Nedoplatky na nájemném právem znervózňují pronajímatele. Pokud měsíční platba nájemce není přijata v plné výši a včas, způsobí to špatný pocit a naznačuje to špatné.
Ukázalo se, že se váš dříve solventní a slušný nájemce stal neplnícím plátcem nebo dokonce obávaným nomádem? Zvláště pokud jste důkladně vypočítali a jste urgentně závislí na výplatě půjčky nebo na živobytí z pronájmu, je vaše vzrušení z každého nedoplatku na nájmu více než pochopitelné.
Někdy je však panika nepodložená a důvodem pro nezaplacení je pouze dohled nebo nedbalost ze strany nájemce. Měli byste však okamžitě objasnit příčinu nedoplatků u vašeho nájemce, abyste mohli okamžitě přijmout správná a vhodná opatření.
Nájemníci však mají také všechny důvody k rozrušení, pokud nemohou platit nájem včas a v plné výši. Neočekávaná nezaměstnanost, nemoc nebo jiné osobní potíže, které způsobily současnou platební neschopnost, mohou těmto nájemcům velmi rychle způsobit mnohem více problémů. V nejhorším případě mohou nájemci v prodlení čelit ukončení bytu bez předchozího upozornění nebo dokonce s oznámením o vystěhování.
Nájemci by proto neměli problém s nedoplatky brát na lehkou váhu a okamžitě hledat kontakt s pronajímatelem, aby našli vhodná řešení. Jinak riskují nebezpečnou spirálu, která může skončit dokonce bezdomovectvím.
Nedoplatky na nájemném: závazky nájemce
Za účelem splnění smlouvy uzavřené s pronajímatelem mají nájemci nejvyšší povinnost převést své nájemné na účet pronajímatele včas a v plné výši. Díky trvalému příkazu nebo pověření k přímému inkasu jsou nájemci v bezpečí, že schůzku nezmeškají, protože banka je poté povinna zajistit včasnou platbu.
Nájemci pak musí pouze zajistit, aby požadovaná částka byla skutečně na jejich účtu, aby ji mohla banka převést. Pokud nájemci provádějí měsíční převod sami, je velmi důležité neztratit ze zřetele termín a také neignorovat žádné změny a zvýšení nájemného.
Většina nájemních smluv stanoví třetí pracovní den každého měsíce jako klíčové datum pro příchozí platbu příslušného měsíčního nájemného za aktuální měsíc. Mimochodem, sobota se pro tuto fakturu nepočítá jako pracovní den.
Nájemci jsou povinni platit nájem podle dohody. To znamená včas a úplně.
Kdy je nájemce v prodlení?
Jeden hovoří o nedoplatcích, když nebylo zaplaceno nájemné třetí pracovní den v měsíci. Pro vás jako pronajímatele to však neznamená, že můžete proti svému nájemci podniknout právní kroky v případě menších zpoždění v platbě, například pokud je nájemné na váš účet přijato až čtvrtý pracovní den. V rozsudku soudu Federálního soudního dvora (BGH, rozsudek ze dne 5. října 2016, Az. VIII ZR 222/15) bylo rozhodnuto, že nájemné musí zaplatit nájemce nejpozději do třetího pracovního dne měsíce. Je proto důležité, aby peníze byly k tomuto klíčovému datu k dispozici v plné výši na účtu nájemce a aby bylo možné platbu skutečně provést.
I v případě, že jste souhlasili s přijetím platby dříve ve vaší nájemní smlouvě, překročení této lhůty se před zákonem nepovažuje za nedoplatek. Jako pronajímatel byste přesto měli v případě nesrovnalostí okamžitě kontaktovat nájemce a upozornit ho na jeho nedoplatky. Často mohou být odstraněny takové malé chyby a odstraněny nedorozumění, protože možná právě přehlédl termín nebo po změně nájemného ještě nezměnil trvalý příkaz.
Jaká práva mají pronajímatelé v případě nedoplatků na nájemném?
Jako pronajímatel máte různá práva a možnosti, když je váš nájemce v prodlení.
Ukončení bez výpovědi z důležitého důvodu
Můžete například svému nájemci zaslat „mimořádné ukončení bez výpovědi z důležitého důvodu“ s odkazem na § 543 odst. 2 číslo 3 BGB. Zde se nedoplatky na nájemném počítají jako důležitý důvod.
Tuto možnost máte vždy, když
- nájemce vám za dva po sobě jdoucí měsíce nezaplatil sjednané nájemné včas,
- pokud váš nájemce zaplatil pouze část sjednaného nájemného ve dvou po sobě jdoucích měsících, ale součet těchto dvou plateb je vyšší než měsíční nájemné,
- pokud vám nájemce dluží částku dvouměsíčního nájemného za delší časové období.
Je třeba poznamenat, že vaše okamžité ukončení se stává neúčinným v okamžiku, kdy vám nájemce vyplatí zbývající částku. Má na to dva měsíce na to, aby dostal oznámení o ukončení bez předchozího upozornění.
Včasné ukončení
Druhou možností pro vás jako pronajímatele je dát svému nájemci včasné ukončení podle § 573 BGB. Zde se můžete dovolávat významného porušení smluvních povinností ze strany vašeho nájemce. V takovém případě však musíte dodržet zákonnou výpovědní lhůtu. V závislosti na délce předchozího nájmu může být tato výpovědní doba mezi třemi a devíti měsíci.
Ukončení bez předchozího upozornění a včas
Nejbezpečnější možností pro vás jako pronajímatele je třetí možnost v případě nedoplatků na nájemném: Skládá se z kombinace dvou výše popsaných typů ukončení. Pokud tedy nemáte zájem o zachování nájemního vztahu se současným nájemcem i po vyrovnání nedoplatků na nájemném, je vhodné zaslat obě storna současně. To vám ušetří až dva měsíce, pokud by váš mezitím nechtěný nájemce měl i nadále provést následnou platbu nedoplatků na nájemném do dvou měsíců od odeslání oznámení bez předchozího upozornění. Je vhodné spolupracovat s právníkem a najít nejlepší řešení pro váš konkrétní případ.
Jak by se měli nájemci chovat v případě nedoplatků na nájemném?
Z důvodů, které již byly nastíněny, existuje velké riziko nesplácení s každým nedoplatkem na nájemném a nájemci by se měli opravdu pokusit o co nejrychlejší úplné vyrovnání svých dluhů.
K tomu by měli nájemci v prvním kroku proaktivně oslovit svého pronajímatele a vysvětlit mu aktuální úzké místo platby. S trochou štěstí a pokud byl nájem doposud harmonický a bezproblémový, mohou nájemci doufat v porozumění a zbavit pronajímatele strachu.
Nájemníci by se měli pokusit ve spolupráci s pronajímatelem najít dobré řešení problému. Možná je splátka alternativou. Žádný pronajímatel to však není povinen přijmout, protože koneckonců je při plnění svých povinností většinou závislý na přesné platbě nájemného.
Pokud jsou snahy nájemce neúspěšné, musí se pokusit vyrovnat nedoplatky na nájemném, například půjčením peněz od rodiny nebo přátel. Pokud však nájemce najednou vydělává mnohem méně a je nepravděpodobné, že by se to v blízké budoucnosti změnilo, neprodleně se obraťte na úřad sociální péče nebo na příslušný úřad práce. Někdy tyto instituce přistoupí k úhradě nedoplatků na nájemném až po vyplnění žádosti o dluhy na nájemném. Mimochodem, falešná hanba je zde naprosto nevhodná. Je důležité zabránit sestupné spirále. Nájemníci by proto měli využít všech možností, které mají k dispozici.
Pokud nájemci již dostali výpověď bez předchozího upozornění od svého pronajímatele, musí vytáhnout všechny zastávky, aby se dluhy vyrovnaly co nejrychleji, nejpozději však do dvou měsíců, nebo aby je nechal vyřídit úřadem sociální péče nebo úřadem práce. To znamená, že ukončení nájemní smlouvy bez předchozího upozornění z důvodu nedoplatků na nájemném je zpočátku neúčinné.
Důležité: Pokud nájemce již v posledních dvou letech odvrátil ukončení bez předchozího upozornění provedením další platby, nařízení již neplatí. Druhé ukončení bez předchozího upozornění z důvodu nedoplatků na nájemném do dvou let již nebude zrušeno, a to ani v případě, že budou dluhy na nájemném následně vyrovnány. To je možné v této lhůtě pouze jednou. Tímto nařízením by zákonodárce chtěl zabránit tomu, aby plátce, který neplní své závazky, postupoval v systému, aby nevyužil zákonné požadavky na úkor pronajímatele.
Ukončení bez předchozího upozornění trvá hodně času. Pokud se chcete dostat z cesty, je nejlepší promluvit si s nájemcem, než si najmete právníka.
Vede snížení nájemného z důvodu vad k nedoplatkům na nájemném?
Pokud je nájemné sníženo kvůli vadám bytu, lze to také započítat jako nedoplatek nájemného. Nájemci by proto neměli bezmyšlenkovitě a svévolně snižovat nájemné. Rozsáhlé rekonstrukční práce a stavební hluk na pronajaté nemovitosti jsou nepříjemné a mohou vám odnést zábavu bytu a vaše nervy. Nájemníci by přesto měli zůstat obezřetní, protože snížení nájemného může rychle selhat a vést k nedoplatkům na nájemném, které pronajímatele opravňují k ukončení bez předchozího upozornění.
Před snížením nájemného by si měli nájemci přesně zjistit od místního sdružení nájemců, právníka nebo poradny pro spotřebitele, zda je plánované snížení nájemného skutečně vhodné a odůvodněné pro daný druh znehodnocení a v zamýšlené výši.
Pro nájemce je často vhodnější hovořit objektivně s pronajímatelem a v případě narušení pronájmu nemovitosti smluvně dohodnout dočasné snížení nájemného. Za normálních okolností bude pronajímatel věci rozumět a reagovat vstřícně.
Ukončení bez předchozího upozornění a vystěhování v případě nedoplatků: Co je povoleno?
Než vy jako pronajímatel podáte výpověď bez předchozího upozornění, měli byste si uvědomit, že se jedná o proces, který vás může stát spoustu času, peněz a nervů. Je proto vhodné vždy předem promluvit s nájemcem a usilovat o smírnou dohodu.
Možná je váš nájemce v současné době v osobní nouzi a zbavujete ho jakékoli šance na rehabilitaci ukončením bez předchozího upozornění kvůli nedoplatkům na nájemném. Situaci byste měli pečlivě prozkoumat, zejména u dlouhodobých a spolehlivých nájemců.
Samozřejmě musíte postupovat úplně jinak, když si všimnete, že máte co do činění s nechvalně známým výtržníkem a krátkým nájemným nebo dokonce se systematickým nájemním nomádem. Pak samozřejmě musíte jednat velmi rychle a důsledně. Bohužel v mnoha případech nemáte žádnou záruku, že váš nájemce skutečně opustí váš byt s výpovědí bez předchozího upozornění. Může nejprve splatit a poté znovu dlužit nájem. Poté musíte smlouvu vypovědět pouze bez předchozího upozornění. Poté následuje vystěhování a v nejhorším případě následné vystěhování. V každém případě to pro vás bude nervy drásající a nákladné.
V případě pochybností byste se měli poradit se svým právníkem, pokud jde o to, do jaké míry pro vás může mít soudní vystěhování u soudu šanci na úspěch. V případě strádání vám v nejhorším případě zůstane nejen nedoplatek na nájemném, ale budete muset nést i nezanedbatelné náklady na postup. A nejhorší: Stále se nemůžete zbavit nechtěného nájemce.
Nedoplatky na nájemném: musí být vydáno varování?
Obecně je vhodné poslat upomínku před odesláním zrušení bez předchozího upozornění z důvodu nedoplatků. Tímto způsobem můžete případně situaci zneškodnit, dát najevo svému nájemci, že situace je vážná, a zabránit tak ukončení bez předchozího upozornění.
Abychom vašeho nájemce mohli ukončit bez předchozího upozornění, není z právního hlediska v případě nedoplatku nájemného vyžadováno žádné varování. Platby nájemného jsou pravidelné závazky, které musí váš nájemce splnit. V opačném případě nájemce poruší své smluvní závazky a je automaticky v prodlení, pokud nesplní nájemné v plné výši a včas.
Pokud váš nájemce platí, ale pravidelně nedodržuje dohodnuté termíny, považuje se to za závažné porušení smlouvy. Pokud chcete svého nájemce z tohoto důvodu ukončit bez předchozího upozornění, musíte mu nejprve dát varování.
Jak musí být strukturováno ukončení bez předchozího upozornění?
Ukončení bez předchozího upozornění musí být písemné s vaším originálním podpisem nebo podpisem vámi zmocněného zástupce. Zde by měl být uveden výčet nedoplatků za pronájem, které velmi přesně zdůvodňují ukončení. Dávejte pozor, abyste se nedopustili žádné formální chyby, která by vedla k neúčinnosti ukončení bez předchozího upozornění.
Zde si můžete stáhnout vzorový dopis pro takové ukončení bez upozornění zde:
Může dojít k promlčení nedoplatku na nájemném?
Ano. Nedoplatky na nájemném mohou být ve skutečnosti promlčeny. Nedoplatky na nájemném zanikají podle § 195 BGB po třech letech. I když se doba zdá být dlouhá, je vhodné příchozí platby nájemného vždy velmi pečlivě zkontrolovat a případné nedoplatky na nájemném řešit přímo. Pokud jste se se svým nájemcem dohodli na pozdější platbě jako dobré vůli, vždy má smysl neztratit promlčecí dobu z dohledu.
Nedoplatky na nájemném: obezřetnost se vyplatí
Jakékoli nedoplatky na nájemném jsou pro všechny zúčastněné nepříjemné: pro pronajímatele, protože došlo ke ztrátě důležitého zdroje příjmu, kterým se živí nebo splácí půjčku. Pro nájemce, protože riskuje, že dostane výpověď bez předchozího upozornění kvůli nedoplatkům na nájemném a v nejhorším případě se stane bezdomovcem.
Jako vždy je důležité posoudit jednotlivý případ. Obvykle není všechno jen černé nebo bílé. S porozuměním a zdvořilostí lze nedoplatky na nájemném obvykle vyřešit smírně. To je vždy vhodné před ztvrdnutím front a musíte přijmout drastická opatření, která mohou být velmi nepříjemná nejen pro nájemce, ale i pro vás jako pronajímatele.