Každý, kdo vlastní nemovitost a nežije v ní, ale pronajímá ji, musí zaplatit daň z příjmu z pronájmu. I když by mnozí raději okamžitě delegovali téma na svého daňového poradce, vyplatí se ponořit se do této záležitosti trochu hlouběji. Protože čím lépe se orientujete, tím více triků můžete použít a ušetřit spoustu daní.
Kdo musí platit daň z příjmu z pronájmu?
Musíte dokonce platit daň z příjmu z pronájmu jako soukromá osoba? Ano - i když neprenajímáte komerčně, jste povinni platit daň ze svých příjmů z pronájmu nebo leasingu. To je upraveno v § 21 zákona o dani z příjmu (EStG). Každý, kdo pronajímá nemovitosti, musí z příjmu z pronájmu zaplatit daň.
Chcete-li správně nahlásit svůj příjem daňovému úřadu, musíte v daňovém přiznání uvést své příjmy z pronájmu v příloze V pro pronájem a leasing. Je však důležité, abyste věděli, že nemusíte platit daně z celého příjmu z pronájmu, ale od příjmu z pronájmu si můžete odečíst odpisy, úroky z dluhu a další poplatky. A: pokud to uděláte chytře, můžete na konci dokonce získat daňový bonus.
Kolik jsou daně z vašeho příjmu z pronájmu?
Vaše sazba daně z příjmu fyzických osob určuje výši daně, kterou musíte zaplatit ze svého příjmu z pronájmu. Ztráty, které vám vzniknou z pronájmu, mohou mít také pozitivní dopad na zdanění vašich ostatních příjmů. Pokud tedy svým nájmem utrpíte ztrátu, bude to započteno oproti vašemu jinak zdanitelnému příjmu. To může výrazně snížit vaše osobní daňové zatížení.
Pokud však v daňovém přiznání trvale uvedete větší ztráty z pronájmu nemovitosti, může to mít pro vás také negativní dopady. Finanční úřad pak hovoří o koníčku a předpokládá, že svůj provoz neprovozujete se záměrem dosáhnout zisku. V takovém případě již nemůžete kompenzovat ztráty kladným příjmem z jiných zdrojů příjmu.
Pokud je pro vás pronájem podnikání negativní, měli byste se poradit se svým daňovým poradcem. Můžete najít způsob, jak zdanit své záporné příjmy z pronájmu, které jsou přijímány finančním úřadem. Obecně byste se ale měli samozřejmě snažit, abyste z pronájmu činili zisk.
Daňový příjem z pronájmu: existuje příspěvek?
Daň z příjmu z pronájmu musíte zaplatit, pouze pokud spolu s ostatními příjmy překročí základní nezdanitelnou částku 8 500 eur.
Pokud máte celkově vyšší příjem, ale nevyděláváte více než 520 eur ročně pronajmutím pokoje nebo bytu babičky, ve kterém jinak žijete, nemusíte z tohoto příjmu z pronájmu platit daň. Příklad: Žijete v Mnichově a na Oktoberfestu si na krátkou dobu pronajmete pokoj ve svém bytě. Pokud nevyděláte více než 520 eur ročně, je příjem osvobozen od daně.
Zdanění příjmů z pronájmu: co jsou odpisy?
Když koupíte nemovitost a pronajmete ji, můžete odečíst dvě procenta z hodnoty budovy a dvě procenta z nákladů na budovu od daně po dobu 50 let.
U staré budovy, která byla postavena před rokem 1925, můžete odečíst dvě a půl procenta nákladů po dobu 40 let. Můžete si odečíst ještě vyšší částky za renovaci uvedených nemovitostí, což může výrazně snížit vaše daňové zatížení.
Do daňového přiznání můžete také uvést opravy a údržbu pronajatého majetku v kratších obdobích od jednoho do pěti let.
Při pronájmu nemovitosti máte právo odečíst dvě procenta z hodnoty budovy a dvě procenta ze stavebních nákladů od daně po dobu 50 let.
Zdanění příjmu z pronájmu: Co musím vzít v úvahu při poskytování půjčky?
Jako pronajímatel můžete také půjčku zdanit za pronajatý byt, přičemž ke snížení daně se bere v úvahu pouze splátka úroku, nikoli splátka. Jelikož u běžných anuitních půjček zůstává výše splácení po celou dobu platnosti stejná, ale úroková složka je s průběžným splácením vždy nižší, vaše daňová výhoda se v průběhu let také snižuje.
Příklad výpočtu:
Od banky obdržíte půjčku ve výši 100 000 EUR. Na začátku je dohodnut úrok ve výši dvou procent se splácením tří procent. Vaše splátka splátky je tedy 5 000 eur.
U anuitního úvěru se procento splácení zvyšuje s každou měsíční splátkou. Důvodem je to, že úroky narůstají pouze za částku půjčky, která dosud nebyla splacena, a tak neustále klesá.
Takže v prvním roce již neplatíte úroky 2 000 eur, ale pouze 1 970 eur a splácíte současně 3 030 eur. Po deseti letech zaplatíte na úroku pouze 1 380 EUR, zatímco část splácení je již 3 620 EUR. V tomto okamžiku můžete v daňovém přiznání požadovat pouze částku 1380 eur za úrokovou složku.
Zdanění příjmů z pronájmu: příklad faktury
Paní Sommerová kupuje malé, nově postavené kondominium v Mnichově-Neuhausenu za 400 000 eur. Financuje to hlavně prostřednictvím své domácí banky a pronajímá ji mladému páru. Účtuje si 1200 eur měsíčně jako nájemné bez poplatků, tj. 14 400 eur ročně. Kupní cena bytu bez hodnoty nemovitosti je 320 000 eur. Může z toho odepsat dvě procenta ročně.
Příjem z pronájmu: 14 400 eur
- úroky z úvěru na nemovitost: 6 000 eur
- odpisy: 6 400 eur
- provozní náklady (např. Správa majetku): 900 eur
- oprava poškozených obkladů v koupelně: 200 eur
zdanitelný příjem z pronájmu: 900 eur
Díky jejím provozním nákladům včetně odpisů, paní V létě je z příjmů z pronájmu zdaněno pouze 900 eur (namísto 14 400 eur).
Pokud má paní Sommerová výrazně vyšší výdaje na opravy za jeden rok nebo méně z důvodu ztráty příjmů, například od nomádů z pronájmu, její zdanitelný příjem může být dokonce záporný. Následující příklad: Paní Sommerová dostává o 2 400 eur méně nájemného, protože její byt byl dva měsíce prázdný nebo nájemce nezaplatil. V tomto případě není žádný přebytek, ale mínus 1 500 eur. Nyní si může tuto částku odečíst ze svého zdanitelného příjmu.
Když je půjčka na byt vyplacena celý den, zvyšuje se zdanitelný příjem. Po 50 letech odpisy dokonce vyprší. Od tohoto okamžiku musí paní Sommerová platit daň z podstatně vyššího podílu svého příjmu z pronájmu. Potom jsou obvykle odečitatelné pouze náklady na údržbu a veškeré náklady na správu nemovitosti.
U staré budovy, která byla postavena před rokem 1925, můžete odečíst dvě a půl procenta nákladů po dobu 40 let.
Vztahuje se na příjem z pronájmu daň z obratu?
Jako pronajímatel jste vlastně podnikatel, protože chcete dosáhnout zisku. Za normálních okolností musí každý podnikatel vybrat 19 procent daně z obratu. Toto pravidlo se však nevztahuje na soukromé pronájmy. Spíše platí:
- Pronajímatelé apartmánů nemusí účtovat ani platit daň z prodeje.
- Pronajímatelé komerčních nemovitostí se mohou sami rozhodnout, zda chtějí být hodnoceni jako podnikatelé. Pokud pronajímáte společnosti, která dlouhodobě podléhá DPH, můžete si vybrat, zda chcete pronajmout s DPH nebo bez DPH.
Pokud se jako soukromý pronajímatel chcete chovat jako podnikatel, musíte dodržovat určité podmínky, které stojí čas a úsilí, ale přinášejí také značné výhody: Pokud vzniknou vysoké náklady na renovaci komerčně pronajatých místností, můžete například částky DPH Faktury obchodníka zašlete do zálohy k DPH.
Pokud se vaše nemovitost skládá z několika jednotek, z nichž některé pronajímáte a jiné byty bez daně z obratu, můžete do zálohy na daň z obratu zahrnout pouze faktury za celou budovu.
Krátkodobé pronájmy, jako jsou rekreační apartmány nebo konferenční místnosti, obecně podléhají dani z prodeje. Dalším zvláštním případem je garáž: Pokud se pronajímá společně s bytem, nemusíte účtovat daň z prodeje. Pokud si však chcete pronajmout garáž jednotlivě, jste povinni zaplatit daň z prodeje. Pokud však váš příjem z pronájmu garáží nepřesahuje roční částku 17 500 eur, jako takzvaný majitel malé firmy nemusíte platit DPH.
Daňový příjem z pronájmu: Kde musím uvést příjem z pronájmu?
Svůj zdanitelný příjem z pronájmu musíte uvést v příloze V vašeho daňového přiznání. Forma je dlouhá, ale v zásadě vysvětlující. Existuje však několik tipů, které byste měli mít na paměti.
Daňový příjem z pronájmu: Jak správně vyplním přílohu V?
V příloze V daňového přiznání k dani z příjmu uvedete všechny informace, které jsou důležité z hlediska pronájmu. Vaše daňová povinnost bude poté vypočítána na základě vašich záznamů. Pokud si pronajmete byt, musíte zadat následující údaje:
Řádek 1: Vaše příjmení
Řádek 2: Vaše křestní jméno
Řádek 3: Daňové číslo a pořadové číslo systému
Řádek 4: Ulice a číslo domu pronajaté nemovitosti / datum nákupu
Řádek 5: PSČ a město pronajaté nemovitosti / datum dokončení
Řádek 6: Číslo spisu standardní hodnoty a případně datum prodeje nebo převodu. (Toto umožňuje finančnímu úřadu zkontrolovat, zda jste využíváni ke spekulativní dani.)
Číslo souboru, které bude uvedeno ve vašem daňovém výměru z nemovitosti. Přílohu můžete také předat bez tohoto čísla souboru.
Řádek 7: V každém případě 2 pro „Ne“
Řádek 8: Vlevo přidejte obytný prostor. Pole vpravo a uprostřed nechte prázdná.
Do obytného prostoru musíte vstoupit pomocí oficiálního výpočtu obytného prostoru. Zde je také relevantní výška stropu a přiměřený výpočet balkonů a teras. Nestačí tedy jednoduše sečíst základní plochy. Obytný prostor musí být správně vypočítán jak v nájemní smlouvě, tak v daňovém přiznání.
Řádek 9: Zde zadejte čisté měsíční nájemné. U dodatečných nákladů pro toto pole musíte odečíst jakékoli přidělení.
Rozdělení příjmů z pronájmu podle podlaží je určeno k pronájmu bytových domů. I když si pronajmete mezonet, zadejte svůj příjem z pronájmu pouze do jednoho pole.
Řádky 10-12: není nutné vyplňovat.
Řádek 13: Zde sečtete všechny příspěvky, které vám váš nájemce přenesl.
Pokud váš nájemce v roce daňového přiznání vedl k úhradě prostřednictvím účtu za služby, bude to odečteno. Pokud váš nájemce musel zaplatit později, částka bude přidána.
Řádek 14: Nebude dokončen.
Řádek 15: Zde zadejte příjmy z pronájmu, které jste od nájemce obdrželi jako zálohy nebo jako dodatečné platby. Pokud jste museli zadržet část nebo dokonce celou kauci za pronájem kvůli poškození nebo nedoplatku nájemného, tato částka se sem přičte.
Řádek 16: Nebude dokončen.
Řádek 17: Pokud nevybíráte daň z obratu, nebude vyplněn.
Řádek 18: Pokud nevyberete daň z obratu, nebude vyplněn.
Řádek 19: Zde se zadávají granty podle zákona o podpoře bydlení a úrokové výnosy ze smluv o stavebním spoření.
Řádek 20: Nebude dokončen.
Řádek 21: Zde zadejte součet všech příjmů. Pokud dojde ke ztrátě; před částku napište minus.
Řádek 22: Převod všech výdajů souvisejících s příjmem z řádku 50 (viz níže)
Řádek 23: Výsledek příjmů minus výdaje
spojené s příjmem Řádek 24: V případě potřeby rozdělení příjmů (z řádku 23) manželům podle příslušné vlastnické struktury
Řádky 25-29: Tyto řádky jsou vyplněno pouze v případě, že jste členem sdružení stavitelů nebo akcionářem uzavřeného realitního fondu.
Řádky 31-32: Nejsou vyplněny.
Řádky 33-34: Jedná se o odpisy. Do řádku 33 zadejte odpisy pro běžné nemovitosti. Pokud jste vlastníkem nemovitosti uvedené na seznamu, odpisy se uvedou na řádku 34.
U nových budov můžete na 50 let odepsat dvě procenta výrobních nákladů. U budov postavených před rokem 1925 je to dva a půl procenta ročně po dobu 40 let.
Pokud jde o odpisy, je důležité zadat pouze hodnotu budovy. Pokud se rozdělení kupních cen na podíly mezi pozemky a stavbami jeví jako pravděpodobné finančnímu úřadu v kupní smlouvě, bude váš záznam obvykle přijat. Při prodeji nemovitosti se prodejce nestará o složení ceny. Jako kupující byste se však měli podrobně seznámit se smlouvou a ujistit se, že podíl na budově je co nejvyšší, protože tak můžete z daně těžit více.
Pokud se v kupní smlouvě objeví pouze celková cena, určí se cena nemovitosti pomocí standardní tabulky hodnot pozemků města nebo obce. Hodnota nemovitosti se poté odečte od kupní ceny, aby se určila hodnota budovy. K výpočtu hodnoty nemovitosti se často používá metoda 20 procent. Přitom se od kupní ceny odečte paušální sazba ve výši 20 procent a tato hodnota se použije na pozemek.
Řádek 36: Zde zadejte své úrokové poplatky za nemovitost.
Řádek 37: Zde uveďte všechny náklady, které vznikly za účelem získání financování. Například náklady na výpisy z katastru nemovitostí, odhadce a notáře.
Řádek 38: Obvykle nevyplněno.
Řádek 39: Zde zadejte všechny výdaje na údržbu nemovitosti.
Řádek 40: Pokud v nájemní nemovitosti žijete také sami, můžete odečíst pouze to, co bylo na nájemní byt utraceno. Můžete však požadovat přiměřené náklady na renovaci celé budovy.
Řádky 41-45: Zde zadejte výdaje na údržbu, pokud je nechcete použít přímo v roce, ve kterém vzniknou, ale místo toho je chcete odepisovat po dobu pěti let. Za účelem údržby svého majetku můžete náklady na opravu použít jednou - konkrétně v roce, ve kterém náklady vzniknou - nebo proporcionálně až pět let po sobě jako průběžné daňové zatížení.
Řádek 46: Zde zadáváte veškeré náklady na daň z nemovitosti, odvoz odpadu, čištění ulic, vodu, kanalizaci, osvětlení, topení, pojištění, výtah atd. Tento řádek zahrnuje také náklady, které můžete přenést na svého nájemce. V řádcích 12 a 13 jste již zadali dodatečné náklady nájemce.
Řádek 47: Pole pro vaše administrativní náklady.
Pokud se o správu svého majetku staráte sami, nemůžete požadovat úhradu nákladů, pouze pokud si k tomu někoho najmete. Váš vlastní příspěvek vám nepřináší žádné daňové výhody.
Řádek 48: Tento řádek je relevantní, pouze pokud podléháte dani z obratu. Zde zadejte daň z obratu zaplacenou nebo účtovanou.
Řádek 49: Zde si můžete uplatnit další výdaje spojené s příjmy.
Všechny provozní náklady na váš pronajatý majetek snižují váš příjem. Všechny náklady, které nemůžete přímo přenést na svého nájemce, jako jsou náklady na správu nemovitostí, náklady na zprostředkování nebo náklady na reklamu, jsou shrnuty pod pojmem náklady na reklamu a jsou zaznamenány v tomto řádku.
Řádek 50: Sečtěte všechny vynaložené náklady na reklamu a zadejte hodnotu do řádku 50. Toto pak převedete do přední části přílohy V na řádku 22.
Řádek 51: Tento řádek je relevantní pouze tehdy, pokud můžete odečíst daň na vstupu. K tomu obvykle dochází pouze u komerčních nemovitostí nebo prázdninových pronájmů.
Řádek 52: Toto pole se vyplňuje, pouze pokud vám byla poskytnuta finanční dotace na pořízení a výrobní náklady na váš uvedený majetek.
V příloze V daňového přiznání k dani z příjmu uvedete všechny informace, které jsou nezbytné k pronájmu.
Daňový příjem z pronájmu: Tyto náklady si můžete odečíst
Téměř všechny náklady, které vám vzniknou v souvislosti s pronájmem vaší nemovitosti, jsou daňově uznatelné. Jinými slovy: Váš příjem z pronájmu se porovnává s náklady vzniklými v souvislosti s nemovitostí. Ze zisku z příjmu z pronájmu musíte zaplatit pouze daň. Pokud zde tedy získáte záporný zisk, sníží se vaše daňové zatížení.
Aby byla daňová povinnost co nejnižší, měli byste zvážit několik triků. Protože na konci roku bude v kapse více peněz.
- Stvrzenky
Všechny stvrzenky za pronajatý byt si vždy pečlivě uschovejte. Možná to budete potřebovat jako doklad pro finanční úřad. - Ztráta nájemného
, přiřaďte jej výslovně při deklaraci příjmů z nájemného ze ztrát na nájemném nebo uvolnění vašeho domova zpět. Volné místo je uznáno jako snížení daně pouze tehdy, pokud můžete finančnímu úřadu věrohodně potvrdit, že jste svůj majetek skutečně chtěli pronajmout a že k uvolnění místa nedošlo záměrně. - Minimální
nájem Pokud pronajímáte svůj byt přátelům nebo rodinným příslušníkům za velmi přijatelnou cenu, měli byste se naprosto ujistit, že si nebudete účtovat méně než 66 procent místního nájemného. Od daně můžete odečíst všechny výdaje spojené s příjmem nemovitosti, pouze pokud je nájemné alespoň 66 procent. - Změna nájemce
V daňovém přiznání byste měli také uvést v plné výši všechny náklady, které vznikly při změně nájemce. To zahrnuje mimo jiné provize makléře, vaše reklamy a cestovní náklady, ale také náklady na opravy pro řemeslníky a malíře, které vznikly před novým nájmem. - Další náklady
Pokud jste si najali právníka, museli jste financovat vyklizení nebo dokonce ne zcela levné vyklizení nemovitosti, můžete uvést všechny náklady vzniklé v daňovém přiznání.
Důležité: Je lepší nejprve uvést všechny náklady. Pokud daňový úřad něco z toho nepřijme, je to méně špatné, než kdybyste vynechali účtenky, které vám mohly pomoci dosáhnout značných daňových úspor.
Daňový příjem z pronájmu: co si mohou pronajímatelé odečíst od daně?
Jak již bylo popsáno v předchozích částech, můžete si od daně odečíst všechny náklady spojené s vaší nemovitostí. Patří sem podrobně:
- Půjčování reklam v novinách nebo na internetu
- Makléřské poplatky
- Úrok na financování nemovitosti
- Pořizovací náklady jako roční odpisy
- Daň z nemovitosti
- Poplatky za správu účtu
- Renovace a opravy
- Poplatky za ubytování
- Výdaje na kancelářské potřeby a cestovní výdaje
- Odměna vašeho právníka
- Náklady na vašeho daňového poradce
- Členské příspěvky pro sdružení vlastníků
Nezapomeňte pečlivě uložit všechna potvrzení. Pokud vás daňový úřad zkontroluje, musíte být schopni předložit všechny příjmy bez mezer.
Jako pronajímatel pečlivě uschovejte všechny účtenky. Pokud vás daňový úřad zkontroluje, musíte být schopni předložit všechny příjmy bez mezer.
Daňový příjem z pronájmu: jaký je rozdíl mezi výrobními náklady a náklady na modernizaci?
Všechny náklady na opravy a modernizační opatření můžete zahrnout jako náklady na reklamu. U těchto nákladů se rozlišuje mezi náklady na modernizaci a (následnými) výrobními náklady. Zde je rozdíl daně.
Rozhodujícím faktorem pro rozdíl mezi výrobními náklady a náklady na modernizaci je, zda byla instalace v bytě již přítomna a bude pouze obnovována, nebo zda je nainstalováno něco zcela nového, co dříve v bytě nebylo. Pokud například vyměníte starou vanu za novou, budete za ni platit náklady na modernizaci. Pokud na druhou stranu instalujete vířivku do koupelny, upgradujete svou nemovitost a vzniklé náklady se nazývají výrobní náklady. V závislosti na délce používání mohou být tyto náklady amortizovány po dobu 20 nebo dokonce 50 let.
V prvních třech letech po koupi nemovitosti však náklady na renovaci nesmí překročit 15 procent pořizovacích nákladů. Jinak se mluví o akvizičním úsilí. Při koupi nemovitosti po dobu životnosti obytné budovy musíte odepsat tzv. Výdaje na blízkou koupi, stejně jako cenu vaší nemovitosti.
Toto nařízení může být případ od případu velmi komplikované. Proto byl pro zjednodušení zaveden limit 4 000 EUR. Pokud náklady nepřesáhnou 4 000 EUR včetně daně z prodeje, můžete je deklarovat jako náklady na údržbu.
V jednotlivých případech zde lze ušetřit spoustu peněz. Daňový poradce vám může poskytnout individuální tipy, jak nejlépe deklarovat své restrukturalizační opatření a co nejlépe ho využít.
Daňový příjem z pronájmu: nestaňte se nedobrovolným obchodníkem!
Pokud vás baví kupovat, pronajímat a prodávat nemovitosti, riskujete, že vás finanční úřady považují za komerčního realitního agenta. Vždy proto dodržujte limit tří nemovitostí: Každý, kdo do pěti let nakoupí, modernizuje, pronajme a prodá více než tři nemovitosti, je považován za obchodníka. To může mít pro vás negativní důsledky:
- Jakmile budete klasifikováni jako komerční realitní agent, budou odpisy, které byly dříve poskytnuty, zrušeny s vedlejším účinkem, že budete muset zaplatit daň za mnohem vyšší zisk z vašeho příjmu z pronájmu.
- Také byste neměli přehlédnout skutečnost, že by vám mohla být splatná spekulativní daň a že vaše obec může také vybírat živnostenskou daň.
Máte-li pochybnosti, promluvte si včas se svým daňovým poradcem, abyste se ochránili před špatnými chybami.
Co je třeba při prodeji nemovitosti zohlednit z daňového hlediska?
Pokud chcete nemovitost prodat do deseti let od jejího zakoupení, musíte zaplatit takzvanou spekulační daň. To se počítá z vaší sazby daně z příjmu fyzických osob ze zisku z prodeje, a proto může být poměrně značné.
Pokud chcete prodat pronajatý byt, je obvykle vhodné počkat na deset let. Protože pronajatý byt se prodává obtížněji. Váš zisk je proto nižší a poté se dodatečně snižuje kvůli spekulační dani.
Pokud na druhou stranu váš nájemce právě upozornil a při prodeji vašeho domu vám bude nabídnuta cena až o 30 procent vyšší, může být vhodné zvážit prodej nemovitosti ještě před uplynutím doby spekulací deseti let. Cena nemovitosti unlet může být mnohem atraktivnější, zejména v některých lokalitách, že byste měli spekulativní daň přijmout jako malého downera.
Zdanění příjmů z pronájmu: vzrušující téma, nejen pro daňové poradce
Je pravda, že existují zvláštní případy, kdy je daňový poradce rozhodně doporučen. Ale i jako dosud nezkušený pronajímatel můžete hodně ušetřit, pokud budete muset platit daň z příjmu z pronájmu. Doufáme, že jsme vám pomocí našich tipů trochu zpřehlednili předmět „Daňové příjmy z pronájmu“ a přejeme vám mnoho úspěchů při vyplňování přílohy V.