Pronájem bytu je dobrá investice a je vhodný i jako penzijní plán. Pokud si však plánujete pronajmout byt, měli byste se důkladně informovat, protože je třeba zvážit mnoho věcí. Poskytujeme přehled a tipy.
Začíná to výpočtem nájemného a pokračuje hledáním renomovaných nájemců. Aby se předešlo problémům, je třeba předem vyjasnit také daňové otázky a další podrobnosti.
I přes tyto přípravy je pronájem bytu velmi nekomplikovaný, a proto oblíbený typ investice. Následující vysvětlení by vám mělo pomoci se zorientovat, pokud si chcete pronajmout také byt.
Pronájem bytu: úkoly pronajímatele
Pokud si chcete pronajmout byt, měli byste si nejprve ověřit, zda máte potřebné požadavky. Na jedné straně je důležité zohlednit potřebné zdroje.
Ve skutečnosti pronájem bytu vyžaduje určitou práci. Typické plýtvání časem mezi úkoly pronajímatele jsou:
- roční příprava účtu za energie pro nájemce,
- roční výpočet ziskovosti pro daňové orgány,
- účast na schůzích vlastníků a souvisejících dohod týkajících se nadcházejících rekonstrukčních prací, bytového řádu a dalších záležitostí vlastníků,
- v případě potřeby renovace nebo opravy škod v bytě nebo uvedení řemeslníků do provozu,
- Hledání nájemců, změna nájemce a nový nájem,
- Vyjasnění případných právních sporů s nájemcem, spoluvlastníky a sdružením nájemců.
Některé z těchto prací, například vytvoření účtu za služby, může provést spolehlivý správce, který účtuje paušální měsíční poplatek. O ostatní věci se musíte postarat sami.
Pronájem bytu: má to smysl?
Od tohoto období se pronájem bytu vyplatí
Je důležité, aby pronajímatelé věděli, že při pronájmu bytu se zavazují dlouhodobě. To platí zejména v případě smlouvy na dobu neurčitou. Čím déle nájemce v bytě žije, tím obtížnější je nájemní smlouvu ukončit. Tento dlouhodobý závazek se týká také kapitálových investic, protože pronajatý byt je méně lukrativní k prodeji než prázdný.
Ve většině případů se nákup bytu k pronájmu vyplatí, pouze pokud si pronajímatel ponechá tuto nemovitost po dobu nejméně deseti let. Teprve po tomto období není za nemovitost splatná žádná spekulační daň, která se počítá na základě zvýšení hodnoty. Zvažte proto pečlivě, zda jste ochotni přijmout takové dlouhodobé závazky.
Jaká je návratnost pronájmu bytu?
Pronájem bytu může přinést docela dobrý příjem, ale výnos z pronájmu, který lze přesně vypočítat před nákupem, obvykle není nadprůměrný. V mnoha městech je nedostatek bydlení, takže pronajímatelé jsou spojeni s brzděním nájemného. Tím se omezuje zisk majitelů nemovitostí a má nájemcům pomoci získat dostupné bydlení. Limit také zajišťuje, že nájemné nelze libovolně zvýšit.
Obecně tedy má smysl dlouhodobě pronajímat byt. Důvodem je, že nemovitost obvykle ztrácí hodnotu, jakmile je pronajata, protože potenciální kupující by musel tento byt převzít spolu s nájemcem. Jelikož však mnoho kupujících chce kupovanou nemovitost využívat sami, uvolněný byt by přinesl vyšší cenu.
Lze vypracovat zajímavé finanční plány, zejména s dlouhodobými nebo otevřenými nájemními smlouvami. Ty mohou pomoci s daňovými úsporami nebo zaručit dlouhodobě spolehlivou návratnost. U odstupňovaného leasingu nebo indexového leasingu můžete také určit, kdy by se nájemné mělo při podpisu smlouvy zvýšit, a získat tak pro sebe větší zisk.
Pronájem bytu: vypočítat cenu za pronájem
Pokud si chcete pronajmout byt, měli byste přesně zjistit, jaké příjmy z pronájmu můžete dosáhnout. Pomáhá pohled na současný trh s bydlením. Srovnání místního nájemného a případně index místního nájemného také pomůže lépe posoudit váš vlastní byt. Poloha, velikost, rok výstavby a vybavení jsou velmi důležitými kritérii v tomto výpočtu. Měli byste také zkontrolovat, jak dlouho v průměru trvá, než se nájemní byty skutečně pronajmou. Možná by stálo za to investovat nějaké peníze do modernizace zařízení, aby bylo možné požadovat vyšší cenu za pronájem a byt mohl rychleji najít zájemce.
Odpovídající nájemné lze celkem dobře určit na základě indexu nájemného. Svou roli však hraje také možná regulace nájemného. Pokud se v dané obytné oblasti uplatní brzda ceny nájemného, může být cena pronájmu maximálně o deset procent vyšší než místní srovnávací nájemné. Pokud není třeba dodržovat žádný cenový limit pronájmu, použije se místo toho strop. Podle toho může být nájemné zvýšeno maximálně o 20 procent po dobu tří let, v některých spolkových zemích pouze o 15 procent. Až na několik výjimek lze požádat o další. Existuje však pouze výjimka, pokud pronajímatel může prokázat, že by musel přijmout ztráty, pokud by nájemné bylo nižší.
Pokud je místní srovnávací nájemné překročeno o 50 procent nebo více, zákonodárce hovoří o lichvě a může pronajímatele potrestat podle zákona o nájmu. A pronájem bytu za přemrštěnou cenu není dobrý nápad z jiného důvodu: Pronajímatelům se obvykle daří lépe, když vypočítají cenu spravedlivě a budují tak vztah důvěry s nájemcem. To se může z dlouhodobého hlediska vyplatit, koneckonců, pronajímatelé mají zájem na dlouhých smluvních vztazích, protože to znamená nejmenší úsilí.
Mimochodem, platba dodatečných nákladů je také relevantní téma. Nemělo by se to počítat příliš pevně, jinak existuje riziko, že vy jako pronajímatel budete muset pronásledovat zpětné platby nájemce. Vypočítejte spravedlivě, ale co nejpohodlněji pro sebe.
Spravedlivá cena při pronájmu bytu nejen vytváří vztah důvěry, ale může také chránit pronajímatele před možnými pokutami.
Pronájem bytu: sepsat nájemní smlouvu
Tímto způsobem se nájemní smlouva stává přátelskou k pronajímateli
Při vypracování nájemní smlouvy byste se měli pečlivě podívat a ne použít pouze bezplatný standardní formulář, protože to může později vést k potížím. Sdružení na ochranu nájemců primárně poskytuje formuláře smluv, které jsou navrženy tak, aby byly přátelské k nájemcům. Měli byste se proto rozhodnout pro šablonu od sdružení na ochranu pronajímatele nebo si stáhnout náš vzorek, který jsme vám poskytli v našem textu, ohledně všeho, co souvisí s nájemními smlouvami pro pronajímatele.
Rozdíly mezi nájemními smlouvami vstřícnými k nájemci a pronajímateli se často odrážejí v regulaci otázek nad rámec čistých podmínek nájemného. To zahrnuje například následující body:
- Domácí zvířata povolena nebo zakázána,
- Úklidové povinnosti nájemců ve společné oblasti,
- Provedení drobných oprav,
- Podnájem povolen nebo zakázán bez souhlasu pronajímatele
Kdy je vhodný pronájem na dobu určitou?
Pronájem bytu na určitou dobu má vždy smysl, když pronajímatelé skutečně užívají svůj majetek sami, ale po omezenou dobu budou žít na jiném místě. Například pokud pracujete rok v jiném městě nebo dokonce v jiné zemi, můžete si na toto období svůj byt pronajmout někomu jinému.
Při plánování pozdějšího prodeje se ale také vyplatí pronájem na dobu určitou. To usnadňuje prodej následně uvolněného bytu. Neomezený nájem by naopak prodej ztížil, protože v takovém případě by kupující musel převzít současný nájem.
Pronájem na dobu určitou se vyplatí také v případě, že spekulativní doba deseti let ještě neuplynula, a proto není žádoucí předčasný prodej. I zde se vyplatí pronajmout si ho na omezenou dobu do konce deseti let, aby byl byt po uplynutí spekulativní doby volný a mohl být prodán za odpovídající vyšší cenu.
Pronájem bytu na omezenou dobu však není vždy snadný. Smlouva o pronájmu musí mimo jiné obsahovat přesný důvod dočasného pronájmu. Podle legislativy (§ 575 BGB) jsou přípustnými důvody modernizace a stavební opatření, osobní použití nebo provozní potřeby, jde-li o pracovní byt.
Jako pronajímatel byste si měli být vědomi toho, že v případě pochybností musíte prokázat zákonnost stanoveného termínu. Před uzavřením smlouvy byste proto měli pečlivě zvážit důvod této lhůty. Například důvod modernizace je platný pouze v případě, že by pokračování nájmu významně ztížilo probíhající opatření.
Od pronájmu bytů nelze očekávat příliš vysoké výnosy.
Pronájem bytu: potřebujete realitní kancelář?
Pronájem bytu zní dostatečně jednoduše, ale v závislosti na městě nebo rezidenční čtvrti může být obtížné najít spolehlivé nájemce.
Pokud se najde nájemce, má vždy smysl inzerovat byt v novinách nebo na online realitním portálu. Díky smysluplným fotografiím, úhledně nakreslenému půdorysu a přesnému popisu může byt, který se má pronajmout, vzbudit zájem. Ale ne všichni pronajímatelé se chtějí postarat o přípravu takové expozice a obrátit se na realitního agenta. To může být užitečné, protože ví, jak správně uspořádat nabízený byt.
Makléři pomáhají nejen s přípravou přehledu a navázáním kontaktu mezi pronajímatelem a nájemcem, ale vědí také o smluvních problémech, které se objevují znovu a znovu. Objasňují nevyřešené otázky a zajišťují spokojenost na obou stranách.
Mezi další úkoly makléře patří:
- Pomoc při hledání nájemců,
- profesionální stanovení ceny pronájmu,
- Vytvoření právně vyhovující nájemní smlouvy přizpůsobené přáním pronajímatele,
- odborná zkouška vážného nájemce a jeho solventnost,
- Vyřizování administrativních úkolů a předání bytu
Zprostředkovatel je za svou práci samozřejmě placen. Pokud je pronájem úspěšný, provize makléře jsou maximálně dva čisté nájemné plus DPH. Od roku 2015 určuje, zda tyto náklady nese pronajímatel nebo nájemce, podle toho, kdo makléře najal. Obvykle je to pronajímatel, kdo pak musí uhradit náklady.
Pokud chcete svůj byt inzerovat k pronájmu na internetu, má smysl ho podrobně popsat - pomocí smysluplných fotografií a elegantního půdorysu.
Pronájem bytu: co patří do expozice
Expozice obsahuje základní klíčová data bytu, jako je velikost v metrech čtverečních, vybavení, čisté nájemné a energie. Kromě toho by příslušné klíčové údaje z energetického certifikátu měly být již uvedeny v realitní reklamě, pokud jsou k dispozici. Jedná se o rok výstavby nemovitosti, zdroj energie, typ energetického certifikátu, konečný energetický požadavek nebo spotřebu energie a případně třídu energetické účinnosti.
Abyste mohli byt pronajmout a atraktivně ho prezentovat, měli byste podrobně uvést výhody vaší nemovitosti. Exkluzivní podlahové krytiny, kvalitní koupelnové vybavení, vybavená kuchyň nebo bezbariérové vybavení jsou dobrým základem pro požadování odpovídající vyšší ceny pronájmu.
Není neobvyklé, že pronajímatelé ve své expozici uvedou příliš mnoho metrů čtverečních. Majitelé nemovitostí by s tím však měli být opatrní, protože v takovém případě mohou nájemci požadovat zpět část nájemného. Typické neúmyslné chyby při výpočtu obytného prostoru vznikají při převzetí podlahové plochy, ale skutečný obytný prostor musí být odpovídajícím způsobem snížen kvůli šikmým stropům a použitelným plochám ve venkovním prostoru. I zde může makléř poskytnout odborné poradenství.
Pronájem bytu: najděte nájemce
Tipy pro prohlížení bytu
Před pronajmutím bytu je nutné prohlídku naplánovat společně se zájemci. Způsob, jakým je nabízený byt prohlížen, obvykle závisí na tom, kolik potenciálních nájemců má o něj zájem a jaký přístup pronajímateli vyhovuje nejvíce.
Při návštěvě skupiny prochází bytem mnoho zájemců současně. Po této kontrole mohou žadatelé předložit své sebehodnocení s průvodním dopisem a v případě potřeby s dalšími dokumenty pronajímateli. Prohlíží si „žádosti“ jeden po druhém a poté může učinit rozhodnutí. U tohoto typu prohlížení jsou často dostatečné dvě schůzky, ale pronajímatelé jen stěží mají šanci potenciální nájemce správně poznat a získat o nich dojem.
Jednotlivé návštěvy trvají déle, ale jsou také mnohem osobnější. Jako pronajímatel však musíte očekávat více schůzek, protože jen zřídka rozhodnou první potenciální kupci o bytě a souhlasí s pronajímatelem. Pokud je byt v současné době stále obsazený předchozím nájemcem, může to vést k problémům. Ačkoli práva pronajímatele stanoví, že z dobrého důvodu máte povolen vstup do bytu jako pronajímatel, nespočet zobrazení není povolen.
Přestože individuální schůzky jsou více práce, stojí za to námahu. Protože to je jediný způsob, jak můžete jako pronajímatel mít možnost mluvit se zúčastněnými stranami a získat pocit vnitřnosti. A to vás může dokonce chránit před nepříjemnými překvapeními, jako jsou nomádi z půjčovny.
Takto najdete pro svůj byt renomované nájemce
Pokud si chcete pronajmout byt, měl by být nájemce vážný a finančně silný. To platí zejména v případě, že je plánován dlouhodobý nebo otevřený pronájem. Kromě vlastních znalostí o lidské povaze je vždy vhodné pečlivě zkontrolovat vaši solventnost. To poskytuje informace o tom, jak spolehlivý je potenciální nájemce ve skutečnosti. Díky informacím od Schufa a / nebo osvědčení o osvobození od dluhu z pronájmu lze sympatie podpořit důkazem solventnosti.
Pokud si nejste jisti jako pronajímatel, můžete využít pomoc realitního agenta, který podnikne příslušné kroky ke kontrole bonity potenciálního nájemce:
- Získání sebehodnocení nájemce,
- Kontrola kreditu (informace Schufa),
- Vyžádejte si osvědčení o osvobození od dluhu z pronájmu,
- Zkontrolujte, zda se nejedná o nomádské nájemce (makléři zde mají někdy dobré kontakty, kteří mohou poskytnout rozhodující informace),
- Získání posledního dokladu o příjmu
- Kontrola průkazu totožnosti
Při výběru nájemce byste se měli spoléhat na svůj vnitřní pocit - ale nejen!
Pronájem bytu: určete výši zálohy
S vkladem za pronájem pronajímatel zajistí, že nemusí honit své peníze. Chrání pronajímatele před nedostatkem nájemného za jeho byt nebo plateb za opravy. Tato záloha představuje maximálně tři čisté nájemné a je přijímána jako záloha v hotovosti nebo ve formě pojištění vkladů nebo záruky. Nájemce může složit hotovostní vklad ve třech stejných splátkách. Pokud tedy nájemce nemůže okamžitě zaplatit peníze za celou zálohu, pronajímatel je nemůže odmítnout. Z pohledu pronajímatele je však vhodné vybírat pouze ty nájemce, kteří kvůli své omezeným finančním prostředkům s vkladem již neuspějí.
Pronájem bytu: Předání bytu nájemci
Pokud jste pro svůj byt našli nájemce a chcete byt odevzdat, měla by již být na vašem účtu složena kauce za nájem a první splátka nájemného. Pokud nájemce tuto platbu ještě neprovedl, může to znamenat špatné platební chování.
Než se nový nájemce nastěhuje, měli byste jako pronajímatel pořídit fotografie bytu. To usnadňuje pochopení změn nebo poškození, ke kterým došlo během doby pronájmu. Pokud se nájemce odstěhuje později, základem pro vrácení zálohy za nájem je podmínka převzetí, která by měla být zaznamenána v protokolu o předání bytu. Tento protokol o předání bytu dokumentuje stav bytu včetně podkroví, sklepa a garáže. V něm jsou také zaznamenávány odečty elektroměrů (elektřina, plyn, voda). Měřič v bytě by si měl obsluha přečíst včas, aby byla zajištěna správná fakturace. V případě průběžného čtení je majitel povinen uhradit náklady.
Chcete-li mít jistotu, měl by být při předání bytu přítomen svědek, abyste se v případě sporu mohli obrátit na někoho, kdo může při předání potvrdit vaši verzi stavu bytu. Může to být například makléř.
Začněme byt pronajímat! Při předávání bytu je třeba vzít v úvahu několik věcí.
Pronájem bytu: Jakou daň platím z příjmu z pronájmu?
Pronájem bytu může být jistým zdrojem příjmů. Znamená to však také určitou administrativní zátěž, zejména pokud jde o zdanění příjmů z pronájmu. Žádný pronajímatel to nemůže obejít, protože rezidenční nemovitost jako kapitálová investice vyžaduje, abyste při podání ročního daňového přiznání uvedli příjem z pronájmu. Vyplněná příloha V se týká příjmů z pronájmu a leasingu, a je proto pro pronajímatele povinná.
Zdanění příjmů z pronájmu je založeno na individuální sazbě daně z příjmu. V souvislosti s výpočtem daně však hrají roli také ztráty a odpisy, protože snižují daňové zatížení pronajímatele.
Pokud si chcete pronajmout byt, měli byste si být vědomi toho, že pro zdanění se nepoužívá pouze nájem a vedlejší náklady. V souvislosti s daňovým přiznáním hraje roli mnoho dalších podrobností, které mohou zvýšit nebo snížit daňové zatížení. Abychom mohli daňovému úřadu prokázat všechny výdaje a příjmy, je vhodné si všechny doklady o výdajích uchovat. Patří mezi ně účty obchodníka, příjem materiálu, pojištění, úroky z půjčky. Rovněž je třeba uschovat účty za domovní poplatky a další dokumenty o správě nemovitosti.
V zájmu vyjasnění podrobných otázek a udržení co nejnižší daňové zátěže má smysl kontaktovat daňového poradce. Pokud jde o správnost daňových přiznání, je odborníkem a majitelům domů ušetří spoustu času a peněz. Daňový poradce samozřejmě něco stojí, ale také vám pomůže ušetřit daně a zajistí, že budete legálně v bezpečí.
Pronájem bytu: problémy s nájemcem
Každý, kdo si najde čas a vyhledá pro svůj byt renomovaného nájemce, má dobrou šanci na důvěryhodný a korektní smluvní vztah. Ale bez ohledu na to, kolik úsilí jste do hledání vložili: Nikdo není imunní vůči oslnivcům. Tu a tam jsou vždy problémy s nájemci, v nejhorším případě skončíte u nájemních nomádů, kteří neplatí nájem a náhle zmizí.
Současná právní situace poskytuje nájemcům relativně dobrou ochranu, ale pronajímatelé také chtějí spravedlivé zacházení. Je proto důležité jako pronajímatel zjistit přesné předpisy v problémových případech.
Pro pronajímatele je obtížné ukončit neomezený nájem. Jeden slyší znovu a znovu o ukončení osobního požadavku, ale to platí pouze v určitých případech a je přísně kontrolováno. Ukončení z důvodu osobního použití je povoleno pouze v případě, že se pronajímatel nebo blízký člen rodiny chce přestěhovat do daného bytu.
Existuje však i jiná možnost ukončení, pokud nájemce poruší smlouvu. Poté má pronajímatel bytu možnost zaslat nájemci varování a informovat ho o protiprávním jednání. Pokud se v situaci nic nezmění, může být nakonec ukončen. Důvod ukončení je primárně uznán u soudu v prodlení, ale porušení povinnosti může také vést k zákonnému ukončení. Mezi tato porušení povinností patří:
- neoprávněný převod pronajatého bytu třetím osobám,
- Porušení domácího řádu,
- neoprávněný chov zvířat,
- Nedoplatky
V případě nouze může nájemce kvůli tomuto porušení povinností přijít o byt. Pokud se po ukončení nepohne z vlastní svobodné vůle, bude zahájena akce vystěhování a nakonec vystěhování.
Pronájem bytu: závěr
Majitel nemovitosti, který si chce pronajmout byt, musí přemýšlet o mnoha detailech a provést důkladný průzkum. Zprostředkovatelé a daňoví poradci pomáhají regulovat celou organizaci a daňové záležitosti. I když je plánován dlouhodobý nebo otevřený pronájem, měl by pronajímatel vždy zvážit možnost dalšího prodeje bytu později. O to opatrnější byste měli být při výběru renomovaného nájemce a při investicích do nemovitosti zaměřených na budoucnost. Při dobrém plánování a profesionální podpoře však může být pronájem bytu spolehlivým a bezproblémovým zdrojem příjmů.
