Pokud má být dům prodán nebo někdo chce prodat byt, bude pravděpodobně nutné zaplatit takzvanou spekulační daň. Zde si můžete přečíst, kdy je splatná, jak vysoká je spekulativní daň a jak se jí vyhnout.
Prodej domu, pozemku nebo bytu vyžaduje nejen hodně práce - jsou zde i náklady. Zprostředkovatel možná bude muset být vyplacen, za určitých okolností může být v bance splatná pokuta za předčasné splacení a daňový úřad také drží ruce: protože prodej domu také podléhá určité dani. Konkrétně jde o spekulační daň, která může výrazně snížit zisk, kterého lze dosáhnout při prodeji.
Co je to spekulační daň?
V Německu se podle § 23 EStG vybírá spekulativní daň, pokud je nedostatkové zboží, jehož hodnota může významně vzrůst, prodáno se ziskem. To zahrnuje mimo jiné i nemovitosti.
Vzniká však pouze v případě, že po nákupu není dosaženo určitého období, takzvaného období prodeje nebo spekulace, tj. Předměty jsou znovu prodány před uplynutím stanovené doby. Při prodeji domu nebo bytu či nemovitosti záleží na typu nabytí a typu užívání. Spekulativní daň se vypočítá na základě zisku z prodeje, takže se pro účely výpočtu daně porovnává kupní a prodejní cena.
Formálně správné označení poplatku známého hovorově jako „spekulační daň“ je „daň z příjmu ze zisku z prodeje ze soukromých prodejních transakcí podle § 23 EStG“.
Kdy je splatná spekulativní daň z nemovitosti?
Prodávající musí vždy zaplatit spekulační daň z prodeje nemovitosti, pokud mezi koupí domu a prodejem nebyla dodržena určitá doba. Protože pak zákonodárce předpokládá ekonomicky motivovaný nákup a prodej - předpokládá tedy, že Your-Best-Home.net, nemovitost nebo byt byly získány pouze za účelem zisku - a ze dosaženého zisku vybírá daně.
Pokud osoba prodá více než tři nemovitosti do pěti let (limit tří nemovitostí), předpokládá se také komerční obchodování. V takovém případě může být splatná také živnostenská daň. Stejně tak se předpokládá, že záměr dosáhnout zisku při prodeji domu a spekulativní daň je splatný po prodeji.
Jaké jsou lhůty pro spekulační daň z nemovitostí?
Pokud jde o lhůty pro spekulativní daň, je třeba rozlišovat mezi různými případy prodeje domu nebo bytu či nemovitosti:
1. Nemovitost žila.
Pokud vlastník domu nebo bytu žil v nemovitosti sám, doba spekulace je tři roky. Majitel musel žít v nemovitosti tři po sobě jdoucí roky. Je však nezbytné, aby neexistovaly celé kalendářní roky! Pokud byla nemovitost zakoupena v prosinci 2019, může být znovu prodána v lednu 2021, aniž by byla z dosaženého zisku účtována spekulační daň.
Toto spekulativní období platí také v případě, že byt nebo Your-Best-Home.net neobývá sám majitel, ale jeho děti, za které stále pobírá přídavky na dítě.
Nejlepší je žít ve svých čtyřech zdech. Pokud stále musíte svůj dům prodat, neměli byste tak učinit před uplynutím tří let - jinak budete muset zaplatit spekulační daň.
2. V nemovitosti se
nebývalo . Pokud Your-Best-Home.net nebo byt nebyly použity, ale pronajaty, doba prodeje je deset let. Zde platí konkrétní datum nákupu a prodeje, které je uvedeno v notářsky ověřené kupní smlouvě. Spekulační období začíná den po podpisu smlouvy. Pokud mezi nákupem a prodejem nemovitosti zbývá méně než deset let, je splatná spekulační daň.
Zvláštní případy: Pokud je byt nejprve použit a poté pronajat, platí desetileté spekulační období. Pokud je nejprve pronajata a poté obývána, lze ji po třech kalendářních letech osobního užívání prodat bez spekulační daně.
3. Majetek byl obýván pouze částečně
Pokud má být prodán například dům, který není zcela obýván, ale je částečně pronajatý, musí být spekulativní daň zaplacena poměrně pouze za část, která nebyla obývána alespoň tři kalendářní roky po sobě. Pokud byl celý majetek ve vlastnictví déle než deset let, neplatí se žádná spekulativní daň.
4. Majetek byl převeden dělením majetku
Pokud jeden z předchozích manželů obdrží nemovitost jako jediný vlastník prostřednictvím oddělení majetku po rozvodu, musí zaplatit spekulační daň, pokud během příštích deseti let prodá nemovitost Your-Best-Home.net, nemovitost nebo byt. Zde je zásadní, aby spekulativní období již nezačalo dnem následujícím po datu nákupu. Spíše to začíná dnem následujícím po převodu vlastnictví na manžela, tj. Opět od nuly.
Pokud se bývalý manžel přestěhuje sám do sebe nebo tam zůstane, může nemovitost prodat bez spekulativní daně, pokud v ní žije alespoň tři kalendářní roky po sobě.
5. Majetek byl pořízen, když byl podnik uzavřen nebo odstraněn z obchodního majetku
. Platí zde také spekulativní období deseti let, pokud se neplatí spekulační daň. V případě osobního použití platí obvyklé započaté tři kalendářní roky.
6. Majetek byl zděděn nebo darován.
Pokud je Your-Best-Home.net, majetek nebo byt převeden na nového vlastníka zděděním nebo darováním, prodejní doba začíná dnem následujícím po dni, kdy zemřelý nebo dárce koupili nemovitost. Pokud bude prodán do deseti let od uvedeného data, bude se na něj vztahovat spekulativní daň. Pokud nemovitost neobývá dědic nebo obdarovaný po dobu tří po sobě jdoucích kalendářních let, je prodej osvobozen od spekulační daně.
Důležité: V případě dědictví nebo darování může být vyměřena také dědická daň nebo darovací daň, pokud dojde k překročení příslušných daňových výjimek.
Spekulativní daň se vztahuje také na nemovitosti, které se zdědí a znovu prodají do deseti let.
Kolik je spekulativní daň?
Individuální sazba daně z příjmu prodávajícího se používá k výpočtu spekulační daně při prodeji nemovitosti. Výše spekulativní daně je proto v každém jednotlivém případě odlišná a nelze ji specifikovat jako plošnou úpravu.
Bez ohledu na osobní daňovou sazbu je pro výpočet důležité, aby daně podléhaly pouze zisk z prodeje, nikoli maximální cena nemovitosti dosažená prodejem domu.
Jak se lze vyhnout spekulační dani nebo ji snížit?
Výpočet spekulativní daně můžete legálně snížit, pokud správně spočítáte zisk z prodeje. To se provádí provedením všech přípustných odpočtů. Mnoho prodejců nemovitostí však ignoruje všechny možné body a nakonec platí více daní, než je nutné.
Do výpočtu zisku byste měli zahrnout tyto výdaje:
- Náklady na makléře při nákupu a prodeji
- Notářské poplatky
- případně pokuta za předčasné splacení od financující banky
- Rekonstrukce na prodej
- Rekonstrukční práce během prvních tří let po koupi nemovitosti (jsou součástí pořizovacích nákladů a jako takové je lze odečíst od zisku)
- Náklady na reklamu za prodej (např. Reklamy na internetu, tištěný přehled)
- Daň z převodu nemovitostí
- Náklady na zápis do katastru nemovitostí
- případně přiměřené soukromé užívání nemovitosti
Upozornění: Jakékoli daňové odpisy provedené u pronajatého majetku musí být připočteny k zisku.
Spekulační daň můžete při prodeji nemovitosti obejít pouze tehdy, pokud dodržíte lhůtu spekulací nebo pokud nepřekročíte limit osvobození od daně se ziskem 600 eur ročně. Vzhledem k neustálému růstu cen to však při prodeji nemovitosti bude sotva možné.
Spekulační daň: částku si vypočítáte sami
Spekulativní daň si může každý snadno vypočítat sám. Příkladem toho je nemovitost, která byla pronajata a prodána osm let po koupi.
Dvě procenta z kupní ceny obchodního majetku byla každoročně odepisována jako odpočet za opotřebení (odpisy) z daně (tj. 8x8 000 eur = 64 000 eur). Když to bylo koupeno, stálo to 400 000 eur a nyní se prodává za 500 000 eur.
| Prodejní cena | 500 000 eur |
| - kupní cena | 400 000 eur |
| - Pořizovací náklady (makléř, notář, zápis do katastru nemovitostí, daň z převodu nemovitosti atd.) | 34 280 eur |
| - renovace na prodej | 5 000 eur |
| - reklamní náklady na prodej | 200 eur |
| - Zprostředkovatel prodeje | 14 280 eur |
| + odčitatelné odpisy | 64 000 eur |
| zdanitelný zisk | 110 240 eur |
| sazba daně z příjmu fyzických osob (např.) | 40 procent |
| Spekulační částka daně | 44 096 eur |
Aby bylo možné vypočítat částku spekulativní daně, která může být splatná před prodejem nemovitosti, musí být známa tržní hodnota nemovitosti.
U kterých předmětů je splatná spekulační daň?
Stát nejen vybírá daně z nemovitostí, spekulativní daň je splatná také za tyto nemovitosti za určitých podmínek:
- Umělecká díla
- Drahé kovy a kameny
- Šperky
- Sbírání mincí a známek
- Starožitnosti
- Starožitné auto
Spekulativní daň může být vybírána také ze starožitností a uměleckých děl.
I u tohoto zboží však vzniká, pouze pokud nebylo dosaženo určité doby mezi nákupem a prodejem. Jedná se o jeden rok pro umělecká díla, drahé kovy a kameny, šperky, sbírky mincí a známek, starožitnosti a veterány. Poté je prodej spekulace bez daně. Do roku 2009 se tato daň vztahovala také na prodej zásob. To však bylo nahrazeno konečnou srážkovou daní.
