Smrt nájemce je také výzvou pro pronajímatele. Přečtěte si zde, jak můžete jako pronajímatel nejlépe postupovat po smrti nájemce a jaká práva máte.
Co se stane poté, co nájemce zemře?
Nájemní smlouva v zásadě automaticky nekončí, když nájemce zemře. Pokud je nájemní smlouva smluvně prováděna s několika nájemci - tj. V nájemní smlouvě je několik osob - je třeba pokračovat u zbývajících osob.
Je také důležité vědět, že po smrti nájemce mají všechny osoby žijící v domácnosti, i když nejsou uzavřeny v nájemní smlouvě, právo převzít nájem. Pro pronajímatele to znamená pokračování nájmu se zbývajícími členy domácnosti. Je nezbytné, aby předchozí podmínky nadále existovaly. Například nájemné nelze jednoduše zvýšit po smrti nájemce.
Pokud zde nejsou žádní nájemci, musí dědici zaplatit stále splatné nájemné, jakož i vedlejší náklady a nedoplatky na nájemném. Dědici také uzavírají nájemní smlouvu pro zesnulého. Podle § 564 německého občanského zákoníku a 580 německého občanského zákoníku však máte zvláštní právo na ukončení smlouvy: Smlouvu můžete ukončit do jednoho měsíce od úmrtí nájemce v souladu se zákonnými lhůtami (tj. Tři měsíce).
Pokud byt nepřevezmou dědicové, musí se postarat o vyklizení a předání nemovitosti nebo musí uhradit náklady. Dědici však nemusí nést odpovědnost za závazky svým majetkem, ale mohou omezit odpovědnost na majetek.
Pozůstalé rodinní příslušníci mají navíc možnost dědictví odmítnout do šesti týdnů. Pokud k tomu dojde, nemůže být po smrti nájemce odpovědný za pronajímatele.
Co zákon o nájmu upravuje po smrti nájemce?
Zákon o nájmu se rozsáhle zabývá smrtí nájemce. V zásadě nájem nekončí automaticky, když nájemce zemře, ale je součástí dědictví. V závislosti na tom, zda v domácnosti bylo několik nájemců, členové rodiny žili v domácnosti nebo byt obýval pouze nájemce, je třeba dodržovat různá nařízení.
Nájemní smlouvu můžete uzavřít jako dědic, člen domácnosti, manžel nebo životní partner a jako nájemce, což znamená, že stará nájemní smlouva zůstává v platnosti a není třeba uzavírat žádnou novou nájemní smlouvu s novými podmínkami.
Článek 563 německého občanského zákoníku (BGB) stanoví, které osoby mohou uzavřít nájemní smlouvu po smrti nájemce. Níže jsme shrnuli, která práva a povinnosti jsou v různých případech zásadní:
Případ 1: Oba manželé (nebo partneři) byli nájemci
Společná domácnost manželů nebo partnerů je obzvláště běžná, přičemž oba partneři jsou uvedeni v nájemní smlouvě. V tomto případě nájem automaticky pokračuje po smrti jednoho z nájemců v souladu s § 563a odst. 1 BGB. Dědici a další členové rodiny zde nehrají žádnou roli.
I když nájemní smlouva nebyla podepsána oběma partnery a nájemce zemře, je možné, že partner již byl povýšen na nájemce. To je možné například tehdy, když jeden partner v době uzavření smlouvy zastupoval druhého v souladu s § 164 BGB. I když pronajímatel zaslal dopis o zvýšení nájemného oběma partnerům, když se partner nastěhuje později, jedná se prakticky o nájemce.
Pokud takový případ existuje, je nájem převeden na zbývajícího partnera. Má však právo do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl o úmrtí, domáhat se svého zvláštního práva na výpověď v souladu s § 563a odst. 2 BGB se zákonnou lhůtou tří měsíců. V tomto případě však pronajímatel nemá žádné zvláštní právo na ukončení.
Pokud manžel nebo životní partner zemře, je nájem převeden na žijícího partnera.
Případ 2: Nájemcem byl pouze zesnulý manžel nebo partner
Podle § 563 odst. 1 BGB manžel nebo partner, který žil ve společné domácnosti se zesnulým nájemcem, uzavírá nájemní smlouvu jako nájemce, i když nájemní smlouvu nepodepsal, a nikoli postavení nájemce před smrtí Nájemce získal. I zde jsou vyloučeni rodinní příslušníci a dědicové a nájemní smlouva nadále existuje v původní podobě.
Pokud se manžel nebo partner rozhodne, že po smrti nájemce neuzavírá nájemní smlouvu, musí o tom informovat pronajímatele do jednoho měsíce od okamžiku, kdy se o smrti dozvěděl, v souladu s § 563 odst. 3 větou 1 BGB.
Doporučuje se poskytnout písemné prohlášení. Pokud k tomu dojde, přecházejí práva a povinnosti na dědice. Ten pak může nájem ukončit nebo v něm pokračovat v souladu s § 564 odst. 1 BGB.
Pro pronajímatele je důležité, aby partner stejného pohlaví měl stejný status jako manžel podle Federálního zákoníku (BGBl.) I 2001, strana 266.
Pokud partner neuzavře nájemní smlouvu, mohou tak učinit jeho děti žijící v domácnosti. To je upraveno v § 563 odst. 2 věta 1 BGB.
Případ 3: Nájemcem byl pouze zesnulý manžel a v bytě žili další členové rodiny
Pokud jsou v bytě kromě pozůstalého manžela i další členové rodiny a ten nechce převzít nájem, mohou se k němu připojit další příbuzní žijící v bytě a pokračovat v něm.
Jak je upraveno v § 563 odst. 3 BGB, manžel musí informovat pronajímatele, že si nepřeje pokračovat v nájmu. Zbývající příbuzní žijící v domácnosti mají také možnost upustit od pokračování nájemního vztahu. Musí však o tom také informovat pronajímatele. Pokud ani jeden z manželů ani další členové rodiny žijící v domácnosti nepokračují v nájmu, smlouva opět přechází na dědice.
Případ 4: Zesnulý byl nájemcem společně s třetí stranou a sdílel domácnost se svým manželem nebo členy rodiny
Po smrti nájemce, který v domácnosti pronajímal společně se svým manželem, ale uzavřel nájemní smlouvu společně s jinou osobou, platí rovněž ustanovení § 563 odst. 1 BGB. V tomto zvláštním případě může manžel převzít pozici spolunájemce. To se opět děje s vyloučením ostatních členů rodiny a možných dědiců.
Případ 5: Jiné většiny nájemců
Pokud byla nemovitost pronajata společně s několika lidmi, jak je to obvyklé například ve sdílených bytech, smrt nájemce se ve skutečnosti v nájmu příliš nezmění. Zbývající nájemci jednoduše pokračují v nájmu u pronajímatele. V tomto případě nemají nájemci také žádné zvláštní právo na ukončení.
Další pravidla se vztahují na podnájemce, kteří neuzavřeli nájemní smlouvu s pronajímatelem nemovitosti, ale pouze se zesnulým nájemcem. V takovém případě to vypadá, jako kdyby pronajímatel zemřel. Po smrti nájemce tedy dědici přebírají jeho postavení nájemců, a tedy i pronajímatelů podnájemců.
Případ 6: Zesnulý nájemce žil s rodinnými příslušníky nebo členy domácnosti (bez manžela / manželky)
Pokud nájemní smlouvu podepsali příbuzní žijící v domácnosti, bude existovat i po smrti nájemce. Pokud tomu tak není, můžete převzít nájem podle § 563 odst. 2 věty 2 BGB. Pokud je dotčeno několik členů rodiny, mohou také vstoupit do nájmu společně a poté jsou společně a nerozdílně dlužníkem podle § 421 BGB.
Je důležité vědět, že nájem musí pokračovat za původních podmínek. Povinnosti a práva příbuzných tedy nadále vycházejí z nájemní smlouvy nájemce.
Klauzule, které omezují nebo vylučují právo vstupu pozůstalých závislých osob a členů domácnosti, nejsou podle § 563 odst. 5 BGB platné.
Je také důležité vědět, že definice členů rodiny a členů domácnosti je široká, a proto se mezi lidi žijící ve stejné domácnosti mohou počítat i vnoučata nebo pěstounské děti. Vždy je důležité, aby společná domácnost byla koncipována jako trvalá, jak vyplývá z § 563 odst. 2 věty 3 BGB.
Předpisy se vztahují také na sociální bydlení, ale k převzetí nájmu po smrti nájemce je vyžadováno potvrzení o nároku na bydlení.
Pokud zesnulý žil v pronajaté nemovitosti sám nebo pokud manžel a členové rodiny, kteří v bytě žili, do nájemního vztahu nevstoupí, přecházejí všechna práva a povinnosti na dědice.
Smrt nájemce: jaká práva mají dědici?
Pokud zesnulý žil sám v pronajatém majetku nebo pokud manžel a další členové rodiny, kteří žili v domácnosti, do nájemního vztahu nevstoupili, přecházejí na dědice práva a povinnosti podle § 1922 a 1967 BGB.
Výjimka platí pro svobodné nájemce, kteří podepsali doživotní nájemní smlouvu: dědicové pak mohou buď využít zvláštního výpovědního práva, nebo se sami nastěhovat do bytu.
Podle § 2087 BGB lze pronajatý byt považovat také za dědictví, pokud lze byt po smrti nájemce považovat za podstatný majetek. Po smrti nájemce mohou dědici navíc převést svůj podíl z dědictví na třetí osobu, která poté může vstoupit do nájmu.
Je důležité, aby dědici neměli nárok před rodinnými příslušníky, kteří žijí v domácnosti. Pouze když všichni členové domácnosti prohlásí, že nechtějí převzít nájem, přechází právo na dědice.
Jak dlouhá je výpovědní doba po smrti nájemce?
Po smrti nájemce mají osoby oprávněné ke vstupu nebo dědici jeden měsíc na to, aby využili svého zvláštního výpovědního práva. Pokud se dědici o smrti nájemce nedozvědí až později, platí lhůta až od okamžiku znalosti. Pokud dědici nevyužijí zvláštního práva na ukončení smlouvy, automaticky následují po zesnulém nájemci, takže nový nájem není vyžadován.
Zvláštní právo pronajímatele na ukončení po smrti nájemce musí být rovněž uplatněno do jednoho měsíce od zjištění úmrtí, jinak bude nájemní smlouva pokračovat. Na dědice se vztahuje zvláštní právo pronajímatele na ukončení smlouvy. Nemůže jej použít proti osobám oprávněným ke vstupu (těm, které již v domácnosti žily).
Kdo musí vyklidit byt po smrti nájemce?
I po smrti nájemce nájem končí až poté, co je výpověď poskytnuta včas a byt je předán.
Pokud je zvláštní právo na výpověď uplatněno po smrti nájemce, jsou dědici povinni byt včas opustit a v případě potřeby jej zrekonstruovat. Rovněž musí provést neuhrazené platby, jako jsou nájemné a vedlejší náklady.
Otázka pro pronajímatele je, co se stane, pokud po smrti nájemce nedojde k žádnému dědictví. V takových případech soud jmenuje kurátora, který se pokusí najít potenciální dědice. Pokud se to nepodaří, zdědí federální stát, ve kterém měl nájemce bydliště. V případě předluženého majetku zůstávají pronajímateli nakonec otevřené věci a musí se také postarat o likvidaci domácnosti a rekonstrukci bytu.
Smrt nájemce: kdo obdrží kauci za pronájem?
Po smrti nájemce vyvstává také otázka kauce, protože pokud je nájem ukončen, je kauce splatná i po úspěšném předání bytu (zveřejnit v „protokolu o předání bytu“?) Záloha musí být v zásadě vyplacena dědicům. Pokud však dědic odmítne dědictví, vklad přejde na další v řadě po sobě.
Pro pronajímatele je vhodné před vyplacením kauce za pronájem předložit osvědčení o dědictví. Tím se zabrání platbám neoprávněným osobám. To platí také pro výplatu jakéhokoli stávajícího úvěru po vypořádání vedlejších nákladů.
Záloha na nájemné se obvykle platí dědicům. Pokud však dědic odmítne dědictví, vklad přejde na další v řadě po sobě.
Odpovědnost právního nástupce
Jako právní nástupce po smrti nájemce nepřevezmete jen jeho práva, ale také jeho povinnosti. Pokud zbývající nájemce, příbuzní nebo dědici uzavřou nájemní smlouvu, budou také odpovídat pronajímateli podle § 563b odst. 1 BGB.
Právní nástupce odpovídá za škodu na pronajatém majetku, dluhy z pronájmu, řádné kosmetické opravy a další náklady. Dědičnou odpovědnost však lze smluvně vyloučit během celého života. Pokud je to žádoucí, doporučujeme promluvit si s právníkem specialistou.
Posloupnost
Pokud dědic dědictví odmítne, nemůže být činěn odpovědným ani nemusí ukončit nájemní smlouvu. V případě chybného přijetí dědictví nebo nedodržení lhůty se použijí pravidla dědického práva podle § 119, § 1954 a § 1956 BGB.
Ukončení dědicem
Po smrti nájemce má dědic právo byt ukončit nebo jej sám užívat. Pokud se rozhodne skončit, může to vyslovit do jednoho měsíce poté, co se dozvěděl o smrti a neobjevení jiného příbuzného. Pokud tak učiní, nájem končí po tříměsíční výpovědní lhůtě.
Ukončení do jednoho měsíce je velmi důležité, protože u nájemního vztahu na dobu určitou by následkem neukončení v čase bylo, že nájem musí být splněn až do konce.
Pokud existuje několik dědiců, ujistěte se, že dopis o ukončení je podepsán všemi dědici.
Ukončení pronajímatelem
Výpověď bez oprávněného důvodu po smrti nájemce je možná od 1. září 2001. Pokud se po smrti nájemce dědic rozhodne v nájmu pokračovat, může jej pronajímatel ukončit zákonnou výpovědní lhůtou tří měsíců. Stejně jako dědic má pronajímatel jeden měsíc na oznámení výpovědi poté, co se dozvěděl o smrti. To však platí, pouze pokud žádný z příbuzných žijících v domácnosti neuzavře nájemní smlouvu (§ 564, věta 2, BGB).
Poté, co pronajímatel věděl o smrti nájemce, může samozřejmě dát výpověď pouze tehdy, pokud si je vědom dědice. K tomu stačí, pokud je informován o dědici - není třeba kontrolovat dědické osvědčení. Pronajímatel se však musí také pokusit zjistit, kdo převezme dědictví, jinak by mohl ztratit právo na ukončení.
Pokud si pronajímatel přeje uplatnit své zvláštní výpovědní právo, musí o výpovědi informovat všechny dědice společenství dědiců. Rovněž musí doručit výpověď těmto dědicům, a nikoli je například adresovat zesnulému nájemci.
Pokud si manželé, příbuzní nebo členové domácnosti přejí uzavřít nájemní smlouvu, může pronajímatel smlouvu vypovědět pouze v krátké době, a to z dobrého důvodu, například proto, že nově příchozí jsou v platební neschopnosti nebo v minulosti fyzicky zaútočili na pronajímatele. Zde je vhodné uchýlit se k profesionálnímu poradenství, aby malé chyby nestály v cestě konečnému ukončení.
