Dobrá zpráva pro stavitele a majitele nemovitostí: Ústavní soud zrušil daň, která je pro ně ústřední - daň z nemovitostí. Špatné zprávy bohužel rychle následují: bude jejich nová verze. A jak to u takových politických iniciativ často bývá: O tom, jak by měla být navržena nová forma daně, se živě diskutuje. Protože taková nová verze vzbuzuje mnoho přání - a zároveň otevírá příležitosti pro lepší a spravedlivější právní předpisy.
V loňském roce federální ústavní soud prohlásil dříve použitelnou daň z nemovitosti za odporující základnímu zákonu a do konce roku 2019 požadoval od zákonodárce novou úpravu. Hlavní argument soudu: Hodnoty, na nichž dosud byla založena majetková daň, pocházejí od roku 1964 ve starých spolkových zemích a od roku 1935 v nových. Takový starý základ daně již nemá nic společného se skutečnými tržními hodnotami a narušuje daňové zatížení. To je v rozporu se zásadou rovnosti.
Daň z nemovitosti je jedním z nejdůležitějších zdrojů příjmů pro obce s celkovým příjmem téměř 14 miliard eur ročně. Peníze se používají mimo jiné k financování místní infrastruktury. Z hlediska celkových daňových příjmů se zde však jedná pouze o dvě procenta. To znamená, že nemovitosti v Německu jsou zdaněny výrazně méně než ve srovnatelných zemích. Mnoho občanů by nicméně raději vidělo úplné zrušení této daně. To se dá jen těžko očekávat: zdroj příjmů je pro finančně těsné obce příliš důležitý.
V diskusi o nové verzi upřednostňují politici a realitní průmysl, zástupci komunit a sdružení nájemců (v závislosti na zájmech) velmi odlišné modely. Na konci loňského roku proto ministr financí jako obvykle do diskuse nezavedl pouze nový návrh zákona, ale spíše dva různé modely.
První návrh (zvýhodněný samotným Olafem Scholzem a SPD) vychází při výpočtu daně z hodnoty nemovitosti a budovy na ní postavené. Abychom to však mohli vypočítat pro více než 35 milionů nemovitostí, byla by zapotřebí vysoká úroveň byrokratického úsilí. To je přesně to, co strany Unie kritizují a chtějí model, který zohledňuje pouze plochu podlahy a budovy. Sociální demokraté to vnímají jako nespravedlivé. Protože pokud by základem daně byla samotná oblast, drahá luxusní nemovitost v centru města by stála tolik jako méně hodnotný dům na periferii. Na začátku roku se představitelé federální a státní vlády dohodli na kompromisním modelu,ve kterém se k výpočtu daně kromě hodnoty nemovitosti použije stáří budovy a průměrné nájemné. Jakmile to bylo zveřejněno, bylo také za to těžce kritizováno. Důraz byl kladen především na výrazně vyšší daně z důvodu daňového kompromisu: v již tak drahých městech by se život stal ještě nedostupnějším, protože daň z nemovitosti může být nakonec přenesena na nájemné.
Cenová exploze - čekání může být velmi lukrativní. O několik let později byl každý, kdo vlastnil nemovitost na dobrém místě v Berlíně, dvakrát tak bohatý. Docela uvolněně a bez toho, že bych předvedl cokoli z mých vlastních. Daň z pozemkové hodnoty by mohla přinést alespoň část těchto zisků široké veřejnosti.
Daň z nemovitostí, která je spravedlivá, nákladově neutrální a vybírá se bez velkého úsilí, se nezdá v dohledu. Je tedy dobré udělat krok zpět a promluvit si s nezávislým odborníkem. Dirk Löhr je profesorem daní a ekologické ekonomie na Trier University. Po celá léta se zabýval alternativami ke staré dani z nemovitosti a má sídlo v současné komisi pro stavební pozemky federální vlády. Löhrova teze: Strukturováním daně z nemovitosti lze ovlivnit využití stavebních pozemků. Jeho model daně z pozemkové hodnoty se významně liší od modelů dříve diskutovaných ve vládě.
Prof. Löhr, jak hodnotíte současnou debatu o dani z nemovitosti?
Ekonom - Dirk Löhr je profesorem daní v Trevíru a daňovým poradcem. Dlouhodobě působil v ekonomice a spoluzaložil iniciativu „Grundsteuer: Zeitgenöss!“, Ve které kromě řady starostů, NABU, BUND, Deutsche Umwelthilfe, Institutu německé ekonomiky, Sdružení německých architektů a Sdružení německých nájemců spolupracovat. Prof. Löhr je v současné době také členem Spolkové vlády pro stavební pozemky.
To, o čem se dosud diskutovalo, si odporuje a je příliš komplikované. Hodnotový model Olafa Scholze je v zásadě modernizací staré standardní hodnotové metody. Starý proces nebyl na úkolu a nyní chcete velmi podobný proces, který je stejně složitý. Myslím, že je to těžké.
Kde přesně vidíte problémy?
Například pouhé určení životního prostoru je něco jiného než snadné. Pokud se chcete dnes domluvit na pronajímateli se snížením nájemného, nejlépe uděláte, když se vydáte na životní prostor. V každém bytě se to špatně počítá. Taková věc je nevhodná pro metodu výpočtu daně z více než 35 milionů nemovitostí.
Vidíte nějaké další problémy?
Daňoví poplatníci budou také muset v daňovém přiznání uvést rok výstavby. Jaký je ale správný rok výstavby po rozsáhlých modernizacích, rozšířeních, přestavbách a doplněních? Komplexně zrekonstruovaná budova ve stylu Wilhelminian může mít výrazně delší zbývající životnost než nemovitost z 80. let, která nebyla pravidelně udržována. Odborníci na oceňování zde uplatňují ekonomický přístup.
Zní to jako kaskáda tisíců procesů.
Dá se to předpokládat. Dalším problémem jsou komerční nemovitosti, kde není nájemné. Postupy, které se zde mají projevit, jsou poměrně komplikované. Hodnocení zemědělské a lesní půdy je také velmi časově náročné.
Některá sdružení dokonce požadují úplné zrušení daně z nemovitosti.
Za tím jsou finanční zájmy. Modelový spor však má to, co je zapotřebí pro solidní koaliční krizi. Pokud nedojde k dohodě a daň z nemovitosti bude zrušena, pak by ztráty v rozpočtech obcí musely být kompenzovány federální a státní vládou.
Ale pro komunity nejsou úplně irelevantní.
Pro obce je majetková daň druhým nejdůležitějším přímým zdrojem daně po živnostenské dani. Proto jsou obce samozřejmě proti pozastavení daně z nemovitosti. Tím je zajištěna obecní finanční samostatnost.
Obhajujete třetí model zdanění, daň z hodnoty pozemků. Můžete nám vysvětlit tu zásadu?
Daň z hodnoty pozemků je jednoduchá daň, protože hodnoty pozemků, které jsou pro ni nezbytné, jsou již k dispozici v obcích. Výchozím bodem je pozemek. Ty jsou obvykle známy katastrálním úřadům. I dnes hodnotící výbory hodnotí hodnotu půdy každé dva roky. To odráží majetkovou hodnotu, stávající stavební práva a rozsah obecních služeb. Obec by pak na to stanovila příslušnou daňovou sazbu. Implementace je snadná, rychlá a levná.
Ale je toho víc: Hodnoty pozemků vyplývají ze skutečnosti, že veřejnost poskytuje zálohy - s výstavbou infrastruktury. Pokud je to úspěšné, budou existovat osady, a to nakonec vytvoří vyšší pozemské hodnoty. Veřejné služby se proto primárně odrážejí v hodnotě půdy. Soukromý majitel má možnost soukromě vybírat plody toho, co veřejná peněženka zaslala. Pokud nebyl veřejný sektor úspěšný, zůstávají náklady. Žádný vlastník půdy nevytvořil hodnotu své země sám. Samozřejmě na něm každý vytváří hodnotu svého domova. To by také mělo zůstat nedotčeno. Ale hodnota půdy je něco, co vzniká společným úsilím.
Byli by vítězové a poražení s takovou daní z hodnoty půdy?
Hlavními vítězi by byli obyvatelé bytových domů. Najdete je zejména ve větších městech. Možný vývoj plně nebo téměř plně využívají. Je tam také mnoho bytů. Všichni by vyhráli. Jejich daňové zatížení by se mělo zpravidla výrazně snížit.
Kdo zaplatí více?
Spekulanti a vlastníci nevyužité půdy by prohráli. Jejich daňové zatížení by se několikanásobně zvýšilo. To by přineslo na trh více stavebních pozemků. To by tlumilo ceny stavebních pozemků.
