V zásadě je povinností pronajímatele udržovat byt ve stavu podle smlouvy. Stále může náklady na drobné opravy přenést na nájemce. Zde můžete zjistit, do jaké míry je to možné a kdy je malá klauzule o opravě v nájemních smlouvách neúčinná.
Co jsou drobné opravy?
Drobné opravy jsou opravy drobných škod v pronajatém bytě. Podle zákona o nájmu mohou být náklady, které s tím vzniknou, nájemci uloženy až do určitých limitů.
Aby to bylo možné, musí v nájemní smlouvě existovat účinná doložka o drobných opravách. Nájemce je poté povinen nést náklady na opravy věcí, které jsou také pronajaty a ke kterým má přímý, častý přístup.
Příklady drobných oprav
Typické příklady drobných oprav, které nemusí platit pronajímatel, ale nájemce, zahrnují například poškození těchto zařízení nebo zařízení v bytě:
- Kohoutky
- Splachování toalety
- Uzavírací pásy
- Dveřní a okenní kliky
- Sprchová hlavice
- vypínač
- Zásuvky
Typickým příkladem drobných oprav, při nichž musí nájemce nést náklady, je vadná sprchová hlavice.
Co se nepočítá jako drobné opravy?
V souladu se zákonem o nájmu nemůže pronajímatel přenést náklady na nájemce za vadné vybavení bytu, s nímž nájemce přijde extrémně zřídka nebo žádný přímý kontakt prostřednictvím doložky o drobných opravách.
Tak by tomu bylo například v případě, že by došlo k poškození těchto zařízení:
- Elektrické vedení
- Okenní sklo
- Krabice rolety
- Silikonové klouby
- Žárovky na schodišti nebo na chodbě
Rozbité okenní sklo nepatří mezi drobné opravy. Obvykle zde platí majitel.
Co je doložka o drobných opravách?
Nájemci v zásadě nejsou povinni hradit náklady na drobné opravy. Pokud si pronajímatel přeje částečně se osvobodit od své povinnosti udržovat nájemní byt stanovené v § 535 německého občanského zákoníku (BGB) a ukládat nájemci náklady na drobné opravy pronajatého bytu, musí být v nájemní smlouvě uvedena tzv. Doložka o drobné opravě.
Aby byla tato klauzule právně účinná, musí pronajímatel přesně specifikovat, na které části pronajaté nemovitosti se vztahuje. Není však nutné uvádět každou nemovitost v nájemním bytě. Postačuje, pokud jsou v souladu s § 28 odst. 3 odst. 2 druhého nařízení o výpočtu (BV) v nájemní smlouvě pojmenovány hlavní skupiny, například „instalační položky pro elektřinu, vodu a plyn, topení a kuchyňské vybavení, okenní a dveřní zámky a Uzavírací zařízení pro okenice “.
Kdy je doložka o drobných opravách neúčinná?
Doložka o drobných opravách je poté neúčinná, pokud chybí pojmenování vyšších skupin a není stanoven maximální finanční limit, do kterého je nájemce povinen uhradit náklady na drobné opravy. To platí jak pro náklady na každou jednotlivou opravu, které mohou vzniknout, tak i pro maximální celkové náklady, které mohou být nájemci za opravy ročně uloženy.
Pokud pronajímatel tyto hodnoty v nájemní smlouvě nezaznamená, je doložka neúčinná a nájemce nemusí hradit žádné vzniklé náklady.
Doložka o drobných opravách v nájemní smlouvě upravuje, kdy může pronajímatel přenést náklady na drobné opravy na nájemce. Za určitých okolností však není platný.
Jaké jsou maximální náklady, které musí nájemce nést?
V zákoně o nájmu v zásadě neexistuje žádné zákonné maximální omezení, do kterého může být nájemce povinen nést náklady na opravy. Pronajímatelé si proto mohou teoreticky zvolit limity dle libosti a zaznamenat je v klauzuli o drobné opravě.
Ve skutečnosti však nejsou zcela zdarma: V německé judikatuře stanovily různé rozsudky hrubý rámec, v němž musí být maximální náklady na drobné opravy. Pouze tak je doložka právně platná a neúčinná.
Pro každé jednotlivé opatření existují limity i pro celkové přípustné roční náklady, které má nést nájemce.
Do jaké částky musí nájemce platit za jednotlivé drobné opravy?
V rozhodnutí z roku 1989 Spolkový soudní dvůr rozhodl, že je přípustné očekávat, že nájemci vzniknou náklady 100 DM za malou opravu v souladu s nájemní smlouvou (BGH, rozhodnutí ze dne 7. června 1989, Az.: VIII ZR 91/88). Okresní soud ve Würzburgu v rozhodnutí o nájemním právu o 21 let později považoval nákladovou zátěž pro nájemce ve výši 110 eur za drobnou opravu za přiměřenou (AG Würzburg, rozsudek ze dne 17. května 2010, Az.: 13 C 670/10).
Obecně se v současné době předpokládá, že náklady na opravu budou mezi 75 a 100 eury.
Celkově nebo vůbec: Žádná poměrná náhrada nákladů na drobné opravy
V praxi stanovení maximálního limitu v odpovídajícím ustanovení smlouvy znamená, že platí zásada „vše nebo nic“: V nájemní smlouvě nebo v ustanovení o drobné opravě je maximální částka za malou opravu 90 eur a částka na faktuře je 85 eur, nájemce je povinen uhradit náklady podle zákona o nájmu.
Pokud je však vyúčtování 95 eur, musí pronajímatel zaplatit vyúčtování v plné výši. Nemůže pak požadovat, aby nájemce sdílel náklady na dohodnutou maximální částku podle ustanovení o drobných opravách (viz rozsudek vrchního zemského soudu v Düsseldorfu ze dne 11. června 2002, Az.: I-24 U 183/01).
Do jaké celkové částky musí nájemce platit za drobné opravy ročně?
S ohledem na celkové náklady, které musí nájemce nést za drobné opravy, existuje také maximální limit. Tato informace v doložce je nezbytná z důvodu ochrany nájemce před nevyčíslitelnými výdaji, pokud bude v bytě během roku nutné provést několik drobných oprav.
Pokud jde o celkové výdaje za kalendářní rok, které musí nájemce převzít na opravy, existuje několik rozhodnutí ze zákona o nájmu, která definují přípustný rámec pro pronájem:
Současná judikatura nese nájemce na finanční opravy ročně 6 procent (BGH, rozsudek ze dne 6. května 1992, VIII ZR 129/91) na 8 procent (AG Braunschweig, rozsudek ze dne 17. března 2005, Az.: 116 C 196/05) ročního chladného nájemného je přípustný. Veškeré vzniklé dodatečné náklady musí nést majitel.
Aby byla doložka o drobných opravách platná, musí pronajímatel dodržovat hrubý rámec, v němž se musí pohybovat maximální limity nákladů na drobné opravy.
Kdo si najme řemeslníka na drobné opravy?
I když si nájemce musí do určité výše hradit náklady na opravu - smlouvu musí vždy provést pronajímatel. Jinak nájemce riskuje, že bude odpovědný za vadné řemeslné zpracování. Takzvané „servisní doložky“, které nájemce zavazují k opravám nebo k jejich uvedení do provozu, jsou neplatné (viz rozsudky Federálního soudního dvora ze dne 6. května 1992, NJW 1992, s. 1759, jakož i AG Schöneberg ze dne 19. srpna 2008, Az .: 3 C 220/08).
Může nájemce provést drobné opravy sám?
Teče kohoutek? Pokud je třeba vyměnit pouze sprchovou hlavici nebo vyměnit provzdušňovač v kohoutku, může nájemce provést tuto opravu sám s příslušnými manuálními dovednostmi.
V zásadě však důrazně nedoporučujeme provádět drobné opravy sami. Protože pokud je práce špatně provedena nebo v nejhorším případě dokonce vede k následným škodám, může pronajímatel účtovat osobě, která škodu způsobila, plné náklady na hlavní opravy, které jsou poté nutné. Poté vám bude účtována částka nájemci.