Speciální bytová politika a sto let stará koncepce sociálního bydlení ve Vídni zachovávají dostupné bydlení pro obyvatele. Město se nicméně nechce vzdát propagace majetku.
Bytová politika ve Vídni: 5,80 EUR základní nájemné (plus 10% daň) za metr čtvereční. Stovky tisíc. Bez negativních vlivů spekulací. A to uprostřed atraktivní metropole s téměř dvěma miliony obyvatel, úžasnou historií, skvělým obrazem a fungující ekonomikou. Univerzity jsou plné mladých lidí z celého světa. A každý rok je Vídeň na špici žebříčku nejobytnějších měst.
Vídeňský koncept sociálního bydlení
Živý zázrak Vídně vznikl v letech 1919 až 1934. Tehdy byla životní situace mnoha občanů katastrofická. Jako protiopatření začalo město stavět sociální bydlení. Sociální osady ve Vídni nikdy nebyly a stále nejsou zaměřeny na zisk. Především: město si tyto byty ponechalo - a ne jako mnoho německých měst je prodalo soukromým vlastníkům.
Rozsah sociálního bydlení ve Vídni
Město nyní vlastní 220 000 bytů. V takovém komunitním bytě žije přibližně 500 000 občanů - tedy zhruba každý čtvrtý Vídeňan. Město je zapojeno do dalších 200 000 bytů. Skutečnost, že mnoho lidí žije v bytech s omezeným nájemným, ovlivňuje celý trh s nájmy a zpomaluje ceny. To stojí hodně: Kapitál Rakouska utratí ročně kolem 600 milionů eur na svoji bytovou politiku a dotace na bydlení. „Naším cílem jsou cenově dostupné a vysoce kvalitní apartmány - nejen pro sociálně znevýhodněné příjmové skupiny, ale i pro širší populaci,“ vysvětluje radní ve Vídni Kathrin Gaal.
Vídeňská střední třída ve skutečnosti těží z této bytové politiky: Hranice příjmu pro byt v obecním bydlení pro jednoho je výrazně přes 40 000 eur ročně. Limity pro manželské páry a rodiny s dětmi jsou ještě vyšší. Ti, kteří hledají městský byt, by však neměli očekávat velký luxus. Jediný se může přestěhovat pouze do jednopokojového bytu. Pro každou osobu v domácnosti je přidán jeden pokoj. A po měsících nebo letech čekání obdrží zájemci maximálně dvě nabídky bytů. Dotace na bydlení je financována z 0,5 procenta z hrubé mzdy, a to jak od zaměstnanců, tak od zaměstnavatelů. To je společenská shoda. Vídeň si nechala své apartmány a přizpůsobila je dnešním potřebám. Čtyři tisíce nových bytů se plánují nebo již jsou ve výstavbě.
Takový závazek obce nejen vyvíjí tlak na trh s půjčováním. Jako vlastník má město přímou kontrolu nad energetickým vybavením obytných komplexů. Nezáleží na benevolenci majitelů soukromých domů.
Sociální bydlení v Německu
Německý model sociálního bydlení nebo sociálního bydlení byl navržen úplně jinak. Sociální závazek bytů často trval jen 15 let. V 90. letech, kdy mnoho obcí zasténalo pod svými dluhy, hodily na trh tisíce obecních bytů. Protože: odpovědní lidé slyšeli od demografů, že populace se bude zmenšovat a že nové byty nejsou nutné. Výsledkem bylo, že se sociální bydlení téměř zastavilo.
Když se situace v posledních letech změnila a bydlení se v mnoha regionech stalo vzácným, nedokázala bytová politika v dostatečném počtu zajistit cenově dostupné nájemní byty. Mnoho německých obcí se také stále více spoléhá na propagaci majetku. V rámci obecních programů financování, například v Řezně, mohou rodiny s dětmi zakoupit levné stavební pozemky a také získat dotaci na financování bydlení.
V 80. letech Regensburg vytvořil novou čtvrť Burgweinting se 400 hektary obytných a komerčních prostor, aby udržel ceny pozemků pod kontrolou. V procesu přidělování majetku byly upřednostňovány mladé rodiny a byly jim poskytnuty také granty.
Město Vídeň také zná propagaci vlastnictví nemovitostí: Každý, kdo dlouhodobě žije v družstevním bytě, jej může převzít za výhodných podmínek. Obec má také finanční programy na vytvoření nového obytného prostoru. Protože ne všichni lidé chtějí platit nájem navždy. Ani ve Vídni.
Rozhovor s odborníkem: Vlastnictví nemovitosti často vede k nižším nákladům na bydlení
Prof. Dr. Michael Voigtländer vede obor kompetencí Real Estate Economics na Institutu německé ekonomiky v Kolíně nad Rýnem. V oblasti bytové politiky vyučuje na několika univerzitách a je autorem knihy „Luxusgut Wohnen: Proč jsou naše města dražší a co dělat nyní“ V rozhovoru pro Your-Best-Home.net vysvětluje odborník na bytovou politiku a sociální bydlení vztah mezi vlastnictvím domu, úrokovými sazbami a cenami nemovitostí.
Ovlivňuje bytová politika jako ve Vídni nebo takový levný trh s nájmy ceny nemovitostí?
To již má dopad: když je nájemné levné, je méně atraktivní investovat do rezidenčních nemovitostí - což se odráží v indexu cen nemovitostí. To může vést k nižší poptávce po majetku. Ceny jsou pak často také nižší. Musíte se ale zeptat: proč jsou nájemné tak nízké? Pokud jsou regulované, ale stále existuje nedostatek obytného prostoru, pak to nakonec vede ke skutečnosti, že jsou zvýhodňovány stávající nájemní smlouvy: Lidé tam pak žijí levně - zbytek nic nenajde.
Co se potom stane na trhu?
V takovém případě zůstává poptávka po bytech vysoká. A přesně to se děje ve Vídni. Pokud patříte mezi šťastlivce, kteří mají šanci získat obecní byt, pak je vše v pořádku. Na trhu s bydlením však nájemné zůstává vysoké a stále existuje poptávka po vlastnictví domu.
Jaké jsou argumenty ve prospěch koupě domu dnes?
Jedním z důvodů je určitě nízká úroveň úrokových sazeb. Jeden je často šokován tím, jak moc ceny stouply. Pokud to ale porovnáte s vývojem úrokových sazeb a vypočítáte financování, uvidíte: Můžete dnes financovat levněji a mít nižší zátěž než před několika lety. Často je levnější použít půjčku na nemovitost než platit nájem. Náklady na bydlení v nemovitosti jsou proto levnější.
Druhým důvodem je poskytování stáří: máme velké problémy se zákonným důchodovým pojištěním. I s podnikovými důchodovými systémy nebo sníženými výplatami ze smluv o životním pojištění. Důvodem je nižší úroveň úrokové sazby. Váš vlastní majetek zajišťuje vaše penzijní připojištění. Ve velkých městech existuje třetí důvod: Mnozí se obávají, že budou vytlačeni ze svého sousedství, nebo kvůli gentrifikaci. Vlastnit kondominium to samozřejmě chrání.
Vídeň nadále roste: v současné době se plánuje 3 700 nových sociálních bytů.
Je levnější nakupovat než pronajímat ve velkém městě, a to i přes vysoké ceny?
To platí i tam, protože tam také prudce vzrostlo nájemné. S výjimkou Mnichova: Zde nejste o nic méně zatíženi jako kupující než nájemce kvůli extrémně vysokým cenám. Pokud jste ale svůj byt vyplatili, máte odpovídající dům. Ve velkých městech jde také o otázku: Kdo těží z velkého růstu cen? Bylo by jistě společensky žádoucí, kdyby z toho mohla mít prospěch široká část lidí.
Bude vysoký růst cen v metropolích pokračovat?
Pravděpodobně ano. Protože města stále rostou. Míra růstu se ale může poněkud snížit.
Úrokové sazby jsou dnes nízké. Musí to tak zůstat?
Ne, ale existují náznaky, že úrokové sazby se dramaticky nezmění. Vždy se díváme na měnovou politiku Evropské centrální banky. Úroková politika to však nedělá sama. Na globálním kapitálovém trhu jsou úrokové sazby nakonec určovány souhrou nabídky a poptávky. Poskytovatelé jsou střadatelé. A tady máme vzrušující vývoj: Ve všech západních zemích lidé stárnou, ale věk odchodu do důchodu se neupravuje. Proto je třeba učinit více soukromých opatření, tj. Je třeba dosáhnout větších úspor. Na straně poptávky se i přes nízké úrokové sazby investuje relativně málo. To souvisí se skutečností, že počet zaměstnanců klesá a že digitalizace vyžaduje méně investic.
Spousta peněz v nabídce střadatelů a malá poptávka po půjčkách, takže úrokové sazby klesají?
To bude pokračovat v příštích několika desetiletích. Podle názoru mnoha ekonomů proto úrokové sazby zůstanou relativně nízké. Nemyslím si, že uvidíme čtyřku nebo pětku před desetinnou čárkou v úrokových sazbách pro následné financování.
Stojí dnes za to, že máte vysoké ceny, stále vlastnit nemovitost jako investici?
Chcete-li to provést, musíte se také podívat na investiční alternativy: mnoho dalších věcí přináší pouze velmi nízké úrokové sazby.
Co byste doporučil soukromým investorům do nemovitostí?
V tuto chvíli existuje mnoho lidí, kteří se snaží nabídnout nemovitosti předražené. Proto byste určitě měli mít znalosti o bytové politice a trhu. Vidím příležitosti na okraji velkých metropolí, v univerzitních městech, ale také na místech, kde se lidé dobře orientují. Mnoho menších investorů má tu výhodu, že dobře znají své bydliště a jsou schopni dobře posoudit mikropolohy. Na to byste se měli zaměřit. To je výhoda oproti velkým investorům.
Můžete nám říct několik zajímavých oblastí?
Pokud jde o okrajová místa, myslím na Offenbach ve Frankfurtu nad Mohanem nebo snad Neuss v oblasti Düsseldorfu. Nebo do středně velkých měst, jako je Bonn nebo Münster. Jedná se o místa, kde se investice do nemovitostí stále může vyplatit.
Jak se investujete jako odborník?
Vědci neinvestují tolik peněz. Diverzifikuji a hledám nemovitosti v mé spádové oblasti, o kterých vím. Přitom jsem si však uvědomil: Není to tak snadné - rozsah již není tak široký.
