Ti, kdo pronajímají příbuzným, by měli nejen znát doložku 66 procent, aby ušetřili daně. Vysvětlíme, co je třeba dodržovat v nájemní smlouvě na vyživované děti nebo na zařízené byty a co dalšího je důležité.
Koupě nemovitosti a její pronájem je pro mnohé atraktivní, zejména proto, že peníze jsou bezpečně investovány a lze ušetřit daně. Vedlejší náklady na pořízení, jako je notář a poplatek za pozemky, stejně jako úroky z půjček, odpisy domů a náklady na renovaci, jsou daňově uznatelnými obchodními náklady. Od daní lze také odečíst menší nákupy, jako je zahradní nářadí nebo běžné předměty, jako je elektřina a kanalizace.
Ale buďte opatrní: pokud si chcete z daně odečíst celou částku svých výdajů za pronájem nemovitosti, musíte také účtovat příbuzným alespoň 66 procent tržního nájemného. Pokud je nájemné nižší, například pouze 50 procent místní sazby, lze z daně odečíst pouze polovinu úroků, nákladů a odpisů.
Pronajímatelé by proto měli vždy sledovat místní úroveň nájemného. Pokud se toto zvýší, mělo by se upravit také nájemné pro příbuzné. Jinak jsou daňové výhody odpovídajícím způsobem nižší.
Zlevněné nájemné: Určete místní srovnávací nájemné
Chcete-li vědět, kolik nájemného můžete od příbuzných požadovat, měli byste znát místní nájemné. Můžete si poradit s indexem nájemného nebo najmout odborníka. Pokud pro příslušné místo neexistuje index nájemného, lze podle Spolkového soudního dvora použít také index sousední obce.
Výhoda pro pronájem příbuzným: Index nájemného zahrnuje také nájemné ze starých smluv, které je obvykle výrazně pod nájemným u nových smluv. Soud však nevyjasnil, zda musí být výpočet limitu 66 procent založen na horní nebo dolní hodnotě rozsahu pronájmu. Je však jasné, že rozhodující je teplé a nikoli chladné renty.
To upravuje rozhodnutí Federálního fiskálního soudu: Muž pronajal matce byt, za který požadoval měsíční nájem 2900 eur. Finanční úřad rychle zjistil, že nájemné činilo jen asi 62 procent místního srovnatelného nájemného, a chtěl, aby pronajímatel snížil daňové úspory. Trval však na tom, že při ročních vedlejších nákladech 1 800 eur by bylo dosaženo teplého nájemného 4 700 eur, které dosáhlo 80 procent. V posledním případě dal federální fiskální soud tomuto muži právo (viz IX IX 44/15).
Chcete pronajmout nemovitost příbuzným? Pak byste pro srovnání měli určitě použít místní nájemné nebo index nájemného.
Nájemné závislým dětem
Studenti se rádi nastěhují do pronajatého bytu svých rodičů a nájemné kompenzují svou údržbou. Daňové úřady se však na to podívají blíže: pokud nenajdou žádné pohyby na účtu podobné nájemnému, zruší daňové výhody rodičů. Protože i se svými vlastními dětmi musíte podepsat písemnou nájemní smlouvu, která splňuje obvyklé podmínky.
Byl slyšen případ, kdy si rodiče jejich dcery pronajali byt v jejich domě. Byla podepsána leasingová smlouva a nájemné bylo zaznamenáno, ale dcera neprováděla žádné měsíční převody. Když daňový úřad pokračoval, bylo řečeno, že dcera platí nájemné z hotovostního výživného svých rodičů. Ale protože jako studentka neměla žádný vlastní příjem, kryla ve skutečnosti své životní náklady z výživného. Údajné započtení údržby hotovosti a nájemného nebylo možné prokázat, proto souhlasil federální fiskální soud s finančním úřadem.
Z toho vyplývá, že daňový úřad musí uznat nájemní smlouvy příbuzných s plnoletými dětmi, pouze pokud určují výši nájemného a výživného a částky jsou vypláceny samostatně a ověřitelně. To platí také v případě, že potomci platí své nájemné z peněžní péče svých rodičů (BFH, Az. IX R 28/15 a BFH, Az. IX R 30/98).
Pokud se chcete vyhnout potížím s daňovými úřady, můžete použít jinou alternativu: Pokud mají děti vyšší částku (osvobození od daně do 400 000 EUR), mohou je použít k zaplacení nájemného. Ale buďte opatrní: Ani tehdy nemusí být nájemné vypláceno ročně nebo v celkové výši po několik let, ale musí být placeno měsíčně, aby byl nájem uznán daňovými úřady (rozsudek BFH ze dne 19. 6. 1991, BStBl 1992 II s. 75).
Pronájem zařízených bytů příbuzným
U zařízených nebo částečně zařízených bytů buďte opatrní: Zde musíte uvést příplatek za vybavení, i když je pronajímáte příbuzným. Avšak pouze v případě, že lze tento příplatek určit z místního indexu nájemného nebo z příplatků, které lze realizovat na trhu - jiné zdroje nejsou povoleny.
V případě sjednaném před federálním daňovým soudem si rodiče pronajali svému synovi byt s novou vestavěnou kuchyní, pračkou a sušičkou a účtovali si 66 procent místního nájemného. Ale protože finanční úřad zvýšil místní srovnávací nájemné o příplatek za vybavení vybavené kuchyně, pračky a sušičky ve výši měsíčního odpisu, byla překročena překážka 66 procent a sníženy požadované daně.
Pokud pronajímáte zařízený nebo částečně zařízený byt svým příbuzným, musíte uvést příplatek za vybavení.
BFH souhlasila s finančním úřadem, protože: Pronajímatelé mohou platit nájemné bez nábytku pouze v případě, že užitnou hodnotu poskytnutého nábytku nelze odvodit z indexu nájemného, ani nelze určit místní tržní poplatek za pronájem nábytku (rozsudek BFH z 6.2. 2018, IX R 14/17).
Tip: Není dovoleno - i když finanční úřad někdy nesouhlasí - odvodit příplatek za nábytek z měsíční částky lineárního odpočtu za opotřebení nábytku nebo nábytku. To je také patrné z výše uvedeného rozsudku.
Abychom se vyhnuli problémům a udrželi nízkou cenu pronájmu, je lepší nechat prázdné rezidenční nemovitosti příbuzným. Pokud chcete být velkorysí, můžete samozřejmě dát členům rodiny vybavení.
