Každý, kdo objevil péči o nemovitosti jako kapitálovou investici, investuje do ziskového a nízkorizikového budoucího trhu. Protože se jedná o velmi bezpečnou formu investice s mnoha výhodami a zvládnutelnými riziky.
V důsledku demografických změn se vlastnosti péče stávají atraktivní investicí kapitálu. Do roku 2050 budou v Německu podle odhadů zapotřebí čtyři miliony péče. Ale ještě na to nejsme připraveni. Přibližně 90 procent pečovatelských zařízení je plně využíváno. Jen v příštích deseti až patnácti letech budou zapotřebí stovky tisíc nových pečovatelských míst, aby byla uspokojena rostoucí poptávka. K dispozici jsou také apartmány pro bydlení odpovídající věku. To vyžaduje investice, které doposud prováděly hlavně banky, pojišťovny nebo fondy. Trh je však nyní otevřen i soukromým investorům. A pro ně jsou pečovatelské nemovitosti, zejména investice do pečovatelských bytů, užitečnou investicí.
Co je to pečovatelský byt?
Péče o byty jsou obytné jednotky v pečovatelském domě. Jsou zhruba srovnatelné s bytem. Pečovatelské apartmány jsou však jednolůžkové nebo dvoulůžkové pokoje s koupelnou, některé s balkonem nebo terasou. Jsou bezbariérové a bezbariérové. K dispozici jsou systémy tísňového volání a společné prostory, jako jsou jídelny, kuchyně a zelené plochy. Pokoje mají v průměru 25 až 35 metrů čtverečních a jsou pronajímány obyvatelům provozovatelem pečovatelského domu. Přesné rozdělení pečovatelského domu provádí vývojář a provozovatel pečovatelského domu. Protože při koupi pečovatelského bytu získáte nejen obytnou jednotku, ale také proporcionálně obecní část. Správcovská společnost přebírá povinnosti pronajímatele.
Kdo nabízí péči?
Stavbu domovů s pečovatelskou službou obvykle plánuje a realizuje developer nebo provozovatel nemovitosti. Majetek je také rozdělen na jednotlivé jednotky na základě zákona o bytovém vlastnictví (WEG), které hradí různí investoři. Specializovaní makléři znají vlastnosti této kapitálové investice a za vás se postarají o všechny formality. Pokud nechcete investovat pouze svůj kapitál, měli byste si financování předem pečlivě promyslet. V zásadě můžete investovat do nové budovy nebo koupit stávající dům s pečovatelskou službou od jiného investora. Můžete to udělat například prostřednictvím trhů s nemovitostmi na internetu. Provozovatelé ošetřovatelských zařízení jsou často charitativní organizace,na budoucí trh však vstupuje stále více obecních a soukromých poskytovatelů.
Co stojí dům s pečovatelskou službou?
Náklady na dům s pečovatelskou službou zahrnují nejen životní prostor v metrech čtverečních, ale také proporcionálně komunální prostor - a to se může v závislosti na systému značně lišit. Kromě velikosti pečovatelského bytu a komunální oblasti hraje také roli umístění a vybavení - obojí může mít silný dopad na ziskovost kapitálové investice. Naplánujte si minimálně 80 000 eur jako investici. V průměru však můžete za atraktivní nemovitost zaplatit také 120 000 až 200 000 eur. Kromě toho existují rezidence pro seniory se zvláštním umístěním a atmosférou až za 300 000 eur. Nemusíte pokrýt celou investici vlastním kapitálem, ale měli byste mít k dispozici alespoň 30 000 až 50 000 eur. Ostatní náklady na dům s pečovatelskou službou můžete financovat z vnějšího kapitálu.Poté můžete úrok požadovat pro daňové účely.
Investice do pečovatelského domu je obzvláště lukrativní, pokud je nemovitost v dobré lokalitě a je přesvědčivá z hlediska kvality a vybavení.
Na co si musíte dávat pozor při nákupu pečovatelského domu?
V zásadě existují dva typy sociálního majetku: způsobilé a nezpůsobilé. Nemovitosti způsobilé k financování získávají státní financování prostřednictvím sociálních fondů. Na druhé straně asistovaný život obvykle nemá nárok na financování a nedostává žádnou finanční pomoc z fondů sociálního pojištění. Pokud pronajímáte v rámci asistovaného bydlení s leasingem, nemáte krytí z fondů sociálního zabezpečení. Asistovaný život bez leasingu má na druhé straně podobné výhody a nevýhody jako v případě kondominia: Vy sami se rozhodujete v komunitě vlastníků, ale také nesete náklady na údržbu. Na co byste měli také věnovat pozornost:
- Atraktivní lokalita s dobrou infrastrukturou (lékaři, parky a obchody v okolí)
- Napojení na veřejnou dopravu
- Zkušený operátor s odpovídajícím úvěrovým hodnocením
- Vysoce kvalitní vybavení
Pokud uvažujete o financování z Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), měla by nemovitost splňovat obvyklá kritéria úspory energie. Pokud budete chtít nemovitost později sami použít, může se vyplatit investovat do bydlení vhodného pro věk nebo do asistovaného bydlení ve vašem bezprostředním okolí.
Výhody pečovatelských nemovitostí jako kapitálová investice
Při investování do nemovitostí s pečovatelskou službou je odstraněna řada nevýhod bytů. Například se nemusíte starat o pronájem a správu nemovitosti osobně. Leasingy obvykle trvají 20 až 30 let. Náklady na ty, kteří potřebují péči, jsou hrazeny z fondů sociálního zabezpečení v závislosti na potřebách péče. Pokud neobdržíte příjem z pronájmu z důvodu potřeby, nemá to na vás jako investora zpočátku vliv. Nájemné získáte od nájemce bez ohledu na to, zda je dům s pečovatelskou službou obsazený nebo nájemce nemůže platit. Ztráta na nájemném je poté placena nájemci z fondů sociálního zabezpečení - a částečně dostanou „zálohu“ od příbuzných. Ale to se vás také netýká. Máte tedy určitý stupeň zabezpečení, pokud jde o vaši investici.Stručný přehled výhod:
- Dlouhodobé nájemní smlouvy až na 30 let s jedním nájemcem
- Nájemce přebírá každodenní údržbářské práce
- Potřebujete menší rezervy než u jiných nemovitostí
- Manažer se stará o záležitosti vlastníka, jako je příprava účtů za služby
- Nájemce platí nájem, i když je nájem prázdný nebo se nájem zpozdil
- Zápis do katastru nemovitostí se všemi právy a povinnostmi prodávat, rozdávat, odkazovat a půjčovat dům s pečovatelskou službou
- Majetek již byl zkontrolován prostřednictvím kontrol posouzení potřeb, například provozovateli, bankami a sociálními agenturami
- Preferované právo na obsazení v případě potřeby v rodině je běžné
Každý, kdo investuje do pečovatelských domů jako kapitálová investice, má mnoho výhod.
Rizika domovů s pečovatelskou službou jako investice
Při investování do pečovatelského domu je největším rizikem úpadek provozovatele. To se v Německu děje velmi zřídka (méně než jedno procento). Přesto byste měli zajistit, aby byl pečovatelský majetek obsazen alespoň 85 procenty, aby provoz zůstal ekonomický. Špatné umístění, například s malou potřebou prostoru pro péči, horším vybavením nebo konkurencí v bezprostřední blízkosti, může být důvodem neefektivity pečovatelského domu. Pokud nájemce neplní vyživovací povinnosti, existuje riziko ztráty nájemného i ukončení nájmu. V přímém srovnání s pronajatým bytem jsou však tato rizika poměrně nízká.
Jak si pronajímáte dům s pečovatelskou službou?
Nájemce domova s pečovatelskou službou je odpovědný za hledání a výběr nájemců. Jako investor se toho nemusíte obávat. Nájemní smlouvu uzavíráte s provozovatelem. Ve smlouvě by mělo být definováno:
- Doba trvání smlouvy, obvykle 20 až 30 let
- Výše nájemného a kompenzace inflace prostřednictvím indexování
- Práva a povinnosti nájemce, jako jsou opatření údržby
Jaké jsou další náklady?
Na rozdíl od běžného bytu vám jako vlastníkovi pečovatelského zařízení vznikají pouze nízké vedlejší náklady, například náklady na údržbu. Většinou jsou omezeny na „střechu a oddíl“. Jako vlastník tedy nesete odpovědnost za údržbu nosné stavební konstrukce včetně střechy. Provozovatel pečovatelského domu obvykle nese další náklady na opravy a údržbu. Správa majetku se stará o udržovací rezervy, které vyjasňuje a hlasuje na výroční schůzi vlastníků. Celkově byste měli jako další položky zohlednit následující položky:
- Daň z převodu nemovitostí, přibližně 3,5 procenta až 6,5 procenta, v závislosti na státě
- Náklady na notáře a soud, přibližně 1,5 procenta
- správní výdaje
- Náklady na údržbu, zhruba dvě až tři eura za metr čtvereční
- Náklady na zprostředkování
Jsou vlastnosti péče ziskové?
Vlastnosti péče jsou v současné době stále výklenkem. Jsou však považovány za zvláště bezpečnou investici s vysokou návratností. S odpovídajícím kapitálem je možné až pět procent a více. V průměru můžete očekávat návratnost od 3,5 procenta do 5,5 procenta. Když investujete do domu s pečovatelskou službou, získáte vysokou úroveň zabezpečení výpočtu prostřednictvím dlouhých pronájmů a nízkého rizika selhání. V leasingu určíte automatické zvýšení nájemného (indexace), které se vypočítá na základě míry inflace a poskytne vám určitou úroveň ochrany proti inflaci. Získáte výhodné podmínky financování nemovitostí s pečovatelskou službou a můžete odečíst budovy a úroky z půjčky od daně. Vzhledem ke zvýšené poptávce je prodej domu s pečovatelskou službou často snazší než prodej bytu.Zde také můžete využít daňových výhod, pokud nemovitost vlastníte deset let.
Jsou pečovatelské apartmány ziskovější než byty?
V přímém srovnání s byty jsou pečovatelské domy mnohem méně riskantní a spolehlivější. S byty nebudete mít jen vyšší náklady na správu a údržbu. Musíte také očekávat ko-výchozí hodnoty nebo dokonce pronajmout nomády. Své rezervy musíte vypočítat odpovídajícím způsobem vyšší. Poptávka investorů po pečovatelských domech se zvyšuje. Příjem z domova s pečovatelskou službou nezávisí na ekonomice a inflaci. Nájemné je proto předvídatelné a stabilní, a proto je vhodné i jako penzijní připojištění a pojištění.