Podnájem je skvělým řešením pro nájemce, kteří po určitou dobu žijí v jiném městě nebo dokonce v jiné zemi, aniž by museli ukončit svůj nájem. Aby váš dobrý nájem u pronajímatele neutrpěl, je třeba s podnájemní smlouvou zvážit několik věcí. S naším průvodcem zjistíte, jak správně postupovat.
Každý, kdo je na nějakou dobu na služební cestě nebo si dělá přestávku, se nemusí nutně chtít vzdát svého bytu. Zde smlouva o podnájmu nabízí skvělé řešení pro nájemce, aby se mezitím stali pronajímateli sami. Někdy je byt příliš velký a příliš drahý kvůli oddělení, pak je dobrým řešením také smlouva o podnájmu, dokud nenajdete něco vhodného. Z důvodu nedostatku bytů a drahých nájemných již není podnájem obytného prostoru problémem pouze pro studentské sdílené byty.
Aby váš dobrý nájem u pronajímatele neutrpěl, je třeba s podnájemní smlouvou zvážit několik věcí. Protože to může být dokončeno pouze se souhlasem pronajímatele. Pokud je to váš případ, měli byste ho s dostatečným předstihem informovat, komu se chystáte podnájem. Nemá však slovo, protože nájemné bude i nadále platit výhradně vy jako hlavní nájemce.
Dobré vědět : Pokud pronajmete obytný prostor dále, může pronajímatel zvýšit náklady na pronájem až o dvacet procent. Byt je náročnější kvůli několika obyvatelům, což znamená, že pronajímatel možná bude muset vytvořit vyšší rezervy.
Souhlas pronajímatele: nájemci by to měli zvážit!
Z jakéhokoli důvodu chcete pronajmout část svého pronajatého bytu. Pak neexistuje způsob, jak mluvit se svým pronajímatelem. Protože je stanoveno zákonem, že pronajímatel musí souhlasit s podnájmem. Chcete-li to provést, vysvětlete svému pronajímateli věrohodným způsobem, proč byste rádi pronajímali obytný prostor - na omezenou nebo neomezenou dobu. Pokud je důvod pochopitelný, pronajímatel má jen stěží možnost odmítnout souhlas s podnájemní smlouvou.
V těchto případech určitě řeknete ANO smlouvě o podnájmu
Jako nájemce po oddělení od partnera nebo z důvodu náhle nižších příjmů již nemůžete platit náklady na pronájem sami, a proto chcete podnájem? Dokonce i ti, kteří potřebují péči a potřebují pečovatele, mají obvykle povoleno pronajmout obytný prostor.
Pokud po rozchodu nebo rozvodu nemáte v kapse ani cent, můžete obvykle podnájem.
V těchto případech může pronajímatel podnájemci říct NE
Chcete strávit celý rok v zahraničí jako nájemce bytu a dočasně uložit svůj nábytek v garáži? V tomto případě již neexistuje žádný odkaz na byt. Co je dobré vědět: pokud neprenajmete celý byt do podnájmu a nebudete mít pokoj pro sebe, můžete tah znovu nastolit.
I když si pronajímatel všiml pronajímatele již v důsledku porušení pravidel domu, může pronajímatel zakázat podnájem. Pokud nájemce naplánoval komerční využití obytného prostoru, nelze to od pronajímatele nutně očekávat.
NENÍ od pronajímatele je často obtížné vynést u soudu. Než budete mluvit se svým pronajímatelem, buďte vytrvalí a proveďte průzkum. Neoprávněné odmítnutí souhlasu pronajímatele může dokonce vést k odpovědnosti za škodu.
Písemně zaznamenejte souhlas pronajímatele
Po projednání všech bodů s pronajímatelem byste měli vypracovat písemné prohlášení o souhlasu. V zásadě by měl obsahovat následující body:
- Adresa pronajaté nemovitosti
- Osobní důvody, proč je byt v podnájmu
- Jméno a datum narození podnájemce
Správně vypracujte podnájem
Než se k vám podnájemce nastěhuje, měli byste určitě uzavřít písemnou smlouvu o podnájmu. Zásadním rozdílem mezi běžným nájemním a podnájmem jsou dvě strany, které uzavírají smlouvu navzájem - jmenovitě hlavní nájemce a podnájemce. Obsahuje povinnosti, ale také práva obou stran.
Jako hlavní nájemce musíte vzít v úvahu, že jste stejně schopni splnit povinnosti vyplývající z vaší nájemní smlouvy s pronajímatelem. Kromě toho jste jako hlavní nájemce vždy kontaktní osobou pronajímatele, a to i v případě problémů nebo sporů se svým podnájemcem.
Než se podnájemce nastěhuje, měla by být pro bezpečnost všech zúčastněných stran uzavřena písemná smlouva.
Tipy pro podnájem
1. Zadejte úplné osobní údaje o vás jako hlavním nájemci a vašem podnájemci (jméno, příjmení, přesná adresa pronajatého bytu).
2. Popište podrobně pronajatou nemovitost (patro bytu, která místnost je pronajata, které společenské místnosti lze použít atd.). Je také důležité mít přesný popis toho, jak se má zacházet s položkami, které se používají společně, a se soupisem bytu. V případě nového nákupu sdílených kuchyňských spotřebičů nebo opravy myčky byste měli v podnájemní smlouvě jasně stanovit, jaké dílčí náklady musí podnájemce nést. Jakékoli požadavky, například pravidelné malování místnosti, nejsou platné.
3. Náklady na pronájem a vedlejší náklady musíte vypočítat přesně vy jako hlavní nájemce, aby byly dodrženy vaše zájmy i podnájemce.
4. Vklad je obzvláště důležitý pro hlavního nájemce. Jelikož jste odpovědní pronajímateli, měli byste od svého podnájemce požadovat přiměřenou zálohu ve výši jednoho až tří měsíců nájmu.
5. Na dobu určitou nebo trvalou - určete přesný začátek podnájmu. Pokud je smlouva o podnájmu časově omezená, měl by být uveden přesný důvod. Je důležité udržovat spojení s bytem v případě trvalé nepřítomnosti, například prostřednictvím nábytku v bytě. Pokud je nájem omezený, můžete zde přidat odkaz na osobní použití.
6. Výpovědní dobu můžete nastavit podle aktuálního zákona o nájmu. Obvykle to jsou tři měsíce a odpovídá výpovědní době ve vaší hlavní nájemní smlouvě. V případě smlouvy o podnájmu lze v souladu se zjednodušeným právem na ukončení dohodnout kratší lhůty. Pokud pronajmete pouze zařízený pokoj, můžete ho zrušit bez udání důvodu do 15. dne v měsíci. Pokud potřebujete zvláštní předpis o výpovědní době, máte-li pochybnosti, vždy vyhledejte radu u právníka specializovaného na nájemní právo.
7. K smlouvě o podnájmu připojte kopii hlavní nájemní smlouvy a bytového řádu, aby bylo možné velmi jasně zajistit koordinaci. V domových pravidlech může podnájemce najít všechny důležité informace o dobách odpočinku, dobách závěrky a dobách, kdy se používá sušárna a prádelna. Návštěvní zákazy nebo předpisy ze strany sub-pronajímatele nejsou povoleny, pokud jsou dodržována domácí pravidla. Měli byste také mít písemný souhlas pronajímatele s podnájmem, abyste jej mohli přidat do smlouvy o podnájmu.
Dobré vědět: Pokud dále pronajímáte zařízený pokoj nebo zařízenou část svého bytu, měli byste kromě smlouvy o podnájmu vypracovat také předávací protokol. Kromě stavu pronajatého majetku se zde zaznamenává jakékoli poškození inventáře. To má pro obě strany výhodu v tom, že stav pronajatého majetku byl zaznamenán při nastěhování a lze zohlednit předchozí poškození.
Smlouva o podnájmu: omezená nebo neomezená?
Pokud váš pronajímatel dal souhlas a vy jste již našli podnájemce, měli byste se zamyslet nad tím, zda chcete podnájem na určité časové období nebo na dobu neurčitou. V neposlední řadě je to důležité pro stanovení výpovědní doby.
To bude jasné stanovením doby pronájmu. Pokud nastavíte pouze datum zahájení smlouvy o podnájmu, uzavírá se na dobu neurčitou. Aby mohla platit lhůta, musíte ve smlouvě uvést datum zahájení a přesný čas konce nájmu. Zvláštní výhodou u smlouvy o podnájmu na dobu určitou je, že musí být zaznamenán důvod smlouvy na dobu určitou.
Nejdůležitější otázky týkající se smlouvy o podnájmu
Podnájem - může můj pronajímatel zvýšit hlavní nájemné?
Pokud si přejete podnájem, měli byste rozhodně vzít v úvahu, že pronajímatel může využít tzv. Podnájemní přirážku (§ 553 odst. 2 BGB). Týká se to zejména paušálních účtovaných dodatečných nákladů, jako je elektřina a voda, pokud by v bytě žilo více lidí než dříve. Pokud jsou dodatečné náklady účtovány jednotlivě jednou ročně, argument pronajímatele se nepoužije. V tomto případě může pronajímatel účtovat pouze přiměřenou přirážku k nájemnému za větší opotřebení obytného prostoru. Neexistuje však žádný právní požadavek na přesný výpočet.
Co mám dělat, když mě pronajímatel ukončí jako hlavního nájemce?
Složitý případ může nastat, když pronajímatel ukončí nájem. Hlavní nájemce však musí dodržovat povinnosti smlouvy o podnájmu, a proto je obzvláště důležité sledovat výpovědní lhůty pro hlavní nájem a podnájem. Pokud budete z tohoto důvodu muset podnájemce předčasně upozornit, může od vás požadovat náhradu, například za náklady na stěhování.
Mohu pronajmout prázdnou místnost turistům?
Velmi vzrušujícím tématem pro nájemce je dočasný podnájem turistům. Protože nájemci mohou zjevně jednoduše vydělat kapesné, které by nemělo být podceňováno. Krátkodobé nájemné pro turisty je však ekvivalentní komerčnímu využití obytného prostoru, a je proto zakázáno. Pozor: Riskujete ukončení bez předchozího upozornění a také porušení zákazu zneužití, který nyní platí ve stále více městech.
Každý, kdo jako nájemce pronajme místnost turistům, riskuje ukončení bez předchozího upozornění.
Mohu se dohodnout na zkušební době, když uzavřu podnájem?
Zpravidla se pro podnájemce neposkytuje zkušební doba, i když hlavní nájemce může mít na této ochraně oprávněný zájem. Obecně platí, že pokud si pronajmete zařízený pokoj, můžete vždy zrušit smlouvu do 15. dne v měsíci na konci měsíce. Výpovědní doba je tedy dva týdny. V opačném případě máte v dohodě o podnájmu stále možnost určit zvláštní důvody, například ukončení pro osobní potřebu.
Mohu jako podnájemník oznámit předčasné ukončení, pokud je v bytě plíseň?
Bez ohledu na to, zda jste hlavní nebo podnájemník, je zdravotní stav bytu nepřípustný, a může proto umožnit ukončení bez předchozího upozornění. Jak silná je forma, musí v každém jednotlivém případě zkontrolovat odborník. V takovém případě je vhodné po domluvě s pronajímatelem vyhledat možnou podporu od právníka specialisty nebo sdružení nájemců.
Kontrolní seznam: od nájemce po pronajímatele
- Překontrolujte případná omezení ve své hlavní nájemní smlouvě.
- Získejte písemný souhlas pronajímatele s podnájmem.
- Přemýšlejte o tom, zda chcete pronajmout podnájem zařízený nebo nezařízený, a sami si určete, které společenské místnosti může podnájemce využívat.
- Udělejte si čas výběrem podnájemce a informujte svého pronajímatele, který se nastěhuje, aby vás podnájmu.
- Sjednejte písemnou podnájemní smlouvu a přiložte kopii hlavní nájemní smlouvy a domového řádu.
- Než se nastěhujete, vytvořte se svým podnájemcem zprávu o předání o stavu bytu, když se nastěhujete. Tímto způsobem jste vy a vaši podnájemci optimálně vybaveni pro společné bydlení.
- Vydat podnájemci osvědčení pronajímatele pro registrační úřad obyvatel.
