Sen o vlastnictví domu může být velmi drahý. Každý, kdo ještě nemá dostatečný vlastní kapitál, musí hledat alternativy. Jedním z nich je nákup na splátky. Přechod z nájemce na majitele s malým úsilím a malými úsporami zní dobře. Model splátkového prodeje však také nese určitá rizika. V této příručce zjistíte, co byste jako kupující v nájmu měli vědět předem.
Nejdůležitější věci na první pohled
Jak funguje splátkový prodej?
Leasingový nákup obvykle funguje takovým způsobem, že si zájemce a potenciální kupující nejprve pronajmou nemovitost a koupí ji později. Kupní cena bytu je dohodnuta s uzavřením nájemní smlouvy.
Co musím vzít v úvahu při pronájmu?
Při koupi na splátky se obvykle sjednávají dvě smlouvy: leasing a kupní smlouva. Obě smlouvy musí být ověřeny notářem. Může se stát, že budete muset složit zálohu, která mohla být dohodnuta před touto certifikací.
Je nájem zohledněn v případě splátkového prodeje?
Nájemní smlouva rovněž stanoví výši nájemného a kupní cenu nemovitosti. Měsíční nájemné, které nájemce platí, je započteno proti kupní ceně.
Je splátkový prodej půjčka?
V přeneseném smyslu je nákup na splátky půjčka, protože používáte Your-Best-Home.net nebo byt ihned po podepsání smlouvy, ale nemusíte platit celou částku kupní ceny až později.
Jak funguje splátkový prodej?
Kupující a prodávající uzavírají pro Your-Best-Home.net nájemní a zároveň kupní smlouvu. Kupující se nejprve přestěhuje do pronájmu a zaváže se, že získá Your-Best-Home.net za pět, deset nebo dvacet let - za již stanovenou kupní cenu. Nájemné zaplacené do té doby plus určitá částka předem bude plně započteno proti kupní ceně. Je také zvykem, že kupující v nájmu před potvrzením smlouvy ověřeným notářem provede jednorázovou zálohu ve výši až 20 procent. Pokud na to chybí finanční prostředky, často existuje možnost platit ve splátkách, ale tím se významně zvyšuje celková měsíční zátěž. Po uplynutí lhůty je zbývající dluh splatný a notář provede převod vlastnictví. Občas je vyžadován poplatek za dokončení.
Co je dobré vědět: Postupné pořízení nemovitosti prostřednictvím dohodnuté splátky je zajištěno notářskou smlouvou. Kromě toho není jako zprostředkovatel zapojena žádná banka ani stavební spořitelna.
Při pronájmu byste měli pečlivě zvážit výhody a nevýhody a smluvně se chránit před riziky.
Alternativa k nákupu na splátky: možnost nákupu
Pokud si ještě nejste jisti, zda opravdu chcete koupit Your-Best-Home.net, můžete se také rozhodnout pro možnost nákupu. V tomto případě není kromě nájemní smlouvy uzavřena žádná kupní smlouva, ale vlastník - obvykle bytové družstvo nebo developer - vytvoří opční právo ve prospěch nájemce vložením záznamu do katastru nemovitostí. Nájemce může, ale nemusí, získat nemovitost za nyní stanovených podmínek.
U tohoto modelu splátkového prodeje platí nájemce majiteli měsíční částku. Na rozdíl od běžného splátkového prodeje se však jedná o model záloh, který se blíží klasické smlouvě o půjčce ze stavebního spoření: Kromě měsíčního nájemného ušetříte částku X, o kterou se družstvo stará a je připraveno k přidělení po Y letech. Teprve potom můžete nemovitost koupit - nebo ne.
Kooperativní modely nákupu opcí obvykle fungují po dobu 25 let - to ponechává nájemci spoustu času na uložení požadované částky, zatímco již žije ve svém budoucím domově.
Dobré vědět:Tuto možnost notář zapíše jako oznámení o převodu do katastru nemovitostí, takže je právně bezpečná. Zpravidla je však měsíční nájemné při nákupu opcí podstatně vyšší než místní srovnatelné nájemné. Je to proto, že majitelé doufají, že zvýšený příspěvek motivuje nájemce ke koupi, jinak dojde ke ztrátě zaplaceného nájemného.
Zákonné a skutečné vlastnictvíV případě splátkového prodeje je legální vlastnictví převedeno na kupujícího až po zaplacení kupní ceny. |
Výhody a nevýhody nákupu na splátky
výhody
- Pro splátkový prodej není třeba si půjčovat, aby nevznikly dluhy.
- Vzhledem k tomu, že prodávající na určitou dobu prodává celou kupní cenu domu, neexistují žádné náklady na bankovní úroky.
- Pro podnikatele ve stravovacím nebo textilním průmyslu nebo pro mladé osoby samostatně výdělečně činné je obtížné získat od banky půjčku kvůli jejich nepravidelnému příjmu - pro ně je splátkový prodej realistickou možností.
- Pokud opravdu chcete koupit určitou nemovitost, ale ještě nemáte vlastní kapitál, splátkový prodej vám nabízí možnost rezervovat si vysněný dům a koupit ho později.
- Měsíční nájemné jde do vašeho domova místo do kapsy pronajímatele.
- Kupující půjčovny mohou okamžitě navrhnout svůj dům a zahradu podle svých představ, protože ta jim později bude patřit.
Ujistěte se, že nájemní smlouva je notářsky ověřena notářem, jinak k bytu nebo domu nemáte žádná práva.
nevýhoda
- Nákup na splátky zní lákavě pro mladé lidi bez vlastního kapitálu - ale ti, kteří nemohou ušetřit kapitál, možná nebudou schopni pokrýt náklady na údržbu domu.
- Získání financování prostřednictvím banky je obvykle levnější. Z vládních dotací, jako jsou rodinné přídavky nebo příspěvky na bydlení, jakož i zlevněné půjčky těží zejména mladé rodiny.
- V některých případech jsou předražené nebo neadekvátní domy nabízeny jako splátkové modely, které na trhu nemovitostí nenalezly žádného kupce.
- Možnost opce na nákup dává kupujícímu možnost odstoupit od koupě nemovitosti, ale je dražší: nájemné je obvykle výrazně vyšší než místní srovnatelné nájemné.
- Pokud mezitím zkrachuje bytové družstvo, developer nebo pronajímatel, může dojít ke ztrátě do té doby zaplacené nájemné, stejně jako potenciální dům.
Toto jsou rizika spojená s nákupem na splátky
Nákup na splátky zahrnuje rizika! Protože platba nájemného, která není zanedbatelná v závislosti na obytné oblasti, přichází s podílem na financování a úsporách. Mnoho rodin si tuto dvojitou zátěž nemůže dovolit. Pokud je třeba splatit zbývající dluh a úrokové sazby v tomto okamžiku neočekávaně vzrostly, bude možná půjčka dražší, než se očekávalo.
Ačkoli se na první pohled zdá, že jde o snadný způsob prodeje nebo koupě domu, model splátkového prodeje se ve skutečnosti nechce usadit v Německu - ani myšlenka státem dotovaného splátkového prodeje. Na jedné straně je to kvůli zmíněným rizikům, ale na druhé straně je to také kvůli tomu, že smlouvy o splátkovém prodeji se navzájem velmi liší a musí být koncipovány individuálně. Pro laika však existují určitá úskalí.
Otestujte možnosti financováníPokud jde o splátkový prodej, do ničeho se nepokoušejte. Nejlepší je předem zjistit v bance, zda |
Nájemné za nákup obvykle není pro mladé rodiny tím nejlepším řešením.
Smlouva o nájmu: Měli byste tomu věnovat pozornost
Co by měla obsahovat smlouva o splátkovém prodeji
- V kupní smlouvě na splátky pronajímatel a kupující na splátky společně určují výši čistého nájemného, která je započtena proti kupní ceně.
- Jako kupující na pronájem byste si měli položit otázku, jak dlouho chcete být vázáni.
- Při nákupu opcí družstvo přemýšlí o tom, jak dlouho poskytne zúčastněné straně závazné právo na nákup. Na oplátku může nájemce upustit od ukončení nájemní smlouvy na stejné období.
- Ve smlouvě stanovte, co se stane, pokud během nájmu snížíte nájem. Bude dohodnuté nájemné nebo snížená částka započteno proti kupní ceně?
- Kdo platí daň z nemovitosti nebo pojištění? Kdo platí náklady na údržbu? Je možné, že pronajímatel platí během doby pronájmu a po uplatnění možnosti koupě má náklady hrazeny.
Zvláštní ustanovení v kupní smlouvě na splátky
- Před podpisem smlouvy o pronájmu na splátky si ujasněte, jak se můžete z modelu brzy dostat.
- A co se stane s úsporami, které jste uložili, by se nakonec mělo rozhodnout proti nákupu opcí při nákupu opcí, nebo by družstvo nebo developer chtěli podat návrh na konkurz.
- Buďte opatrní, pokud poskytovatel investuje vaše financování do akciových nebo realitních fondů - v nejhorším případě budou peníze později pryč.
- Dohodněte si zvláštní splátkové právo v nájemní smlouvě. Pokud například získáte peníze z dědictví, máte možnost je během splácení využít k splacení kupní ceny a tím rychleji snížit dluh.
Případová studie pro splátkový prodej
Rodina Meierů by chtěla žít ve svých čtyřech zdech. Zajímá ji, zda se oplatí koupit. Najdete odpovídající nabídku pro rodinný dům. Mělo by to stát 157 500 eur. Za tímto účelem musí Meiers provést jednorázovou platbu ve výši 15 750 eur. Měsíční nájemné je 836,87 eur, část spoření 144,38 eur, tedy celkem 981,25 eur. Spořicí složka vydělává úroky ve výši tří procent. Po deseti letech musí nemovitost koupit. Profesionál dělá matematiku: Okamžitý nákup by byl pro Meiers mnohem levnější.
Akvizice prostřednictvím splátkového prodeje
|
Kupní cena: |
157 500,00 eur |
|
Úspora za 10 let včetně jednorázové platby |
41 301,67 eur |
|
Zbývající kupní cena po 10 letech: |
116 198,33 eur |
|
Úroková sazba: |
5,5 procenta |
|
Měsíční sazba: |
981,25 eur |
|
Tato nemovitost je |
bez dluhů po 24 letech |
Klasický nákup půjčkou
|
Kupní cena: |
157 500 eur |
|
Vlastní příspěvek: |
15 750 eur |
|
finance: |
141 750 eur |
|
Úroková sazba: |
4,75% |
|
Fixní úroková sazba: |
deset let |
|
Měsíční sazba: |
981,25 eur |
|
Splátka: |
2% |
|
Zbývající dluh po vypršení pevné úrokové sazby: |
77 372,47 eur |
|
Your-Best-Home.net je s úrokovou sazbou za připojení 5,5% a měsíční sazba je zachována |
bez dluhů po 18 letech |
Zdroj: Poradenské centrum pro spotřebitele Durynsko
Závěr: U modelu splátkového prodeje musí rodina Meierů platit kupní cenu o šest let déle. To znamená, že splátkový model je o 70 650 eur dražší.
Vlastnictví domů: Platí tyto reformy
Reforma zákona o kondominiu (WEGesetz) dohodnutá v koaliční dohodě z roku 2017 byla zahájena a předložena federální vládě 25. března 2020. Pokud nyní Bundestag souhlasí, od podzimu vstoupí v platnost následující změny pro vlastníky bytů:
Posun v moci: Správci majetkové komunity by měli mít v budoucnu podstatně větší svobodu jednání. Podle návrhu budou „oprávněni a povinni přijmout řádná správní opatření, která nevyžadují rozhodnutí vlastníků bytů nebo pokud hrozí termíny nebo znevýhodnění“ Pravomoci správce však lze omezit nebo rozšířit pomocí rozlišení.
Bez limitů:Podle nového zákona správce zastupuje komunitu mimosoudně. Může tedy uzavírat smlouvy, které již komunita vlastníků nebo jednotlivý vlastník nemohou zrušit.
Odpovědnost: Jednotliví vlastníci musí nést náklady na provedená opatření.
Nová pravidla pro řešení: Dříve byla alespoň polovina spoluvlastnických podílů zastoupena, aby bylo možné dosáhnout řešení. Rozhodnutí je nyní možné bez ohledu na počet přítomných vlastníků. Rovněž je třeba zavést online účast.
Fakturace:S ročními fakturačními náklady manažera již nemusí být každá jednotlivá položka schvalována vlastníkem. Pouze vrcholové vyúčtování potřebuje povolení, protože to musí platit také vlastníci.
Rozdělení nákladů: Nový návrh by měl sdružením vlastníků umožnit změnit rozdělení nákladů jednoduchou většinou. To platí jak pro provozní náklady, tak pro jednorázové výdaje.
Nabíjecí stanice pro e-auta:V budoucnu bude vybavení parkovacího místa nabíjecím zařízením pro e-auta schváleno vlastníky i nájemci komunitou, pokud si náklady ponesete sami. Právo na souhlas se strukturálními změnami, například na rychlé připojení k internetu pomocí optických vláken v bytě, je stále k dispozici pouze majitelům.
