Najít nájemce, ale jak? Je pravda, že v době obecného nedostatku bytů a dlouhých front pro prohlížení schůzek by to neměl být problém. A samozřejmě je to pravda: Jako pronajímatel máte obvykle možnost volby mezi mnoha zúčastněnými stranami, přinejmenším ve velkých městech a metropolitních oblastech.
Co však v životě platí v zásadě, platí i při hledání nájemce: pokud máte na výběr, máte na výběr zkažené Hororové scénáře nomádů, podvodníků a podvodníků v pronájmu pronásledují každého majitele nemovitosti. A ačkoli je na jedné straně stále snazší prozkoumat velké množství informací o lidech na internetu, pro pronajímatele je stále obtížnější najít přesně toho správného nájemce.
Pokud se vaše nemovitost nachází také v oblasti, kde je prázdných mnoho bytů, může být nájemce ještě obtížnější najít. Protože čím menší je výběr zúčastněných stran, tím méně požadavků můžete vznést. Ale i zde je důležité se blíže podívat, abyste skutečně našli správného nájemce.
Realisticky vzato, podmínky pro vás jako pronajímatele nejsou tak růžové, jak si na první pohled mysleli. Někdy není tak snadné rychle a snadno najít pravidelně platícího a zároveň příjemného nájemce.
S následujícími šesti tipy, na které byste měli dbát při každém pronájmu nového bytu, máte po ruce praktický kontrolní seznam. A pokud dodržíte všechny rady, je to - jak se říká - polovina úspěchu.
1. Najděte nájemce: Určete odpovídající částku nájemného
I když je lákavé požadovat vysokou cenu, abyste dosáhli skutečného zisku - buďte realističtí! Protože pro nalezení toho nejvhodnějšího nájemce je pro vás obzvláště důležité přiměřené nájemné.
Nastavíte-li nájem průměrného zařízeného bytu ve střední rezidenční oblasti příliš vysoký kvůli současnému nedostatku bytů v Německu, riskujete, že slušní nájemníci, kteří by se optimálně přizpůsobili bytu, který si chcete pronajmout, na vaši reklamu ani nereagují .
Místo toho u vás čekají ve frontě zájemci s nejrůznější motivací: v tom nejlepším případě se jedná o nováčky z jiných regionů, kteří se přestěhovali do vašeho města a potřebují velmi rychle střechu nad hlavou. Pokud je vaše nájemné pak příliš vysoké, tito nájemci rychle vyhledají další byt, který odpovídá indexu nájemného, jakmile se budou ve vašem městě lépe orientovat. Poté se potýkáte s problémem najít vhodného nového nájemce dříve, než jste očekávali.
Předražené nájemné však neodradí lidi, kteří musí rychle najít nový byt kvůli osobní nouzi. Zpočátku přijmou váš nájem, který je příliš vysoký, jen aby získali byt, a doufají, že finanční problém bude nějak vyřešen. Později se obvykle ukáže, že nájemci nemohou trvale platit vysoké nájemné. To vytváří nové, předešlé problémy pro vás, ale také pro vaše nájemce, jako je ukončení bez předchozího upozornění nebo dokonce vystěhování. Ještě horší jsou nájemní nomádi, kteří od začátku neplánují platit dohodnutý, předražený nájem.
Při stanovení ceny za pronájem nezapomeňte také na brzdu ceny pronájmu, která je aktuálně na rtech každého. V oblastech, kde platí, nesmí být cena za pronájem nového pronájmu o více než 10 procent vyšší než místní srovnávací nájemné.
Vyplatí se tedy požádat o realistickou cenu pronájmu, která pokryje vaše náklady. Zvyšuje se tak šance slušných nájemců, kteří v bytě zůstávají delší dobu, pravidelně platí, nedělají neoprávněné nároky a zacházejí s péčí o pronájem opatrně.
Slovo o nájemném se rychle rozšíří a obrátí nájemce a další vlastníky proti vám. I když jste zpočátku rádi, že jste si pro sebe vydělali spoustu peněz, je často krátkou radostí, pokud vysoké nájemné nelze později zaplatit.
Neustálá změna nájemce je také složitá, časově náročná a pro vás obvykle nepříliš lukrativní. Příslušné nájemné je proto často podceňovaným, ale cenným tipem pro nalezení nejlepšího nájemce.
Brzda nájemného má zastavit neúměrně vysoké nájemné.
2. Najděte nájemce: Podívejte se na správná místa
Nájemníci hledají nový byt na realitních portálech, v okresních novinách nebo v místním tisku. Je důležité, abyste určili správnou cílovou skupinu pro svůj byt a poté zahájili vyhledávání strukturovaným a uváženým způsobem. Tím se zvyšuje vaše šance na nalezení správného nájemce. Předem si pečlivě promyslete, jaký typ nájemce byste chtěli najít a jak jej nejlépe oslovit.
Dáváte přednost starším lidem z okolí, kteří možná hledají menší bezbariérový byt? V takovém případě vám doporučujeme inzerovat v místním tisku.
Hledáte vydělávající yuppies, kteří jsou hodně na cestách a kteří si budou moci dovolit úklidovou pomoc pro váš atraktivní starý byt s javorovými parketami v centru města? Potom osloví vhodné zájemce stylové, široce ilustrované expozice v mezinárodně zastoupených realitních portálech.
Nechtěli byste vůbec dělat reklamu? Pak byste měli projít okresem s otevřenýma očima: V mnoha oblastech najdete oznámení od lidí, kteří hledají byty v obchodech, městských knihovnách, fitness studiích nebo jednoduše na sloupech veřejného osvětlení. Pokud se vyhledávací reklama hodí do vašeho bytu, můžete si ušetřit spoustu času a peněz a současně najít správného nájemce.
Pokud inzerujete byt v novinové reklamě nebo v online přehledu, zahrňte do své reklamy kritéria, která odradí mnoho zájemců: žádný výtah nebo balkon, žádná domácí zvířata, výměna vybavené kuchyně. To vše udržuje nevhodné vyhlídky v dostatečném předstihu. To vám ušetří spoustu drahocenného času na zbytečné prohlížení schůzek a umožní vám lépe se soustředit na nalezení správného nájemce.
3. Najděte nájemce: udělejte si čas
I když se zdá lákavé pozvat všechny uchazeče ke společnému jmenování současně: Nedělejte to! Je to pro vás vyčerpávající a v této věci málo efektivní. Rychle ztratíte přehled o věcech a mohou vás oslnit špatní lidé. Váš ideální kandidát by mohl zůstat v pozadí a ztratit se v davu. I zkušení realitní agenti dávají přednost individuálním schůzkám, aby získali lepší obrázek a našli ideálního nájemce.
Udělejte si čas na individuální schůzky s nejslibnějšími vyhlídkami. Připravte se dobře, přineste si sebehodnocení nájemce, vyplňte a zapište vše do kontrolního seznamu, který vás zaujme a bude vypadat důležitě. Vyplatí se zde vynaložit trochu většího úsilí, protože pro vás najdete toho správného nájemce mnohem rychleji.
Nejlepší je domluvit několik individuálních schůzek, abyste měli dostatek času pro příslušné zájemce.
4. Najděte nájemce: Nekupujte si prase ve hře
I když jste přesvědčeni, že elegantně oblečený, dobře upravený pár s lesklým luxusním sedanem je vaší hlavní cenou: zůstaňte podezřelí! V každém případě nechte své potenciální nájemce vyplnit sebehodnocení nájemce. Kromě vašeho osobního vnitřního pocitu je sebehodnocení nájemce nejdůležitějším základem pro nalezení správného nájemce.
Při sebehodnocení nájemce musí váš potenciální nájemce zveřejnit vše, od jména a adresy zaměstnavatele a čistého příjmu až po případné vystěhování proti němu. Členové rodiny, kteří se přestěhují do bytu, musí být také uvedeni jednotlivě.
Podívejte se velmi pozorně na všechny informace a zkontrolujte, zda je uvedený čistý zisk dostatečný k zaplacení nájemného. Zjistěte také, zda má rodina, která má zájem, po odečtení nájemného stále dost peněz na běžné bydlení ve vašem městě.
Kriticky také zkontrolujte, zda jsou informace, které jste poskytli, věrohodné a vhodné pro lidi, které jste potkali. Pokud se později ukáže, že váš nájemce při sebehodnocení podváděl základní informace týkající se jeho finanční situace, můžete jej dokonce bez předchozího upozornění ukončit. Toto pravidlo se však nevztahuje na prohlášení o soukromých koníčcích, jako je hudba nebo sport.
Je samozřejmě také legitimní a důležité, abyste od nájemce požadovali informace od společnosti Schufa. Tímto způsobem můžete předem zjistit z půjčovny, zda je to přece jen úlovek. Můžete také požádat o osvědčení o osvobození od dluhu z pronájmu od svého potenciálního nového nájemce. Měli byste však vědět, že pronajímatelé neradi vydávají potvrzení o osvobození od dluhu z různých důvodů. Přítomnost nebo nepřítomnost takových informací proto nemusí být nutně základním kritériem pro bonitu nájemce.
5. Najděte nájemce: Zabezpečte se
Váš nový nájemce je vstřícný, odhalení je konzistentní, informace společnosti Schufa a certifikát o osvobození od dluhu z pronájmu jsou bezvadné. Kromě toho má dva ručitele, kteří potvrzují jeho bonitu. Co víc chcete jako pronajímatel? Přesto byste neměli důvěřovat slepě, ale trvat na zabezpečení pronájmu.
Podle zákona můžete jako pronajímatel požádat o složení kauce až do výše tříměsíčního nájemného. Pokud váš nájemce poskytne dohodnutou částku jako tzv. Hotovostní vklad, musíte peníze investovat odděleně od svých aktiv.
Záloha je splatná na začátku nájmu a váš nájemce ji může zaplatit buď najednou, nebo ve třech stejných měsíčních splátkách. Toto byste pak měli zaplatit na samostatný účet. Alternativně může váš nájemce vytvořit takzvanou vkladní knížku sám. Dá vám to před nastěhováním a s penězi bude moci znovu nakládat, pouze pokud je od vás obdržel zpět poté, co se řádně odstěhoval.
Další možností je takzvaná záruka pronájmu ve formě pojištění kauce nájemného. Váš nájemce každoročně platí určitou částku pojišťovně, která platí v okamžiku, kdy váš nájemce nemůže splácet své dluhy z nájemného. Jako pronajímatel však nejste povinni místo zálohy přijmout takovou záruku.
Pojištění právní ochrany stojí za zvážení pro vaši vlastní bezpečnost. Pojištění právní ochrany pro pronajímatele není levné, ale v případě poškození pokryje vaše právní a soudní náklady. Pojištění ztráty nájemného také nahradí ztrátu nájemného v případě, že nájemce nemůže nebo nechce platit. Většina z těchto zásad však obsahuje omezení nebo přísná zřeknutí se odpovědnosti. Může se jednat o blokovací období na začátku nájmu, ale také o omezení období, ve kterém pojištění kryje ztrátu nájemného.
Pojistné krytí samozřejmě platí pouze v případě, že jste uzavřeli pojištění před ztrátou nájmu. Existují různé podmínky, takže vždy stojí za to porovnat, co odpovídá vašemu případu.
6. Najděte nájemce: poslouchejte svůj instinkt
Sebahodnocení a informace společnosti Schufa jsou nepostradatelným nástrojem pro nalezení vhodného nájemce. I s nejlepšími referencemi byste se rozhodně neměli obejít bez zálohy vašeho nájemce. Všechno ostatní je štěstí, trochu zkušeností, znalost lidské přirozenosti nebo jen dobrá ruka.
Je zásadní, abyste se při hledání nového nájemce příliš neoslepili dobrými referencemi. Dnes, s trochou znalosti technologie, můžete falešné a krásné věci. V každém případě před podepsáním smlouvy pozorně poslouchejte své pocity.
Vyhlídka vám nedívá přímo do očí nebo vás systematicky neodvádí od vašich otázek? To samozřejmě může být vzrušení, plachost nebo přehnaný chlad. Ale možná má co skrývat a neříká jen pravdu. Skvělí herci vás také mohou odhalit, pokud použijete svou intuici.
Potenciální nájemce je velmi přátelský, neuvěřitelně vstřícný a zdvořilý, téměř dotěrný? Poslouchejte své vnitřnosti. Pokud něco ve vás odolává vyhlídce, přejděte k dalšímu. Je lepší se příliš často zbavit slušného nájemce, než se zamilovat do sebevědomého šlehače a mixéru, který se později ukáže jako nespolehlivý smluvní partner.
Měli byste být také opatrní s potenciálními nájemci, kteří se ptají příliš kriticky. Často skrývají výtržníky a pověstné krátkodobé pronájmy, kteří vždy hledají mouchu v masti a mohou vám zkomplikovat život. Mnoho zklamaných pronajímatelů později uvádí, že měli na začátku zvláštní pocit; Ale přesto dali nájemci smlouvu, protože jeho chování zastínilo všechny ostatní zúčastněné strany.
Určitě není tak snadné najít toho správného nájemce. Nezapomeňte však, že většina všech nájemců platí své nájemné pravidelně a spolehlivě. Zdravá nedůvěra je proto vhodná, ale někdy je ten nájemce, který optimálně nesplňuje všechna požadovaná kritéria, ten pravý, pokud mu srdce a žaludek spontánně řeknou ano.
Pokud se budete snažit vyhýbat, můžete si samozřejmě najmout makléře, který pro vás najde vhodného smluvního partnera. Ale s trochou přípravy a důvěry ve vlastní intuici není tak těžké najít toho správného nájemce.