Senioři prodávají své domovy, aby se zmenšili. Mladé rodiny se naopak chtějí rozšiřovat. Řešení může být výměna nemovitostí - s výhodou, že s nákupem a prodejem lze manipulovat souběžně. Jak tento nápad funguje?
Více než 65letých žije většinou ve svém vlastním domě - ale jen zřídka bezbariérově. Makléři LBS sledují trend: stále více seniorů uvažuje o výměně svého starého domu za nový byt.
„Ve skutečnosti zjišťujeme, že stále více lidí je ochotno prodat svůj dům v zeleni,“ říká Roland Hustert, generální ředitel LBS Immobilien NordWest. „To pak bude pro mladou rodinu zdarma. Zprostředkovatel může spojit obě strany k výměně - ale pouze v případě, že nabízejí přesně to, co ten druhý hledá. “To zní jako dobrý nápad.
Kdy je nejlepší vyměnit nemovitost?
Při výměně majetku je pro seniory důležitý správný čas. To přišlo, když majitelé domů zjistili, že se jejich děti přestěhovaly, například: Dům je příliš velký nebo příliš daleko od volnočasových aktivit. A to nejen tehdy, když se ze zdravotních důvodů budou muset po letech přestěhovat a čas je zásadní. Protože: Výměna nemovitosti může někdy trvat dlouho.
Najděte dům nebo byt a vyměňte majetek
Na příslušných online portálech najdete byty i domy, které jsou nabízeny k výměně nemovitostí. Tato alternativa je zajímavá pro majitele, kteří chtějí změnit svou životní situaci: Páry, které si chtějí například založit rodinu, by byly dobrými výměnnými partnery pro seniory, kteří chtějí po přestěhování svých dětí zmenšit velikost. Nebo řečeno jinak: Pokud pár žije v rozvodu a plánuje vyměnit svůj byt za dva samostatné, byla by to dobrá výměna pro milovníky, kteří se chtějí přestěhovat ze svých jednotlivých bytů. Ale to, co zní teoreticky dobře, není v praxi tak snadné.
Překážky při výměně majetku
Výměna majetku může být přínosem pro obě strany. Při provádění však existují určité překážky. Senioři, kteří si sednou menší, téměř vždy chtějí koupit nové byty a zřídka chtějí koupit stávající nemovitosti. Na druhé straně existují rodiny, které se chtějí rozšířit. Často však nemají co vyměňovat, protože si je dříve pronajali. A pokud ano, musí vyhovovat i další kritéria, například umístění, rozložení, hodnota. Proto je obtížné najít vhodného výměnného partnera a trvá dlouho.
Po úspěšné výměně nemovitosti se všemi formalitami zbývá jen předat klíče a pohnout se.
Výměna nemovitostí: výhody a nevýhody v kostce
výhody
- Pokud je třeba si půjčit, je to méně než při koupi běžného domu, protože vlastní nemovitost je kompenzována směnnou hodnotou.
- Překlenovací financování je pro seniory snazší než půjčka na bydlení nad 50 let.
- Zadání realitního agenta k výměně nemovitosti šetří spoustu času a nervů.
nevýhoda
- Hledání vhodných výměnných partnerů vyžaduje čas.
- Strany se musí dohodnout na hodnotě svých nemovitostí.
- Nájemní byty mohou být nabízeny k výměně pouze se souhlasem pronajímatele.
- Jedná se de facto o koupi domu se všemi vedlejšími pořizovacími náklady a formalitami.
Výměna nemovitostí ve vaší vlastní rodině
Výměna v rodině je častější, protože je snazší navléknout: Senioři se například přestěhují do kondominia svého syna a syn zase převezme kontrolu nad domem jeho bývalých rodičů. Vzhledem k míře vztahu obě strany šetří daň z převodu nemovitostí, která by byla splatná jako součást vedlejších nákupních nákladů pro devizové partnery.
Daňový tip pro výměnu majetku v rodině
Pokud obě nemovitosti zůstanou v rodině a rodiče a dítě si navzájem převádějí majetek bez dalších plateb, dojde k směnné transakci za platbu, například Vereinigte Lohnsteuerhilfe e. V. informován. Ani jeden z nich nemusí kvůli výměně majetku platit žádné daně. Vznikají pouze notářské náklady na převod katastru nemovitostí. Platí je zpravidla každý „kupující“ sám. Pokud nemovitost nemá stejnou hodnotu, je darován osobě, která obdrží cennější nemovitost. Pokud jsou osvobození nedostatečná, může to podléhat dani z daru.
Nejjednodušší je, když si můžete vyměnit nemovitosti ve své vlastní rodině. To dokonce šetří daně.
Tipy pro financování swapů na nemovitosti
Pokud se dva partneři našli pro výměnu nemovitosti, kupní cena bude brzy splatná. Mladé rodiny, které chtějí koupit místo nájemného, dostávají běžné financování šité na míru jejich individuálním potřebám.
Pro seniory je to problematičtější: Financování bude obtížné a vaše peníze jsou stále ve starém domě. Překlenovací financování může zaplnit mezeru, dokud nebude k dispozici výtěžek z prodeje. „Ti, kdo nabízejí obchodovatelné nemovitosti, mají peníze často do tří měsíců,“ říká Hustert jako vodítko. Ve zmenšujících se regionech lze doporučit nejprve prodat - a společně regulovat přechodovou fázi až do přesunu. Senioři se mohou například s kupujícím dohodnout na dočasném pronájmu vlastního domu.
Výměna nemovitostí s profesionály
Pokud jde o výměny nemovitostí, spolupracují realitní a finanční poradci Sparkassen-Finanzgruppe. Pomáhají optimálně koordinovat nákup a prodej. Jako potenciální kupující zákazník pravidelně dostává informace od makléře o vhodných nemovitostech a jako prodejce získává pomoc s oceňováním a marketingem svého předchozího domu - například při vytváření dokonalé reklamy pro realitní portál. Finanční odborník ze Sparkasse nebo LBS v případě potřeby zajistí dokonalé (prozatímní) financování. Roland Hustert stále častěji doprovází seniory, kteří chtějí vyměnit svůj starý majetek za nový: „30 procent našich nově postavených bytů jde lidem, kteří si stárnou.“
To je to, co makléři dělají při výměně majetku
Pro prodejce
- Stanovení hodnoty
- Příprava výstav
- Reklama a marketing
- Kontrola kreditu
- Návštěvy se zúčastněnými stranami
- vyjednávání o ceně
- Příprava, koordinace a doprovod jmenování notáře
- Spolupráce s partnery, například při vytváření energetického certifikátu
Pro kupujícího
- Zahrnutí do prospektu
- Prezentace vhodných předmětů
- Sestavování majetkových dokumentů
- Dohoda a provádění návštěv nemovitostí
- vyjednávání o ceně
- Příprava kupní smlouvy
- Spolupráce s partnery (Sparkasse, LBS, veřejné pojišťovny), například pro financování a pojištění pro majitele domů
Zvláštní případy: výměna pronájmu a rekreačních bytů
U swapů na nemovitosti jsou inzerovány také nájemní byty a rekreační apartmány. Teoreticky je to možné a nabízí výhody - ale v praxi nevýhody převažují nad nevýhodami.
Realitní burza nájemních bytů
V případě nájemních bytů funguje princip výměny pouze se souhlasem pronajímatele. Pokud je nalezen swapový partner, můžete případně pozastavit tříměsíční výpovědní lhůtu a ušetřit dvojnásobné náklady na pronájem za předpokladu, že oba pohyby lze rychle uspořádat. Což není úplně snadné, koneckonců, opravy i přemístění musí probíhat souběžně. Pronajímatel má navíc slovo při výběru nového nájemce nebo v tomto případě výměnného partnera.
Realitní burza prázdninových domů
Výměna nemovitostí je k dispozici také pro ty, kteří rádi cestují: S tímto modelem je váš vlastní byt nabízen jako prázdninový byt, zatímco vy sami jdete na dovolenou v bytě svého výměnného partnera. To je však možné pouze za určitých podmínek: Druhý majitel musí mít rád také svůj vlastní byt a okolí a oba musí jet na dovolenou současně. Obvykle je jednodušší pronajmout si normální prázdninový byt.