Investice do nemovitostí může slibovat vysokou návratnost, zejména v době nízkých úrokových sazeb. Přečtěte si zde, na co byste si při tomto typu investice měli dávat pozor, abyste pro vás dosáhli co nejlepšího výsledku.
Využívání peněz, které jste ušetřili, v současné době není tak nekomplikované jako před několika lety, kdy jste dostali uspokojivé úrokové sazby pro jednodenní nebo termínované vklady. Dnes je úroková sazba na mnoha místech nulová nebo jen nepatrně vyšší, což znamená, že zde umístěné peníze nezaznamenávají žádné zvýšení hodnoty - dokonce ztrácejí hodnotu kvůli inflaci. Investice do nemovitostí může být rozumnou alternativou k dosažení atraktivní návratnosti peněz. Pokud uvažujete o investování svých peněz tímto způsobem, zde je několik tipů, jak se vyhnout riziku a dosáhnout nejlepšího možného výsledku:
- Zvažte, zda je investice pro vás to pravé.
- Poznejte výhody a nevýhody investování do nemovitostí.
- Určete doporučené investiční nemovitosti.
- Najděte tu správnou nemovitost.
- Určete tržní hodnotu nemovitosti.
- Při nákupu investiční nemovitosti dávejte pozor na to podstatné.
- Vyberte správné financování.
- Buďte realističtí ohledně návratu.
- Rozhodněte se, zda chcete v nemovitosti bydlet sami.
- Vybírejte si nájemce moudře.
Tip 1: Zvažte, zda je investice pro vás to pravé
Díky trvale nízkým úrokovým sazbám je nákup nemovitosti mnohem levnější než před několika lety. Nízké úrokové sazby zároveň činí neatraktivní jiné formy investic, jako jsou termínované vklady nebo jednodenní vklady. Koupě nemovitosti se proto v mnoha případech jeví jako rozumná alternativa. Musí vám však být jasné, že musíte mít určitou částku vlastního kapitálu, která je vázána po mnoho let. Pokud se cítíte nepříjemně, investice do nemovitostí nemusí být pro vás.
Pokud je k dispozici potřebný kapitál, existuje bonita a neexistují žádné zábrany spojit kapitál z dlouhodobého hlediska, nákup nemovitosti může být výnosným způsobem, jak investovat své peníze. Zejména při nákupu v jedné z populárních metropolitních oblastí, jako je Berlín, Hamburk, Mnichov, Frankfurt nebo Kolín nad Rýnem, kde ceny nemovitostí a nájemné stále rostou. Abyste si však byli jisti, že vlastnictví domu je pro vás tou pravou formou investice, rozhodně stojí za to realisticky se podívat na všechny výhody a nevýhody.
Z kapitálových investic do nemovitostí těží zejména důchodci: Mohou v nich sami bydlet a ušetřit tak náklady na pronájem nebo si doplnit důchod příjmem z pronájmu.
Tip 2: Poznejte výhody a nevýhody investování do nemovitostí
Vlastnictví domu má řadu výhod, ale i nevýhod. Než se rozhodnete koupit investici do nemovitosti, měli byste si být vědomi několika bodů.
Jaké jsou výhody investování do nemovitostí?
Mezi výhody nákupu nemovitosti za účelem investice patří:
- Stabilita hodnoty
Hodnota soukromých aktiv se stabilizuje prostřednictvím akvizice nemovitostí, pokud doplňuje jiné typy investic. Stávající aktiva se poté rozdělí mezi různé investice, což minimalizuje riziko selhání.
Zisk majetku Investice do nemovitostí se obvykle vyplatí krátkodobě i dlouhodobě: návratnosti lze dosáhnout přímo prostřednictvím příjmů z pronájmu. Z dlouhodobého hlediska lze očekávat zvýšení hodnoty nemovitosti a domu či bytu.- Bezpečnost
inflace Inflace dlouhodobě minimalizovala aktiva, protože peníze postupně ztrácely svoji kupní sílu. Tomuto efektu se můžete vyhnout investováním do nemovitostí, protože cena pozemků a výnosů z pronájmu obvykle stále rostou. - Příjem z nájmu
V oblastech s vysokou poptávkou lze příjmy z pronájmu postupně zvyšovat při dodržení cenové brzdy a limitu za účelem zvýšení příjmu z pronájmu. - Daňové výhody
Investice do nemovitostí jsou tak atraktivní především díky daňovým výhodám. Úroky, které mají být zaplaceny na financování zakoupené nemovitosti, jsou kompenzovány výnosem z nájemného. Kromě toho existují očekávané výdaje na opravy a správu majetku. Odpisy budov navíc pomáhají investorům zbavit se přiznání k dani z příjmu. - Finanční zabezpečení jako důchodce
Pokud byla nemovitost zakoupena pro vlastní potřebu, mají investoři prospěch, když dosáhnou důchodového věku, protože v tomto období s nižším příjmem není třeba platit nájem. Pokud byla nemovitost získána k pronájmu, příjmy z pronájmu doplňují důchod, takže obvykle existuje mnohem větší finanční jistota.
Jaké jsou nevýhody investování do nemovitostí?
Pokud však své peníze použijete na nákup nemovitosti, musíte vzít v úvahu také některé nevýhody a rizika. Tyto jsou:
- Vzniklé
náklady na údržbu Byt nebo dům potřebuje péči a údržbu sem a tam. Ty mohou mít někdy významný dopad. Pokud je nemovitost součástí společenství vlastníků, moc rozhodovat o tom, co je opraveno a za jakou cenu, není ve vašich rukou. - Omezení možného zvýšení nájemného
Legislativa (například prostřednictvím kontroly nájemného a limitních limitů) někdy vážně omezuje svobodu stanovení nájemného, což zase omezuje návratnost. - Ztráta výnosu při následném
financování Aktuálně příznivé úrokové sazby nemusí být trvale k dispozici. Pokud by bylo zvoleno financování nemovitostí pouze s krátkou pevnou výpůjční úrokovou sazbou, může být následnému financování, které bude brzy požadováno, pravděpodobně poskytnuta horší efektivní roční úroková sazba, což snižuje celkovou návratnost. - Dlouhodobý závazek kapitálu
Při nákupu nemovitosti je použitý kapitál vázán na mnoho let, obvykle i desetiletí, a nelze jej použít na jiné investice. Kromě toho jsou investovány značné částky. Pokud je nemovitost špatně koupena, existuje riziko obrovských ztrát. - Správní náklady na pronájem
Pokud je zakoupená nemovitost pronajata a není součástí společenství vlastníků, někdy existují značné správní náklady. Rozsah tohoto závisí do značné míry na povaze a chování nájemce. Toto by proto mělo být vybráno pečlivě (viz tip 10).
S investicí do nemovitosti vždy existuje určité riziko: Pokud se ukáže, že nemovitost je špatným nákupem, ztratí se spousta peněz.
Tip 3: Určete doporučené investiční nemovitosti
Pokud chcete investovat svůj kapitál do nemovitostí, máte různé možnosti.
- Domy
Pokud má být investiční nemovitost pronajata, vytvářejí domy na velkých pozemcích relativně nízkou návratnost. Velká plocha je však při prodeji obrovskou výhodou. Nemovitost je obzvláště cenná investice. Pokud se nachází v atraktivní lokalitě, je velmi pravděpodobné, že za několik let lze u nemovitosti dosáhnout výrazně vyšší prodejní ceny. - Byty
Byt jako kapitálová investice vyžaduje více koordinace než dům. Protože zde je v případě společného majetku vždy nutná dohoda se společenstvím vlastníků. Rozhodnutí zde musí být přijímána kolektivně a nejsou vždy v zájmu všech vlastníků. Pokud společenství vlastníků odmítne některá požadovaná opatření, která by umožnila vyšší příjem z pronájmu, může to vést ke ztrátám návratnosti. - Komerční nemovitosti
Komerční nemovitosti mohou investory odměnit vysokou návratností. Tato výhra však přichází s vysokou mírou rizika. Abychom mohli odhadnout poptávku po komerčním prostoru, je nezbytné mít silné znalosti trhu. V opačném případě hrozí, že prázdná místa v nemovitostech zničí výnosy.
Tip 4: Najděte správnou nemovitost
Chcete-li najít ideální nemovitost, do které investujete, stojí za to podívat se na příslušné portály nemovitostí na internetu, stejně jako při „běžném“ hledání domu nebo bytu. Někdy existuje samostatná kategorie pro investice do nemovitostí v požadovaném místě. Alternativně lze povolat makléře, který hledá pro investici obzvláště vhodnou nemovitost. I když je to spojeno se značnými náklady, může to být užitečné, pokud nemáte čas na důkladné prohledání. V neposlední řadě mohou banky a pojišťovny nabízet také atraktivní nemovitosti.
Hledání by mělo být v zásadě provedeno bez spěchu - i když nízké úrokové sazby lákají. Rychle koupená nemovitost, která vykazuje vady po nákupu, rychle zničí jakoukoli šanci na návrat.
Tip 5: Realisticky odhadněte tržní hodnotu nemovitosti
Vysoká poptávka po atraktivních nemovitostech zvyšuje ceny. Je proto důležité zachovat chladnou hlavu a realisticky posoudit skutečnou tržní hodnotu nemovitosti. Pravidlem je, že cena domu nebo bytu by se měla pohybovat v rozmezí, kterého lze dosáhnout prostřednictvím příjmů z pronájmu přibližně za 30 let. Tento takzvaný multiplikátor nájemného se počítá takto: Měsíční
nájemné v eurech x 360 měsíců (30 let) = přiměřená cena nemovitosti. Za předpokladu
měsíčního nájemného ve výši 1600 eur by to mělo za následek tuto hodnotu:
1600 eur x 360 měsíců = 576 000 eur.
Your-Best-Home.net nebo byt by proto neměly stát více než 576 000 eur. Tento výpočet samozřejmě poskytuje pouze hrubý směr ceny investiční nemovitosti. Přesnější vodítka získáte, pokud budete postupovat podle našeho průvodce „Jak zjistit tržní hodnotu nemovitosti“.
Tip 6: Při nákupu investiční nemovitosti dávejte pozor na to podstatné
Při hledání nemovitosti nevenujte pozornost pouze ceně. Je důležité vzít v úvahu základní faktory, které určují, jaké náklady bude nemovitost v současné době pravděpodobně stát a jak se bude vyvíjet její cena. Kromě lokality to zahrnuje také vybavení, dopravní spojení a další faktory v oblasti, jako jsou nákupní zařízení, školky a školy, zelené plochy atd.
Nezapomeňte také na náklady, které vám vzniknou navíc k kupní ceně za investici do nemovitostí, protože pokud chcete realisticky posoudit možnou návratnost, je třeba při výpočtu zohlednit vedlejší pořizovací náklady. Mezi další nákupní náklady patří tyto položky:
- Provize makléře (poplatek za zprostředkování)
- Daň z převodu nemovitostí
- Notářské poplatky a soudní poplatky
Tyto výdaje tvoří významnou část celkových nákladů na nákup nemovitosti.
Při hledání vhodné nemovitosti si udělejte čas, abyste mohli realisticky posoudit tržní hodnotu.
Tip 7: vyberte správné financování
V závislosti na tom, kolik kapitálu máte, můžete získat více či méně hypotéky na nemovitosti. Je vhodné zajistit aktuálně nízké úrokové sazby. Je-li předvídatelné, že lze půjčku splatit v krátkém časovém období (např. Do 15 let), měla by být odpovídajícím způsobem zvolena pevná úroková sazba. Protože: Čím kratší je pevná úroková sazba, tím levnější jsou nabídky půjček od bank.
U hypotéky je možné uvažovat také o splácení úvěru v plné výši. Zde kupujete nemovitost plně financovanou, takže jste za investici do nemovitosti zaplatili celou částku a po uplynutí výpůjční lhůty jste bez dluhů. Tyto půjčky s úplným splácením jsou v současné době také poměrně levné, ale banky obvykle požadují poměrně vysokou míru splácení až do výše čtyř procent z výše úvěru. Pečlivě zvažte, zda budete schopni splácet tuto částku měsíčně po celou dobu trvání půjčky.
Při financování nezapomeňte zvolit příliš nízkou částku půjčky. Pokud je nemovitost pronajata, budete pravidelně dostávat peníze z nájmu (pokud zde není volné místo). Opatření údržby a / nebo opravy v bytě však mohou mít za následek finanční výdaje, které byste měli zhruba vypočítat ve financování stavby. Doporučuje se přidat 10 až 20 procent z částky investice, abyste byli připraveni na nepředvídatelné.
Tip 8: Realisticky odhadněte návratnost
Návratnost, kterou můžete od své investiční nemovitosti očekávat, závisí především na očekávaném příjmu z pronájmu a dalších nákladech, které musíte zaplatit při koupi investiční nemovitosti. Při výpočtu však hrají roli i jiné položky.
Jak vypočítat hrubý výnos
Za předpokladu výše uvedeného předpokládaného ročního příjmu z pronájmu 19 200 eur (1 600 eur měsíčně) a tržní hodnoty 576 000 eur se hrubý výnos vypočítá takto:
19 200 eur x 100/576 000 eur = 3 procenta
Jak vypočítat pořizovací cenu
Hrubý výnos nezahrnuje výdaje (například na opravy a údržbu). Chybí také náklady, které se běžně označují jako „pořizovací náklady“. Chcete-li určit celkovou pořizovací cenu, přidejte kupní cenu k doplňkovým
pořizovacím nákladům: Kupní cena + notářské náklady / soudní náklady + poplatek makléře + daň z převodu nemovitosti = pořizovací cena
V aktuálním příkladu by pořizovací
cena byla : 576 000 eur + 8 640 eur + 20 563,20 eur + 20 160 eur = 625 363. 20 eur
Jak vypočítat čistý příjem z pronájmu
Příjem, který skutečně získáte z nájmu, závisí na nepřiměřených provozních nákladech a roční rezervě, například na opravy. Zde je vzorec:
roční základní nájemné - nepřerozdělitelné provozní náklady - roční rezerva = čistý příjem z pronájmu
Jak vypočítat čistý výnos
Pro výpočet skutečného čistého výnosu je třeba zahrnout také náklady na úroky a splácení hypotéky. Také zde hrají roli daňové výhody plynoucí z pronájmu.
Čistý příjem z pronájmu / investiční
náklady * 100 = čistý výnos Pokud se předpokládá například výše uvedená nemovitost a čistý příjem z pronájmu 1450 EUR měsíčně (17 400 EUR ročně), přičemž u čistého příjmu z pronájmu již byly zohledněny vedlejší náklady, rezervy a daňové výhody. čistý výnos je následující:
17 400 eur / 625 363,20 eur x 100 = 2,78 procenta
Tip 9: Rozhodněte se, zda budete v nemovitosti bydlet sami
Ať už bydlíte nebo pronajímáte nemovitost, kterou jste získali jako investici, má dopad na to, jak lukrativní je pro vás nákup. Protože v zásadě lze říci, že pronajaté nemovitosti jsou vhodnější jako finanční investice než ty, ve kterých žijete. Jedním z důvodů je to, že některá daňová zvýhodnění jsou poskytována pouze v případě, že je pronajatý byt nebo Your-Best-Home.net.
Stručný přehled výhod a nevýhod:
|
Vlastnictví |
výhody |
nevýhoda |
|---|---|---|
|
sám obydlený |
|
|
|
pronajato |
|
|
Tip 10: Nájemce vybírejte moudře
Chcete-li nemovitost koupit za účelem jejího pronájmu, měli byste znovu věnovat spoustu času tomu, abyste si mohli pečlivě vyhledat nájemce. Protože jeho spolehlivost v zásadě určuje, do jaké míry se vám nemovitost vyplatí jako kapitálová investice.
Je nezbytné spoléhat se na nájemce, kteří mají potřebnou solventnost. Pokud dojde k prodlení s platbou nájemného, může vás to zase dostat do finanční tísně, pokud stále musíte splácet úvěr na nemovitost. Lepší je získat doklad o příjmech od potenciálních kupujících a důkladně je zkontrolovat. Měli byste také trvat na informacích společnosti Schufa, abyste se chránili před ošklivými překvapeními. Protože jakmile máte ve svém domě nomádské nájemné, rychle čelíte významným problémům.
