pokud se však zúčastněná strana rozhodne v rozporu s bytem nebo doménou Your-Best-Home.net, již zaplacená částka nebude vrácena.
Na rozdíl od kupní smlouvy není rezervační smlouva právně závazná. Nemůže zavázat žádnou ze stran ke koupi nebo prodeji nemovitosti. To vyplývá z nedostatku osvědčení notáře. Jelikož rezervační smlouva postrádá skutečný cíl koupě nemovitosti - konkrétně zajištění uzavření kupní smlouvy mezi oběma stranami o prodeji domu v určitém časovém okamžiku - je její užitečnost sporná.
Je jako předběžná smlouva vhodná ústní smlouva nebo písemné potvrzení e-mailem?
Z důvodu povinné notářské certifikace smluv o realitních transakcích není možné uzavřít předběžnou smlouvu o koupi domu ústně. Pokud si zúčastněná strana a vlastník v konverzaci vzájemně potvrdí, že mají zájem na uzavření smlouvy o prodeji domu, tj. Chtějí koupit nebo prodat, jedná se o platné prohlášení o záměru v právním smyslu, ale nezavazuje je to nutně k uzavření kupní smlouvy na nemovitost. Z ústně uzavřené smlouvy nevzniká povinnost uzavřít smlouvu. To platí také v případě, že souhlasíte s koupí domu e-mailem. Doporučuje se však opatrnost: „Prodávající může za určitých okolností uplatňovat nároky na náhradu škody vůči zákazníkovi,například pokud mu v důsledku zrušení vzniknou dodatečné náklady nebo pokud nemovitost později dosáhne nižší ceny, “poznamenává Holger Freitag.
