Pronajímatelé nesmějí jednoduše zaplatit zálohu na soukromý účet, ale musí je investovat odděleně od svých vlastních aktiv. V následujícím textu vysvětlíme, která další pravidla platí a jaké různé možnosti pro vytvoření zálohy na pronájem existují.
Když začne nový nájem, mohou pronajímatelé požadovat zálohu ve výši až tříměsíčního chladného nájemného (§ 551 BGB). Chrání vás to před finančními riziky, například pokud nájemce zanechá při odchodu škodu. Ve většině případů je tato záloha na pronájem vytvořena jako hotovostní záloha. Existuje však také možnost investovat peníze jinde. Díky tomu lze často dosáhnout vyššího příjmu, což pronajímatele chrání ještě lépe.
Upozorňujeme, že pronajímatel musí souhlasit, pokud nový nájemce nemůže na začátku nájmu zaplatit zálohu najednou. Podle zákona je také oprávněn složit zálohu ve třech stejných měsíčních splátkách.
Tyto formy investování jsou možné u vkladu za pronájem
Hotovostní vklad
Na rozdíl od toho, co tento termín naznačuje, u hotovostního vkladu se peníze obvykle nevyplácejí v hotovosti, ale převádějí - i když je v hotovosti v zásadě možné, ale vždy je třeba je uznat. Pronajímatel musí investovat peníze s úroky, být insolvenční a oddělit od svých vlastních aktiv. Jako pronajímatel si můžete jednoduše otevřít účet u přepážky spořitelny - obvykle tradiční spořicí účet. Za tímto účelem je se Sparkasse uzavřena smlouva o důvěře „speciální smlouva o nájmu nájemného“. Peníze stále nájemci finančně náleží, ale jsou svěřeny držiteli účtu (v důvěře). Pronajímatel může používat účet pouze v souladu s nájemními předpisy, které Sparkasse nekontroluje.Po skončení nájmu musí splatit kauci za nájemné - včetně naběhlého úroku, může si své vlastní pohledávky započítat.
Zástava
Další možností je, že nájemce zaplatí zálohu na účet, který je na jeho jméno, a poté ji přenechá pronajímateli. Jediné, co musí udělat, je podepsat příslib, který je k dispozici od spořitelen. Pronajímatel nemusí být při této schůzce přítomen, ale musí také podepsat formulář. Nájemce to oznámí spořitelně, jakmile jeho pronajímatel také podepsal zástavní smlouvu. Účet poté obdrží oznámení o blokování, aby strany mohly k účtu přistupovat nebo jej zrušit pouze v souladu s předpisy o nájmu.
Spekulativní formy investic
Podle německého občanského zákoníku „se smluvní strany (…) mohou dohodnout na jiné formě investice“. Pokud se pronajímatel a nájemce dohodnou, lze zálohu na pronájem investovat například také do akciového fondu. I v tomto případě je investice zastavena, ale tato forma investice je zvolena jen zřídka - riziko ztrát je pro obě strany příliš velké.
Záruka kauce
Další varianta popisuje záruku dluhopisů, kterou mohou poskytnout příbuzní nebo banka. I když je tato možnost v této zemi trochu atypická, existují někteří poskytovatelé, kteří ji nabízejí. Obvykle je za to splatný roční poplatek. Poskytovatel na oplátku zaručuje, že pronajímateli zaplatí kauci za pronájem.
Tyto systémy nejsou pro vklad na pronájem povoleny
Jako pronajímatel není povoleno skládat zálohu na nájemné společně s aktivy vašeho vlastního pronajímatele. Pouze tak lze zabránit zneužití a ztrátě zálohy v případě platební neschopnosti smluvního partnera. Jinak by došlo ke ztrátě peněz nájemce.
Jako nájemce máte právo na to, aby vám pronajímatel poskytl vkladový účet odolný proti úpadku, na který můžete převést peníze. Na požádání musí být pronajímatel také schopen prokázat, že peníze jsou na zabezpečeném vázaném účtu. Pokud to odmítne, můžete jako nájemce proti tomu podniknout právní kroky a zadržet budoucí nájemné až do výše dohodnuté zálohy.
Nesprávná investice zálohy na pronájem: kdy se vystavujete trestnímu stíhání?
Pokud nebyla nájemná kauce investována odděleně od soukromého majetku, může se pronajímatel v určitých případech dokonce dopustit porušení důvěry. Za tímto účelem musí existovat konkrétní riziko, že pronajímatel zkrachuje, uzná to a také to schválí. Pokud je pronajímatel stále ochoten a schopen splatit splatné zálohy z vlastní kapsy, není podle BGH stíhán.
Má pronajímatel vždy přístup k záloze za pronájem?
Pronajímatelé nemusí mít přístup k záloze za pronájem během probíhajícího nájmu; rozhodl BGH. Mělo by být zajištěno, že nájemce může dostat zálohu zpět po skončení nájmu, i když se pronajímatel dostane do platební neschopnosti. V případě sporných reklamací se pronajímatel nemůže dotknout zálohy bez souhlasu nájemce.
Vytvořte kauci za pronájem komerčních nemovitostí
U komerčních nemovitostí nejsou pravidla tak přísná. Zde platí pouze obecné zákony o nájmu bytů podle BGB, nikoli odstavce zákona o nájmu bytů. To znamená, že u obchodního majetku není pronajímatel ani povinen investovat peníze z vkladu odděleně od svých aktiv, ani nemusí být peníze bezpečně uloženy na vázaném účtu. Dobré vědět: Záloha na pronájem komerčního majetku může být také vyšší než nájemné tři měsíce.
Úsilí a náklady spojené s vytvořením zálohy za pronájem
Úrok z vkladu za pronájem musí být zdaněn prostřednictvím úrokové slevy. Pokud byla záloha na pronájem vložena na jméno pronajímatele, musí pronajímatel také vystavit nájemci daňové potvrzení, aby zaplacené daně bylo možné započíst proti jeho přiznání k dani z příjmu.
