Pronajměte si podnik a vydělejte při tom spoustu peněz - je to možné? Ano, s mnoha zkušenostmi, správným umístěním, správným nájemcem a trochou štěstí to ve skutečnosti funguje.
Komerční leasing je zvláštním případem v ne vždy snadné džungli pronájmu. Protože některé věci jsou zde jiné než při pronájmu soukromých bytů. Než se vydáte na dobrodružství komerčního leasingu, měli byste se pečlivě vypořádat se všemi předpisy pro sepisování smluv.
Co jsou to komerční nemovitosti?
Komerční nemovitosti jsou všechny ty místnosti, které se primárně používají komerčně. Mohou to být výrobní haly a sklady na venkově, ale také supermarkety nebo obchody ve vyhledávaných lokalitách ve městech. Součástí komerčního pronájmu jsou také kancelářské budovy a rekreační objekty, které se používají například jako fitness centra.
Je komerční pronájem opravdu tak lukrativní?
Na dobrých místech a s bohatými nájemci můžete ve skutečnosti hodně vydělat, pokud si pronajmete podnik. Řada komerčních nemovitostí se však nachází v obchodních parcích, které jsou z hlediska provozu méně dobře propojené. Může se pak stát, že nemovitost, která vám je levně nabídnuta k prodeji, je dlouhodobě prázdná a způsobuje obrovské náklady, aniž by generovala odpovídající příjem z pronájmu. Jako kupující a potenciální pronajímatel, který má zájem, byste na začátku měli určitě vyhledat kompetentní podporu a radu.
Komerční leasing: není to vždy snadné
Při pronájmu komerčních nemovitostí je třeba vzít v úvahu mnohem více než při pronájmu rezidenčních nemovitostí. V komerčních prostorách na okraji města je aktuálně uvolněno mnoho atraktivních nových stavebních prostor. Pokud nemáte k pronájmu prémiové umístění v centru města, nemusí být snadné najít správného nájemce.
Komerční pronájem, sjednání příslušné ceny za pronájem a všeobecné podmínky také vyžadují spoustu zkušeností a dobré vyjednávací schopnosti.
Chcete-li své podnikání pronajmout, měli byste si na palubu najmout zkušeného makléře a / nebo právníka se specializací na komerční leasing, abyste nenarazili na jednu z právních úskalí.
Na co musíte dávat pozor?
Pronájem kanceláře, výrobní haly nebo obchodu v nákupním centru vám přináší úplně jiné výzvy než pronájem soukromého bytu.
Například pronájem výrobních a skladovacích hal často vyžaduje instalaci technologie poté. Někdy je také vyžadován speciální inventář. V případě kancelářských prostor se možná budete muset postarat o individuálně pohyblivé lehké konstrukční stěny a rozsáhlou kabeláž, abyste splnili vysoké požadavky kladené na kanceláře agenturami nebo poradenskými agenturami.
Komerční nájemci na vás jako na pronajímatele často kladou vyšší nároky, než by to činil soukromý nájemce. V závislosti na druhu podnikání, které si pronajímáte, možná budete muset vyřešit nějaké renovační práce.
Pokud se změní nájemce vašeho komerčního prostoru, budete téměř vždy muset znovu provést rozsáhlé změny ve svých místnostech. Možná budete muset do tohoto procesu investovat velké částky. Z tohoto důvodu je vaším největším zájmem jako pronajímatele usilovat o dlouhodobý a stabilní nájem se svým komerčním nájemcem.
Pokud si chcete pronajmout výrobní nebo skladovací haly, musíte počítat s tím, že poté budete muset instalovat novou technologii.
Finance
Vyjednávání o převzetí nákladů na rekonstrukční práce, strukturování nájemní ceny a dobu trvání nájemní smlouvy se mohou táhnout, vyžadují hodně zkušeností a chladnou hlavu při výpočtu. Profesionální akce je nezbytná, zvláště když je dostatek komerčního prostoru. V opačném případě riskujete, že svou nemovitost necháte hluboko pod cenou nebo vůbec.
Pokud jde o komerční nemovitosti, musíte samozřejmě velmi pečlivě zkontrolovat bonitu svého nájemce. V první řadě věnujte pozornost typu společnosti. GmbH nabízí základní kapitál jako zajištění. U jiných typů společností to není povinné. V každém případě si nechejte předložit poslední roční účetní závěrku svého potenciálního nájemce a prostudujte všechny dokumenty (nejlépe společně s daňovým poradcem).
Kdo platí makléři?
V obchodním životě se obvykle vychází z takzvaného principu objednávání: To znamená, že osoba, která někoho přidělí, také platí jeho poplatek. Toto obecné pravidlo se však nevztahuje na komerční nájemné. Pokud si jako vlastník najmete zprostředkovatele pro komerční pronájem, můžete smluvně stanovit, že provize zprostředkovateli platí váš nájemce. Zda si to můžete nebo byste měli dovolit znovu, záleží na tom, jak populární je vaše komerční nemovitost.
Pronájem reklam: Jak zvýšit nájem
Klasická ochrana nájemce se nevztahuje na komerční leasing. Abyste mohli prosadit zvýšení nájemného, musíte jako pronajímatel začlenit do smlouvy o pronájmu správná ustanovení nebo zvolit typ smlouvy, který je pro vás nejvhodnější. Máte k dispozici následující možnosti:
Odstupňovaný leasing - Pokud jste se svým obchodním nájemcem dohodli odstupňovaný leasing, věc je jasně upravena: Při podpisu smlouvy je již jasné, kdy se nájemné zvýší o jakou částku a jaká bude nájemná. Dohodnutý příplatek může být buď pevná částka, nebo procentní zvýšení nájemného. Jedinou důležitou věcí je, že nájemní smlouva stanoví částku, která má být zaplacena od příslušného data (tj. Částka v eurech).
Zvýšení nájemného za modernizaci - V případě modernizace vašeho obchodního prostoru můžete zvýšit nájem v souladu s nařízením sjednaným v nájemní smlouvě. Je zásadní, abyste nájemní smlouvu navrhli tak, aby ve smlouvě byla výslovně uvedena možnost zvýšení nájemného v případě modernizace.
Prodejní nájem - U takzvaného prodejního nájemného je výše nájemného založena na prodeji vašeho nájemce. Může se tedy zvyšovat nebo snižovat v závislosti na ekonomické situaci. Proto se absolutně doporučuje dohodnout minimální nájem pro váš komerční pronájem. V opačném případě riskujete, že budete mít po zbývající dobu platnosti nájemní smlouvy ve svých pokojích komerčního nájemce s nízkými tržbami za neekonomické nájemné.
Platí cena za pronájem?
Pronájem brzdy je pro mnoho majitelů ve velkých německých městech nesmysl. Protože to znamená, že se na ně vztahují přesná pravidla pro strukturování ceny nájmu a nesmí překročit určité zákonné limity. Toto pravidlo se však nevztahuje na komerční pronájem.
Jako pronajímatel můžete svobodně určit nájemné za vaši nemovitost. To je pro vás jako investora velmi pozitivní, ale vždy byste měli mít na paměti, že riziko neobsazenosti je u komerčních nemovitostí mnohem vyšší než u běžných bytů. Proto je zde zapotřebí mnoho zkušeností. Nikdo by se neměl do komerčních nemovitostí dostat jednoduše kvůli vyhlídce na enormně vysoký příjem z pronájmu.
S komerčním pronájmem si můžete sami určit nájemné. Mějte však na paměti, že riziko neobsazenosti je u komerčních nemovitostí mnohem vyšší než u obytných nemovitostí.
Co jsou doložky o zachování kapitálu?
Klauzule o uchovávání hodnoty vám umožňují jako pronajímateli komerčního majetku změnit nájemné podle různých kritérií. Klauzule zajišťují, že lze například nájemné přizpůsobit inflaci.
Smluvní doložky určují limity, v nichž lze provádět úpravy nájemného. Můžete například zahrnout do komerčního pronájmu, že by se cena nájemného měla zvýšit úměrně s indexem spotřebitelských cen, a poté se chovat jako index nájemného v zákoně o nájmu bytů.
Do roku 2007 byly ochranné doložky často přijímány pouze se souhlasem Federálního úřadu pro ekonomiku a kontrolu vývozu. Věci dnes vypadají jinak: v současné době se staly běžným nástrojem, který umožňuje zvýšit nájemné mimo dohodnuté stupnice v případě pronajatých podniků.
Protože je však velmi obtížné dokonale formulovat doložky o zachování kapitálu, měli byste jako pronajímatel komerčního majetku spolupracovat s právníkem nebo zkušeným makléřem.
Můžete uplatnit daň z obratu?
Při pronájmu pokojů a pozemků obvykle neúčtujete daň z prodeje. Výjimkou je však krátkodobý pronájem pokojů a apartmánů, jako je tomu v případě prázdninových bytů a hotelových pokojů. Daň z obratu se také účtuje při pronájmu parkovacích míst a garáží, které nejsou pronajímány přímo s bytem. V zásadě však platí následující: Nemusíte uplatňovat daň z obratu.
Pokud si však pronajmete komerční prostor, můžete ve většině případů - pokud se vám to vyplatí - účtovat z nájemného daň z prodeje. To vám dává rozhodující výhodu možnosti odečíst daň na vstupu ze všech faktur za vaši nemovitost. Pokud jsou plánovány rozsáhlejší investice na přestavby a renovace, může to být velmi užitečné. Ale pozor: můžete pronajmout pouze nájemcům s daní z obratu, kteří sami podléhají dani z obratu. Mnoho profesionálních skupin, které si pronajímají ordinace nebo kancelářské prostory, to však není. Patří sem lékaři, banky a pojišťovny i profese (například novináři). Můžete jim pronajmout své pokoje pouze s DPH, pokud je podíl služeb vašeho nájemce poskytovaných bez daně z obratu maximálně pět procent.
Pokud chcete pronajmout své komerční nemovitosti s DPH, musíte to výslovně uvést v nájemní smlouvě. To však komplikuje požadavky na vaše faktury, fakturu za služby a další administrativní činnosti. Zkušený daňový poradce je proto rozhodně užitečný při sepisování smluv a pro pravidelné vyúčtování. Stačí, aby daňový úřad oznámil, že pronajímáte své obchodní nemovitosti s DPH.
Jaká je doba pronájmu?
Na rozdíl od soukromých nájemních smluv, u nichž je omezení lhůty povoleno pouze v případě, že jako pronajímatel uvedete důvod omezení, které je uznáno v judikatuře, můžete v zásadě uzavírat smlouvy o komerčním leasingu s předem stanoveným termínem.
To je také mnohem častější u komerčního leasingu než u leasingu na dobu neurčitou. Protože to znamená, že oba nájemci vědí, kde stojí, a mohou lépe plánovat.
A to je důležité, protože pokud jde o komerční leasing, jak nájemce, tak vy jako pronajímatel často investujete značné částky, abyste mohli nemovitost reprezentativně zařídit. Je proto důležité, aby nájemní smlouva existovala na delší dobu, aby vzniklé náklady byly pro obě strany užitečné. Kromě toho musí váš nájemce plánovat své podnikání a obvykle předpokládá, že bude zákazníkům dlouhodobě k dispozici na dobré adrese.
Důležité: Takovou smlouvu na dobu určitou lze ukončit pouze z důležitého důvodu (například nedoplatky na nájemném nebo poškození pronajaté nemovitosti).
Jaké jsou výpovědní lhůty pro komerční pronájem?
Pokud i nadále uzavřete smlouvu o pronájmu na dobu neurčitou pro svůj obchodní majetek, mohou obě strany ukončit „nejpozději třetí pracovní den kalendářního čtvrtletí na konci následujícího kalendářního čtvrtletí“. To je stanoveno v § 580a německého občanského zákoníku (BGB), což znamená, že výpovědní doba je o něco kratší než šest měsíců.
Můžete dát výpověď pro osobní potřebu?
Zákon o obchodním leasingu obecně vylučuje ukončení pro osobní potřebu. I když můžete za určitých podmínek dát výpověď nájemníkům bytu z důvodu osobního použití, u komerčních nemovitostí to není možné. Jako pronajímatel jste vázáni na svého nájemce v komerčním pronájmu, pokud je to smluvně dohodnuto, v závislosti na termínu.
I když jako vlastník chcete použít svůj majetek k vlastnímu podnikání, musíte počkat až do konce nájmu a nemůžete předem zrušit oznámení svého nájemce. Před uzavřením nájemní smlouvy je proto vhodné předem pečlivě naplánovat.
Komerční leasing v BGB
Zákon o obchodním leasingu není samostatnou právní oblastí. Základní informace však lze najít v odstavcích Sekce 535 až 580a BGB.
Hlavním rozdílem mezi zákonem o komerčním nájmu a zákonem o nájmu bydlení je především to, že zde není zaměřena ochrana nájemce. To je případ zákonů o nájmu bytů s cílem posílit obyvatele nemovitosti, kteří mají ve smluvním vztahu obvykle slabší postavení.
V případě komerčního leasingu však BGB vidí smluvní strany na stejné úrovni. Výsledkem je, že obě strany jsou svobodnější a mohou smluvní podmínky vyjednat velmi individuálně.
Čím více bodů zahrnete do pronájmu, tím bezpečnější je plánování pro různé strany.
To musí být v nájmu
K tomu, aby váš komerční pronájem vstoupil v platnost před zákonem, musí obsahovat určité informace. Tyto jsou:
- Informace o pronajaté nemovitosti (adresa, umístění v domě, velikost atd.)
- Účel nájemného
- Doba pronájmu
- Výše nájmu
Důležité: Pokud některý z těchto údajů chybí, nebyla uzavřena žádná právně závazná smlouva!
Není to nezbytně nutné, ale doporučují se také pasáže týkající se předpisů o kauci, modernizaci, možných renovacích, provozních nákladech a ochraně před konkurencí. V zásadě platí, že čím více bodů do nájemní smlouvy zahrnete, tím větší je bezpečnost plánování pro obě smluvní strany. Současně se však stává o to kritičtější, když se plány, které byly v době podpisu smlouvy stále aktuální, v průběhu let mění a v cestě vám nyní stojí jednotlivé klauzule.
Z tohoto důvodu je při vypracování smlouvy vždy vhodné profesionální poradenství.
Co je důležité při prodeji?
I když pro soukromé byty a domy na prodej je to obrovská výhoda, pokud je nemovitost prázdná, u komerčních nemovitostí je situace jiná: U rezidenčních nemovitostí, které nejsou pronajaty, můžete prodejní cenu nastavit mnohem výše, protože velká část potenciálních kupců plánuje se sama přestěhovat do bytu. U komerčních nemovitostí je situace úplně jiná: komerční prostor můžete běžně prodat mnohem lépe, pokud je pronajímán dlouhodobě a se ziskem. Každý investor vypočítá příjem z pronájmu, který mu nová nemovitost vygeneruje, a zná složitost, kterou nový pronájem přináší. Stávající nájemce usnadňuje a usnadňuje plánování mnoha věcí.
Závěr
Pokud je umístění správné a je nalezen ekonomicky úspěšný nájemce, můžete vydělat slušné peníze komerčním pronájmem. Pokud je však váš majetek po dlouhou dobu prázdný, riskujete obrovské ztráty. Pro nováčky se v každém případě doporučuje využít kompetentního a odborného poradenství.
