Správci nemovitostí v komunitě vlastníků hrají důležitou roli a na tuto pozici by se určitě měli hodit. V následujícím textu vysvětlíme, jak vy jako komunita vlastníků můžete najít tu správnou osobu a co se stane, když bude třeba najít nového správce nemovitosti.
Správce nemovitosti v rezidenčním komplexu má silnou pozici: má finanční prostředky od sdružení vlastníků domů (WEG). Svolává schůze vlastníků a realizuje tam přijatá usnesení. Stará se o opravy a údržbu obecního majetku. K tomu musí mít přehled o komplexním právu rezidenčních nemovitostí. To vyžaduje (většinou) profesionála.
Najděte správce nemovitosti
WEG se v zásadě může také spravovat sám. To může fungovat pro malý rezidenční komplex. Ale jakmile chce jen jeden majitel „skutečného“ manažera, musí ho komunita jmenovat. K tomu potřebuje nejprve výběr uchazečů. "Měly by být tři nabídky." Jinak může nedostatek alternativ vést k tomu, že vlastníci později úspěšně napadnou rozhodnutí o objednávce, “říká Annett Engel-Lindner, právník se specializací na právo nájmu a kondominium.
Při výzkumu se komunita (nebo členové, kteří se o ni starají) může zaměřit na blízké kandidáty. Koneckonců, krátké vzdálenosti jsou důležité, aby manažer mohl později pravidelně kontrolovat nemovitost. První kontrola měla proběhnout před volbami. Julia Wagner ze sdružení vlastníků Haus & Grund Germany vysvětluje proč: „Uchazeči musí znát obytný komplex, aby mohli podat fundovanou nabídku.“ Rovněž doporučuje věnovat pozornost členství v profesním sdružení, i když to samo o sobě nezaručuje kvalitu.
Co dělá dobrého správce?
Dobré spojení se správcem nemovitosti by mělo být pro sdružení vlastníků domů nejvyšší prioritou. Abyste uspěli, dbejte na povel číslo jedna: Jako komunita si vyberte profesionála, který vám skutečně vyhovuje, který vám může poskytnout reference, který vyzařuje kompetence a profesionalitu a který se vám zdá být sympatický.
Špatného správce nemovitosti lze často rozpoznat až poté, co například majitelům poskytl špatné rady o údržbě a nesprávně investoval spoustu peněz. Je tedy dostatečný důvod, aby si vlastníci pečlivě vybrali vedoucího a pečlivě je sledovali. Zákon o správcích nemovitostí naštěstí vstoupil v platnost v létě roku 2018. Nyní potřebujete souhlas. Získají ji pouze v případě, že prokážou spolehlivost, řádnou finanční situaci a uzavření pojištění profesní odpovědnosti, jakož i pravidelnou účast na školení.
Předvolba správce nemovitosti
Předem by měla poradní rada pro správu nebo předem vybrané osoby jednat cíleně, aby bylo možné navrhnout vlastníkům bytů tři správcovské společnosti. Kandidát je poté volen prostou většinou na dobu nejvýše pěti let. Smlouva o správě upravuje jeho povinnosti a odměnu, jakož i dobu jmenování. Jakou svobodu poskytuje vlastník společenství správci nemovitosti, mohou sami určit.
Každý, kdo se stará o předběžný výběr, by měl vytvořit kontrolní seznam se všemi body, které jsou od kandidáta požadovány. Rozhodnutí je tedy objektivní a nezávislé na ceně a osobě. Kromě pojištění odpovědnosti za podnikání předepsaného ve schválení to zahrnuje také pojištění odpovědnosti za finanční ztráty a věrnostní pojištění. Uchazeč by dále měl mít profesionální kancelář, aby se na něj majitelé mohli obrátit a během prázdnin mu byl poskytnut náhradník. Správce by měl také vzít v úvahu speciální vlastnosti jednotlivých systémů. Někteří žadatelé bohužel nabízejí pouze nízký standard.
Ideální správce nemovitostí musí splňovat řadu požadavků.
Smlouva o správě
Správce nemovitosti většinou předloží koncept, který obvykle zohlední jeho zájmy. „Majitelé by se proto měli kriticky podívat,“ doporučuje Gabriele Heinrich ze sdružení na ochranu spotřebitele „Living in property“. Smlouva o správě by měla vlastníkům poskytnout možnosti kontroly, např. Uložit správci nemovitosti, aby inkasoval platby za dům od spoluvlastníků, kteří nejsou ochotni platit, zaslat do dvou až tří týdnů zápis ze schůze vlastníků a získat souhlas poradní rady pro smlouvy s řemeslníky, které přesahují určitou částku. Pokud smlouva stanoví zvláštní platby pro správce, měla by se zkontrolovat jejich způsobilost.
Zákonné povinnosti správce
- Opatření pro řádnou údržbu a opravy obecného majetku
- Provádění a přijímání plateb a služeb
- Spravujte přijaté prostředky
- Uplatňování nároků sdružením vlastníků domů
- vést účet
- další pravomoci, například svolávání, předsedání a sepisování usnesení schůze vlastníků bytů
- Vedení rozhodovacího procesu
"Dobrá správa má nejen komerční, ale i technické know-how." A existují i osobní kontakty, “říká Gabriele Heinrich. "Fungující správa rychle reaguje na oznámení vad a výsledky dokumentů." Sleduje stav budov, trvá na rekonstrukčních opatřeních, tvorbě rezerv a přijímá mediaci v konfliktech mezi vlastníky. Čím větší systém, tím vyšší pokrytí by mělo být. Věrnostní pojištění chrání před úmyslným poškozením způsobeným zaměstnanci správy.
Správná a nesprávná správa účtu
Ústředním úkolem správce je sledovat příjmy a výdaje sdružení vlastníků domů (WEG). Účty vlastníků jsou stále často tzv. Svěřenecké účty, které běží na jméno správce nemovitosti. „Dnes jsou však přijatelné pouze účty ve společenství vlastníků,“ říká Heinrich. Výhoda pro obě strany: Práva jsou jednoznačně ve vlastnictví komunity, správce přebírá správu účtu pouze jménem vlastníka. Takové cizí peněžní účty nabízejí větší bezpečnost v případě bankrotu nebo smrti správce a majitelé je snáze kontrolují.Komunita by navíc měla omezit dispoziční právo správce nad účtem a učinit to závislým na souhlasu vlastníka bytu nebo poradního orgánu, například pro rezervní účet nebo z určitých částek.
Odměna správci nemovitosti
Poplatek za správu je volně obchodovatelný. Závisí to na technické normě a velikosti nemovitosti. Pravidlo: čím více jednotek systém má, tím levnější je odměna. Rozsah se pohybuje mezi 25 a 30 eurami za měsíc na bytovou jednotku. Odborník může uplatnit zvláštní odměnu za služby, jako je souhlas správce s prodejem bytu. Neexistuje žádná další odměna za správu shromažďování rezolucí, i když je to stanoveno ve smlouvě o správě.
Propuštění správce
Správce je často chráněn pasáží ve smlouvě: Že jej lze odvolat pouze z důležitého důvodu, například pokud svévolně uděluje objednávky na větší opravy. Ukázalo se užitečné dohodnout se na termínu schůzky na jeden až dva roky předem. Dostatek času na to, aby si obě strany ověřily svůj vztah - aniž by museli zbytečně dlouho čekat, pokud spolupráce nefunguje.
Úleva od správce nemovitostí
Mnoho vlastníků bytů neví, zda by měli na schůzi vlastníků ulehčit správci nemovitosti. „S absolutoriem se vzdáváte práva na náhradu všech známých nebo rozpoznatelných chyb administrátora během absolutoria,“ varuje Heinrich. Proto by to mělo být vždy pečlivě zváženo.
Změnit správce nemovitosti
Každých několik let WEG hlasuje o správci. Pokud se však v období před volbami ukáže, že úřadující správce již nebude mít většinu, začne se hledat nové kandidáty. Pokud se tohoto úkolu chopíte ve svém WEG, musíte získat tři nabídky a včas o nich informovat spoluvlastníky. Počkejte alespoň tři měsíce předem. Menší WEG je lepší začít dříve. Často potřebujete více pokusů najít dostatek uchazečů. Starý správce, pokud je stále ve funkci, musí svolat a uspořádat schůzi vlastníků. Pomáhá tedy určit vlastního nástupce.
Co byste měli zvážit při změně
V ideálním případě smlouva vyprší souběžně s objednávkou. Pokud ne, musí vlastníci dodržet dohodnuté výpovědní lhůty - a zajistit, aby nový manažer vždy kombinoval období objednávky a smlouvy. Jinak by se mohlo stát, že WEG odvolá správce z funkce, ale smlouva pokračuje a nárok na odměnu přetrvává.
Příklad: Správce byl jmenován na dobu neurčitou. Maximální doba je pak pět let. Schůze vlastníků ji však může kdykoli prostou většinou odvolat - není-li dohodnuto nic jiného (například pouze z důležitého důvodu). Smlouva končí, když její doba byla omezena na funkční období. Pokud taková doložka neexistuje, použije se i nadále. Kromě toho nelze každou smlouvu snadno ukončit, například proto, že obsahuje minimální dobu platnosti. Pokud však existuje důležitý důvod pro propuštění, jako je úpadkové řízení nebo neprovedení usnesení, může WEG v každém případě smlouvu vypovědět bez předchozího upozornění.
