Každý, kdo chce koupit nemovitost v Německu, musí uzavřít kupní smlouvu před notářem. Toto radí stranám a řídí změnu vlastnictví až do konce.
Kupní smlouva na dům velmi podrobně upravuje, například o jaký majetek se jedná, kdy má být uhrazena kupní cena, kdo nese vedlejší náklady smlouvy nebo jak jsou objednány záruky. Je zřízen a notářsky ověřen notářem, který je obvykle vybrán kupujícím, protože musí nést notářské náklady splatné při koupi domu. Doporučení od přátel nebo místní notářské komory mohou poskytnout adresy v okolí.
Notář realizuje přání zúčastněných osob právně správným způsobem. Jako nestranný poradce však nevěnuje pozornost spravedlivé a vyvážené smlouvě o koupi nemovitosti - nesmíte od něj očekávat žádné daňové poradenství ani ekonomické hodnocení smlouvy. Místo toho upozorňuje na možná rizika pro smluvní strany a objasňuje právní rozsah dokumentu. Na konci procesu notář rovněž zařídí oznámení o převodu v katastru nemovitostí, které kupujícímu zaručí nabytí nemovitosti.
Co je upraveno v kupní smlouvě na dům?
- Smluvní partner
Zde jsou uvedena jména kupujícího a prodávajícího spolu s osobními údaji, jako jsou data narození, stav majetku a adresy. - Předmět nákupu
Co se prodává a co je zahrnuto? Pokud kromě nemovitosti kupujete také věci jako nábytek, saunu, vybavenou kuchyň nebo topný olej, musí to notář potvrdit, včetně sjednaných cen. Daň z převodu nemovitosti se nevztahuje. - Katastr nemovitostí a stav věcí
Popis nemovitosti zahrnuje umístění, velikost, číslo parcely a výpis z katastru nemovitostí. Na prvním místě je obvykle pozemkový poplatek banky. Slouží jako záruka při čerpání úvěru na nemovitost a umožňuje bance uzavřít nemovitost, pokud dluh není splacen. Již existující pozemkový poplatek prodávajícího by měl být započten proti kupní ceně a odstraněn při změně vlastníka.
Na následujících místech v katastru nemovitostí jsou uvedena stávající zatížení nemovitostí, jako jsou práva na cestu sousedů, stávající práva na bydlení nebo zástavní práva. - Kupní cena a platební podmínky
Přesná částka ceny domu, jakýkoli platební plán a podrobnosti účtu prodávajícího jsou uvedeny zde. Kupní cena je splatná až poté, co notář provedl změnu vlastnictví prostřednictvím svého osvědčení a informoval o tom kupujícího. - Datum převodu vlastnictví
To znamená okamžik, od kterého je nemovitost ekonomicky převedena - tj. S převodem práv, povinností a nákladů - na kupujícího. To je zpravidla spojeno s předchozí platbou kupní ceny. - Záruční nároky
Zde jsou uvedeny známé konstrukční vady a záruky nebo nároky na opravy a vylepšení, které existují. Prodávající odpovídá za to, že na nemovitosti budou pouze vady sjednané v kupní smlouvě. Pokud se však v nezrekonstruované staré budově vyskytnou další závady, může prodejce nést odpovědnost pouze za ty, které měl uznat - i když je obvykle obtížné to dokázat. (BGH VII ZR 117/04). - Další předpisy
Pokud náklady na vývoj nemovitosti stále vzniknou, budou tyto mezi stranami regulovány a uvedeny v kupní smlouvě. Ve smlouvě musí být rovněž uvedena veškerá stávající práva na první odmítnutí prodávajícího, obce nebo nájemce (v případě bytů).
Záznam v katastru nemovitostí je součástí nákupu a výstavby nemovitostí. Může se však uskutečnit pouze v případě, že je podepsána a certifikována kupní smlouva.
Tomu byste měli věnovat pozornost při uzavírání zvláštních kupních smluv
Při nákupu bytu
Předem si nechte správu majetku ukázat prohlášení o rozdělení s předpisy Společenství a sběr usnesení. To vám řekne, kolik hlasovacích práv máte na schůzi vlastníků. Dokument je také nezbytnou součástí kupní smlouvy na byt a musí být notáři včas k dispozici.
Při nákupu od vývojáře
Pokud kupujete dům od developera, měli byste být s kupní smlouvou obzvláště opatrní. Protože koupě domu a nemovitosti jdou ruku v ruce a obvykle jsou předepsány podmínky smlouvy s developerem. Jen málo společností je ochotných dělat kompromisy. Organizace na ochranu spotřebitele, jako je Bauherren-Schutzbund nebo Asociace soukromých stavitelů, varují, že předložené návrhy smluv často obsahují způsoby plateb, které jsou pro stavitele nevýhodné. Proto si před podpisem nechte smlouvu s vývojářem zkontrolovat odborníkem.
Vypracujte kupní smlouvu na dům
Návrh smlouvy by měl být oběma stranám k dispozici nejméně dva týdny před jmenováním notáře. Do notářské notifikace kupující a prodávající zkontrolují kupní smlouvu a v případě dotazů mohou získat odbornou radu. To obvykle provádí notář, případně sdružení vlastníků domů a pozemků nebo právník. V této fázi jsou také možné dodatky nebo změny textu smlouvy a jsou zahrnuty ve smlouvě o koupi nemovitosti notářem.
Přezkoumání výpisu z katastru nemovitostí
Advokát mezitím pomocí výpisu z katastru nemovitostí objasní, zda nabízená nemovitost skutečně patří prodávajícímu, a poskytne přehled případných břemen. Katastr nemovitostí obsahuje také informace o velikosti, umístění a typu užívání nemovitosti. Notář to bere na vědomí ve znění smlouvy. Každý, kdo se také podívá na registr zatížení budovy místního stavebního úřadu, je na bezpečné straně.
Tip: Kromě toho by mělo být před jmenováním notáře k dispozici také písemné potvrzení o financování od banky kupujícího. Vzhledem k tomu, že banka obvykle vyžaduje zadání poplatku za pozemek, můžete si to vzít s sebou do notářské notifikace kupní smlouvy - samozřejmě po předchozí dohodě - a nechat si notářsky ověřit najednou. To šetří čas a peníze.
Kdy nabývá účinnosti kupní smlouva na dům?
Právník zahájí zápis do katastru nemovitostí až poté, co prodávající notáři potvrdí zaplacení kupní ceny a daňový úřad potvrdí zaplacení daně z převodu nemovitostí. Tento proces zajišťuje, že prodejci i kupující jsou na bezpečné straně. Změna vlastnictví je nyní dokončena. Ale protože to může nějakou dobu trvat, existuje možnost uzavření předběžné smlouvy. Tímto způsobem se kupující a prodejci navzájem zabezpečují.
Tip : Odstoupení od kupní smlouvy není snadné a vyžaduje značné náklady. Chcete-li zjistit, jak se v případě nouze stále můžete dostat ven, přečtěte si našeho průvodce Odstoupení od kupní smlouvy: Vaše práva kupujícího a prodávajícího v oblasti nemovitostí.
