Měli byste nejen určit tržní hodnotu nemovitosti, když ji chcete prodat. Existují i jiné případy, kdy je důležité znát hodnotu domu nebo bytu. Přečtěte si zde, jak je nemovitost oceněna a jak můžete vypočítat realistickou hodnotu.
Stanovení tržní hodnoty nemovitosti je obzvláště obtížné pro laiky. Ale se správnými základními znalostmi a rozumným procesem lze ocenění nemovitostí dosáhnout velmi rychle. Zde jsme pro vás shrnuli základní body.
Tržní hodnota a tržní hodnota: jaký je rozdíl?
Když je vlastnost hodnocena z hlediska její hodnoty, často se používají dva různé výrazy, které se zdají být použity libovolně:
- Tržní hodnota
- Tržní hodnota
Oba výrazy ve skutečnosti označují totéž a lze je tedy použít jako synonyma. Oba pojmy se používají také ve stavebním zákoně.
Jaká je definice „tržní hodnoty“?
Přesná definice tržní hodnoty nebo tržní hodnoty je uvedena v § 194 BauGB:
„Tržní hodnota (tržní hodnota) je určena cenou, která v okamžiku, ke kterému se stanovení vztahuje, při běžném obchodním jednání podle zákonných podmínek a skutečných vlastností, jiné kvality a umístění nemovitosti nebo jiného předmětu ocenění by bylo dosaženo bez ohledu na neobvyklé nebo osobní okolnosti. “
To znamená, že tržní hodnota nemovitosti označuje pouze cenu, které lze na trhu dosáhnout v době, kdy je určena tržní hodnota. Tento odkaz na časový okamžik je zásadní, protože za určitých okolností může být pro nemovitost po krátké době realistická vyšší nebo nižší cena.
Odkaz na běžné obchodní jednání a nedostatek ohledů na neobvyklé nebo osobní okolnosti znamená, že se zde předpokládá prodej na volném trhu: nejedná se o prodej zabavením, ani o prodej v případě nouze nebo o prodej rodinným příslušníkům nebo přátelům, kteří by pravděpodobně získal nemovitost za cenu přátelství.
Určete tržní hodnotu nemovitosti: jak to funguje?
Neexistuje žádný pevný vzorec pro určení tržní hodnoty nemovitosti. Jejich hodnota se spíše vypočítává pomocí hodnocení. K realistickému ocenění nemovitosti nakonec vedou tři různé metody:
- Metoda srovnávací hodnoty
- Metoda skutečných aktiv
- Metoda příjmu
Která z těchto metod se používá k výpočtu tržní hodnoty nemovitosti, závisí především na typu nemovitosti.
Určete tržní hodnotu nemovitosti: který postup má smysl?
K určení tržní hodnoty nemovitosti se obvykle používají dvě různé metody, aby se získal co nejspolehlivější a nejrealističtější výsledek. O tom, jak se liší, si můžete přečíst v následujících odstavcích. Ukázalo se, že jsou užitečné tyto kombinace různých přístupů:
| Vlastnictví | 1. Postup hodnocení | 2. Postup hodnocení |
|---|---|---|
| byt | Metoda srovnávací hodnoty | Metoda hodnoty výdělku a hodnoty materiálu |
| Byt, pronajato | Metoda kapitalizovaného výdělku | Reálná hodnota a metoda srovnávací hodnoty |
| Dům | Metoda skutečných aktiv | Metoda kapitalizovaného výdělku |
| Dům, pronajato | Metoda kapitalizovaného výdělku | Metoda skutečných aktiv |
| Vlastnictví | Metoda srovnávací hodnoty | --- |
| Pozemek, pronajato | Metoda srovnávací hodnoty | Metoda kapitalizovaného výdělku |
1. Jaká je metoda srovnávací hodnoty?
Pokud má být tržní hodnota nemovitosti určena pomocí metody srovnávací hodnoty, jsou brány v úvahu prodejní ceny dosažené v nedávné minulosti u srovnatelných nemovitostí ve stejné oblasti. Platí následující: čím více srovnatelných nemovitostí lze použít, tím přesněji lze vypočítat tržní hodnotu nemovitosti. Poslední dosažené prodejní ceny jsou obecně k dispozici místní odborné komisi a lze je zobrazit zde.
Metoda benchmarku je docela pohodlný způsob výpočtu hodnoty nemovitosti. Není však vhodný pro všechny typy objektů. Je obzvláště snadné tímto způsobem určit hodnotu řadových domů, jejichž počet je podobný v bezprostřední blízkosti, stejně jako pro byty ve větších obytných komplexech, protože tam je obvykle mnoho srovnatelných bytů. Postup je vhodný i pro nezastavěné nemovitosti, u nichž se má cena nemovitosti vypočítat.
Jakmile se jedná o pozemek, na kterém je jednotlivý dům, je obtížnější určit tržní hodnotu nemovitosti, protože v tomto případě ovlivňuje hodnotu nemovitosti řada faktorů v domě a v domě (například rok výstavby, velikost, vybavení). Nalezení většího počtu srovnatelných objektů, které by byly užitečné pro metodu srovnávací hodnoty, je mnohem obtížnější. Zde se proto většinou používá metoda skutečné hodnoty.
2. Jaká je metoda skutečných aktiv?
Metoda materiálové hodnoty určuje tržní hodnotu nemovitosti jiným způsobem: Zde se na jedné straně zohledňuje hodnota budovy na nemovitosti a na druhé straně jaká cena je pro nemovitost vhodná.
K určení hodnoty nemovitosti, tzv. Hodnoty pozemku, se znovu používá metoda srovnávací hodnoty. V případě samotné budovy se však uvažuje, jaké náklady vznikly během výstavby. Z této hodnoty se poté odečte částka, kterou je třeba vzít v úvahu při snižování věku včetně známek opotřebení (například poškození fasády, vady střechy). Výsledná hodnota, hodnota nemovitosti budovy, se poté přičte k hodnotě pozemku a vyústí v tržní hodnotu nemovitosti.
3. Jaká je metoda kapitalizovaného výdělku?
Pokud se má pronajatá nemovitost nebo komerční nemovitost prodat, je nejpravděpodobnější možností stanovení současné tržní hodnoty metoda kapitalizovaného výdělku. V tomto zvláštním případě se také hovoří o kapitalizované hodnotě výdělku nemovitosti.
Nejprve se vypočítá pozemková hodnota, tj. Tržní hodnota nemovitosti, poté se zohlední budova. Zde hraje příjem z pronájmu stejně důležitou roli jako náklady, které je třeba zvýšit za správu nemovitosti. Je-li výše budoucích příjmů z pronájmu omezena, například brzdou nájemného, je to zohledněno. Důležitá je zde také výše rizika ztráty nájemného. Protože pokud nemovitost obecně přináší dobrý příjem, riziko volných pracovních míst může stále snížit její hodnotu.
V tomto procesu je nezbytná odbornost. Tímto způsobem by hodnocení nemovitostí mělo být prováděno pouze zkušenými odborníky, jako jsou odhadci nebo stavební odborníci.
Tržní hodnota nemovitosti: kdy by měla být stanovena?
Tržní hodnota nemovitosti musí být stanovena nejpozději, když ji požaduje oficiální orgán nebo se změní vlastník nemovitosti. To platí v těchto případech:
- Prodej nemovitosti
- dědictví
- rozvod
- Uzavření
- Stanovení daně správcem daně
- Financování nemovitosti prostřednictvím banky
Kdo může určit tržní hodnotu nemovitosti?
Pokud aktuální hodnotu nemovitosti požaduje oficiální orgán, jako jsou daňové úřady nebo banka, ocenění nemovitosti by měl provést odborník, nezávislý odhadce, který je obeznámen s místními podmínkami. Pokud má být nemovitost prodána, může realitní agent také určit hodnotu.
Oceňování nemovitostí provádí například znalecký posudek.
Vypočítejte tržní hodnotu nemovitosti: jaké jsou náklady?
Pokud pověříte odhadce nebo makléře výpočtem tržní hodnoty vaší nemovitosti, měli byste rozhodně vyjednat předem vzniklé náklady. Protože pokud jde o částku, neexistuje žádný zákonný předpis.
Skutečné náklady na výpočet tržní hodnoty nemovitosti závisí do značné míry na zvolené metodě ocenění a vynaloženém úsilí. Metoda srovnávací hodnoty, která je mnohem méně časově náročná, je obecně mnohem levnější než metoda hodnoty příjmů náročná na výzkum.
Jako hrubý průvodce byste měli vycházet z přibližně jednoho procenta hodnoty nemovitosti, která je splatná pro ocenění.
Které faktory ovlivňují tržní hodnotu nemovitosti?
- Poloha
Čím atraktivnější je umístění nemovitosti, tím vyšší je tržní hodnota nemovitosti. - Rok výstavby
U mladších budov se zpravidla dosahuje vyšších cen, protože jejich stav zachování je lepší než u starých budov. - Obytný prostor a užitná plocha
Čím větší je poptávka po obytném prostoru nebo užitné ploše nemovitosti, tím větší je po ní poptávka a tím vyšší je dosažitelná cena.
Velikost nemovitosti To samé platí pro velikost nemovitosti i pro obytný / využitelný prostor: čím dříve narazí na masový vkus, tím dražší může být nemovitost.- Úsek a orientace
pozemku Atraktivně řešený pozemek s příznivou orientací má například vyšší hodnotu než velmi dlouhý a úzký pozemek. - Zařízení a jeho stav
Při hodnocení se zohledňují také vlastnosti zařízení na budově nebo v budově. Kladem je například balkon, výtah nebo podzemní parkoviště. - Stav budovy
Čím lépe je budova udržována a čím lépe je udržována, tím vyšší je cena, kterou lze za nemovitost dosáhnout. - Energetická účinnost
Důležité jsou nejen pořizovací náklady - provozní náklady také určují hodnotu nemovitosti: Nízká třída energetické účinnosti proto vede k vyšší tržní hodnotě nemovitosti. - Znečištěná místa (například zabudovaný azbest)
spící v objektu Nebezpečí, která je třeba odstranit s velkými náklady, to snižuje hodnotu nemovitosti. - Právní otázky, jako je památková ochrana
Pokud existují zákonná omezení nebo požadavky, jako je památková ochrana majetku, může to také snížit cenu, které má být dosaženo. - Plánované stavební projekty v oblasti
Pokud jsou již v době prodeje nemovitosti v bezprostřední blízkosti známy stavební projekty, mohou zvýšit jejich hodnotu (například výstavba obchvatu, aby v budoucnu byl menší hluk), nebo je dokonce snížit (obchvat bude v budoucnu v bezprostřední blízkosti) kolem domu). - U bytů: Umístění v budově (patro)
Čím vyšší je byt v domě, tím je cennější. - Vyhlídky na výnosy z nemovitosti
Pokud lze u pronajatých nemovitostí předpokládat vysoký příjem z pronájmu, zvyšuje tato pozitivní vyhlídka na výdělky také hodnotu nemovitosti. - Tržní poptávka
Nakonec je však nejdůležitějším faktorem vždy tržní poptávka. Pokud je kupní síla v regionu příliš nízká nebo nabídka srovnatelných nemovitostí příliš velká, snižuje se tím dosažitelná cena.
Jaké dokumenty jsou nutné pro ocenění nemovitosti?
Dokumenty, které potřebujete k určení tržní hodnoty nemovitosti, závisí na typu nemovitosti:
- Dům
- Byt / řadový dům (částečné vlastnictví)
- Pronajatá nemovitost
1. Jaké dokumenty jsou nutné pro hodnocení domu?
Abyste mohli vypočítat tržní hodnotu domu, měli byste být schopni předložit tyto dokumenty:
- Výpis z katastru nemovitostí
- Rozložení
- Popis budovy
- Plány
- Výpočet obytného prostoru
- Energetický certifikát
- Pozemková mapa a plán lokality
- Doklad o opravách a modernizaci
- Doklad o dalších zařízeních (např. Výstražný systém, solární systém)
2. Jaké dokumenty jsou požadovány pro ocenění bytu nebo částečného vlastnictví?
Pokud je hodnoceným majetkem byt nebo řadový dům, jsou kromě výše uvedeného nezbytné tyto dokumenty:
- Alokační plán
- Prohlášení o rozdělení a komunitní řád
- Ekonomický plán
- Doklady o výši rezervy na údržbu
- Prohlášení o bydlení a příspěvku na dům za posledních pět let
- Zápisy z jednání vlastníků za posledních pět let
3. Jaké dokumenty jsou požadovány pro ocenění pronajatých nemovitostí?
Pokud má být stanovena hodnota pronajaté nemovitosti, měli byste být schopni předložit tyto dokumenty:
- Nájemní smlouvy a složení pronájmu
- Stávající seznam nájemců
- Faktury za provozní náklady za poslední tři roky
Jaké další dokumenty jsou vyžadovány pro ocenění?
Aby bylo možné realisticky posoudit stávající práva a břemena nemovitosti, mohou být tyto dokumenty nezbytné:
- Záznamy o přednosti v jízdě a právu pobytu
- další notářské zápisy
Dokumenty, které potřebujete k určení tržní hodnoty, závisí na typu nemovitosti.
Tržní hodnota a nabídková cena
Pokud je určena tržní hodnota nemovitosti, neznamená to, že je vypočítána také ideální nabídková cena pro trh. Zde je důležité postupovat taktně. V ideálním případě je nabídková cena stanovena makléřem, který dokáže posoudit aktuální náladu na trhu i prodejní příležitosti nemovitosti.
O tom, zda by nabídková cena měla být nad nebo pod stanovenou tržní hodnotou, rozhoduje také typ prodeje: V nabídkovém řízení se obvykle vyplatí začít s nižší nabídkovou cenou, aby o nemovitost bylo možné zajímat co nejvíce zájemců. V případě prodeje bez nabídkového řízení může mít smysl zvolit o něco vyšší nabídkovou cenu. Tímto způsobem lze snad dosáhnout vyšší ceny nebo se může kupující přizpůsobit vyjednávání o ceně. Při prodeji nemovitosti jsou obvykle zahrnuty tři ceny: tržní hodnota nemovitosti, nabídková cena a nakonec skutečná prodejní cena.
