Práva pronajímatele jsou v obecných diskusích často opomíjena. Často se více zaměřujeme na práva nájemců. To v zásadě dává smysl, ale pronajímatelé by také měli vědět, ve kterých situacích mají nárok na která práva. Zde jsme pro vás shromáždili nejdůležitější práva pronajímatele, ale také časté chyby.
Práva pronajímatele na konci nájmu
Pokud nájem končí, protože nájemce končí, obvykle k tomu dojde bez větších problémů. Pokud však chce pronajímatel vypovědět, je třeba přeskočit některé překážky, aby vypovězení mohlo existovat i v případě nouze u soudu a pronajímatel získá svá práva.
V případě osobního použití mají pronajímatelé právo ukončit nájem a poté byt sami využívat nebo jej nechat k užívání blízkému příbuznému (více níže). Pronajímatelé mají navíc právo ukončit nájemce, pokud je v prodlení, nedodrží pravidla domu, přijme podnájemce bez svolení nebo se jinak dopustí závažného porušení smlouvy.
Právo pronajímatele ukončit nájem tohoto nájemce však zahrnuje povinnost vyjádřit formálně správné ukončení. Majitelé nemovitostí by zde měli pro jistotu vyhledat právní radu.
Práva pronajímatele pro osobní potřebu
Pravděpodobně nejpopulárnějším právem pronajímatele pro nájemce bytu je právo na osobní použití. Podle § 573 BGB může pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu a poté v bytě bydlet sám nebo umožnit užívání blízkým příbuzným. Ti, kdo jsou blízkými příbuznými, byli často předmětem jednání před mnoha soudy a zahrnovali značně velkou skupinu lidí.
Podle aktuální judikatury jsou blízkými příbuznými například rodiče, děti, sourozenci, neteře a synovci, rozvedení manželé, vnoučata, tchýně a snachy vlastníka bytu.
Je také možné, aby člen partnerství, který vlastní byt, nebo člen dědice nebo částečné společnosti, aby zaregistroval osobní potřeby.
Jako pronajímatel byste se měli o daném tématu komplexně informovat, abyste při ukončení svých vlastních požadavků nedělali žádné formální chyby a neztratili tak drahocenný čas při ukončení. Všechny základní informace a šablonu pro oznámení o ukončení naleznete v našem článku o ukončení požadavků na službu.
Práva pronajímatele při prodeji nemovitostí
Byt bez nájemce je obecně snazší prodat než nemovitost, která je aktuálně pronajata. Pokud chcete svůj dům prodat a dosáhnout maximální ceny, máte mnohem větší šanci, pokud si dotyčnou nemovitost v současné době nikdo nepronajímá.
Jsou pro to dva důvody: Někteří potenciální kupci jsou lidé, kteří chtějí v bytě bydlet sami. Pro ně je obyvatel překážkou. Kdokoli, kdo vidí byt jako investici, na druhé straně také nemá zájem o nájemce, protože u nového nájmu lze požadovat výrazně vyšší nájemné (i když v rámci cenové brzdy nájmu) než u stávajícího nájemního vztahu, u kterého je nutné dodržovat strop.
Pokud je však byt pronajatý, pronajímatel nemůže obyvatele jednoduše vykopnout. Pokud chce byt prodat, musí jej nabídnout nájemci, protože pak platí § 566 BGB. Toto říká: „Nákup nezruší nájem“. Kupující nemovitosti by poté převzal nájem se všemi právy a povinnostmi.
Pokud má však nájemce byt opustit, mají pronajímatelé pouze možnost zatraktivnit stěhování nájemce zaplacením určité částky peněz.
Chce-li pronajímatel ukončit nájemní smlouvu, je třeba překonat některé překážky, aby výpověď mohla existovat u soudu - na rozdíl od výpovědi nájemce.
Práva pronajímatele v případě zvýšení nájemného
Pronajímatelé mají právo zvýšit nájemné. Je však třeba dodržovat určitá omezení. Mezi hlavní patří nájemná brzda a čepice. Tyto dvě právní předpisy, které jsou uvedeny v odstavcích 556d BGB a 558 BGB, mají chránit nájemce před rychle rostoucím nájemným, zejména v metropolitních oblastech.
Práva pronajímatele během renovace
Mezi nájemci a pronajímateli panuje velká neznalost, pokud jde o renovaci nemovitosti i kosmetické opravy. Je mylná představa, že nájemce musí při přestěhování z bytu renovovat. Pokud je v nájemní smlouvě odpovídající klauzule, je neplatná a nájemce vůbec nemusí vyzvednout štětec.
Mnoho pronajímatelů také věří, že mají právo ovlivňovat barevné provedení bytu. To také není tento případ. Během doby pronájmu může nájemce malovat stěny, topné systémy, potrubí atd., Jak se mu líbí. Zde si můžete přečíst, která pravidla skutečně platí při změně nájemce a předání bytu.
Práva pronajímatele na drobné opravy
Pronajímatelé mohou do značné míry předat drobné opravy nájemcům. Současná judikatura považuje za legální, aby nájemci platili za jednotlivé drobné opravy podle nájemní smlouvy, pokud nestojí více než 75 až 100 eur a nepřesahují osm procent ročního čistého nájemného.
Práva pronajímatele: kdy může pronajímatel vstoupit do bytu?
Pronajímatelé mají právo vstoupit do pronajatého bytu. K tomu však musí být k dispozici souhlas nájemce. Může být nutné provést prohlídku bytu, pokud nedojde k opravám, chtějí-li byt zkontrolovat noví nájemci, nebo pokud existuje podezření na zneužití pronajaté nemovitosti.
Pronajímatelé se v zásadě musí předem zaregistrovat. Soudy považují za přiměřenou dobu 24 hodin až 14 dní. Pronajímatelům je dovoleno otevřít byt v případě nouze pouze v případě bezprostředního nebezpečí, například z důvodu prasknutí potrubí.
Podle současné legislativy musí nájemce tolerovat návštěvy bytu následnými nájemci až třikrát měsíčně, pokud nebudou trvat déle než 45 minut a budou probíhat mezi 19 a 20 hodinou. (LG Frankfurt / Main, rozsudek ze dne 24. května 2002, Az. 2/17 S 194/01).
Pronajímatelům je rovněž povolen vstup do bytu, pokud má být byt změřen nebo je třeba odečíst naměřené hodnoty.
Jako druh běžné kontroly jsou pronajímatelé také oprávněni kontrolovat byt každých pět let bez zvláštního důvodu. Mnichovský okresní soud rozhodl, že vlastníkovi bytu musí být dána možnost v určitých intervalech zkontrolovat stav jeho nemovitosti (AG Mnichov, rozsudek ze dne 8. ledna 2016, Az. 461 C 19626/15).