Pokud je bytový dům rozdělen na několik bytů a ty se mají prodat jednotlivě, platí prohlášení o rozdělení. Upravuje formální rozdělení celého majetku a poskytuje informace o právech a povinnostech nového vlastníka. Řekneme vám, jak podat prohlášení o rozdělení, co musíte jako kupující zvážit a jaký je právní základ.
Co je prohlášení o rozdělení?
Prohlášení o rozdělení upravuje formální rozdělení budovy, včetně všech práv a povinností, které z ní vyplývají. Jedná se o právní základ pro byt nebo částečné vlastnictví a poskytuje katastru nemovitostí přesné informace o skutečnostech katastru nemovitostí. Toto jednostranné prohlášení musí učinit vlastník nemovitosti. Povinností učinit toto prohlášení vytváří zákonodárce právní základ pro kupující a prodávající. Obě strany se na to mohou v případě pochybností odvolat.
Zní to v technickém žargonu všechno neuvěřitelně komplikovaně? Ale ve skutečnosti to tak není. Princip prohlášení o rozdělení lze poměrně snadno vysvětlit na příkladu: Pokud mají být byty v bytovém domě prodávány jednotlivě, musí být prohlášení o rozdělení předloženo katastru nemovitostí. Toto prohlášení poskytuje budoucímu kupujícímu informace o jeho právech a povinnostech ohledně nemovitosti.
Prohlášení o rozdělení slouží také jako právní základ, aby bylo možné v katastru nemovitostí pro jednotlivé byty vytvořit tzv. Bytové katastry nemovitostí. Prohlášení o rozdělení (se všemi jeho složkami) i jednotlivé katastry nemovitostí musí být notářsky ověřeny. Jakmile jsou všechny součásti a dokumenty notářsky ověřeny, může majitel budovy prodat jednotlivé byty. Budova je před prodejem rozdělena. Pro kupujícího a komunitu vlastníků to zase znamená, že mohou ovlivnit dispoziční řešení budovy před zakoupením.
spropitné: Pokud máte v úmyslu koupit byt, měli byste si předem pečlivě prohlédnout prohlášení o rozdělení domu, abyste se vyhnuli jakýmkoli nevýhodám při nákupu bytu.
Tyto pojmy byste měli znát ve vztahu k prohlášení o rozdělení
Dobrý den technický žargon! Zabýváte se tématem prohlášení o rozdělení? Pak byste určitě měli znát tyto čtyři pojmy a co znamenají:
- Společný majetek : Tzv. Společný majetek označuje ty části majetku, které nepatří samotnému majiteli bytu. Patří mezi ně schodiště nebo střešní krytina. Mohou být také zahrnuty nosné stěny.
- Soukromý majetek : Soukromým majetkem je individuální vlastnictví prostor budovy. Jinými slovy: Například byt, garáž, suterén, podkroví nebo parkovací místo.
- Vlastnictví bytu: Vlastnictví bytu je vlastnictvím kupujícího k jednotlivému bytu v bytovém domě. Kromě rezidenční nemovitosti má kupující také podíly na společné nemovitosti.
- Zvláštní užívací právo: Zvláštním užívacím právem je právo kupujícího užívat společný majetek, například bezplatné parkovací místo pro auto nebo bezplatný zahradní pozemek.
- Využití a omezení použití: Prohlášení o rozdělení reguluje nejen vlastnickou strukturu, ale také to, zda lze byty komerčně využívat nebo zda lze rozšířit části budovy, jako je podkroví.
V bytových domech upravuje prohlášení o rozdělení vlastnická a užívací práva vlastníků bytů.
Z čeho se skládá prohlášení o rozdělení?
Je obzvláště důležité, aby prohlášení o rozdělení přesně upravovalo, co je zvláštní a co společný majetek. To je jediný způsob, jak později zjistit, kdo je za kterou část zodpovědný. Zejména v případě renovace nebo poškození může dojít ke sporům ohledně platby. Protože: jde-li o společný majetek, musí náklady platit úměrně celé společenství. Pokud škoda ovlivní soukromé vlastnictví, je povinen uhradit náklady vlastník bytu.
Prohlášení o rozdělení: obsah a předpisy
Výsledkem jsou následující součásti prohlášení o rozdělení:
- Plán distribuce: Kromě rozdělení budovy obsahuje tento plán také umístění a velikost jednotlivých částí. Jednotlivé vlastnické podíly jsou obvykle uvedeny v tisícinách. To znamená: Pokud vlastník vlastní 8,4 procenta celé nemovitosti, je to v plánu uvedeno jako 84/1 000. Číslo nestojí na velikosti bytu, ale na procentu vlastnictví v celé budově.
- Objednávka komunity: V tomto nařízení v rámci prohlášení o rozdělení najdete všechna práva a povinnosti vlastníka. Tato práva a povinnosti se vztahují ke vztahu mezi všemi vlastníky. K těmto pravidlům komunity lze přidat domácí pravidla - ale nemusí. Pořadí komunity lze zpětně změnit, pouze pokud s tím souhlasí celá komunita. Zde by se tedy kupující měl velmi pečlivě podívat, zda všechno zapadá. Právním základem pro prohlášení o rozdělení je Condominium Act (WEG). Jelikož je tento zákon vykládán relativně úzce, měla by být v systému Společenství stanovena individuální úvodní doložka. Upozornění: Řešení, která se odchylují od WEG, nemusí být nutně právně účinná a závazná. Zde je třeba zkontrolovat jednotlivý případ.
- Osvědčení o dokončení: Osvědčení o dokončení je důležitou součástí prohlášení o rozdělení, protože uvádí, že jednotlivé byty mohou být použity nezávisle na sobě, protože jsou samostatné.
Jak mohu změnit prohlášení o rozdělení?
Může být nutná změna v prohlášení o rozdělení, pokud chce jeden z vlastníků změnit věci v bytě nebo ve společném majetku. To obvykle vyžaduje nejen většinové rozlišení, ale často také notářsky ověřenou změnu v prohlášení o rozdělení. Prohlášení o rozdělení se obvykle musí změnit, zejména při provádění strukturálních změn. To se může stát například při rozdělení bytu nebo sloučení dvou bytů. V takovém případě musí být změna prohlášení o rozdělení formálně vypracována a notářsky ověřena. Poté musí být změna předána katastru nemovitostí.
Dobré vědět: U menších projektů, například když si dva majitelé chtějí vyměnit parkovací místa nebo podkrovní prostory, není nutná změna prohlášení o rozdělení ani hlasování komunity.
Toto jsou nejčastější problémy při deklaraci rozdělení
Pokud si chcete koupit byt v bytovém domě, měli byste si pečlivě prostudovat a zkontrolovat prohlášení o rozdělení. Jinak může pro majitele vzniknout jedna nebo druhá nevýhoda. Shromáždili jsme několik příkladů úskalí v prohlášení o rozdělení:
- Windows: Okna a rámy oken v zásadě patří do komunity. V prohlášení o rozdělení by mělo být uvedeno, že každý vlastník musí platit pouze za výměnu vlastního okna.
- Rekonstrukce: Podle zákona musí opravy a renovace hradit proporcionálně majitel. Změny jsou také možné zde.
- Zvířata: V některých prohlášeních o rozdělení je chov zvířat v pronajatém bytě označen jako zakázaný. Pokud chcete mít domácí mazlíčky, měli byste tuto část pečlivě zkontrolovat.
- Předchozí vlastník: Čas od času se stane, že prohlášení o rozdělení stanoví, že nový vlastník musí uhradit nedoplatky předchozího nájemce. Zde se doporučuje opatrnost.
- Obchod: Plánujete podnikat ve svém bytě? Pak byste si měli pečlivě přečíst, které typy podnikání jsou povoleny v prohlášení o rozdělení.
Pokud je v prohlášení o rozdělení chov zvířat zakázán, vztahuje se to na každého pronajímatele ve společenství vlastníků.
Kolik stojí prohlášení o rozdělení?
Podpis prohlášení o rozdělení musí být ověřený nebo dokonce notářsky ověřený, aby byl účinný. Podle toho se náklady pohybují mezi 70 a 140 eury. Ale: Náklady vycházejí z takzvané tržní hodnoty nemovitosti. Čím vyšší je tato hodnota, tím vyšší jsou náklady na prohlášení.
Ztratili jste prohlášení o rozdělení?
Všichni jsme v zápalu okamžiku ztratili, ztratili nebo dokonce vyhodili důležité dokumenty. To se stává a není to zlomená noha. Pokud máte na prohlášení o rozdělení oprávněný zájem, například pokud si chcete koupit byt nebo jste si jej již koupili, můžete si dokument prohlédnout v katastru nemovitostí a nechat si tam za poplatek pořídit kopii. Další dokumenty k nemovitosti můžete získat také od stavebního dozoru.
Závěr: pečlivě zkontrolujte prohlášení o rozdělení
Pokud uvažujete o koupi bytu v bytovém domě, neměli byste v žádném případě zanedbávat prohlášení o rozdělení. Před nákupem by to mělo být pečlivě zkontrolováno, protože to může mít velké nevýhody a změny prohlášení jsou drahé a relativně časově náročné. Prohlášení o rozdělení je také nesmírně důležité, protože určuje, co přesně bude patřit vašemu budoucímu majetku a na které části budovy máte kromě svého bytu nárok. Se všemi těmito tipy se při koupi nového bytu v bytovém domě nemůže nic pokazit.
Maren Black