Při ukončení z důvodu osobního použití má majitel možnost nastěhovat se do svého vlastního, dříve pronajatého bytu. Předpokladem je, že obytný prostor potřebuje sám majitel, blízký příbuzný nebo člen domácnosti, což je jasně uvedeno v oznámení o ukončení.
V praxi vždy existují právní problémy kvůli ukončení pro osobní potřebu. Například nájemníci často popírají, že by existoval skutečný zájem o vlastní použití. Mají podezření, že tento typ ukončení nájmu je pouze záloha, aby bylo možné nemovitost využívat efektivněji. Zákon o informačních službách a daně LBS sestavil několik rozsudků o ukončení osobního užívání pro své další vydání.
Ukončení z důvodu osobních potřeb, pokud jste příliš staří
Podle rozsudku berlínského krajského soudu (spis č. 67 S 345/18) může vysoký věk chránit nájemce před ukončením z důvodu osobních potřeb. Jeden majitel neuspěl se svou žádostí o odstranění páru ve věku 87 a 84 let z jeho bytu. Dotčené osoby poukázaly na to, že od nich nelze očekávat, že se odstěhují kvůli jejich zdravotnímu stavu, stáří a sociálním kořenům v oblasti. Berlínský krajský soud tyto důvody pro utrpení přijal. Pokud pronajímatel netrpí zvlášť závažnými nevýhodami, pokud se nemůže do nemovitosti nastěhovat, musí se obejít. Tak tomu v tomto případě nebylo, koneckonců to ani neměl v úmyslu používat po celý rok.
Ukončení z důvodu osobního použití již po krátké době
V době pronájmu nemovitosti by měl majitel pečlivě zvážit, zda by ji v dohledné budoucnosti mohl sám využívat. Ukončení z důvodu osobního použití může být právně neúčinné, pokud následuje uzavření smlouvy příliš rychle a příčina byla zjevná již v té době. Federální soudní dvůr (spisová značka VIII ZR 233/12) musel posoudit, zda tomu tak může být i po třech letech. Soudci to popřeli, ale zároveň objasnili, že problematické období je kratší než tři roky.
Předběžné ukončení z důvodu osobního použití
Ukončení z důvodu osobního použití není oprávněné, pokud vlastník může prokázat oprávněnou osobu, ale toto se zjevně používá pouze jako zástupný symbol. V případě před Federálním soudním dvorem (spisová značka VIII ZR 214/15) šlo o takovou konstelaci. Nájemníci obvinili majitele, že měl v úmyslu prodat a byt nechal pouze synovci, aby později usnadnil prodej nemovitosti. BGH byl schopen těmto argumentům porozumět.
Ukončení z důvodu osobního použití s pochopitelným úmyslem použít
Profesionální fotbalista, který pracoval v zahraničí, chtěl žít se svou rodinou ve svém volném čase (zejména během zimní přestávky, která trvala několik měsíců) v bytě, který vlastnil, a proto ji nájemce z důvodu jejího vlastního užívání upozornil. Myslela si, že žádost byla podána, a nevyklidila byt. Okresní soud v Mnichově (spisová značka 473 C 7411/714) vyslechl manželku (matku dítěte, které se nedávno narodily) a dospěl k závěru, že skutečně existuje srozumitelné zamýšlené použití.
Ukončení z důvodu osobních potřeb po prostorovém oddělení manželů
Neobvyklá forma osobního použití nastává, když je příčinou odloučení od manželů. Muž - ženatý a má dvě děti - dal výpověď svým nájemníkům z důvodu, že se kvůli trvalým vztahovým problémům chce přestěhovat do svého bytu. Dokázal to před krajským soudem v Heidelbergu (spisová značka 5 S 42/12) prokázat prohlášením stále manželky. To potvrdilo, že soužití bylo „těžké snést“. Soud navíc přijal argument majitele, že pronajatý byt mu vydělal necelých 400 nájemného měsíčně, ale že on sám mohl získat srovnatelný životní prostor pouze za podstatně více peněz.
Ukončení z důvodu osobního použití: Písemné vzdání se nájemní smlouvy
Je docela možné, že se pronajímatel od začátku zdrží svého vlastního užívání u nájemce. V takovém případě by však toto vzdání se, stejně jako samotná nájemní smlouva, mělo být jasně písemně zaznamenáno. V každém případě Spolkový soudní dvůr rozhodl (spisová značka VIII ZR 223/06), že by to bylo nutné po dobu delší než jeden rok, pokud by bylo vyloučeno právo na ukončení.
Ukončení z důvodu osobního použití: Povinnost pronajímatele nabídnout
Pokud má vlastník ve stejném domě nebo komplexu jiný byt, který je aktuálně prázdný, musí to nabídnout nájemci, který byl ukončen z důvodu osobních potřeb. V zásadě existuje taková „povinnost nabídnout“, rozhodl Spolkový soudní dvůr (spisová značka VIII ZR 311/02). To platí alespoň v případě, že se takový byt uvolní do konce řádné výpovědní doby. To je přesně to, co vlastník neudělal a místo toho pronajal nemovitost někomu jinému. To vedlo k neúčinnosti ukončení pro osobní potřebu.
Ukončení z důvodu osobních potřeb člena rodiny
Švagr nebo švagr majitele ve skutečnosti nepatří do skupiny příbuzných, kteří odůvodňují ukončení pro osobní potřebu. Patří sem blízcí příbuzní, jako jsou děti, rodiče nebo sourozenci. Pokud má však pronajímatel obzvláště blízký kontakt se svým švagrem, je Spolkový soudní dvůr (spisová značka VIII ZR 247/08) přesvědčen, že žádost o osobní užívání lze uplatnit jako výjimku.
Předstírané ukončení z důvodu osobního použití: kompenzace
Někdy strany dosáhnou urovnání v kontextu postupu pro vlastní potřebu. Co se ale stane, pokud se po takovém srovnání ukáže původně zmíněný důvod ukončení falešný? Podle okresního soudu v Mnichově (spisová značka 474 C 19752/11) pak záleží na tom, zda by srovnání mělo ve skutečnosti vytyčit čáru bez ohledu na pravdivost. Pokud to bylo zamýšleno, jsou vyloučeny pozdější nároky na náhradu škody ukončeného nájemce.
Test stížnosti po ukončení z důvodu osobního použití
Nájemníci se mohou bránit proti ukončení z důvodu osobních potřeb s odkazem na případ strádání. Pokud je stěhování pro ně nepřiměřené, například proto, že jsou velmi staré nebo vážně nemocné, mohou zůstat v pronajatém bytě i přes výpověď. Podle současné judikatury Federálního soudního dvora musí soudy nyní podrobněji zkoumat, zda existuje případ nouze. Může být například přizván odborník ke zkoumání skutečného fyzického a duševního stavu nájemce. V budoucnu je třeba se vyhnout schematickým úsudkům, podle nichž je jedné straně automaticky přidělen větší zájem o pronájem nemovitosti v závislosti na věku nájemce nebo typu nemoci (čísla spisů: VIII ZR 180/18 a VIII ZR 167/17).
