Zvláštní užívací práva udělují členovi společenství vlastníků zvláštní pravomoci, pokud jde o části majetku společenství. Zde si můžete přečíst, o které části se může jednat a jaká práva a povinnosti vyplývají ze zvláštního užívacího práva.
Jaké je zvláštní užívací právo?
Zvláštní užívací právo v rámci společenství vlastníků znamená, že jeden z vlastníků bytů má právo výlučně užívat části majetku společenství.
Takto dohodnuté právo může významně zvýšit tržní hodnotu nemovitosti. To platí například v případě, že má byt zvláštní užívací práva pro zahradu nebo vlastník bytu má garáž pro výhradní použití. Zvláštní užívací práva na parkovací místo jsou velkým plusem, zejména v lokalitách ve městech.
Mimochodem, neexistuje žádný právní základ pro zvláštní užívací právo. Je zmíněn v § 5 odst. 4 větě 2 Condominium Act (WEG) - není však definován.
Příklady: K čemu lze udělit zvláštní užívací právo?
Zvláštní užívací právo lze v zásadě přiznat pro všechny oblasti, které patří do společného majetku, pokud s tím společenství vlastníků souhlasí. Příklady těchto myslitelných oblastí jsou:
- Parkovací místa / garáže pro automobily
- Místnosti v suterénu
- Terasy
- Zahrady a zahradní části
- Podkroví
- Oprávnění k používání zvláštních zařízení, jako je sauna
Pro všechny tyto oblasti lze udělit zvláštní užívací právo. Je však důležité vědět, že stále zůstávají společným majetkem. Oprávněný uživatel si jej tedy může nárokovat sám, nestává se však výhradním vlastníkem prostřednictvím uděleného práva.
Pro parkovací místo lze udělit zvláštní užívací právo. Ale stále patří do majetku komunity.
Kdo může získat zvláštní užívací právo?
Zvláštní užívací právo pro jednu nebo více oblastí lze udělit pouze členovi společenství vlastníků. Třetí osoby jsou vyloučeny. Oprávněný uživatel má však možnost pronajmout prostor třetí osobě pronajmutím společného majetku - například parkovacího místa.
Jak se získává zvláštní užívací právo?
Pokud má být společný majetek ponechán jedinému vlastníkovi bytu k výlučnému užívání, je dohoda mezi všemi spoluvlastníky povinná; rozhodnutí nestačí. To platí, i když předpisy Společenství obsahují obecnou úvodní doložku. Pokud mají být rezolucí udělena zvláštní užívací práva, musí být do předpisů Společenství zahrnuta odpovídající specifikační úvodní doložka.
Zvláštní užívací právo pro vlastníka bytu je obvykle stanoveno v prohlášení o rozdělení. Možné je i následné přidělení, ale tuto dohodu pak musí bez výjimky schválit všichni spoluvlastníci.
Zvláštní užívací právo: notář a katastr nemovitostí
Dohodnuté zvláštní užívací právo lze zapsat také do katastru nemovitostí. To však není povinné. Je také možné si jej nechat notářsky ověřit. Obě opatření jsou absolutně vhodná, protože dohoda mezi současnými vlastníky bytů, která je uzavřena pouze písemně nebo dokonce ústně, se vztahuje výhradně mezi nimi, tj. Má mezi nimi pouze tzv. Smluvní účinek. Pokud je nemovitost prodána, pro nového vlastníka neexistuje, takže by nový majitel měl legálně možnost společný majetek využívat.
Pokud je naopak právo notářsky ověřeno a zaznamenáno do katastru nemovitostí, stala se oblast součástí soukromého vlastnictví (viz níže), a proto se vztahuje i na budoucí vlastníky bytů.
Zvláštní užívací práva mohou být zapsána do katastru nemovitostí nebo notářsky ověřena.
Práva a povinnosti vyplývající ze zvláštních užívacích práv
Právo na výlučné užívání části společného majetku jde ruku v ruce s výslednými povoleními, ale také povinnostmi.
Zvláštní užívací právo: práva vlastníka bytu
- Jediné užívací právo
Kdokoli má zvláštní užívací právo, může využívat výlučně jemu přidělenou oblast. Jeho použití spoluvlastníkům je zakázáno. Pokud skutečný vlastník nemůže uplatnit svá práva, může od společenství vlastníků domů požadovat náhradu. - Právo na výnos
Pokud oblast uvedená ve zvláštním užívacím právu přináší příjem, například každoročně v zahradě dozrává ovoce, zákon o vlastníkovi bytu stanoví, že tento příjem náleží příjemci. Pokud je místo toho garáž, lze ji pronajmout. I zde plyne příjem výhradně příjemci.
Zvláštní užívací právo: Povinnosti vlastníka bytu
- Strukturální změny
Oprávněný uživatel nesmí provádět žádné strukturální změny v oblasti se zvláštním užívacím právem. Výjimka: Odlišná dohoda je uvedena v prohlášení o rozdělení.
Strukturální změny zahrnují také opatření, jako je plot kolem oblasti. Dočasná zařízení, jako je houpačka pro děti, jsou vyloučena. - Údržba, čištění, správa, opravy
V zásadě je společenství vlastníků povinno společně nést náklady na dotyčnou oblast, a to i přes zvláštní užívací právo. Dohoda však zpravidla stanoví, že osoba oprávněná ke zvláštnímu užívání je povinna jej udržovat na své náklady. To zahrnuje čištění, správu a veškeré opravy, které mohou být nezbytné.
Zvláštní užívací práva a soukromé vlastnictví: to je rozdíl
Pojmy zvláštní užívací právo a zvláštní vlastnictví jsou často vzájemně zaměňovány nebo omylem používány jako synonyma. Mezi těmito dvěma je ale zásadní rozdíl.
Zvláštní užívací právo uděluje oprávněné osobě právo užívat pouze oblasti náležející ke společenství vlastníků. To nemění stav vlastností oblasti. Zůstává majetkem společenství vlastníků.
V případě soukromého majetku je naopak členem společenství vlastníků nejen uživatel, ale také vlastník určité oblasti. S tímto statusem může svobodně provádět strukturální změny, ale pouze pokud to neovlivní třetí strany.
Co se stane při prodeji se zvláštními právy na užívání a vlastnictví?
Má-li být nemovitost prodána, je bezpodmínečně nutné zajistit, aby zvláštní užívací právo nebylo možné převést odděleně od samostatné nemovitosti, nýbrž aby bylo možné ji prodat v kombinaci.
Kupující nemovitostí jsou v bezpečí, když je právo na užívání území nejen notářsky ověřeno, ale je také zapsáno v katastru nemovitostí. Poté se automaticky stane součástí samostatné vlastnosti a při prodeji se automaticky předá novému vlastníkovi.