Základem každého pronájmu je leasing. Stanoví základní práva a povinnosti obou stran, tj. Nájemce a pronajímatele. To je zvláště důležité v případě sporu mezi oběma stranami - pak je rozhodující to, co je dohodnuto v nájemní smlouvě.
V Německu existuje velká svoboda při koncipování nájemní smlouvy - ale to věci nijak neusnadňuje. Protože v závislosti na tom, jak je formulována nájemní smlouva, může být buď velmi přátelská k nájemci, nebo - a to bude více ve vašem zájmu - méně než k nájemci. A tady jsou maličkosti naprosto zásadní, protože v případě nouze mohou rozhodnout o spoustě peněz nebo o tom, zda může nájemce zůstat v bytě.
Co musí být v nájemní smlouvě?
Podle zákona nemusí nájemní smlouva splňovat žádné konkrétní formální požadavky. Nemusí to být ani uzavřeno písemně. Aby bylo možné vyjasnit smluvní strany a předmět smlouvy, jsou pro smlouvu vyžadovány tyto tři minimální informace:
- jméno a příjmení pronajímatele a nájemce
- výše nájemného také
- adresu a umístění bytu
Pokud kromě těchto klíčových údajů není dohodnuto nic jiného, platí ve všech ostatních věcech zákon o nájmu, který je stanoven v německém občanském zákoníku (BGB). Ve svém vlastním zájmu byste proto měli smlouvu o pronájmu mnohem podrobnější, protože v zásadě platí následující: Zůstává to, co zde bylo dohodnuto a neodporuje platnému právu.
Existuje řada ukázek nájemních smluv, které si můžete stáhnout. Na jedné straně byste je ale nikdy neměli bez váhání používat a na druhé straně byste si měli vždy ověřit, kdo vzorek poskytl. Návrhy nájemních smluv od sdružení nájemců jsou obvykle vstřícnější vůči nájemcům. Měli byste proto raději použít vzor nájemní smlouvy od sdružení pronajímatelů nebo si nechat vypracovat individuální nájemní smlouvu vhodnou pro pronajímatele odborným právníkem pro nájemní právo.
Proč byste měli uzavřít nájemní smlouvu vhodnou pro pronajímatele?
Právní situace v Německu věnuje zvláštní pozornost ochraně nájemců. Ve srovnání s tím jsou zájmy pronajímatele spíše v pozadí. To je zvláště jasné, pokud jde o ukončení. Ale i při méně drastických aspektech, jako jsou kosmetické opravy, platby zálohy nebo dokonce vedlejší náklady, je pronajímatel v nevýhodě, pokud jde o zákon o nájmu, pokud nejsou přijaty individuální předpisy. Je proto důležité znát možnosti, díky nimž je nájemní smlouva přátelská k pronajímateli a stále funguje v právním rámci.
V nájemní smlouvě lze určit řadu způsobů ve prospěch nájemce nebo pronajímatele - například toho, kdo musí platit daň z nemovitosti.
Co by měl nájemní smlouva obsahovat?
Ve smlouvě o pronájmu přátelské k pronajímateli jsou všechny dohody, které lze v takovém dokumentu uzavřít, formulovány tak, aby alespoň kompenzovaly právní nevýhodu pronajímatele. Tato kompenzace může být užitečná zejména s ohledem na následující předpisy:
- Dodatečné náklady
Dodatečné náklady jsou jednou z mnoha úskalí zákona o nájmu. Protože podle § 556 BGB je převzetí těchto nákladů nájemcem pouze volitelným pravidlem. Pokud má tyto náklady platit nájemce, musí to být výslovně uvedeno v nájemní smlouvě, jinak tyto náklady ponesete sami! Podle § 556 německého občanského zákoníku (BGB) mohou být výdaje vykázány jako paušální částka nebo jako záloha - podle znění zákona však pouze „přiměřená částka“. V případě pochybností si zde vyžádejte právní radu, abyste měli jistotu.
- vklad
Jako pronajímatel musíte nájemci bezpečně, ale výhodně investovat zálohu na nájemné. Pokud se nájemce odstěhuje a opustí byt se značnými škodami, lze to opravit nebo opravit pomocí zálohy bez jakékoli finanční zátěže pro vás. Pokud nedojde k poškození a nájemce dodrží všechna pravidla, musíte nájemci splatit kauci za pronájem včetně investičního zisku. Platba zálohy nájemcem obecně není zákonem stanovena. Pokud se chcete finančně chránit před rizikem škody způsobené nájemcem, měli byste s takovou platbou určitě souhlasit v nájemní smlouvě. Důležité: S výškou zálohy jste vázáni § 551 BGB. Zde je to určenože výše nájemného nesmí přesáhnout tři čisté nájemné.
- Drobné opravy
Obzvláště vhodné pro pronajímatele je, když je nájemce povinen platit za drobné opravy bytu sám. Za tímto účelem je nezbytné, aby nájemní smlouva jasně stanovila výši nákladů, které nájemce musí zaplatit za každou jednotlivou opravu. V obecné judikatuře soudy podle potřeby vyčíslily částku od 75 do 100 eur za opravu. Aby byla klauzule právně bezpečná, musí být v nájemní smlouvě stanoven také roční limit nákladů. Zde se v současné době považuje za vhodné 8 procent ročního základního nájemného.
- Daň z nemovitosti
Nařízení o provozních nákladech (BetrKV) jasně stanoví v § 2, č. 1 možnost převodu majetkové daně na nájemce. K tomu však musí být v nájemní smlouvě jasně uvedeno. Tuto klauzuli byste také měli přidat, aby byla nájemní smlouva vstřícná.
- Lhůta
Pokud nechcete uzavírat nájemní smlouvu na dobu neurčitou, ale pouze na dobu určitou, je nutné dodržet požadavky § 575 německého občanského zákoníku. Podstatné je zde to, že musíte při uzavírání nájemní smlouvy informovat nájemce o důvodu stanovené doby. A podle BGB to musí být provedeno písemně! V ideálním případě byste proto měli zaznamenat důvod časového limitu přímo v nájemní smlouvě. Pokud nemůžete prokázat, že jste informovali nájemce o důvodu omezení, platí, že nájem je na dobu neurčitou.
Extra tip: Dávejte pozor, abyste sami nevypracovali nájemní smlouvu podle svého nejlepšího vědomí a svědomí. Pro dosažení právní jistoty je naprosto nezbytné vyhledat profesionální radu. Přesné a technicky správné formulace jsou zde zásadní a určují, zda je doložka u soudu platná či nikoli.